兩權抵押貸款按擔保方式

㈠ 「兩權」抵押貸款的法律困境（干貨）

2016年3月24日，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，要求金融機構在試點地區推進落實「兩權」抵押貸款試點工作。

「兩權」抵押貸款無疑能充分激發三農的活力，盤活農村信貸市場，助推農村經濟發展，但「兩權」抵押貸款在制度上也面臨著一系列的法律難題，導致這項「千呼萬喚始出來」的政策進展較為緩慢。

筆者梳理了一下我國的法律體系，試著向大家闡明「兩權」抵押貸款與我國現行法律存在沖突的部分。

所以，在我國現行法律框架下，農村土地承包經營權抵押貸款仍存在一定的法律困境，與現行法律存在沖突。雖然《農村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，但《擔保法》和《物權法》對其抵押問題是明令禁止的。《農村土地承包法》第四十九條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。但這類土地屬於不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，與「兩權」抵押貸款中的農村土地經營權不一致。

二、農民住房財產權抵押的法理分析

《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》規定農戶在不改變宅基地所有權性質的前提下，可以以住房所有權及所佔宅基地使用權作為抵押，向金融機構申請貸款。其中第四條規定：

借款人以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用於抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，並能夠提供相關證明材料；

（四）所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一並抵押及處置。

以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。

第四條第三款規定了借款人除抵押的住房外，還需要有其他長期穩定的居住場所。之所以規定借款人不能以唯一住房做抵押，是因為一旦發生貸款違約，日後會遇到抵押物執行的難題。我國《民事訴訟法》第二百四十四條規定，「被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。」《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：「對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。」

《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條也作了相應的規定：因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

雖然《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》這樣規定有一定的法律正當性，但是這與我國農村「一戶一宅」、「房地一體」的政策相沖突。我國《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。這樣普通農民就很難有其他長期穩定居住場所。另外，我國實行的是「房地一體」，處分農村住房，必然涉及到該住房所佔用范圍內的宅基地，兩者不能獨立存在，而根據《物權法》、《擔保法》等相關規定，宅基地不為法律明令禁止的抵押物。可見，在現有法律框架下，農民住房財產權抵押貸款還有很多的限制。

三、試點地區法律授權法理分析

針對「兩權」抵押貸款與現實法律制度存在沖突的現狀，2015年12月27日，十二屆全國人大常委會第十八次會議審議通過《關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣(市、區)、天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》，對「兩權」抵押貸款試點地區進行了法律授權。基於此，試點地區在開展「兩權」抵押貸款業務是不是已經不存在法律障礙了？這種觀點還有待商榷。

我國《立法法》(2015)第十三條規定：「全國人民代表大會及其常務委員會可以根據改革發展的需要，決定就行政管理等領域的特定事項授權在一定期限內在部分地方暫時調整或者暫時停止適用法律的部分規定」。

《立法法》中增設該條的目的是：「按照凡屬重大改革都要於法有據的要求，在立法宗旨中增加規定，發揮立法的引領和推動作用；並結合近年來的做法，規定全國人大及其常委會可以根據改革發展的需要作出決定，就特定事項在部分地方暫停適用法律的部分規定。」但《立法法》的該條規定在憲法學理方面仍然存在一定的問題。

《憲法》第六十二條詳細列舉了國人民代表大會行使下列職權，包括（一）修改憲法；（二）監督憲法的實施；（三）制定和修改刑事、民事、國家機構的和其他的基本法律；（四）選舉中華人民共和國主席、副主席；（五）根據中華人民共和國主席的提名，決定國務院總理的人選；根據國務院總理的提名，決定國務院副總理、國務委員、各部部長、各委員會主任、審計長、秘書長的人選；（六）選舉中央軍事委員會主席；根據中央軍事委員會主席的提名，決定中央軍事委員會其他組成人員的人選；（七）選舉最高人民法院院長；（八）選舉最高人民檢察院檢察長；（九）審查和批准國民經濟和社會發展計劃和計劃執行情況的報告；（十）審查和批准國家的預算和預算執行情況的報告；（十一）改變或者撤銷全國人民代表大會常務委員會不適當的決定；（十二）批准省、自治區和直轄市的建置；（十三）決定特別行政區的設立及其制度；（十四）決定戰爭和和平的問題；（十五）應當由最高國家權力機關行使的其他職權。從這條規定可看出我國憲法並未明確規定全國人大可以授權國務院暫時調整適用法律。

「兩權」抵押貸款作為解決農村金融難題的措施之一，從推出至今已獲得不少試點的經驗，但要想全面鋪開這些制度，從而真正惠及三農經濟，立法工作仍有很常的路需要走。

㈡ 什麼是「兩權」抵押貸款

「兩權」抵押貸款是指農村承包土地的經營權抵押貸款、農民住房財產權抵押貸款。抵押貸款，又稱「抵押放款」。是指某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。

抵押品一般為易於保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續清償。

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「兩權」抵押貸款的個人選擇：

辦理抵押消費業務也就成為一些消費者的必然選擇，鏈家地產副總裁林倩提醒消費者，除選擇普通的抵押消費貸款外，根據個人具體情況，可選擇不同特殊類型的貸款產品：

月還款能力較弱者：適合置換式房貸

置換式房貸可將貸款年限延長至30年，區別於普通抵押消費貸款20年的期限，分攤了月還款壓力，適合月還款能力較弱的年輕人。

償還拆借資金額度高者：適合凈值貸款

部分購房者臨時多了拆借籌措資金購房，因此償還的額度也較高，做抵押消費時，要求貸的額度較高才能有償還臨時拆借款的能力。這種情況適合選擇凈值貸款，這種產品貸款成數最高可達8成，要求抵押房產在五年以內90平方米以下。

月還款能力不穩定者：適合循環貸

由於抵押消費貸款更傾向於針對房產本身審核，因此對於部分月收入和貸款償還能力不穩定的人群來說，循環貸是更好的選擇，即將住房抵押給銀行，就可獲一定的貸款額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用。這種方式，可以保證手裡有一定的「余錢」。

㈢ 貸款擔保方式分為幾種,各是什麼

目前常見的有三種貸款擔保方式，即住房抵押、權利質押和第三方保證。

一、以住房抵押作貸款擔保

如果借款人名下有房產的話，可以選擇以個人住房作為抵押物來進行貸款的擔保，而且房產的評估價值都不會低，有助於提高借款人的貸款額度。

如果貸款人以所購住房作抵押，則無需對抵押物進行評估，對借款人來說，可節省一筆評估費用；如果貸款人以自己已經押有產權的住房作抵押，該抵押物則需經過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用。

以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規定到房地產管理機關辦理抵押物登記手續，抵押登記費用由借貸人承擔。此外，借貸人還需按規定到貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產保險和貸款保證保險，保險金額不低於貸款的全部本息，保險費用由借貸人承擔。

因此，採取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用，如果借貸人經濟較為寬裕，可以考慮選擇這一方式。

二、以權利質押作貸款擔保

除了房產和汽車外，銀行也可以接受特定的有價證券和存單作為抵押物，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單指人民幣定期儲蓄存單。

借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，至少要大於貸款額度的10%。

各種債券一定要真實有效，方可用於質押，存單需有開戶行的鑒定證明及免掛失證明。借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由該銀行承擔保管責任。

一般來說，選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，但一時難於變現或若變現將帶來一定損失。

三、以第三方保證作貸款擔保

這種個人住房貸款擔保方式需要借款人提供貸款銀行認可的保證人，按貸款銀行的規定，保證人必須為企業法人，為借款人提供貸款保證，為不可撤銷的連帶責任保證。

借貸人應提供第三方法人的營業執照復印件，第三方法人必須是能獨立核算、自負盈虧、有健全的管理機構和財務管理制度，有相當於AA級以上的企業信用等級，在借貸銀行開戶，無重大債權債務糾紛等，否則有其中任何一條都不能充當第三方。

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貸款擔保的流程：

1、申請：企業提出貸款擔保申請。

2、考察：考察企業的經營情況、財務情況、抵押資產情況、納稅情況、信用情況、企業主情況，初步確定擔保與否。

3、溝通：與貸款銀行溝通，進一步掌握銀行提供的企業信息，明確銀行擬貸款的金額和期限。

4、擔保：與企業簽訂擔保及反擔保協議，資產抵押及登記等法律手續，並與貸款銀行簽訂保證合同，正式與銀行、企業確立擔保關系。

5、放貸：銀行在審查擔保的基礎上向企業發放貸款，同時向企業收取擔保費用。

6、跟蹤：跟蹤企業的貸款使用情況和企業的運營情況，通過企業季度納稅、用電量、現金流的增長或減少最直接跟蹤考察企業的經營狀況。

7、提示：企業還貸前一個月，預先提示，以便企業提早作好還貸准備，保證企業資金流的正常運轉。

8、解除：憑企業的銀行還款單，解除抵押登記，解除與銀行、企業的擔保關系。

9、記錄：記錄本次擔保的信用情況，分為正常不正常、逾期、壞帳四個檔次，為後續擔保提供信用記錄。

10、歸檔：將與銀行、企業簽定的各種協議以及還貸後的憑證、解除擔保的憑證等整理歸檔、封存、以備今後查檔。

參考資料：

貸款擔保_網路

㈣ 個人貸款按照貸款擔保方式是怎麼分類的

1、個人抵押貸款，是指主要採取抵押擔保方式獲得的貸款；
2、個人質押貸款，是指主要採取質押擔保方式獲得的貸款；
3、個人保證擔保貸款，是指主要採取保證擔保方式獲得的貸款；
4、個人信用貸款，是指借款人未提供任何擔保措施，僅憑個人信用從銀行獲得的貸款。

㈤ 什麼是農村「兩權」抵押貸款

「兩權」是指農村承包土地的經營權和農民住房財產權。按照現行法律，農村「兩權」不能抵押。

中國人民銀行有關負責人介紹，試點工作開展兩年以來，90%以上的試點縣（市、區）建立了農村產權交易中心或土地流轉中心，1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務，對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。來源：經濟日報