福建個人住房抵押不良貸款率

① 福建省個人住房公積金貸款管理暫行規定的暫行規定

第一條 為規范個人住房公積金貸款管理，加快辦理個人住房公積金貸款，提高效率，根據國務院《住房公積金管理條例》、《個人貸款管理暫行辦法》（銀監會令〔2010〕2號）等有關規定，結合我省實際，制定本規定。
第二條 個人住房公積金貸款（以下簡稱「公積金貸款」）是指以住房公積金為資金來源，發放給住房公積金繳存職工定向用於購買、建造、翻建、大修自住住房的住房消費貸款。
第三條 住房公積金管理委員會(以下簡稱「管委會」)依照有關法律法規和政策，結合本地實際制定住房公積金貸款的具體實施方案。
住房公積金管理中心（以下簡稱「管理中心」）負責公積金貸款的管理運作，委託管委會指定的銀行業金融機構（以下簡稱「受託銀行」）辦理公積金貸款手續。
第四條 管理中心應規范公積金貸款的委託授權管理，加強對所轄分支機構公積金貸款業務的日常指導和監督。
第五條 公積金貸款的風險由管理中心承擔。 第六條 凡具有完全民事行為能力的住房公積金繳存職工，在繳存地購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請公積金貸款。
第七條 申請公積金貸款的繳存職工（以下簡稱「借款申請人」）應同時具備以下條件：
（一）具有合法有效的身份證明；
（二）申請貸款時正常連續繳存住房公積金達到規定的時限；
（三）具有穩定的職業收入，信用良好，有按期足額償還貸款本息的能力；
（四）已支付規定比例的首付款或首期資金；
（五）本人及其配偶均無尚未結清的公積金貸款；
（六）同意按照管理中心的規定提供擔保。 第八條 公積金貸款額度由管理中心根據借款申請人家庭收入、住房公積金繳存額、住房總價款、抵（質）押物價值等進行綜合測算確定，不得超過管委會確定的公積金貸款最高額度和抵（質）押物價值的70%（如遇國家政策調整，按照新的政策執行）。借款申請人公積金貸款月應還款額與其本人及其配偶個人信用報告中反映的已有各項貸款月應還款額之和，占借款申請人家庭月收入之和的比例控制在50%以內。
第九條 貸款期限可以控制在借款人法定退休年齡順延5年內，但最長不超過30年；大修自住住房的，貸款期限最長不超過10年。
第十條 公積金貸款不足以支付住房總價款時，借款申請人可向受託銀行申請配套商業性個人住房貸款。配套商業性個人住房貸款的額度由受託銀行自行確定，貸款期限、擔保方式和還款方式等均應與公積金貸款相一致。
第十一條 公積金貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。 第十二條 公積金貸款按下列程序辦理：
（一）借款申請人向管理中心或受託銀行提交規定的申請材料；
（二）管理中心對申報材料按規定進行審查，並在7個工作日內作出准予貸款或者不準貸款的決定，同時通知借款申請人；
（三）受託銀行和借款申請人簽訂借款合同。對於需要由房地產開發單位提供階段性擔保的，借款申請人應在簽約後將借款合同送房地產開發單位蓋章確認；
（四）受託銀行和借款申請人在簽約後按照借款合同約定辦理擔保手續。採用抵押擔保方式的，房屋登記機構應在收件後10個工作日內辦妥抵押登記手續；採用質押和保證擔保方式的，受託銀行應在管理中心約定時間內辦妥擔保手續；
（五）辦妥擔保手續後，管理中心和受託銀行應在規定時限內將貸款資金劃入借款合同約定的收款賬戶。
第十三條 借款申請人申請公積金貸款，應提交下列材料：
（一）具有法律效力的身份證件、戶籍證明以及婚姻狀況證明；
（二）合法有效的購買（建造、翻建、大修）自住住房的合同或協議；
（三）首期款支付憑證；
（四）收入證明；
（五）個人信用報告查詢授權書；
（六）管理中心規定的擔保材料；
（七）購買、建造、翻建、大修等不同貸款用途分別提交管理中心規定的相應材料。 第十四條 各管理中心應當與受託銀行簽訂委託貸款協議，明確委託事項及雙方權利和義務。
第十五條 各管理中心視申報備案樓盤的開發進度，適時受理開發企業提交的備案材料，及時發放住房公積金貸款。
第十六條 管理中心應建立公積金貸款面簽制度，借款申請人委託他人辦理的，應出具委託公證書。
第十七條 管理中心應加強公積金貸款審核審批管理，建立初審、審核、審批的三級貸款審批制度。通過審貸會方式進行審批要加快審批進度。
第十八條 管理中心應加強對借款合同的管理，規范借款合同主要條款，對借款合同填寫的准確性和完整性開展日常性審查。
第十九條 公積金貸款原則上應採用抵押擔保方式，各地可結合本地實際採取質押、保證等其他擔保方式。採用抵押擔保方式的，除新購商品房和保障性住房外的抵押物均應進行評估。
第二十條 管理中心應加強資金流動性風險管理並制定流動性風險應急預案。住房公積金貸款（含保障性住房建設貸款）使用率超過75%時，管理中心應適時啟動應急預案。 第二十一條 管理中心負責貸後檢查、風險監測、貸款回收、擔保債權管理、借款合同變更、逾期貸款催收、不良貸款處置、貸款檔案管理等工作，確保貸款資金安全。
第二十二條 借款人應當按照借款合同約定償還貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，實行按月分期歸還貸款本息，借款人可選擇等額本息或等額本金還貸方式。
第二十三條 借款人申請變更借款合同的，須經借貸雙方協商同意，經管理中心批准後依法簽訂變更協議。變更協議生效前，原合同繼續有效。
還款期內，借款人可按照借款合同約定，部分或全部提前償還貸款本息。
第二十四條 貸款期間發生下列情形之一的，管理中心或受託銀行有權對借款人、擔保人採取一種或數種債權保護措施，借款人應承擔全部違約責任：
（一）借款人採用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料；
（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；
（三）借款人未按合同約定的還款計劃連續3個月或累計6個月未按時償還貸款本息；或在合同到期後未歸還貸款本息；
（四）借款人捲入經濟訴訟糾紛案件中不能正常履行償還貸款本息義務；
（五）借款人死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，若無繼承人、受遺贈人、法定代理人，或其已繼承財產的法定繼承人、受遺贈人、法定代理監管人拒絕履行借款合同；
（六）抵押人未經管理中心或受託銀行書面同意，將抵押物拆遷、出售、轉讓、贈與，或將抵押物、質押物重復抵押、質押；
（七）借款人拒絕或阻撓管理中心、受託銀行對貸款使用情況進行監督檢查；
（八）保證人違反保證合同或喪失保證能力、抵押物被徵收、損毀不能清償債權、質押物價值明顯減少影響債權實現的情況下，未按管理中心要求提供新的擔保措施；
（九）違反借款合同規定的其他行為。
第二十五條 債權保護措施包括：
（一）限期糾正違約行為；
（二）中止借款人尚未提取的貸款，收回部分或全部貸款本息；
（三）按規定計收逾期利息和罰息；
（四）按照合同約定提前處分抵押物或質押物，清償貸款本息；
（五）按照合同約定提前追索保證人的連帶保證責任；
（六）依法追償貸款本息；
（七）追究借款合同約定的其他違約責任。
第二十六條 管理中心應建立公積金逾期貸款催收機制，明確催收工作責任，加強逾期貸款管理。借款人不能按合同約定期限歸還當期應還貸款本息的，按中國人民銀行有關規定計收罰息。形成逾期貸款的，應當依照借款合同約定進行處置，並在借款人住房公積金賬戶內直接扣收逾期貸款本息和罰息；處置後形成貸款損失的，應當按照財政部《住房公積金貸款呆賬核銷管理暫行辦法》的規定申報呆賬核銷。
第二十七條 借款人結清公積金貸款後，管理中心或受託銀行應及時辦理貸款清戶和抵押（或質押）登記注銷手續。
第二十八條 管理中心應按照《福建省住房公積金檔案管理暫行規定》要求，做好公積金貸款檔案的歸檔、保管、利用、銷毀和移交等管理工作。
第二十九條 管理中心應加強對受託銀行日常公積金貸款業務的管理和監督，按照《福建省住房公積金金融業務受託銀行年度考評試行辦法》開展受託銀行公積金貸款年度考評工作。 第三十條 借款人及其所在單位或相關機構利用虛假材料騙取公積金貸款的，管理中心應當按照借款合同約定終止合同、停止支付或提前回收全部貸款，並按以下規定予以處理：
（一）借款人提供虛假材料騙貸的，管理中心應將有關情況書面告知職工所在單位、其主管部門或當地監察機關，同時5年內不受理其公積金貸款申請；
（二）借款人所在單位出具虛假證明造成騙貸的，管理中心應提請當地監察機關或其主管部門依法依紀追究所在單位直接責任人員和相關領導責任；
（三）有關單位或個人涉嫌偽造印章、證件、合同、發票等造成騙貸的，管理中心應提請當地公安機關處理；
（四）管理中心應對騙貸的借款人、單位和個人進行登記備案，並通過管理中心網站或當地媒體予以曝光。
第三十一條 凡繳交單位未辦理正常緩繳手續，借款人在貸款手續完成後即惡意停止繳交住房公積金連續12個月或累計15個月的，管理中心有權提前終止借款合同，提前收回全部貸款余額。
第三十二條 管理中心及其工作人員未按照有關法律法規履行職責，造成貸款風險或損失的，按照有關規定追究相關人員的責任，構成犯罪的提交司法機關依法追究其法律責任。
第三十三條 受託銀行及其工作人員違反規定或委託貸款協議約定的，管理中心可按照有關規定追究其相關責任，要求限期整改，並可依據《福建省住房公積金金融業務受託銀行年度考評辦法》，採取下調委託業務手續費等處罰措施，直至撤銷其承辦資格。 第三十四條 個人商業性購房貸款轉公積金貸款應參照《關於開展個人商業性購房貸款轉住房公積金貸款工作的指導意見》（閩建金管〔2011〕10號）和本規定執行。
第三十五條 在借款合同履行過程中如發生糾紛的，相關當事人可依照借款合同約定進行協商；協商不成的可向所在地人民法院起訴或提請仲裁機構仲裁。
第三十六條 各設區市應根據本規定修訂本地區公積金貸款管理規定，並報福建省住房和城鄉建設廳備案。
第三十七條 本規定由福建省住房和城鄉建設廳解釋。
第三十八條 本規定自2013年1月1日起施行。

② 急求一個商業銀行住房貸款案例，要有數據，包括不良貸款率以及風險因素的分析

我暈！要是房產按揭貸款的話 基本上是沒有風險的！房子跑不了嘛！
用全款房來貸款的話，去房管局辦好抵押手續，房產證扣押在房管局！只要貸款金額不超過房產價值的80%，也不會有任何風險。
貸款只要找准兩點，其他的都沒有問題：
1、在正常情況下是否能按時還款？
2、在不能正常還款的情況下，怎麼收回貸款？也就是抵押物的問題！
只要上面兩個問題弄好了，基本出不了問題的！！！不良貸款率（騙貸等）和風險因素（比如抵押物貶值等等）的分析要看具體案例，這方面最好找財務的問問。

③ 個人住房抵押貸款，目前在福建省有什麼銀行可以辦理。以及具體的材料以及貸款額度。

各個銀行都可以辦理住房抵押業務，但要看各個銀行有否貸款額度。住房抵押最關鍵的是要專業機構對房屋進行評估。有評估出具文件才能抵押。

④ 為什麼銀行的不良貸款率在年末會大幅上漲

年底銀行資金回籠，一般不會再放款，因為對於資質條件差的利率會提高。
辦理銀行貸款需要准備資料：
有效身份證件；
常住戶口證明或有效居住證明，及固定住所證明；
婚姻狀況證明；
銀行流水；
收入證明或個人資產狀況證明；
徵信報告；
貸款用途使用計劃或聲明；
銀行要求提供的其他資料。
銀行貸款需要的條件：
年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮居民常住戶口或合法有 效的居民身份證明，銀行貸款要求貸款人年齡一般在18-60歲之間；
有穩定合法收入，有還款付息能力；
貸款銀行要求的其他條件。
無抵押貸款辦理的程序一般分為三個步驟：
客戶遞交基本信息資料，包括工作單位和聯系電話；
放貸銀行或公司核查客戶的信用信息，包括客戶的信用級別是否有違法記錄，針對個體戶和中小企業，還需調查其企業經營狀況；
放貸單位工作人員與客戶簽約，並在最短時間內實現放款。

⑤ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

⑥ 不良貸款撥備覆蓋率計算公式

不良貸款撥備覆蓋率=(一般准備+專項准備+特種准備)/(次級類貸款+可疑類貸款+損失類貸款)

例題：單選。假定某銀行2009年會計年度結束時共有貸款200億元，其中正常貸款150億元，其共有一般准備8億元，專項准備1億元，特種准備1億元，則其不良貸款撥備覆蓋率約為( )。

A.15% B.20% C.35% D.50%

答案：B

解釋：(8+1+1)/(200-150)=20%

⑦ 福建三明市13萬的房子住房抵押貸款能貸多少錢

13萬的房子住房抵押貸款應該能貸8萬至10萬左右，具體的話你可以上銀行問一問銀行的工作人員。