抵押貸款開發商擔保如何維權

❶ 開發商如何防範對按揭貸款的擔保風險

現在人們購買商品房，一般都是採取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂於「成人之美」，積極放貸，穩穩當當的賺取長期穩定利潤。商品房開發企業更是得益於按揭貸款的模式，在商品房建設過程中完成銷售，大大的縮短了開發周期，加快資金周轉和財富積而大跨步的發展。 利益與風險同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據主動，他通過規則的設置，將風險盡可能的轉移出去。商品房建成交付後，自然需要買受人辦理抵押權登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對買受人的依約還貸承擔共同連帶保證責任。按揭貸款最容易發生逾期和停止還貸的恰恰是這個階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點意外，或給你來個「人間蒸發」讓你怎麼都聯系不上，那開發商只有先承擔連帶保證責任歸還貸款。 開發企業如何防範和降低這一替購房人還貸的風險呢?現行的預購商品房抵押權預告登記能否解決這一風險？有人認為預購商品房抵押權預告登記後，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發企業對購房人貸款的保證責任。這一種錯誤認識。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」從上述規定看，預告登記是准物權行為，不能產生物權效力。預購商品房抵押權預告登記的法律效力是:將來能夠進行不動產抵押登記時，抵押權預告登記的權利人享有優先權，不經抵押權預告登記的權利人同意，不能在該物權上設立抵押權。因此，在商品房未向買受人辦理轉移登記和抵押權登記前。即使在預購時同時進行了抵押權預告登記，開發商還要繼續承擔按揭貸款的擔保責任。 開發企業可以採取以下幾個方面的措施，來降低和防範此類風險。 第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款 為了督促購房人及時歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導致開放商承擔連帶擔保責任後，對購房人主張權利困難的問題。開發商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補充協議約定：「開放商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。 第二，關鍵是盡快辦理好商品房的產權和抵押權登記 在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續費和相關辦證所需資料全部收齊，並代理購房人辦理各項產權證書，既體現了開發企業為主的服務熱情，又能將辦理商品房的產權證和抵押登記的主動權控制在自己手裡。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。 第三，讓購房人提供反擔保 如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產抵押或由收入穩定的第三人為其承擔連帶責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發商的資金，也會有承擔風險資產或下家給開發商托底。 開發商在房地產開發經營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產方面的律師，願與房地產開發企業就經營中的難題進行探討，盡量避免經營風險的發生。

❷ 如何查詢開發商房屋是否被抵押貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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❸ 付了首付兩年多,開發商把房子抵押了。現在貸款下不來該怎麼維權

這里咨詢不到什麼的，建議可以去當地律師事務所質詢

❹ 開發商把抵押給他人的房子賣給我如何維權 .baidu.com

賣給你你也過戶不了，因為人家一定辦理了抵押登記，我覺得你別想要那棟房子了，因為開發商會把抵押的房子也賣了，就說明資金周轉很困難了，抵押的房子很可能就會被執行掉。你就起訴開發商違約，因為您辦理不了過戶登記，讓他退錢給你，順便要點違約金

❺ 拆遷後分到一處房子,但不知何時被開發商抵押貸款,現被法院查封,怎樣維權

告開發商詐騙啊！

❻ 按揭貸款擔保金！到底有誰承擔！到哪裡投訴他們

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢,並承擔按揭貸款的連帶保證責任,直至房產證辦理出來並完成抵押登記後,銀行才將按揭貸款保證金退回開發商,業主應堅決抵制開發商的要求購房者交按揭貸款保證金的行為,運用法律武器保護自己的合法權益。
最有效的措施：業主可以聯合起來集體抵制、找開發商理論、找媒體曝光、找政府出面解決！

❼ 開發商擔保貸款買房是和法嗎

開發商擔保為買房人提供貸款擔保是合法的，
1、其中關系：購方貸款，即是借款人；銀行放款，即是債務人；開發商擔保，即是債權債務的擔保人。
2、擔保的前提：債務人認可擔保方的擔保能力，擔保方自願擔保。
補充：因此只要銀行認可開發商可以作為擔保人，並簽署相應的擔保協議，就是合法的。

❽ 房子拆遷，但是房本被別人抵押貸款無法償還，開發商怎麼處理此事

房產抵押貸款到期無法償還情況： 1、借款人如果在一段時間內，比如有些銀行規定的連續3個月無法按期還款或累計6個月無法按期還款，銀行會發《催款通知書》，如果還不還款，銀行有權通過訴訟程序，對抵押的房產進行處置，可以將房產拍賣用以償還貸款。 2、如果買房人因特殊原因，暫時無法按時還貸，可以通過協商與銀行簽訂補充協議，調整每月還款額或者延長還貸期限。房產抵押後，債權人對抵押物有優先受償權。即到期後，債務人不能還債的，債權人可以對抵押物進行變價，拍賣，或折價處理，就所得錢款優先受償。不足部分仍由債務人負擔，多餘部分交還抵押人。

❾ 房子被開發商抵押了怎麼辦

一、往外賣的房子還能進行抵押嗎？
商品房在建設過程中，在地上主體起來後，的確可以向銀行等進行抵押，而且這種抵押的房子繼續銷售也是允許的。由於在建工程進行了抵押，所以在銷售時銷售資金要進行監管，定向用於歸還抵押貸款，以此來規避其中的風險。在銷售過程中，這部分房子的售房款應該放入相關部門的監管賬戶，防止被開發商挪作他用。而如果沒有進行監管，則可能給購房者帶來風險。
二、所購的房屋遭到抵押了該怎麼辦？
如果貸款抵押合同先於商品房買賣合同簽訂，並辦理了抵押登記的，依據我國《擔保法》第四十九條的規定，開發商未告知購房者的，出售轉讓行為無效；另外，根據較高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，購房者可以要求開發商退房，並依據上述規定進行索賠。在必要的情況下，購房者可向法院起訴，追究開發商的相關責任，還可要求開發商支付未按時辦理備案的違約金。
三、如何避免風險？
1、在購房過程中要想避免這種風險，可以到房管部門進行查詢，因為在建工程要辦理抵押，需要到房管部門進行登記。同時，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監管的事情。
2、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時網簽並備案。如果是房子出現了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統里都有記錄，是網簽不了的，購房者可以及時發現並避免損失。
3、實踐中，許多開發商轉讓已經抵押的房地產時未經抵押權人書面同意，在辦理《房屋所有權證》時，房地產管理部門發現《國有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產權過戶出現障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。
因此，為了規范購房法律關系，減少甚至杜絕糾紛，從保護購房者利益的角度出發，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協議中增加如下條款：
①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權進行抵押，否則，買售人有權無條件退房並要求出賣人承擔賠償責任。
②買受人有權在取得《房屋所有權證》之前的任何時間，要求出賣人提供《國有土地使用證》，以便及時了解該項目的抵押情況。
在買房前，與其事後維權，不如在事前就防範、避免這種風險的發生，以減少後期的各種可能產生的麻煩。