銀行化解擔保貸款風險措施

Ⅰ 銀行個人貸款有哪些風險防範措施

1、加強准入管理。在授信環節，做到科學核定總量、明確區分種類、嚴格遵循許可權；在用信環節，做到深入調查、詳細審查、充分審議、嚴格審批，提出行之有效的限制條件和管理措施；在審查環節，探索建立獨立審查制度、審查合議制度、審查咨詢制度以及審查監理制度。對正常貸款，以加強維護和深度開發為主，持續提供優質高效的服務和信用便利；對關注貸款，密切關注不利因素的變動趨勢，確保擔保的有效性和充足性，抓住客戶資產變現、對外融資、改制重組、經營改善等時機相機退出；對可疑貸款，果斷、依法強制清收。
2、加強預警監控。風險預警是防範信貸風險的一項重要舉措。良好的預警機制，可以前移風險關口，達到早發現、早預警、早處置的效果。要實現「多渠道」預警，創新信貸風險監測預警手段，綜合運用信貸管理系統、專業統計報表以及各類媒體獲取風險信息和數據，構建風險監測預警信息系統，形成「多角度觀察、多方面分析、多渠道傳遞」的工作局面。要實現「零距離」預警，建立和完善科學的監測指標體系，提高監測的真實性、時效性、准確性。
3、加快信貸調整。市場經營條件下常盛不衰的企業不多，有前瞻性地加大信貸退出力度，才能有效防止信貸資產質量惡化。在客戶退出上，要切實實現「三個轉變」：一是由事實風險退出向潛在風險退出轉變。前移風險關口，動態跟蹤各類貸款遷徙變化趨勢，提高對發展趨勢的預見性。二是由被動性退出向主動性退出轉變。統籌規劃，盡早打算，通過催收、核銷、審批控制等手段，主動壓縮規模小、效益低、前景差、風險高的企業貸款余額。三是由戰術性退出向戰略性退出轉變。信貸結構調整不能操之過急，必須掌控好節奏和力度，防止在退出中形成不良。
4、加強貸後管理。貸後管理就是要不斷發現營銷機會和客戶風險預警信號，不斷提出解決問題的方案和對策並付諸行動。要建立貸後管理考核體系，把客戶檢查過程、信息分析過程、預警預報過程、客戶退出過程等納入信貸工作整體考核范疇，針對每個管理環節和要素制定考核標准和依據，促使貸後管理人員經常、自覺、深入地實施貸後管理，讓概念化的管理具體化。要建立差別化的風險監控制度，在密切監測風險變化的同時，做好對邊緣貸款的動態跟蹤和監測，制訂完善的風險監控方案，及時化解潛在風險。
5、培育合規文化。要注重培育客戶經理良好的職業操守，做到始終不越思想道德這條「防護線」，始終不碰規章制度這條「警戒線」，始終不違犯法律這條「高壓線」。要注重建立與合規文化相適應的激勵約束機制，明確傳遞一種信息，即：獎勵那些善於發現風險、揭示風險、規避風險的員工，懲罰那些違反貸款規則、製造貸款風險、不顧貸款風險的員工，切實在內部形成一種「不以效益為由簡化貸款程序，不以發展為由變通規章制度，不以同業競爭為由放寬准入條件」的良好氛圍。

Ⅱ 作為貸款風險防範措施,擔保貸款是屬於貸款

1.如果你的某位朋友在銀行貸款了，而你正好是擔保人，你的朋友沒有辦法還清債務，這個時候法院或者是銀行，就會要求你來幫助你的朋友償還債務。

2.不僅僅需要償還債務，還是要承擔一定的連帶責任，也就是債務人他沒有辦法履行的一些義務，你是需要承擔責任的。

總的來說，擔當某個人的擔保人需要承擔的風險也是很高的，如果這個人不講信用，沒有能力償還自己的債務，而拒絕償還，或者是將這個鍋推給擔保人的話，擔保人需要承擔很大的責任的。

3.情節比較輕的話可能就是進行賠償，情節較重的話還會承擔相應的法律責任。

所以我們在擔當他人的擔保人的時候，一定要多留一個心眼，不可因為對方是自己的朋友或者是親戚家人，就放鬆警惕。我們還要考慮到自己的實際情況，自己是否有能力擔保

Ⅲ 如何降低銀行貸款擔保人風險

其中銀行貸款擔保分為一般擔保和連帶擔保兩種，不同擔保方式面臨的追究方式也不同。前者是先追索貸款人的財產，餘款向擔保人追索;後者銀行可以根據貸款人和擔保人追款的難易程度來選擇追款對象。所以說，做銀行貸款擔保人風險也不相同，責任與義務也有所區別，總的來說，有一個銀行貸款擔保人風險的意識是很重要的。
降低銀行貸款擔保人風險是所有做貸款擔保人最關心的問題，因為天有不測風雲，人有旦夕禍福，世態變幻莫測，誰也不知道風險在哪天降臨。要想降低銀行貸款擔保人風險，需要您注意這些事項。
第一，注意了解自己所提供擔保的形式，明確自己提供擔保後需要承擔的責任和義務，必要時可要求被擔保人提供反擔保。
第二，做銀行貸款，就要有信譽，同樣，做銀行貸款擔保人，也要為有信譽的人做擔保。擔保銀行貸款，切忌礙於同學、朋友的情面，不假思索，盲目相信。要知道，不是您們的關系越好，風險就越小，而是貸款人信譽越高，擔保風險越小。想方設法收集到此人的信譽資料，對他的信譽情況進行了解，如果信譽不佳，關系再好也不能為其擔保。
第三，合理評估貸款人的償還能力和自己的擔保承受能力。在評估擔保人的償還能力時需要對貸款的數額、貸款人的財產狀況做詳細的了解，因為貸款人的償還能力決定了擔保人所承擔風險的大小。
第四，注意了解自己的法定權利，特別是要掌握擔保責任免除的合同條款，注意掌握被擔保人的貸款使用情況，出現違規操作可以申請不再為擔保人擔保。

Ⅳ 銀行小企業貸款風險控制

風險防控措施：
（一）拓展營銷要把風險防控放在首位。當前經濟形勢復雜，風險多變，中小企業雖處在各個不同行業，但卻面臨相同遭遇，那就是受整體經濟形勢影響。因此，銀行在拓展市場時，不僅要做大規模，提升速度，更要在復雜多變的經濟形勢下，對經濟形勢的把握有敏感性與洞察力；在風險防控上，具有識別風險，規避風險，控制好風險的技能，樹立風險控制優先經營理念，審慎發放好每一筆貸款。
（二）謹慎處置停產和半停產企業貸款。一是對徹底停產企業的處置。要在貸款到期前提前採取控制措施，該退出的要果斷退出，還可救助扶持的，要在擔保措施完備的情況下適當扶持。同時還要搞清信貸資金究竟被企業用在何處，是投資其他行業還是參與民間融資了，對沒有用於主業、參與民間融資的必須堅決收回。二是對半停產或臨時停產的企業的處置。對這類企業要根據企業實際生產資金需求情況，靈活把握授信政策，掌握好用信節奏與放款額度，做到適時、適度支持，對發展前景看好的繼續支持，在支持中對沒有起色、無可救葯的企業也可較為輕松地退出。
（三）加強關聯企業貸款風險管控。根據關聯企業貸款情況，銀行要將涉及關聯企業的貸款逐戶建檔，重點進行監控，對有貸款的名不副實的關聯企業，要採取措施逐步退出，對貸款額度偏高的關聯企業要將貸款額度控制在適度水平。禁止關聯企業之間相互擔保。同時，對涉及關聯企業之間交易的信貸資金要認真審核，防止通過虛假關聯交易挪用信貸資金，改變貸款用途。
（四）採取分類管理工作措施。信貸人員對維護的客戶，要按客戶生產經營狀況建立風險監控台賬，按照正常經營類、經營不正常、長期虧損、已停止生產經營等類別，根據客戶分類情況，確定繼續支持、適度支持、減少支持、逐步退出、立即退出等客戶，再根據客戶類別制定出相應的支持或風險控制措施，對後三類客戶信貸人員要按月進行重點監控，並將監控情況在風險監控台賬中予以詳實反映，總行對後三類客戶也要按月進行監控，上下聯動，切實做好信貸風險防控。
（五）堅持有進有退信貸策略。由於整體經濟增長水平走低，各個行業景氣度持續低迷，實體經濟也深受其累，復甦形勢不容樂觀。在行業風險控制上，銀行除對已列入重點監控的行業加強監控外，對其他處於產業水平粗放階段的企業也要審慎放貸。在審慎拓展的同時，還要根據本地企業實際情況，不能因為企業整體風險水平高而因噎廢食控制過死，影響業務發展，關鍵是在拓展業務時要堅持風險可控、適度支持原則，並根據不同客戶經營狀況，靈活把握授信政策，做到進退自如，發現風險能夠及時有效進行處置。
（六）合理控制貸款授信額度。在授信准入前，信貸人員要嚴格按貸款新規要求，加強貸前調查，查清、查實企業項目進展、生產開工、資金需求、銷售回籠、銀行負債等情況，授信額度要根據客戶實際資金需求來核定，嚴禁超額授信。在實際操作中除了要調查企業資產、負債情況外，必須對借款人的實際銷售收入、銀行徵信情況調查清楚，授信總額要控制適度。

Ⅳ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險，如何防範

從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行所面臨的風險集中表現為信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險 。

1、信用風險

信用風險又稱違約風險，是指因交易對方(債務人)難以履約還款或不願意履行債務而造成債權人損失的可能性。銀行信用風險主要指債務人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風險。信用業務是銀行的傳統業務，也是主要業務。銀行是社會的信用中心，也是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是比較突出的風險，而且信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風險

市場風險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內和表外業務發生損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風險的定義為：因市場價格變動而導致表內外頭寸損失的風險。

3、操作風險

操作風險按風險類型可以分為四種，分別為內部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風險因素可以分為七種類型，包括：內部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維系經營的實物資產損壞；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風險

流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風險與信用風險、市場風險和操作風險相比，形成的原因更為復雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風險。

根據貸款抵押風險分析，可以從如下幾個方面來進行風險防範。

①嚴格審查。對抵押物、產權關系、抵押合同和相關證件進行嚴格審查是防範貸款抵押風險的根本措施。

對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利憑證的真實性，並通過實地考察核實權利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴格依照相關法律法規審查抵押物，看看抵押物是否為相關的法律法規許可，是否屬於銀行許可的抵押物范圍。

對於抵押物的產權關系，若為共有財產(比如房屋)的必須要有其餘共有人同意抵押的授權書，若為合夥企業的財產必須有其餘合夥人同意抵押的授權書。若為國有企業和集體企業的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權證明文件。

對於抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊備。這項要求必須根據具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產品合格證、購銷合同、報關單和發票等多項手續。

對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業執照的經營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據《擔保法》，房地產、林木、航空器、船舶、車輛及企業設備和其他動產進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據相關的法律法規，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，並且著力開展這方面的人員培訓工作。其次，還要加強對資產評估公司的聯系、了解和評估，防止抵押物價值評估業務外包出現弄虛作假的風險。再次，對於出具抵押物產權憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關鍵人員而出具虛假產權證明或重復抵押等情況的可能性。

④做好資產保全工作。銀行貸款的資產保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失等，並防止抵押物被賤賣的風險。

(5)銀行化解擔保貸款風險措施擴展閱讀

銀行的操作風險管理不僅涉及到銀行內的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結構、政策以及操作風險的管理流程。對於機構來說，處理操作風險應該有適當的針對操作風險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結構，必須了解在什麼情況下應該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應有一個單獨的信用風險管理機構，還有不同業務部門負責日常業務的管理，即有兩個報告機制，有關日常運作，向這種業務部門經理匯報；

而有關信用方面，必須向有關信用經理匯報。在銀行涉及的信息當中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細節。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應當是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。

Ⅵ 銀行貸款抵押物已經出租,如何防範風險

抵押貸款，使商品資產、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉，刺激生產和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業普遍採用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發現，銀行與抵押人設定的抵押權，經常與抵押人與承租人設定的租賃權經常產生法律沖突，銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險產生。
抵押權與租賃權沖突的，主要有三種情形，一種是貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款後租賃，取得巨額租金後，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款後，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規避法律。均具有租期長，租金數額大，抵押人逃匿或無其他資產償債的特徵。當法院拍賣抵押物時，承租人與法院及銀行形成強烈對抗，往往引起群體事件，嚴重影響社會治安及和諧，抵押權無法實現，抵押貸款成了新的貸款高風險區。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鑽：
一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效」。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。《物權法》第190條規定「訂立抵押合同前抵押財產已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響」。抵押權無法對抗租賃權，即「買賣不破租賃」。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人願意購買租賃多年來的資產；三是抵押物的價值大打折扣。
二、抵押登記後租賃的，租賃合同抵押其限內有效，失效部分損失應當賠償。《物權法》第190條規定：「抵押權設立後抵押財產租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。應該說與銀行的抵押權不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記後租賃的，租賃合同對於受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經地義；三是租賃人逃匿或無其他資產，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛盾轉嫁銀行，誓死不交出承租資產，任何人奈何不了。
三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由於沒有建立《租賃合同》的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人惡意串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，並輔之假租金收據，形成履約事實，同樣以法律明確規定「抵押前簽訂的租賃合同有效」對抗抵押權，銀行及至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規定，且銀行相對於承租人來說，是「強者」，一旦形成大的爭執糾紛，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協，法院也無可奈何，強制執行不了，只能「刀槍入庫」，中止執行。或者被迫承諾將抵押資產拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，餘下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優先受償權喪失了，且貸款本金都難於收回。
由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防範貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
一、嚴格貸前「三查」制度，並建立科學的風險防範和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調查，做好相關調查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，並明確作出的虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施防範風險措施、追究責任准備證據。
二、經常性進行貸後巡查，及時發現其經營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸後檢查人員，要充分利用現代化證據收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發現貸後租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規定，為將來行使抵押權掃清障礙若發現貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長於抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當的擔保。否則，立即停止發放餘下貸款，並提前收回貸款。
三、對於貸前租賃且作出虛假陳述的，經查證核實，認定其以非法佔有為目的，採用虛構事實、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構成貸款詐騙罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。
四、對於貸後簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協商，協商不成，立即起訴抵押人與承租人，請求法院確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以法院判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，起訴法院確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。

Ⅶ 擔保公司風險防控的常用措施

投資擔保公司對中小微企業融資起著積極的作用，但對於投資擔保公司自身而言，無論什麼時候，應對風險是投資擔保公司的一個永恆話題。那麼投資擔保公司應對風險的措施有哪些：
1、不做人情擔保
投資擔保公司應按照市場化的原則嚴格操作規避風險，人情擔保歷來為公司業務操作所禁止，因為我們深知，如果摻雜人情因素，必然會疏於風險控制，必然會降低風險意識，為項目埋下風險隱患。
2、注重實際調查
注重實際調查，確保項目資料和信息的真實性，將風險控制前移。對客戶的經營業績及還款能力提供評價。對企業貸款期的經營預測、按期還貸僅提供參考和借鑒作用。在符合公司融資擔保的硬性條件下，調查中發現的一些風險，可結合企業貸款期經營預測、反擔保措施等得以規避。調查的目的主要是：（1）調查被擔保企業資產、債務的真實情況，核實企業凈資產狀況，是否符合公司的擔保硬性標准條件；（2）調查分析企業目前的財務狀況、以前年度的經營情況，為分析借款期內企業經營情況、現金流量情況提供基礎：（3）根據企業以前年度償還貸款情況以及銀行信用情況等資料，評價企業資信能力；（4）分析擔保的風險所在，並提出控制擔保風險的具體可行措施。
3、獨立靈活風險控制
投資擔保公司的作用就是用自身的信用化解中小企企業不確定的信用，從而促使銀行或民間資本實現對中小微企業的資金支持。投資擔保公司必須客觀地、清醒地認識到這一點，並對公司及公司的業務有個准確的定位。投資擔保公司在設定審查標准時，絕對不能比照銀行的信貸標准，而必須有自己獨立的控制標准。這個標準的獨立性，標志是區別於銀行的，符合擔保公司屬性的，投資擔保公司特有的。這個標准不是要它低於銀行的標准，而是通過自己這個獨立的標准，能夠找到比銀行更多的、更現實的、更靈活可行的風險管理方法和手段，通過各種措施甚至是各種措施的組合，使在銀行看來企業不確定的信用，在投資擔保公司這里是能夠判斷為確定的信用。這就需要投資擔保公司具有更高的智慧，以自己更高的智慧和能力制定出獨立於銀行系統的、符合投資擔保公司業務特質的風險控制標准。

Ⅷ 房產抵押的貸款存在哪些風險以及如何規避

一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

Ⅸ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。