貸款抵押物審查有瑕疵的建議

Ⅰ 既有保證又有抵押物的不良貸款如何處置

提供抵押物向銀行貸款，如果借款人未按約定還款，銀行經法院批准，有權處置相關抵押物。銀行通常設有資產管理/處置部門，主要職能就是集中管理、經營、處置不良資產。如招行設有特殊資產管理中心。
不良貸款的抵押物，銀行可以經營，也可以拍賣，通常以拍賣為主。在銀行官網上，可以看到銀行的拍賣信息公告。

Ⅱ 貸款時需要注意哪些細節問題

在貸款的時候，一定要注重自己貸款的金額和年利率，還款的方式，這樣就可以了，然後按照貸款合同還款。

Ⅲ 銀行貸款有審核抵押物的權利瑕疵問題嗎

當然有呀，首（福州）先誰要抵押貸款那個（貸款）抵押物必須（找我）是這個貸款人名下的呀。這樣子銀行（1377）才會給你貸款呀。銀行貸（451）款你所提交的材料都會進行審核，一旦材料有問題，有瑕疵，審核就（4293）過不了，自然就貸款不了啦。

Ⅳ 我在申請貸款房產抵押遇到的四大問題，有什麼好的解決方法

一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致
在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，並將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一並抵押的事項在報紙上予以公告。但事後，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發生了抵押登記與抵押合同的效力何者優先的問題。
根據《擔保法》有關規定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一並設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那麼合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效?對此最高人民法院頒布的《關於適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規定：「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為准」。鑒於此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產生效力，銀行的合同項下擁有的抵押權存在一定問題。另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規定：「以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。」鑒於本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一並抵押。而且根據抵押合同的約定，也表露了當事人願將土地使用權和其在建工程一並抵押的真實意願。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當地日報上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及於其地上建築物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。
二、登記程序不規范
在房產抵押貸款中還有因登記程序不規范引發糾紛的情形。如有一家企業在於銀行簽訂房產抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一並抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業的土地使用權經過了上級主管部門同意買受的。房產登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規定：以集體所有制企業房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，並報上級主管機關備案;辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》《房或地產權證》等文件。在房產登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?有人認為，根據《擔保法》的有關規定，房產抵押合同簽訂後辦理了房產抵押登記手續，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優先受償權受損。
三、房產先出租後抵押
房產先出租後抵押，這是房產抵押貸款糾紛中時有發生的欺詐情形。房產所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產租賃給第三者，租期較長(例如10年以上)，租金在訂立合同時一次付清。然後，將房產抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在於按常規的抵押物審查方法難於發現抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發現也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。出租的房產用於抵押的風險性在於，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現抵押權時，即使抵押權實現，金融機構在房產人與第三者約定的租期內也不能受償分文。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條明確規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。」這意味著，抵押權實現後，抵押人(原房屋產權人)與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產權，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經一次性付清或租金明顯偏低的話，房產的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。
四、以未結清建設工程款的房產抵押
以未結清建設工程款的房產抵押，或雖工程款已全付，但串通建築公司出具未結清建設工程款的材料。對於該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業務人員所忽視。因為有抵押物變賣款項「優先受償權」，人們通常認為房產抵押了就相當於進了保險櫃，這一認識是相當危險的。因為拖欠工程款也對房屋變賣款項享有「優先受償權」，而且最關鍵的是，拖欠建設工程款的「優先受償權」要「優先」於抵押的「優先受償權」。這正是未結清建設工程款的房產抵押風險之所在。《合同法》第286條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

Ⅳ 銀行貸款五級分類關注類、瑕疵類有啥區別，是否是一樣的

您好！目前商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，後三種為不良貸款。

以下信息來自網路：

正常貸款
借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

關注貸款
盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素，如這些因素繼續下去，借款人的償還能力受到影響，貸款損失的概率不會超過5%。

次級貸款
借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，需要通過處分資產或對外融資乃至執行抵押擔保來還款付息。貸款損失的概率在30%-50%。

可疑貸款
借款人無法足額償還貸款本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，只是因為存在借款人重組、兼並、合並、抵押物處理和未決訴訟等待定因素，損失金額的多少還不能確定，貸款損失的概率在50%-75%之間。

損失貸款
指借款人已無償還本息的可能，無論採取什麼措施和履行什麼程序，貸款都註定要損失了，或者雖然能收回極少部分，但其價值也是微乎其微，從銀行的角度看，也沒有意義和必要再將其作為銀行資產在賬目上保留下來，對於這類貸款在履行了必要的法律程序之後應立即予以注銷，其貸款損失的概率在75%-100%。

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Ⅵ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險，如何防範

從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行所面臨的風險集中表現為信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險 。

1、信用風險

信用風險又稱違約風險，是指因交易對方(債務人)難以履約還款或不願意履行債務而造成債權人損失的可能性。銀行信用風險主要指債務人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風險。信用業務是銀行的傳統業務，也是主要業務。銀行是社會的信用中心，也是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是比較突出的風險，而且信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風險

市場風險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內和表外業務發生損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風險的定義為：因市場價格變動而導致表內外頭寸損失的風險。

3、操作風險

操作風險按風險類型可以分為四種，分別為內部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風險因素可以分為七種類型，包括：內部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維系經營的實物資產損壞；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風險

流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風險與信用風險、市場風險和操作風險相比，形成的原因更為復雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風險。

根據貸款抵押風險分析，可以從如下幾個方面來進行風險防範。

①嚴格審查。對抵押物、產權關系、抵押合同和相關證件進行嚴格審查是防範貸款抵押風險的根本措施。

對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利憑證的真實性，並通過實地考察核實權利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴格依照相關法律法規審查抵押物，看看抵押物是否為相關的法律法規許可，是否屬於銀行許可的抵押物范圍。

對於抵押物的產權關系，若為共有財產(比如房屋)的必須要有其餘共有人同意抵押的授權書，若為合夥企業的財產必須有其餘合夥人同意抵押的授權書。若為國有企業和集體企業的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權證明文件。

對於抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊備。這項要求必須根據具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產品合格證、購銷合同、報關單和發票等多項手續。

對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業執照的經營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據《擔保法》，房地產、林木、航空器、船舶、車輛及企業設備和其他動產進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據相關的法律法規，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，並且著力開展這方面的人員培訓工作。其次，還要加強對資產評估公司的聯系、了解和評估，防止抵押物價值評估業務外包出現弄虛作假的風險。再次，對於出具抵押物產權憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關鍵人員而出具虛假產權證明或重復抵押等情況的可能性。

④做好資產保全工作。銀行貸款的資產保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失等，並防止抵押物被賤賣的風險。

(6)貸款抵押物審查有瑕疵的建議擴展閱讀

銀行的操作風險管理不僅涉及到銀行內的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結構、政策以及操作風險的管理流程。對於機構來說，處理操作風險應該有適當的針對操作風險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結構，必須了解在什麼情況下應該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應有一個單獨的信用風險管理機構，還有不同業務部門負責日常業務的管理，即有兩個報告機制，有關日常運作，向這種業務部門經理匯報；

而有關信用方面，必須向有關信用經理匯報。在銀行涉及的信息當中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細節。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應當是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。