不動產抵押貸款標的物

『壹』 可以抵押的財產有哪些哪些財產不得作為抵押物

1、可以抵押的財產

《中華人民共和國物權法》

第一百八十條 抵押財產范圍

債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建築物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具； （七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第一百八十一條 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

2、不得作為抵押物的財產

《中華人民共和國物權法》

第一百八十四條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

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《中華人民共和國物權法》

第一百七十九條 抵押權基本權利

為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。 前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第一百八十二條 房地產抵押關系

以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。 抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。

第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建築物和建設用地使用權抵押

鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。

第一百八十五條 設立抵押權

設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。 抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條 禁止流押

抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第一百八十七條 不動產抵押登記

以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條 動產抵押效力

以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

『貳』 抵押權的標的物動產和不動產都可以嗎

只要符合擔保法第34條並且不違反第37條的動產和不動產都可以作為抵押權的標的物。

第三十四條 下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第三十七條 下列財產不得抵押：�
(一)土地所有權；�
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外；�
(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；�
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；�
(五)依法被查封、扣押、監管的財產；�
(六)依法不得抵押的其他財產。

『叄』 房屋抵押貸款和房屋質押貸款有什麼區別

抵押，就是債務人或第三人不轉移法律規定的可做抵押的財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就抵押物賣得價金優先受償。
質押，就是債務人或第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。

抵押與質押的區別在於：
1.抵押的標的物通常為不動產、特別動產(車、船等);質押則以動產為主。
2.抵押要登記才生效，質押則只需佔有就可以。
3.抵押只有單純的擔保效力，而質押中質權人既支配質物，又能體現留置效力。
4.抵押權的實現主要通過向法院申請拍賣，而質押則多直接變賣。
我國擔保法對兩者的定義有作規定。

『肆』 抵押權的標的物是否一定要是不動產

也可以是不動產。

『伍』 不動產抵押的設立要件

不動產抵押設立要件有哪些?抵押人必須具備主體資格，抵押物必須符合法律規定，價值評估應該公允，辦理抵押登記。如何設立不動產抵押?簽訂不動產抵押合同要經過審查、估價等程序，然後不動產抵押權需登記後才生效。

設立要件

不動產抵押設立要件主要包括：

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。

②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，並非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。

A、用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產;

B、列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物;

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產;

D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產;

E、產權關系不清或有爭議的財產;

F、來自全體共有人書面同意的不動產;

G、未取得合法權證的違法建築物。

③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。

④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

設立

1、不動產抵押合同的簽訂

一般來說，簽訂不動產抵押合同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值，是簽訂抵押合同的一個十分重要的同題，如果抵押物價值小於或等於所擔保債權的數額，在處分抵押物時，抵押權人就可能不夠清償。

因此，抵押財產的准確評估直接關繫到抵押權人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作，因為抵押物的價值是變動的，如以土地使用權作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應由評估機構組織專業技術人員進行評估，而不能一方單獨認定。確定了抵押財產價值，還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括：所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。

2、不動產抵押合同的登記

《物權法》不動產抵押合同成立即生效，但不動產抵押權需登記後才生效。不動產抵押合同何時生效，(擔保法)實施之前有三種規定。一種規定自簽訂之日生效，一種規定為辦理抵押登記之日起生效，還一種規定自公證之日起生效。擔保法參照國際通行作法，規定以房地產為抵押標的物的抵押台同自登記之日生效。同時《擔保法>對土地使用權和房屋、其他附著物的抵押登記部門作了規定。但對登記期限登記費用等並未規定。實踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年，這樣，使得抵押人要不斷辦理延續登記手續和再次交納登記費用，影響了當事人辦理抵押登記的積極性。

3、程序

不動產抵押的程序較為復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款，請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構，簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬於不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，並且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

『陸』 同一個標的物設立兩個抵押合同， 標的物為不動產，其第一個抵押合同是銀行貸款。第二個為抵押給私人。

法律並沒有限制抵押物價值對抵押權設立的影響，一個不動產上可以設立兩個抵押權。不動產抵押需要等級，等級在前的抵押有限受償。所以，銀行的抵押權先設立，故在受償時，銀行可以優先獲得抵押物價值。
法律依據：

《物權法》第一百九十九條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
《物權法》第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。