初級二級抵押貸款市場選擇題

『壹』 什麼是二級抵押貸款市場

信貸市場是信貸工具的交易市場。是商品經濟發展的產物，網路有錢花是基於此大發展環境發展出的。

『貳』 研究性學習：生活中的數學——貸款決策問題

我也在找 你是高中生吧！我搜到的是購房貸款問題，我和你一樣都沒找到，都刪刪減減拼上吧！呵呵
一、前言
隨著經濟的發展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實行住房商品化。這一方面需要有強大的住房消費貸款支持,
另一方面也為銀行推動個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件, 使銀行進行金融創新有了內在的動力。自從上世紀年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個人住房消費信貸業務, 甚至推出了專門的業務品牌名稱, 如農業銀行的「 幸福之家」 、建設銀行的「 樂得家」 等等其業務量呈現明顯的逐年上升趨勢。根據中國工商銀行的有關統計數據表明該行全國的個人住房貸款從年的億
元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強住宅領域銀企合作是推進住宅產業現代化的有力保證, 其中發展住房消費信貸是促進我國住房建設新經濟增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費信貸市場的實證調查分析後, 發現其運作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統, 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數居民購房是為了改善住房條件, 用於投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統是量入為出, 習慣於用自己的積蓄來達到購房的目的, 還有很大比例的消費者依然存在著「 無債一身輕」 的傳統消費觀念, 而對於西方盛行的提前消費還是不適應。
2、居民收入預期問題
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗,城鎮普通家庭是否具有住房負債消費的經濟承受能力主要取決於其穩定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費信貸的經濟承受能力越大。其住房消費信貸所發揮的擴大需求的作用越明顯。
目前, 我國經濟正處於轉軌時期, 產業結構的調整、加入等因素, 造成城鎮居民特別是中低收入階層存在以下的後顧之憂怕下崗失業保險制度不完善, 怕病醫療制度的改革還沒有到位, 怕老養老保障制度不健全。而據業內人士分析, 普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日後每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現實問題的存在使得城鎮家庭經濟承受能力較弱, 造成城鎮居民收入預期普遍不高, 難以使住房消費信貸快速發展。
3、住房消費信貸的風險控制與保障問題
由於個人住房消費貸款的特點是客戶多、面廣分散, 基數大、期限長, 因此風險點多而不易控制。銀行在個人住房貸款運作過程中, 可能出現的風險包括產
權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此, 國外消費信貸發展的經驗表明, 防範住房消費信貸風險必須有以下條件一是有穩
定透明的收入來源二是有可靠的個人信用資格等級三是有住房產權的抵押保障四是有必要的住房消費信貸的擔保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費信貸運行
中的缺陷。具體表現在一是貸款機構無法獲知住房消費者的實際收入水平。按照國外消費信貸通行的規則, 為了降低家庭住房消費信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由於我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行採納的唯一能證明貸款者還款能力的「 收入證明」 , 經調查核實大多不真實, 這樣貸款機構就無法確切計算和查證居民收入的實際水平, 也就無法確認住房消費者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費信貸進行有效的風險控制。另外, 由於不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處
購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用於不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實際貸款額就遠遠高於規定的數額, 月還款金額也遠遠大於其月收入情況, 各銀行的住房貸款風險在不知不覺之中已經倍增。
二是缺乏住房消費信貸的個人信用制度。由於沒有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查、個人破產制度。因而個人信用無法准確把握, 個
人住房消費信貸的風險無法控制。
三是缺乏必要的住房消費信貸擔保制度。由於我國現有的擔保法規囚沒有針對住房消費信貸的相應規定,二級市場的存量產權房以及公房使用權市場發育嚴重滯
後, 致使貸款抵押的住房產權、使用權的變現能力較差, 消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式又不能為貸款機構提供有效的風險保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由於我國尚沒有健全的商品房保險的保障制度, 又沒有政府機構提供的保證制度, 也沒有包括房地產證券在內的政府機構發行的
住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費信用品種。
我國一方面缺少長期的住房消費信用品種的供給另一
方面, 現存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限
小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足
更多的住房消費信貸的需求〔。
、信貸經營理念問題
由於傳統體制所形成的固有慣性和我國現階段資本
的稀缺性特點, 使銀行在住房消費信貸的開辦上, 既存
在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問
題。其表現
一是住房消費貸款抵押物的處置難於落實。現在很
多房屋都是期房預售, 按照《房地產抵押管理辦法》規
定, 期房在抵押合同簽訂日內要在房地產主管部門
辦理預抵押登記, 待房屋取得產權證後再辦理正式的抵
押登記手續。若在預抵押期間貸款者無力償還銀行借
款, 即會將房屋抵押款給銀行。由於種種原因, 目前房
屋產權證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有
許多住戶在入住兩三年後還沒有能夠取得房屋產權證事
例。沒有產權證, 房屋自然不能進行正式抵押, 銀行也
就不能對抵押房屋進行合法處置。有時銀行在借款人無
法償還借款而對房屋抵押物進行處置時, 甚至會受到市
場以及顧及到社會穩定等因素的限制而難於保全貸款債
權。這些因素都在很大程度上制約了個人住房信貸業務
的發展。
二是尚未形成一整套科學的規范的銀行管理制度。
例如住房個人抵押貸款面對首期額度較低、利率較
高、手續復雜、條件苛刻、收費不盡合理、覆蓋面窄、
擔保手續規定較嚴等難於刺激個人住房信貸的條件規定
〕
三是銀行自身的業務量和成本增大。一筆住房貸
款, 要經過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔
保物、財物體現, 第三方面擔保貨款合同公證等程序才
能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負擔加重。同時, 貸
款過程中, 必須經過房屋測量、估價登記、辦證、交
稅、交費等, 也不同程度地增加了貸款消費人負擔, 從
而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費信貸市場解決對策
針對我國住房消費信貸存在的問題, 我們認為宜采
取以下對策選擇
、實行健康、合理、穩定的住房消費心理機制
一是制定合理、透明的住房消費政策, 使居民在了
解住房政策和規定的基礎上, 理解政策的合理性, 進而
自覺貫徹執行新政策, 形成穩定的住房消費大眾心理預
期二是進一步規范住房一、二級市場和房地產交易規
則, 強化保護住房消費者合法權益機制, 降低住房交易
稅費, 創造出一個公平、合理的住房消費環境, 形成一
個健康向上的住房消費心理機制團。
、擴大住房消費信貸的領域和群體。
在住房消費群體的選擇上, 針對我國存在的高收入
階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費
潛力一時不大的客觀現實, 住房消費信貸政策應注重引
導既具有強烈住房消費慾望又具備一定經濟實力的中等
收入階層既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消
費心理, 又急需住房的青年消費群體上, 有針對性制定
一些配套優惠激勵政策, 著力啟動這些中等收入階層和
青年群體的住房消費行為』。在消費領域方面, 應根據
不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向, 采
取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸, 使消費者
根據自己的經濟能力和居住意願有目的地選擇住房消費
信貸品種, 並結合不同消費群體的不同住房消費需求特
點, 制定一些配套的激勵優惠措施, 如利率補貼, 減免
稅費、免貸款、抵押購房公證收費等, 以啟動和促進這
部分居民的住房消費活動。
、建立健全發達規范的住房信貸制度。
歷史經驗表明當一國在進入「 住」 與「 行」 消費
升級階段時, 居民的消費模式也隨之發生變化, 逐步由
自我積蓄型滯後消費變為信用支持型提前消費, 即進入
消費信用化時代。目前, 我國正在從住房消費福利分配
制向住房消費貨幣分配製度的轉化, 而消費貨幣化則是
年月第期溫州大學學報
消費信用化的基礎。所以, 建立健全發達而規范的住房
信貸制度迫在眉睫。首先政府應抓緊包括住房消費信貸
在內的有關立法工作, 特別是在著手建立區域性的個人
信用體系的基礎上, 盡快建立全國性的個人信用體系,
並制定個人信用的統一徵信標准與徵信辦法其次要進
一步完善住房消費信貸商業保險制度, 制定政府的保險
和保證、保障措施, 建立必要的住房消費信貸資金供給
機制最後就是結合我國目前資本市場發育的現狀, 培
育一些能夠融通長期資金的市場主體, 吸引和集中資本
市場中的私人分散資金和機制投資者掌握的人壽保險
金, 養老保險資金等長期資金, 為住房消費信貸提供更
為廣泛的資金來源。
、建立良好的住房信用風險分攤機制
客觀的說無論是在發達國家還是在剛剛啟動的發
展中國家住房金融市場, 住房消費信用的風險總是客觀
存在的。雖然目前我國已經出台了《商業銀行法》、
《擔保法》、《城市房地產管理法》、《個人住房擔保
貸款管理試行辦法》等法規和條例, 但是《住房抵押貸
款法》至今尚未問世, 致使出押和受押雙方對有關抵押
和抵押實現、擔保與保險等法規條款的解釋缺乏權威性
依據『習。因此、一方面政府部門應該加緊有關法律的制
定工作另一方面銀行也應建立起科學的風險約束分攤
機制。
一是建立和完善政府擔保制度, 充分發揮政府對住
房消費信貸的支持作用。我國屬於發展中國家之列, 市
場經濟體制的完全確立還需要一定時日。改革以來不同
階層、不同行業之間的收入分配差距迅速擴大, 且仍呈
擴大態勢。由於住房涉及千家萬戶的利益, 屬敏感性商
品。如果成立不以贏利為目的的國家住房抵押貸款擔保
公司, 對一部分購買商品房確有困難的中低收入者實行
擔保, 則有利於解除其後顧之憂。因此、組建規范的國
家專門的住房擔保機制, 不僅可以克服目前由企業出面
擔保的眾多缺陷又可以有效分散銀行風險, 增加金融
機構的安全性。
二是建立和完善住房金融二級市場, 充分發揮社會
保險金融市場的基礎上, 嘗試和支持保險基金養老基金
和共同基金等金融機構積極參與住房金融二級市場, 更
好地體現和推動住房消費信貸的實施。
三是建立和完善住房二級抵押市場, 發展抵押貸款
證券化, 充分發揮證券在住房消費信貸中的支持作用。
開辟住房二級抵押市場, 不僅可以進一步發掘全社會的
資產潛力, 為住房市場提供具有競爭性的選擇性資金來
源, 又可以通過產權重組, 分散和轉移了住房貸款風
險, 成功地將在住宅金融市場與資本市場有機結合, 推
動住房貸款風險分攤的社會化。
、加大金融創新力度, 尋求銀行利潤最大化
在我國加入以後, 外資銀行進入我國的門檻的
不斷降低, 廣泛介入我國金融市場的各項業務領域當
然包括個人住房信貸業務, 銀行間的竟爭加劇必將迫
使國內金融機構加快創新步伐。具體到個人住房信貸業
務領域的金融創新體現在
一是在思想上, 銀行內部要對個人住房消費信貸對
促進住房建設和經濟增長的相互關系有足夠清醒的認
識, 進一步開拓進取意識, 改變舊有習慣模式和思維定
式, 大膽創新, 勇於改革。
二是在具體的服務層次、服務方式、服務態度上要
有一個實際的大的改進, 使消費者方便、快捷、滿意。
三是進一步擴大住房消費信貸服務品種, 擴展服務
領域優化服務環境。針對消費者的不同要求, 開辟房改
房貸款、使用權房貸款, 房屋互換貸款、私房二手房買
賣貸款, 盡快形成品種齊全, 層次分明的住房消費信貸
的格局。同時, 圍繞住房消費信貸這一領域, 開展住房
信息咨詢, 買賣指南、個人住房貸款方案設計, 房屋保
險公證、抵押還款受理、產權代辦等「 一條龍」 服務,
充分發揮其主觀能動性, 擴大住房消費信貸的規模。
四是進行金融工具創新。例如利用收入增長與
時間成正比例的關系, 推出逐漸遞增還款的個人住房貸
款, 滿足部分觀念變化快、有強烈消費慾望青年的金融
需求利用與國際接軌, 實行市場利率之際, 推出可變
利率的個人住房貸款新品種, 供不同層次金融需求客戶
進行選擇。
四、結束語
隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的發
展, 遇到的一個難題就是當前廣大城鎮居民的實際收入
低與高昂房價的矛盾。而個人住房消費信貸業務的開
展, 可以有效的解決購房者資金不足的困難, 購房的經
濟壓力分解到以後若干年內承擔。將居民的潛在消費欲
望轉化為現實購買力。因此、切實解決好個人住房消費
信貸活動中存在的問題, 對我國房地產的發展和住房制
度改革具有重大意義。
我要找的和你的是一樣的，只不過到現在我也沒找到啊

『叄』 關於抵押貸款方式選擇

兩個方案均可行
A方案您可考慮按最長貸款年限10年期申請 等具備一次還款能力時與銀行約定提前一次還清 這樣月供壓力低（不知道您哪個城市的 北京目前貸款不存在利率下浮了）
B方案其實是銀行的另一種貸款產品 在北京的話 貸款期限更長一些 提前還清後可以再循環使用授信額度 有點類似大額的信用卡 銀行會限制在一些房產公司之類的地方刷卡使用 不能取款機取現 但是可以正常刷卡 轉賬等 這種的利率相對第一種會更高一些
兩種方案均有優劣 如何選擇還要看您個人情況而定 如果是生意投資用的資金 可以考慮B方案 循環使用會在以後需要資金時更加方便 如果是家庭消費的話選擇第一種 還款壓力小 利率低一些
另外：辦理貸款需要一定時間 如果這之前您急需用錢 可以在銀行批款之前找正規的擔保公司辦理短期質押借款 可以解決這個問題
我是北京一家擔保公司的 如果有北京的朋友有類似貸款的問題 可以按用戶名找我 我可以幫您提供最優的貸款方案 爭取更優惠的利率 以及提高辦理貸款的速度

『肆』 次級抵押貸款的銀行啟示

次級債危機對中資商業銀行造成的直接損失較小，但商業銀行還是應該引以為戒，防範於未然。 是高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險。出於戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為一項業務和收入的主要增長點。但經過前述的分析，在資產價格快速攀升、未來回調壓力加大的背景下，並不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。數據顯示，個人中長期住房貸款增長呈繼續加快態勢，前5個月個人中長期住房貸款累計新增2253 億元，同比多增2677億元；7月份上海中資商業銀行個人住房貸款繼6月放貸激增後再次大幅增加，當月新增房貸58.7億元，比上月多增13.2億元，相當於第二季度的全部增量。個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產的上升的隱患加大。因此，次級債危機對商業銀行的第二大啟示就在於，應高度關注個人貸款風險。為此，商業銀行應加強信用系統建設，提高風險防範能力。
美國次級抵押貸款所引發危機和恐慌，正逐漸在全球市場蔓延。在中國，不僅中行和工行因投資美國次級抵押貸款而被捲入其中，行業高層人士及央行人士都質疑中國在此時購買美國次級房地產按揭貸款，用中國的外匯儲備來承擔美國次按風險不合適。
中國有些方面和美國危機發生以前很相像，房價一直在上漲，而由於資金流動性過剩，銀行之間競爭比較激烈，也面臨著貸款的壓力。所以說中國房貸市場的風險還是很大的，其中風險最大的是開發商。中國的房子供應量增長比美國還快，在投機需求很強的情況下，不會有什麼大的問題。但是投機需求一旦出現拐點，就會把手中的存貨全部拋出來，就會對整個房地產市場造成很大壓力。美國就是因為房價下跌，在很短的時間內有200萬套房子因為投機需求的原因被拋售，超過了一年的正常需求。而中國房地產市場中投機需求的積累比美國還要高很多。而且中國經濟面臨通脹的威脅，如果利息大幅度上漲的話，同時房價下降，就會很容易引起危機。
因此更大的擔憂是，中國是否也會出現房地產抵押貸款風險引起的危機。中國的房地產抵押貸款余額2007年8月已經高達2.25萬億元，總額接近美國。但不容忽視的是，美國在這方面已經發展了50多年，而中國僅有8年的時間。 日益高漲的房價所展現出的巨大利潤空間，對任何一家商業銀行都是誘惑。中國四大國有銀行、股份制銀行、外資銀行也都開始爭食房貸「蛋糕」。
在此情形下，無論個人信用制度，還是銀行自身的風險防範意識，中國都不及美國。而且與美國不同的是，國內房地產抵押貸款主要由銀行提供，由此引發的房貸風險難以化解。中國國內次級抵押貸款市場還未建立，抵押貸款證券化的進程也相對緩慢。
住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。
在繁榮周期見頂時發放的貸款，其壞賬率往往是最高的。無論是房地產抵押貸款，還是被證券化了的相關產品，只要出現房價下跌的現象，抵押的房產如果無法正常變現，就會直接導致金融機構發生風險。

『伍』 我想做抵押貸款，應該選擇哪個銀行利息比較低的，而且時間能長一些的！

想要辦理利息較低的抵押貸款，可以嘗試通過以下幾種方法進行：

1、保持良好的個人資質

貸款利率高低很大程度上受借款人的資質影響，借款人的資質越好，就越有可能享受更低利率的抵押貸款。借款人在申請抵押貸款的時候，個人的負債情況、經濟狀況、個人徵信記錄、抵押物狀況等，都會成為貸款機構進行評估的標准。除了這些，借款人在申請抵押貸款時，還有要盡可能多的提供可以證明個人資質的證明，比如高學歷證明，額外收入證明等。

2、選擇利率較低的貸款機構

目前市面上有很多可供大家選擇的貸款機構，在眾多貸款機構中，銀行的貸款利率是屬於比較低的，銀行的貸款利率都是統一規定的，不同銀行直接會有一些微調。一般來說，貸款利率比較低的是國有4大行：建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行，但這幾家銀行的審核比較嚴格。

隨著利率市場化，商業銀行都有了自主調節貸款利率的權力，不同銀行之間的貸款利率都有一定差異，借款人在申請抵押貸款時，可綜合權衡對比。

3、辦理抵押經營貸

房屋抵押貸款可分為抵押經營貸和抵押消費貸兩種，兩者相比較而言，抵押經營貸的利率較低，可以做到百分之五以下，而抵押消費貸的利率則比較高，多在百分之五到百分之八之間。

想要拿到低利率的抵押貸款，可以選擇抵押經營貸，但辦理抵押經營貸需要營業執照、銀行對公賬戶信息、財務流水、經營狀況等，如果沒有這些又想辦理低利率是抵押貸款，那就只能選擇新版營業執照或者新過戶營業執照。

『陸』 住房抵押貸款證券化和房地產二級抵押市場是不是一個東西

二者有交集，後者包括前者，前者是後者的重要組成部分。

房地產抵押貸款的二級市場就是房地產抵押貸款的流通市場，實質是房地產抵押貸款的收益在不同享有者之間的交易。這種交易分為兩類：證券化的和非證券化的，前者就是住房抵押貸款證券化，是將房地產抵押貸款的現金流收入打包分割後，以標准化的證券形式賣給投資人。

證券化的房地產抵押貸款市場由於具備良好的流通性，所以是房地產抵押貸款二級市場最重要的形式。

『柒』 次級抵押貸款市場危機

美國銀行按照客戶的錢包大小，信用好壞給客戶分類進行貸款，好的叫優級，差的叫次級

次級貸款風險很高，但是往往比優級貸款利率高2－3個百分點，所以在金融市場和房地產市場繁榮的時候很容易膨脹。吸引投資者加入，有點類似於我國房產市場，人人都認為房價不會跌，所以不管信用好壞，爭相放貸。

這中間還有一個中間級

參考資料比較詳盡