㈠ 房子有抵押貸款 通過擔保公司解押 先過戶 後首付 有什麼風險 首付是給房東的
二手房交易的風險有哪些
1．其買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。
2．那倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之後要及時催促解凍首期款，避免「人走茶涼」。
3．在當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20％；
4．賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應註明「交由第三方監管即視為賣方收訖」；
5．為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金。
㈡ 請問幫別人墊資.個人貸款解押。對方需要什麼手續，需要什麼合同嗎
這個應該是擔保公司的一項業務吧，就是你買的房子有貸款，你與原業主都無力償還，擔保公司把錢借給你，替你墊資，你拿著這個錢作為購房款的一部分去還業主的貸款
㈢ 擔保贖樓和墊資贖樓有什麼區別
是有一定的區別的
（1）擔保贖樓是指在二手樓交易時，如果賣方房產是按揭購買且貸款尚未結清，由於其房屋抵押給了銀行，需結清欠款，贖出房地產證，才能進行正常交易。在賣方不採取自主贖樓的清況下，可由擔保公司提供擔保，銀行向賣方發放短期信用貸款，或者由買方按揭銀行提前發放貸款用於還清原貸款，贖出房地產證，從而完成房產的注銷抵押登記，過戶及重新抵押登記等手續。
（2）墊資贖樓是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由擔保公司向賣方發放借款，用於償還原按揭/抵押貸款，贖出房產證以便辦理過戶。
2、他們的區別：
款項不同：擔保贖樓，贖樓款項來源於銀行，墊資贖樓款項來源於擔保公司。
辦理效率不同：擔保贖樓，需擔保公司和銀行審批，辦理相對較慢，而墊資贖樓僅需擔保公司審批，辦理相對較快。
收費標准不同： 墊資的收費標准要高於擔保贖樓。
擔保方式不同：
擔保贖樓由擔保公司為客戶向銀行擔保；墊資贖樓時，擔保公司不需為客戶承擔擔保責任。
㈣ 墊資解押按揭房全解 這三重風險你知道嗎
「我看中了一套房，但是這套房還在按揭中，我該怎麼辦？」「有套按揭房不錯，我墊資幫房東先解押再過戶，有沒有風險？」按揭房，顧名思義，指的是房東通過按揭購買，但是目前貸款還沒有還清的商品房。此類房產，按理說房屋產權已經抵押給銀行，無法出售，不過在實際操作過程中，因種種原因，不少房東將此類房產掛牌到二手房市場出售，而且成交情況還不錯。
看中按揭房
朱女士也看中了一套按揭房，這套房是房東2009年購買的，剛還貸三四年，現在說因為孩子出國要用錢而賣房，而她對這套房也很滿意，不過如果購買，朱女士大概要先拿出40萬元，幫房東墊付按揭款以解押房屋。「40萬不是小數目，我也得去借，重點是這樣到底怎麼操作、怎麼規避風險？」
其實，看中或購買按揭房的情況，在二手房市場並不少見。據多家中介機構介紹，買房是大宗消費，七成以上購房者都是靠按揭貸款購買，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時就出售房產，因此目前市場上流通的按揭房還是蠻多的。
找擔保公司借款 需繳交一定手續費
對於購買按揭房的情況，由於賣家的房產還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，而有些房東不願意出錢還清貸款，或手上資金不足，無法自行還清貸款。
因此，目前行業內的普遍操作方法是，在買賣交易時，雙方先簽訂一份協議，而後由房東到銀行刷出流水單查詢還貸余額，而買家則先支付房款的首付部分，給賣家進行還貸解押。等到房屋解押之後，買家申請貸款，貸款審批通過後再辦理過戶手續。
當然，如果碰到買家一時也無法拿出大筆資金，或者買賣雙方都覺得風險大的情況下，他們會選擇找擔保公司幫忙，不過後者會收取一定的費用。據了解，目前泉州擔保公司有些是按照每筆借款來收費的，一般每筆收取3%的手續費，有些則根據時間長短來區別收費，即如果產權解押當天就可還款給擔保公司，就收取1.5%到2%的費用，如果要等銀行放款了再還款，則要收取2.5%到3%的費用。也就是說，借款時間越長，費用越高。
墊資解押按揭房 有三重風險
「如果不是非常熟、知道對方底細的朋友，最好別購買按揭房。」熟悉墊資解押按揭房的過程和風險。正常情況下，房產要提前還款並解押，需要提前一個月和銀行申請，還清餘款之後，正常解押還需要一個月時間，隨後才能辦理過戶手續，「中間這段時間的風險無法預估」。
最主要的風險，在於買家幫賣家還清貸款後出現，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現了債權債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風險最大。
房東有沒有債權債務關系，往往無處可查。在規避此類風險時，多數人依賴於公證，而實際上，公證只是將房屋的一些行使權力授予買家，而產權歸屬的性質並不會發生改變。也就是說，萬一房東有債券債務糾紛，法院將該房產凍結，而買方即便是已經繳交房款，也無法維護自己的權益，更無法證明房屋產權歸自己所有。
特別提醒：注意每個細節 最好知房東底細
如果非要購買按揭房，並且需買家墊資解押房產，那麼買家只能盡可能地規避風險。葉丹冬表示，在購房合同中，雙方應該詳細約定好具體的違約責任，如果碰到賣家反悔不賣的情況，可以按照購房合同來處理。
此外，買家決定墊資解押房產時，最好房東是值得信賴的熟人，至少對房東知根知底。同時，從多方面盡可能多地了解房東的債權債務關系，以最大限度地避免此類情況的發生。
與此同時，還要注意一些關鍵點，如房屋產權是否清晰、能否順利過戶等。同時還要注意幾點，一是買家墊資還貸時，要讓賣家寫一張首期款收據(墊資款)，而後最好陪同賣家到銀行辦理還貸手續，以防止墊資款被賣家轉走。
房屋解押之後，買家可以申請貸款時，如果因為賣家的原因導致貸款不成，那麼可以追究賣家責任。不過，這一點要在合同中進行責任約定。同時在合同中還要約定，辦理過戶時，賣家應配合買家辦理相關手續。
（以上回答發布於2015-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈤ 擔保公司墊資解押費用
房屋抵押貸款擔保公司的收費標准：
1給擔保公司的押金。目前的擔保公司大多採取後收費的方式，為了降低自己的風險，通常會先收取一定押金。如果客戶中途放棄貸款，押金是不退的。
2房產評估費。住宅每套400-500元，別墅和設計用途是商業的房產另議。
3銀行收取的中間費用。可能是因為銀行的貸款額度比較緊張吧。一般在千分之二到百分之一之間。
4提取現金的費用。如果希望拿到現金，把貸款轉化到自己個人卡上使用，就會有這筆費用。一般在千分之三到千分之五之間。如果是正規的擔保公司，大體就這么幾項。為了避免發生無謂的支出，可以在與擔保公司的協議上寫的清楚些，共有那些費用，都標明。
㈥ 擔保公司墊資解押房子貸款怎麼是讓簽借條
這樣對擔保公司有保障，以防擔保公司幫你墊資然後你房子賣出去了你收到款而不還他們的錢。可是也奇怪，既然墊資了就是只還墊資的這部分的錢，擔保公司讓你錢借條只簽名，但是借款金額及內容又不給你看又要自己填，這裡面好像有問題。我對這方面不是很懂。
㈦ 房子有銀行抵押貸款，能找擔保公司從銀行解押嗎
是可以擔保解壓的，
解壓流程如下：
1.銀行在貸款結清後就可以到房地產管理部門申請注銷抵押登記了，銀行手續辦完後會給接待人 （房屋所有權證;他項權利證;）
注銷抵押登記申請書（委託人可以是本人也可以是第三者）；
2.帶著以上東西和一張委託人的身份證復印件到房地產管理中心交付；
3.他會給一張回執單，兩個工作日後委託人帶回執單和身份證原件領取產權證；
基本解壓實際的基本流程完成後這個時候產權證已經注銷抵押了，就可以交易或辦理其他事項了房子重新歸屬於本。
如手頭沒有結清款，擔保會已墊資方式解壓
解壓方式如下：
第一步 簽訂房屋買賣合同
買賣雙方簽署房屋買賣合同後，雙方約定墊資資金的來源以及墊資服務費由誰支付，並確認業主還款銀行、墊資金額（以萬元為單位）、墊資佔用的周期及具體還款時間。
第二步 備件
買方全款購房：買賣雙方將大於墊資額的購房款在墊資公司合作銀行辦理資金監管手續、雙方提供身份證、房產證復印件，買賣協議，業主收款存摺復印件及墊資申請單。
買方貸款購房：買方獲得銀行批貸後（批貸金額需大於業主的還款金額），墊資前向墊資公司提供買賣雙方身份證、房產證復印件，買賣協議，業主在客戶貸款行的收款存摺/卡復印件，買方批貸承諾函及墊資申請單。
第三步 確權核實
買賣雙方資料提供齊全後，在業主約定的還款前1-2天，墊資公司將陪同業主到房地局進行產權確認，以確定該房產無其他的債權債務關系。
第四步 簽訂墊資合同，預約還款
確權後，墊資公司內部進行墊資申請、審批等手續，簽訂墊資合同，支付墊資費，並與業主原貸款銀行約定提前還款的時間，確認還款周期和解押時間。一般需要提前一個月預約，屆時直接到銀行櫃台或按預定存入資金即可。
根據各銀行及各支行網點規定不同，這個過程大概需要一個月。
㈧ 擔保公司如何保證墊資解押的貸款安全回收
擔保公司想要保證貸款安全回收的話，應該及時去審核貸款人的實際情況，只有貸款人徵信良好且有還款能力的話，咱去做擔保，這樣就可以保障貸款安全收回。