① 信用貸款最長期限可以是幾年利率是多少還貸方式有哪些最高貸款額度是多少
一般為2-3年，部分能達到4年，月費率一般在1-2%左右或更高，通常以等額本息方式放寬，先息後本的極少。
信用貸款是指以借款人的信譽發放的貸款，借款人不需要提供擔保。其特徵就是債務人無需提供抵押品或第三方擔保，僅憑自己的信譽就能取得貸款，並以借款人信用程度作為還款保證的。這種信用貸款是中國銀行長期以來的主要放款方式。
由於這種貸款方式風險較大，一般要對借款方的經濟效益、經營管理水平、發展前景等情況進行詳細的考察，以降低風險。主要適用於經工商行政管理機關核准登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶，並符合《貸款通則》和銀行規定的要求。
貸款公司的信用貸款，額度大約2-30萬，利率1.5%-3%。貸款公司中的一部分就是俗稱的高利貸，這類產品的特點是速度快，額度很靈活，但是成本被隱藏在手續費等收費項目上，實際貸款成本遠高於對外宣傳的利率。
擔保公司的信用貸款，是通過擔保公司擔保銀行放款的模式為客戶提供的信用貸款。額度一般最高可到達30萬，費用模式為銀行放款的利息加擔保公司的擔保費。
正規的擔保公司只收取一定比例的擔保費而不會收取利息，這也是辨別擔保公司是否正規的一個標准。
② 保證貸款是什麼意思，保證貸款與信用貸款如何區別
您好，保證貸款是擔保人以其自有的資金和合法資產保證借款人按期歸還貸款本息的一種貸款形式；信用貸款是指以借款人的信譽發放的貸款， 借款人不需要提供擔保。兩者最大的區別在於是否需要提供擔保。如果您有小額貸款的需求，建議您可以選擇正規的信貸平台，有錢花APP是網路信貸服務大品牌，可滿足您的日常消費周轉的資金需求。純線上申請，無需抵押，申請材料簡單，30秒審批，最快三分鍾放款，最高20萬。手機端點擊下方，馬上測額！
③ 建設銀行的短期個人住房最高額抵押貸款 能轉成長期嗎 最長期限能多久！
現在貸不了
④ 貸款申請到發放最長不能超過多久
不同種類的貸款所需要的時間不同，一般的住房貸款從審批到放款大約需要30天左右，審批大約需7-10個工作日，而企業貸款需要的周期一般較長，1-2個月左右。
貸款種類是按照一定的標准對貸款的具體分類。科學地劃分和設置貸款種類，對於貫徹貸款原則和政策、正確使用信貸資金、研究貸款結構、加強貸款管理、反映國民經濟活動情況等，有著十分重要的意義。貸款種類的劃分標準是多樣化的，按不同的標准，有不同的劃分方法。選擇何種標准劃分貸款種類，應根據國家經濟管理和銀行信貸管理的要求。從宏觀角度劃分貸款種類，有助於分析不同經濟成份的貸款之間的比例關系，便於具體貫徹國家經濟政策，尤其是產業政策，合理配置社會資金，引導和促進產業結構的協調發展。從微觀角度劃分貸款種類，有助於加強企業管理，增強還本付息能力，提高貸款效益，體現貸款效益性、安全性、流動性三原則。現行貸款種類的劃分標准及種類如下：
按貸款經營屬性劃分
1.自營貸款。指貸款人以合法方式籌集的資金自主發放的貸款，其風險由貸款人承擔，並由貸款人收回本金和利息。
2.委託貸款。指由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由貸款人(即受託人)根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人(受託人)只收取手續費，不承擔貸款風險。
3.特定貸款。指經國務院批准並對貸款可能造成的損失採取相應補救措施後責成國有獨資商業銀行發放的貸款。
按貸款使用期限劃分
1.短期貸款。指貸款期限在1年以內(含1年)的貸款。目前主要有6個月、1年等期限檔次的短期貸款。這種貸款也稱為流動資金貸款，在整個貸款業務中所佔比重很大，是金融機構最主要的業務之一。
2.中、長期貸款。中期貸款指貸款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的貸款。長期貸款，指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。人民幣中、長期貸款包括固定資產貸款和專項貸款。
按貸款主體經濟性質分
1.國有及國家控股企業貸款。
2.集體企業貸款。
3.私營企業貸款。
4.個體工商業者貸款。
按貸款信用程度劃分
1.信用貸款。指以借款人的信譽發放的貸款。
2.擔保貸款。指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。
保證貸款，指按規定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發放的貸款。
抵押貸款，指按規定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。
質押貸款，指按規定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。
3.票據貼現。指貸款人以購買借款人未到期商業票據的方式發放的貸款。
按貸款在社會再生產中佔用形態劃分
1.流動資金貸款。可分為工業流動資金貸款和商業流動資金貸款，以及其他流動資金貸款。
2.固定資金貸款。大中型項目的固定資金貸款由國家開發銀行、中國建設銀行辦理。中小型項目的資金，除企業自籌、社會籌集外，也是國有獨資商業銀行與其他商業銀行一項重要的貸款業務。
按貸款的使用質量劃分
1.正常貸款。指預計貸款正常周轉，在貸款期限內能夠按時足額償還的貸款。
2.不良貸款。不良貸款包括呆賬貸款、呆滯貸款和逾期貸款。
呆賬貸款，指按財政部有關規定列為呆賬的貸款。
呆滯貸款，指按財政部有關規定，逾期(含展期後到期)並超過規定年限以上仍未歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規定年限但生產經營已終止、項目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。
逾期貸款，指借款合同約定到期(含展期後到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。
按國際慣例(風險度)對貸款質量的劃分
最近幾年來，在世界銀行技術援助項目下，我國中央銀行對商業銀行資產分類方法作了探索和試點，自1998年起，將陸續對商業銀行貸款質量按國際金融同業標准分類評級，即將銀行貸款劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五個等級，後三類貸款稱為「不良貸款」或為「有問題貸款」。
從銀行接受個人資料開始到放款一般需要經過一個月的工作日，先是給你做按揭的分行初審，通過之後報總行終審，在這期間你的購房合同要到房產局備案，備案合同下來後得到房產局做預告登記，然後總行才批款，接著進抵押部，再過3-5天才能放款。
收入證明一般銀行都會證實，是在你報件的一個星期內，一般你要是安排好了銀行不會一直追問到底的，很好通過，而且如果你提供的其他資產證明多或者在該銀行存點錢，就可以了。
房產證辦理流程及相關事項
一、需提供的資料
1、房屋購銷合同原件及補充合同原件。
2、商品房銷售統一發票原件。
3、房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。（若房屋測繪報告為舊格式的，則還需出具竣工驗收單及填寫麗水市房地產登記申請書，新格式只需提供房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件即可。）
4、完稅憑證（契稅繳款書）
房貸的參與方，包括提供信貸資金的商業銀行、最終購置房產的購房人，以及房 產的業主（包括開發商/二手房的業主），在申請貸款時，還需要有評估公司、房屋抵押擔保公司的參與。
根據房地產擔保公司北京萬才聯合投資管理有限公司2010年末發布的統計，在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。「房貸」已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。
⑤ 最高額抵押擔保適用的情形
1.借款合同。在實踐中，具體表現為：一是商業銀行與企業有長期的業務關系，企業對一定期間內已經和將要發生的多次貸款提供總的抵押擔保，商業銀行在商定的最高貸款額度內多次對借款人貸款;二是商業銀行與企業簽署了貸款意向協議，尚未確定借款的具體時間和數額，只規定借款的最高限額，但有必須要預先提供抵押擔保的情況下，企業會設定最高額抵押。本案即屬於第一種情況。2.債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。這種情況一般不適用於商業銀行等金融機構。就借款合同的最高額抵押而言，借款人或者第三人提供的抵押物是作為一段時間內發生的借款的擔保，而不是特別針對某一筆借款。在借款合同確定的最高限額內及抵押合同期內，抵押財產不得因貸款的增加或減少而改變。一般而言，最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保，並不以債權的已經存在為前提，而且最高額擔保所擔保的債權具有不確定性，必須到最後決算時，才能確定抵押擔保的債權的實際數額。因此，最高額抵押具有不同於一般抵押的特殊性，其優越性在於一次性辦理抵押登記後，可以在約定的最高額度內多次貸款而不必再辦理登記手續，從而簡化了設定抵押的程序，加快了資金融通的效率。最高額抵押適用於具有長期、穩定的業務關系的當事人之間的借款合同。
⑥ 銀行長期貸款的問題
第一：有在貸款期結束時才還款的貸款產品。不過這種是經營貸，（前提是名下有經營公司，額度大的話可以包裝下），比如，貸款期限為3年。你可以在三年後還本金，但是三年內每月或每個季度都需要還利息。相對於月月還款來講，中間的還款壓力較小。
第二：為了投資而抵押房產銀行一般不會通過，你也可以換個借口。比如：買貴重物品，比如古董。不過這種的需要提供購銷合同，有得甚至會要求提供發票。
第三：如果要滿足第一個要求，只能貸3到5年。否則最長可以10年。
第四：循環貸是比如你的授信是10年期貸，可以十年後，還完以後接著申請接著用，就不用那麼麻煩重新做抵押登記之類的。
⑦ 擔保貸款循環使用需要什麼手續
不知道你循環使用是指如何循環，短貸長用是國內一種比較普遍的做法，就是指用短期借款長期使用。中間必然存在續貸的問題。即便目前市面上銀行鼓吹的N年循環貸，也是如此，每年都需要你還款再貸。
擔保貸款循環貸的話問題不在於貸款，而在於擔保，首先要簽訂最高額授信合同，在時間內，額度隨意使用，然後簽訂最高額抵押或信用擔保合同，在期限內擔保。然後授信合同項下簽訂單次的借款合同，不用另行簽訂擔保合同，而是與最高額擔保合同關聯，還款後借款合同失效，但只要在期限內，最高額授信合同和最高額擔保合同仍舊有效。
舉個例子，你最高額授信100萬，然後某人替你最高額擔保，期限是2015年12月4日-2018年12月3日，那麼在這個期限內你要用款的時候需要簽一個借款合同，借款比如50萬，就不用簽擔保合同了，借款期限是2015年12月比如10日-2016年12月9日，到2016年12月9日的時候，你還款了，借款合同隨之失效，不過最高額擔保合同仍舊有效，不用撤銷。而後你繼續貸款，期限是2016年12月10日-2017年12月9日，仍舊需要重新簽訂借款合同，仍舊使用第一次簽的最高額擔保合同為其提供擔保，以後都是如此，直到授信有效期即20151204-20181203的那個有效期結束。
這裡面有一點，最高額授信是有還款時間順延的，使用期會比授信期長半年。比如你授信期到2018年12月03日截止了，而你2018年比如10月又借了一次款，不是說你2018年12月03日就必須還款，而是說這個時間點之後還可以順延半年，最高額擔保合同也隨之順延。
這樣做的好處就是說不用每年都去做一次授信，不用來來回回的麻煩擔保人去簽擔保合同或抵押手續，只要一次，可以用好幾年。其他和借款沒什麼區別
⑧ 最高額抵押擔保債權確定的情形有哪些
一、最高額抵押擔保債權確定的情形有哪些?
(一)約定的債權確定期間屆滿。債權確定期間是指確定最高額抵押權所擔保的債權實際數額的時間。實踐中，最高額抵押權人為了防止抵押人任意行使確定債權額的請求權，而使自己處於不利地位;抵押人為了防止自己的抵押物所擔保的債權長期處於不穩定的狀態，一般都願意在最高額抵押合同中對債權確定的期間進行約定。
(二)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權。實踐中，當事人可能沒有約定債權確定期間，或者即使有約定，但約定的期間不明確。
(三)新的債權不可能發生。在新的債權不可能發生的情況下，最高額抵押權所擔保的債權額也確定。
(四)抵押財產被查封、扣押。在最高額抵押權存續期問，抵押財產被法院查封、扣押的，其有可能被拍賣或者變賣。抵押財產被拍賣、變賣的價格直接影響到最高額抵押權人債權利益的實現，為確保自己的利益，在抵押財產被查封、扣押時，最高額抵押權人一般都希望被擔保的債權額盡早確定。
(五)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。在最高額抵押權存續期間，債務人、抵押人有可能被宣告破產或者被撤銷。債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷所產生的直接法律後果就是債務人、抵押人進入破產程序或者清算程序。根據破產法的規定，未到期的債權，在破產申請受理時視為到期。附利息的債權自破產申請受理時起停止計息。
(六)法律規定債權確定的其他情形。這是兜底性條款。除了本條第一項至第五項所規定的可以確定債權額的法定事由外，在本法其他條款或者其他法律中也有可能規定確定債權的其他情形，如根據本法第203條的規定，發生當事人約定的實現最高額抵押權的事由時，最高額抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償，而最高額抵押權人行使最高額抵押權的基礎就是擔保債權額的確定，所以出現當事人約定的實現最高額抵押權的事由就意味著擔保債權額的確定。
二、
最高額抵押權所擔保債權額的確定將產生以下法律效力：
一是最高額抵押權轉變為普通抵押權。在債務人到期不履行債務或者出現當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人可以依照普通抵押權的規定行使其抵押權;
二是確定被擔保債權的范圍。被擔保債權額確定時存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬於最高額抵押權擔保的范圍。被擔保債權確定時存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經發生，也屬於被擔保債權的范圍。但是在最高額抵押權擔保的債權確定後才發生的主債權不屬於被擔保債權的范圍;
三是最高額抵押權所擔保的債權確定後，一旦債權到期或者出現當事人約定的可以實現抵押權的情形，抵押權可以就抵押財產優先受償，但優先受償的額度不得超過雙方當事人約定的最高擔保額。
最高額抵押擔保債權是否能夠確定應當根據債權的分割情況和抵押擔保來進行認定，在進行抵押擔保債權的辦理時，可以根據擔保的相關資產來確定是否可以進行最高額抵押擔保債權的情況，如果不符合相關規定的，則需要根據法律要求進行處理。
延伸閱讀：
銀行個人無抵押貸款能貸多少錢
只用購房合同抵押貸款可以嗎？
住房抵押貸款利率是多少？
⑨ 中長期個人住房最高額抵押貸款
貸款期內，如遇貸款利率調整，按借款人的貸款余額、未償還期數和調整後的貸款利率調整每期償還和支付貸款本息額。
⑩ 最高額擔保 的債務人是否可以是多個個不確定的債務人
所謂最高額抵押擔保，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債許可權額內，以抵押物對一定期間內連續發生的 債權作擔保。
最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發生、債權類型是什麼、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權不必須都是同一性質的債務。
設定最高額抵押時，雙方要明確規定債權發生的原因。根據《擔保法》第六十條的規定「借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。」因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限於借款的債務還是商品交易發生的債務，特別是擔保商品交易發生的債權的，應當明確規定就何種商品進行連續交易發生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續交易發生的債權進行擔保。
對於被擔保的債權的最高限額應當明確規定。如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規定決算期。如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續期間並已經登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。如果抵押合同登記的存續期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。
根據《擔保法》的規定：「當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效」。「當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。」因此這些規定及相關司法解釋對最高額抵押同樣適用。
根據《擔保法司法解釋》的規定：「最高額抵押權所擔保的債權范圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封後或債權人、抵押人破產後發生的債權。由此可以推斷其所擔保的債權不包括實現抵押權的費用。實現抵押權的費用，應當從抵押物拍賣價金中扣除，不應算入最高額內。
最高額抵押具有以下特點：
1．最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。
比如，張某以一處房產為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發生的100萬元債權的最高額抵押合同。
2．最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間，
比如，從2001年1月1日至2001年12月31日發生的債權，抵押人對這個期間發生的債權作擔保。所謂連續發生的債權，是指實際發生的債權次數是不確定的，並且是接連發生的，比如，張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在這一年之內借了還，還了借，只要借款余額不超過100萬元，張某抵押的房產對這一年之內發生的不超過100萬元的借款的償還作擔保。可見，最高額抵押以一次訂立的抵押合同，進行一次抵押物登記就可以對一個時期內多次發生的債權作擔保，既省時、省力、省錢，又可以加速資金流通，有利於促進經濟發展。
3．最高額抵押只適用於貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利於生產經營。
4．最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處於不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以後再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
最高額抵押所擔保的債權的確定：
1、約定的債權確定期間屆滿。
2、沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押設立之日起滿兩年後請求確定債權。
3、新的債權不可能發生。
4、抵押財產被查封、扣押。
5、債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷。
一、最高額抵押的概念和構成要件
最高額抵押是隨著社會經濟生活的發展而形成的，設立最高額抵押以後，合約雙方當事人就不必再為每一筆交易再去辦理抵押、登記等相關手續，即可為債權人的債權提供擔保，為交易提供方便，這樣無疑可以節省大量的人力、財力、物力，對社會進步是有很大益處的。
我國《擔保法》第五十九條規定：「最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高額債許可權度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。」從上述規定可以看出，最高額抵押擔保有以下要件構成：（一）原因交往合同。原因交往合同是債權人與債務人之間就一定期間內連續發生債權債務的總合同，也是對將來可能發生的一系列債權債務的總概括，具有連續和不特定兩個特徵，但不是具體的、特定的債權債務關系。（二）最高限額。最高限額是最高額抵押擔保的最大范圍，是最高額抵押擔保的必要條件。由於最高額是債權人與債務人約定的，抵押物所擔保的債權的最高限額，而所擔保的債權在決算前又是將來可能發生的、不確定的，如果沒有最高限額，則無所謂最高額抵押擔保。（三）決算期。決算期是指確定最高額抵押權所擔保的債權的時間。由於最高額抵押權在其設定時，僅確定了一個范圍，在一定期間，在最高額抵押的范圍內，債權額可隨時發生變化，因此最高額抵押擔保的債權額並不是抵押權實際擔保額，有必要設定決算期。學者形象地將最高額抵押擔保稱為框子或合子支配權，認為：「因有最高限額存在，有人亦稱之為框子或合子支配權，該框子所圍，即為最高限額，由基礎關系所生之債權，可自框子入口進入，故不特定債權可否進入框子，為擔保債權，即由當事人所約定之基礎關系（入口）管制。」①是不無道理的，其中框子所圍范圍內，即為最高額，基礎關系所生的債權即為原因交往合同，而框子入口封閉時，即是最高額抵押權的確定時。
二、最高額抵押擔保的特徵
（一）最高額抵押具有相對獨立性
有學者認為最高額抵押權具有獨立性，並陳述了三點理由：（1）被擔保主債權的不確定性；（2）最高額抵押的決算期屆至前，所擔保的一系列債權中的單個債權發生消滅，不影響最高額抵押權的存在；（3）最高額抵押權所擔保的債權額確定後，主債權發生轉移，則最高額抵押權亦隨之轉移，而被擔保的債權額未確定之前的債權人和債務人之間的單個具體債權，可以與最高額抵押權相分離進行單獨轉讓，此時債權稱為普通債權，並進一步得出我國擔保法第六十一條規定：「最高額抵押的主合同不得轉讓」，「與最高額抵押權的設立本意相悖。」②對此，筆者不敢完全贊同。筆者以為，最高額抵押權的獨立性是相對的，在最高額抵押權的決算期屆滿（確定）前，最高額抵押權具有獨立性，但是，一旦最高額抵押所擔保的債權確定，最高額抵押則變為從屬於一個特定債權額的擔保物權，與普通的抵押相同，具有明顯的從屬性。同時，筆者對我國擔保法第六十一條的規定也有不同看法：我國擔保法規定的最高額抵押的立法本意是什麼？筆者以為該條規定的本意應該是最高額抵押的主合同債權轉讓，不得將一個最高額抵押分解為若干個普通抵押隨之轉讓，也就是說，最高額抵押的主合同債權轉讓後，該被轉讓的主合同債權不再具有抵押擔保，而成為普通債權。對這條規定，如果簡單地從字面上理解為被最高額抵押擔保的主合同債權一概不得轉讓是有失偏頗的，因為因某一交易而發生的主債權是否為最高額抵押所設定的擔保，要待決算後方得確定，超出最高額的債權本身就不享有優先受償權即是明證。
（二）最高額抵押權的被擔保債權具有不特定性
這是最高額抵押與一般抵押的最大區別所在。一般抵押往往是在具體的債權債務關系形成後，為該特定債權設定的擔保，也就是說，被擔保的債權債務關系具有明確的特定性，而最高額抵押權是為將來可能發生的一系列債權設定，這些債權有可能成立，也有可能永遠成立不了，並且這些債權債務關系即便成立，也處於不停的增減變動之中，具有很明顯的不確定性，只有在被擔保的主債權確定時，最高額抵押權所擔保的主債權才能特定化為一個具體的數字。
三、最高額抵押權的確定
所謂最高額抵押權的確定，是指因某一事由的出現而將原本不確定的最高額抵押權確定化的過程。很多原因可能導致最高額抵押權確定，歸納起來主要有以下幾個方面：
（一）被擔保的債權已經沒有繼續發生的可能。最高額抵押構成要素中的原因交往合同是設定最高額抵押的根本，也就是抵押權人與抵押人設立最高額抵押合同所擔保的債權債務關系發生的根本原因，如果抵押權人與抵押人之間的交易合同已經終止、解除或者因其他原因而消滅，被擔保的債權已經沒有再發生的可能，最高額抵押權應從此時起確定。同樣，債務人以自己的不動產設定最高額抵押後，債務人受破產宣告，債務人喪失了繼續進行交易的能力，最高額抵押權也應從破產案件被人民法院受理時起確定。
（二）雙方當事人約定終止以後再行交易中所發生的債權債務的抵押效力，最高額抵押權應從此確定。這一原因主要有以下三種情形：（1）抵押權人與抵押人在設立最高抵押合同時約定的期限已經達到，也就是決算期屆至，最高額抵押理所當然確定。（2）最高額抵押合同的雙方當事人在合同有效存續期間，經過協商，終止以後再行交易中所發生的債權債務的抵押效力或終止交易，最高額抵押權確定。（3）最高額抵押合同的雙方當事人在合同中沒有約定決算期的，當事人中的一方提出終止交易或終止以後的交易的擔保，最高額抵押權也應確定。
（三）抵押權人實行抵押權或抵押物經過查封時，或最高額抵押權擔保的某一債權未受清償，而抵押權人有實行抵押權的要件時，或抵押權人已申請拍賣抵押物時，抵押權確定。同樣，如果債務人的其他債權人申請對抵押物進行查封時，也構成最高額抵押權確定的原因。
最高額抵押權一旦確定，其直接後果就是確定哪些債權有優先受償權，哪些債權沒有優先受償權。「最高額抵押權所擔保之債權，其優先受償之范圍須受最高限額之限制，亦即須於最高限額抵押權確定時，不逾最高限額范圍內之擔保債權，始為抵押效力所急，超過最高限額之債權，仍無優先受償權。」③也就是說，在最高額抵押權確定時，確定存在的，在約定擔保范圍內，不高於最高限額的債權有優先受償權，不在約定擔保范圍內，或其數額超出最高額的部分沒有優先受償權。
這里涉及對最高（限）額含義的理解問題。對最高額的含義通常有兩種理解，即最高發生額或最高余額。對此，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（下稱《〈擔保法〉解釋》）第八十三條第二款將最高額明確規定為「實際發生的債權余額」是很有必要的。
對最高余額，仍然有兩種理解，即最高本金余額和最高本息合計余額。依照《擔保法》第62條、第64條的規定，最高額抵押所擔保的范圍「包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。」這一范圍似乎沒有確定的可能，理由是實現抵押權的費用是一個變數，只有在抵押權人的抵押權實現以後，實現抵押權的費用才能確定，而實現最高額抵押權的前提條件之一就是最高額抵押權的確定。對一個尚未發生，且不確定是否發生，發生金額是多少進行確定，從邏輯上講是說不過去的，結果也仍然是不確定的。
《〈擔保法〉解釋》第七十四條規定了清償程序：「抵押物折價或拍賣、變賣所得價款，當事人沒有約定的，按下列程序清償：（一）實現抵押權的費用。（二）主債權的利息。（三）主債權。」從這一規定上看，實現抵押權的費用也應是屬於優先撥付的范圍。只有當主債權得以清償後，抵押權人的抵押權才得以最終實現。對抵押權實現的費用，筆者以為不應列入最高額抵押的范圍。雖然通常在設定最高額抵押時，抵押物的價值高於最高額抵押擔保的限額，但由於《〈擔保法〉解釋》第七十八條的一物多權，余額提存的規定，仍然會對將實現抵押權的費用列入抵押擔保范圍構成威脅，影響抵押權人抵押權的實現。
如果將抵押權人實現抵押權的費用不列入最高額抵押擔保的范圍，而列入優先撥付的范圍，並未增加債務人的負擔，同時更有利於保護債權人的利益。
因此，筆者以為，在當事人對最高額包含的內容有約定時以約定為准，在沒有約定適應理解為是本金、利息、違約金和損害賠償金的合計，當合計金額超出最高限額時，超出部分沒有優先受償權。
四、最高額抵押權的實現
正如最高額抵押確定一樣，引起最高額抵押權實現的原因很多，其中最主要的就是主債權已屆清償期而未獲得清償，債權人就可以啟動最高額抵押權實現的程序。
抵押權人要實現最高額抵押權，必須滿足兩個條件：（1）債權得確實存在。與普通抵押權是針對特定債權設立抵押不同，最高額抵押權所擔保的債權具有不特定性和不穩定性，在最高額抵押權確定之前，其擔保的主債權處於不停變動之中，債務有隨時發生的可能，也有隨時被清償的可能，因此，抵押權人主張抵押權時，除了證明最高額抵押權的存在之外，還必須證明債權的客觀存在，如不能證明債權的確實存在，人民法院或其他有關部門則不能支持其行使最高額抵押權的要求。（2）有債權已屆清償期而未獲清償。抵押權人行使最高額抵押權，除了證明抵押權的有效存在以外，還必須證明所主張的債權已屆履行期限，也就是債權已到期。債權債務關系的履行期限是債權人與債務人之間設定的債務人履行義務的期限，在履行期限屆滿前，債權人依照約定是無權要求債務人履行債務的，債務人有權拒絕債權人要求提前履行的請求。對履行期限不明確的，依我國民法、合同法的有關規定，債權人雖然可以隨時要求債務人履行，但應當給對方必要的准備時間。對約定履行期限的債權人應提供有效的約定證明，證明其債權已到履行期限而債務人沒有履行；如債務履行期限不明確，債權人就應提供有效的催要證明，證明債務人經催要而未履行。只有在債權到期而未獲清償的情況下，抵押權人才可以行使最高額抵押權。
債權人啟動最高額抵押權實現程序是導致最高額抵押權確定的原因之一，但最高額抵押權的確定並不一定導致最高額抵押權的實現。有一債權到期未獲清償，即導致債權人啟動最高額抵押權的實現程序，而不必等到所有債權均到期且未獲清償。
國外有將申請拍賣抵押物的程序列入強制執行法，可以不通過訴訟程序進行的立法例，在我國沒有這一規定，同時由於「流質契約的禁止」，當事人不可以在最高額抵押擔保協議中約定債務人到期不履行義務，將抵押物歸抵押權人所有，因此抵押權人實現抵押權應依照我國《擔保法》第六十二條、第五十三條的規定，通過與抵押人協議以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，或者向人民法院提起訴訟，通過司法訴訟程序實現自己的抵押權。
最高額抵押權人在自己的債權得到清償後，應主動到登記機關塗消抵押權登記，以解除抵押人財產權利的拘束。同時，設定的抵押只能一次登記一次有效，多次重復使用。
五、最高額抵押權消滅的原因
導致最高額抵押權消滅的原因主要有：
（一）債務清償，導致抵押權人的抵押權消滅。其中包括抵押物經過抵押人和抵押權人協商折價歸抵押權人所有以清償債務，和抵押物經過依法拍賣、變賣，並以所得價款償還抵押權人的債務以及債務人以其他方式償還了債務。由於最高額抵押權所依存的債權已經消滅而導致抵押權人的抵押權歸於消滅。
（二）抵押物滅失導致最高額抵押權消滅。筆者以為，抵押權是從屬於特定物上的他物權，必須依靠一定的物存在，如果沒有了物，也就沒有了依附於物上的抵押權。皮之不存，毛將焉附。對不可歸責於抵押人的原因導致抵押物滅失，抵押人所獲得的賠償金或補償費用可以用於清償債權人（抵押權人）的債權，也可以作為繼續提供擔保的財產進行抵押擔保，如繼續提供擔保的，應認為是重新設定抵押擔保，原最高額抵押權消滅。對可歸責於抵押人的原因導致抵押物滅失，應認為最高額抵押權消滅，抵押權人可以要求抵押人重新提供擔保，或要求債務人清償債務。
（三）除斥期間的經過而導致最高額抵押權消滅。除斥期間是指法律規定的某種權利的存續期間，除斥期間屆滿後，權利即消滅。我國《擔保法》沒有規定最高額抵押權得除斥期間，但依照我國其它法律規范中關於除斥期間屆滿後，權利即消滅的規定，在除斥期間屆滿後抵押權人應無權要求抵押人承擔擔保責任。
六、最高額抵押擔保制度的不足和健全編
最高額抵押擔保制度與其它法律制度一樣，從其出生的第一天起，在促進社會經濟發展的同時，也有其不合理的一面，就是債務人處於弱勢地位，易受抵押權人（債權人）的擺布。有的債權人為圖方便和自己債權的安全性得到保證，而有意讓債務人提供較大額的最高額抵押，並進行相關登記，一旦最高額抵押設定後，債權人又利用自己的優勢地位，隨意減少交易的發生或不發生交易，導致抵押物的價值受到不正當的拘束，進而束縛債務人的經濟活動。
同時，由於最高額抵押所擔保的交易雙方當事人之間的關系往往是長期而密切的，因此，作為債權人的銀行或供貨商可以通過設定抵押權，達到支配債務人的經濟活動，左右其存亡。凡此種種，由於債務人處於明顯的弱勢地位，對債權人的要挾缺乏必要的法律保護，這對債務人、抵押人乃至整個社會經濟秩序都是不利的。
就我國現有的最高額抵押擔保法律制度而言，也有較明顯的缺陷：（一）債務人的特定性沒有明確界定。大家知道，抵押擔保法律關系的當事人通常是兩方或三方：如果債務人以自己的財產提供抵押，即債務人就是抵押人，這時，抵押擔保法律關系的當事人就是兩方：抵押權人和抵押人。但也有債務人以外的第三人為債務人的債務提供抵押擔保，在這一法律關系中就存在三方當事人：債權人、債務人和抵押人。前一種類型，即債務人就是抵押人的，債權債務關系的雙方當事人就特定化、明確化；後一種情況，即存在三方當事人的情況。（二）在適用范圍上，我國《擔保法》規定的也較為狹窄。由於商品在法律上沒有明確的含義，在政治經濟學中解釋為用來交換的勞動產品，而在現實中技術開發合同、技術服務合同、勞務合同等標的往往就是勞動本身，且債權債務關系當事人往往比較固定，又具有較長期的業務協作關系，對此卻不能設立最高額抵押擔保，是沒有理論根據的。（三）我國《擔保法》規定「最高額抵押的主合同債權不得轉讓」缺乏必要的理論依據。對此立法，我國法學理論界批評較多。④
以上種種制度和立法上的缺陷，應在醞釀制定中的《物權法》中進行規范，以體現法律救助弱勢群體的法制精神。首先，應確立誠實信用原則在物權法中的基本原則地位，並加以確定化，如規定「因不可歸責於債務人或抵押人原因而致交易不發生，或抵押權人惡意減少交易發生的，抵押權人應承擔賠償責任。」作如此規定，上述案例中的原告就可以要求被告賠償損失了，否則原告要求被告賠償損失缺乏必要的法律依據，而只能要求被告履行合同。
針對上述我國最高額抵押擔保制度中的債務人不確定的缺點，筆者以為對《擔保法》第五十九條改作如下規定：「┅┅是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對債權人與特定債務人在一定期限內連續發生的債權作擔保。」應更為貼切。
同時，筆者以為沒有必要對最高額抵押擔保債權的范圍僅限於借款合同和商品交易合同。相反，應規定在最高額抵押登記時，對最高額抵押所擔保的債權種類進行一並登記，同時規定當事人之間不得就不同性質的交易進行一攬子抵押擔保。這樣規定既可以避免因范圍過窄而給當事人交易造成負擔的不足，又可以避免因一攬子抵押擔保——概括最高額抵押擔保可能給債務人及債務人的其他債權人造成影響。如果不要求當事人之間僅能就一類交易設立一項最高額抵押，而准許概括最高額抵押擔保的存在，抵押權人，特別是大額最高額抵押權的抵押權人可以利用自身的優勢地位收集債務人的其他債權，進而行使優先受償權，直接侵害抵押順序在後的其他抵押權人的利益。
設立最高額抵押的目的是方便交易，節約交易成本，有效保障債權人利益，如果限制最高額抵押擔保主債權的轉移，不僅有悖於契約自由的原則，也不利於當今市場經濟的發展。「最高額抵押權，於決算起屆至債權確定時，得與此債權一同轉移，但於債權額未確期間，惟得與發生債權之母胎契約關系一同轉移，從而應以基礎關系契約之當事人及受讓人之三面契約為之。其發生個個債權，得由抵押權分離，單獨讓與之方法為之。此時，其債權脫離抵押關系而成為普通債權。」⑤由於最高額抵押權具有相對獨立性，在未確定前，某一特定債權是否為最高額抵押所擔保尚不得而知，而在最高額抵押權確定（決算）後，最高額抵押所擔保的債權就和普通抵押權無異，限制最高額抵押擔保的主債權轉移沒有現實意義，故不應限制最高額抵押擔保的主債權轉移。