抵押貸款風險審計

A. 抵押貸貸款二十萬，全款購房房產證沒有下發，能不能審計批款

不能。
需要有房產證，契稅證明，出讓性質土地證。
住房無其他抵押，
當事人出具收入情況證明，資金流水證明，
以上手續齊全，才會接受貸款申請。

B. 審計中如何發現和識別虛假住房按揭貸款

摘要：虛假個人住房按揭貸款，就是借款人與開發商串通，通過向銀行提供虛假的個人購房信息，從銀行套取或詐騙信貸資金的行為。它的基本特徵是借款人具有主觀惡意欺騙性。從實施虛假按揭的行為主體來分，有個人虛假按揭貸款和法人虛假按揭貸款兩種，其中法人虛假按揭貸款是由法人操作，通過眾多的個人行為來完成的虛假按揭，因此更具隱藏性，風險和危害也更大。從借款人的目的來分，有詐騙型虛假按揭和融資型虛假按揭兩種，詐騙型虛假按揭是借款人通過提供虛假購房信息，以騙取銀行信貸資金為目的而實施的欺詐行為；

C. 銀行貸款會計報表需要審計報告嗎

不同的銀行有不同的要求，一般大企業的授信中需要企業會計事務所審計過的報表，但小企業簡式貸款，擔保方式又是以房屋地產抵押為主的要求稍低一些一般可不要審計的，當然經過審計的報表可信度更高一些。

D. 典當行的抵押貸款損失准備怎麼計提

可以計提壞賬准備。
首先，計提壞賬准備的方法和比例由股東會或董事會或經理會批准。

提取壞賬准備分錄
借：管理費用—計提的壞賬准備
貸：壞賬准備

確定壞賬准備的計提比例時，根據企業以往的經驗、債務單位的實際財務狀況和現金流量的情況進行合理地估計。下列各種情況一般不能全額計提壞賬准備：
(一)當年發生的應收款項；
(二)計劃對應收款項進行重組；
(三)與關聯方發生的應收款項；
(四)其他已逾期，但無確鑿證據證明不能收回的應收款項。

一般企業計提壞賬使用應收帳款余額百分比法，就是按應收賬款余額的一定比例計算提取壞賬准備金。關於計提比例，由於各行業應收賬款是否能及時收回，其風險程度不一，計提比例不盡一致。例如，農業企業、施工企業、房地產開發企業為1%，對外經濟合作企業為2%，外商投資企業為3%。工業企業一般為5%。

根據經驗，企業審計時對壞賬准備在5%~40%之間的一般予以確認，超過40%的要求證據確鑿。

E. 關於銀行貸款擔保人風險問題

郭研岐（武漢大學 動力與機械學院，湖北 武漢 430072）
作者簡介：郭研岐，武漢大學動力與機械學院。
摘 要：當前，商業銀行在面臨客戶保證擔保貸款時，產生很多難題，因此，採取相應措施對這些問題產生的風險進行有效規避勢在必行。文章研究了商業銀行規避保證擔保貸款風險的各種措施，期望減少其風險。
關鍵詞：商業銀行；保證擔保；風險；措施 中圖分類號：F832
保證是保證人與主合同債權人達成的關於主合同債務人不履行債務時，由保證人代為履行或承擔連帶責任的擔保形式。保證擔保是經濟生活中最常見的一種擔保方式，不同於抵押、質押、定金、留置等財產擔保方式，是一種信用擔保。
採用保證擔保的方式是商業銀行在借貸關系中規避風險的主要方式。在司法實踐活動中，很多的借款合同糾紛案是源於保證擔保。在銀行的呆死帳比例中，無法追究保證人的保證責任佔有相當大的比例。當前各家商業銀行都在不遺餘力的為降低不良貸款而努力時，貸款保證擔保中的問題而形成的不良貸款比例之大無疑給銀行業帶來了巨大難題，因此我們在研究保證擔保的安全性的同時，必須採取有效措施降低保證擔保的風險。
1當前銀行貸款保證擔保存在的問題
①銀行對保證人擔保能力的評估不準確。目前，各家銀行在對保證人進行信用評價時，常常是使用信用評級軟體，往往是只要達到軟體所需的數據即可認可擔保資格，而忽視了保證人近幾年的財務報表。當然，我們現階段，大多企業財務報表並沒有經過第三方嚴格審計，有的企業的財務報表甚至從沒有通過會計師事務所審計，因而真實的財務狀況並不能反映出來。
②銀行對保證人很難實施有效的監督。當前，保證責任人負債，很少在企業的財務報表中反映出來。銀行自實行貸款卡制度以後，企業貸款及負債情況的信息已被銀行掌握，從而企業逃債的現象減少了，但對保證責任的監督卻始終很難使人滿意。當前，由於人民銀行和貸款銀行很少要求保證人在貸款卡上嚴格登記，這使得企業對外擔保資料殘缺不全，因此要想准確反映企業對外提供擔保的真實數額就無從談起，也很難確定企業的擔保能力到底如何。
③公司相互擔保問題嚴重，上市公司之間出於利益關系互相擔保。
④商業銀行對保證擔保的借款人的信息掌握不對稱。銀行往往處於信息劣勢，他們很難對一筆貸款的風險程度進行評估，這些行為的直接後果就是收益歸借款人，損失則主要由商業銀行承擔。
⑤企業一旦涉及到被銀行提請訴訟，執行起來困難重重。雖然法律上保證人在提供保證責任後，他的全部財產債權人都有權依照合同來接管，但在實際操作中，由於沒有具體明確是用哪項財產用於提供擔保，因而執行起來的難度可想而知。
2對保證擔保中存在的問題，應採取的措施
①嚴格把好保證人資格的審查關。首先，必須查清保證人是否具有清償能力。《中華人民共和國擔保法》第七條規定：凡是具備代為償還債務能力的公民、法人或者其他組織，都能作借款保證人。我們在實際操作時，許多案例顯示，貸款人常常忽視了針對保證人償還能力的審查，只是注重借款人是否具有償還能力、是否具有法人資格，從而導致了很大的保證風險。一般來說，保證人必須有真實可靠的凈資產與易於變現的財產，且價值要高於擔保金額，貸款金額過大的，要採取銀團貸款、聯合貸款、貸款轉讓等方式。為此，商業銀行應注重審查保證人的信用和實力兩個方面，了解、掌握他們在經濟活動中是否具有豐富的競爭技巧、敏銳的應變能力；在社會上有沒有較高的信譽，產品是否具有廣闊的市場前景。其次，注意通常國家機關單位不可以充當保證人，除非經國務院特批。若國家機關作為保證人，這種合同就是無效的，保證人不應該受保證責任約束，但並不是說國家機關作為保證人對主債權人造成的損失就不負有任何責任了。第三、法人的分支機構未經法人同意不得為他人提供保證。企業法人的分支機構充任保證人的，則保證合同無效。分支機構承擔的只是一種締約過錯賠償責任而不是保證責任。</FONT>

F. 財務報表有抵押借款未披露該出具哪種類型的審計報告

讓被審計單位披露啊；
如果他們實在不肯披露，而金額很重大的話，，出保留意見審計報告。

G. 審計時怎麼區分借款合同,抵押合同,保證合同

1借款合同：合同的標的明顯就是《借款》二字的合同，同時還有借款金額、利率、還款日期、違約處罰辦法等；
2，抵押合同：由上所述合同的標的是《抵押》合同，還有抵押物的名稱、抵押期限、抵押物的回收辦法、違約處罰措施等；
3，保證合同：保證合同是保證人向被保證人出具的書面承諾資料，內容都是為了讓被保證人信服的詞句，什麼對物的保管、借用、租賃等，條款清晰、語氣乾脆、沒有含糊之意，同時沒有達到保證目標，自己願意承擔責任等。

H. 貸款風險管理的貸款風險分類

貸款風險分類，是指商業銀行按照風險程度將貸款劃分為不同檔次的過程，其實質是判斷債務人及時足額償還貸款本息的可能性。 通過貸款分類應達到以下目標：
（一）揭示貸款的實際價值和風險程度，真實、全面、動態地反映貸款質量。
（二）及時發現信貸管理過程中存在的問題，加強貸款管理。
（三）為判斷貸款損失准備金是否充足提供依據。 貸款分類應遵循以下原則：
（一）真實性原則。分類應真實客觀地反映貸款的風險狀況。
（二）及時性原則。應及時、動態地根據借款人經營管理等狀況的變化調整分類結果。
（三）重要性原則。對影響貸款分類的諸多因素，要根據本指引第五條的核心定義確定關鍵因素進行評估和分類。
（四）審慎性原則。對難以准確判斷借款人還款能力的貸款，應適度下調其分類等級。 1998年以前，我國商業銀行的貸款分類辦法基本上是沿襲財政部1998年頒布的《金融保險企業財務制度》中的規定把貸款劃分為正常、逾期、呆滯、呆賬四種類型，後三種合稱為不良貸款，在我國簡稱「一逾兩呆」。逾期貸款是指逾期未還的貸款，只要超過一天即為逾期；呆滯是指逾期兩年或雖未滿兩年但經營停止、項目下馬的貸款；呆賬是值按照財政部有關規定確定已無法收回，需要沖銷呆帳准備金的貸款。我國商業銀行的呆帳貸款大部分已形成應該注銷而未能注銷的歷史遺留問題。這種分類方法簡單易行，在當時的企業制度和財務制度下，的確發揮了重要的作用，但是，隨著經濟改革的逐步深入，這種辦法的弊端逐漸顯露，已經不能適應經濟發展和金融改革的需要了。比如未到期的貸款，無論是否事實上有問題，都視為正常，顯然標准不明，再比如，把逾期一天的貸款即歸為不良貸款似乎又太嚴格了。另外這種方法是一種事後管理方式，只有超過貸款期限，才會在銀行的帳上表現為不良貸款。因此，它對於改善銀行貸款質量。提前對問題貸款採取一定的保護措施，常常是無能為力的。所以隨著不良貸款問題的突出，這類分類方法也到了非改不可的地步。
1998年5月，中國人民銀行參照國際慣例，結合我國國情，制定了《貸款分類指導原則》，要求商業銀行依據借款人的實際還款能力進行貸款質量的五級分類，即按風險程度將貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑、損失，後三種為不良貸款。這種分類方法是銀行主要依據借款人的還款能力，即最終償還貸款本金和利息的實際能力，確定貸款遭受損失的風險程度，其中後三類稱為不良貸款。五級分類是國際金融業對銀行貸款質量的公認的標准，這種方法是建立在動態監測的基礎上，通過對借款人現金流量、財務實力、抵押品價值等因素的連續監測和分析，判斷貸款的實際損失程度。也就是說，五級分類不再依據貸款期限來判斷貸款質量，能更准確地反映不良貸款的真實情況，從而提高銀行抵禦風險的能力。
從2004年起，國有獨資商業銀行、股份制商業銀行兩類銀行將奉行國際標准，取消原來並行的貸款四級分類制度，全面推行貸款五級分類制度。
2007年銀監會發布《貸款風險分類指引》規定商業銀行貸款五級分類是貸款風險分類的最低要求，各商業銀行可根據自身實際制定貸款分類制度，細化分類方法，但不得低於要求五級分類的要求，並與五級類方法具有明確的對應和轉換關系。目前已有多家銀行實行了貸款風險多級分類，例如中行實行的是52221的十二級分類，工行實行的是43221的十二級分類，交行實行的是52111的十級分類等。
五級分類要求
商業銀行應至少將貸款劃分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，後三類合稱為不良貸款。
正常：借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。
關註：盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。
次級：借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也可能會造成一定損失。
可疑：借款人無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也肯定要造成較大損失。
損失：在採取所有可能的措施或一切必要的法律程序之後，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。
商業銀行對貸款進行分類，應主要考慮以下因素：
（一）借款人的還款能力。
（二）借款人的還款記錄。
（三）借款人的還款意願。
（四）貸款項目的盈利能力。
（五）貸款的擔保。
（六）貸款償還的法律責任。
（七）銀行的信貸管理狀況。
對貸款進行分類時，要以評估借款人的還款能力為核心，把借款人的正常營業收入作為貸款的主要還款來源，貸款的擔保作為次要還款來源。
借款人的還款能力包括借款人現金流量、財務狀況、影響還款能力的非財務因素等。
不能用客戶的信用評級代替對貸款的分類，信用評級只能作為貸款分類的參考因素。
對零售貸款如自然人和小企業貸款主要採取脫期法，依據貸款逾期時間長短直接劃分風險類別。對農戶、農村微型企業貸款可同時結合信用等級、擔保情況等進行風險分類。
同一筆貸款不得進行拆分分類。 下列貸款應至少歸為關注類：
（一）本金和利息雖尚未逾期，但借款人有利用兼並、重組、分立等形式惡意逃廢銀行債務的嫌疑。
（二）借新還舊，或者需通過其他融資方式償還。
（三）改變貸款用途。
（四）本金或者利息逾期。
（五）同一借款人對本行或其他銀行的部分債務已經不良。
（六）違反國家有關法律和法規發放的貸款。
下列貸款應至少歸為次級類：
（一）逾期（含展期後）超過一定期限、其應收利息不再計入當期損益。
（二）借款人利用合並、分立等形式惡意逃廢銀行債務，本金或者利息已經逾期。
需要重組的貸款應至少歸為次級類。
重組貸款是指銀行由於借款人財務狀況惡化，或無力還款而對借款合同還款條款作出調整的貸款。
重組後的貸款（簡稱重組貸款）如果仍然逾期，或借款人仍然無力歸還貸款，應至少歸為可疑類。
重組貸款的分類檔次在至少6個月的觀察期內不得調高，觀察期結束後，應嚴格按照本指引規定進行分類。
商業銀行在貸款分類中應當做到：
（一）制定和修訂信貸資產風險分類的管理政策、操作實施細則或業務操作流程。
（二）開發和運用信貸資產風險分類操作實施系統和信息管理系統。
（三）保證信貸資產分類人員具備必要的分類知識和業務素質。
（四）建立完整的信貸檔案，保證分類資料信息准確、連續、完整。
（五）建立有效的信貸組織管理體制，形成相互監督制約的內部控制機制，保證貸款分類的獨立、連續、可靠。
商業銀行高級管理層要對貸款分類制度的執行、貸款分類的結果承擔責任。
商業銀行應至少每季度對全部貸款進行一次分類。
如果影響借款人財務狀況或貸款償還因素發生重大變化，應及時調整對貸款的分類。
對不良貸款應嚴密監控，加大分析和分類的頻率，根據貸款的風險狀況採取相應的管理措施。
逾期天數是分類的重要參考指標。商業銀行應加強對貸款的期限管理。
商業銀行內部審計部門應對信貸資產分類政策、程序和執行情況進行檢查和評估，將結果向上級行或董事會作出書面匯報，並報送中國銀行業監督管理委員會或其派出機構。檢查、評估的頻率每年不得少於一次。
商業銀行制定的貸款分類制度應向中國銀行業監督管理委員會或其派出機構進行報備。 對貸款以外的各類資產，包括表外項目中的直接信用替代項目，也應根據資產的凈值、債務人的償還能力、債務人的信用評級情況和擔保情況劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五類，其中後三類合稱為不良資產。分類時，要以資產價值的安全程度為核心，具體可參照貸款風險分類的標准和要求。
中國銀行業監督管理委員會及其派出機構通過現場檢查和非現場監管對貸款分類及其質量進行監督管理。