父母跨省貸款買房寫子女名字釀大錯

A. 房產證寫子女名字釀大錯！再不看就晚了

中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經。本文為你說明，房產證寫子女名，未必好。

第一：孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標准，付七成。

第二：孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要徵收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名脊擾字的結果。

第三：孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產。如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母，白發人送黑發人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪？

有沒有化解之招？房產和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年後以自己名義所購房產超標，需要徵收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。

越有錢，越貸款

大多數人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前市場態勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬採取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財。

咱就給買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計算，假設小兩口全部做商業貸款，採取等額還貸法，按5年以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實省了這筆巨櫻巧旦額利息。但如果他們首付105萬元，將其餘245萬元另做投資。事實上，夫妻倆還可以申請公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實際支付的貸款本息將低於1.55萬元。

曾經有人算過，30年後的1萬元只相當於現在573元，即便通脹這樣吞噬財富，30年後的2200萬元也相當於現在的126萬元了，對小夫妻度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那麼高怎麼辦？很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低於房貸利率了，再提前還貸也不遲。

普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個機會理財。

等本和等額，利息差大了

對於一門心思要節約利息的購房者而言，選對還貸方式，節約的利息可以6位數計。

所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月寬凳遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高後低、逐月遞減態勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或准備提前還款的還貸者。

在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸並不劃算，比如，採用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。同樣，採用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到後來歸還的本金越多，利息越少。還款中後期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，並沒有節省利息。

要是未來有較大支出的市民不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的是七折利率優惠，或者採用的是公積金貸款，這些利率都低於市面上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。

各種過戶算成本

這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本：

繼承法—主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，不低於200元。

這種方法的優點是稅費低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：第一是證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

從上述規定可見，採用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

贈與法—主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免徵個稅。否則，將計征20%個稅。

買賣法—主要費用：營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。

（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 父母貸款買房，房產證上寫子女的名字可以嗎

可以的，買房的時候寫子女的名字就可以了，借款人可以是子女的名字，貸款由父母來還，以後辦理不動產證的時候自然就是子女的名字了。

C. 房子登記在孩子名下釀大錯這個一定要仔細看！

如今，很多家長在購置房產時，因各種原因將房產直接登記在未成年子女名下。在父母看來，「娃娃房」的好處很多，可以規避稅費、規避家庭破產風險、提前為孩子准備婚前財產等等。

不過，我們有必要提醒這些「用心良苦」的家長們，你們只想到了「娃娃房」的利，卻沒意識到它的弊。

為什麼大家都想把房子放到孩子名下？

1、規避稅費。

將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈予、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心將來會徵收遺產稅；

2、規避家庭破產風險，為自己和孩子都留條後路。

有些家長從事商業經營活動，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路。

3、夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下。

夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫裂前辯妻會共同出於對子女的愛護，協商將房產登記在子女名下。

提前為孩子准備婚前財產，不用擔心其婚後被配偶分割。

但是，這樣做卻存在各種風險隱患！！！

一、買房不能貸款。

如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款肆缺。

二、孩子獨立買房時可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前，在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。

三、父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續麻煩。

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利於未成年人的利益，若其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書，保證書須經公證處公證。

另外，父母出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益，悔鉛父母還要承擔賠償責任。

四、父母離婚時易出糾紛。

如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面。

五、父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產。

如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年後將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發生。

之前在一起離婚案件中：張先生未成年時，其父母即以其名義購置了房產，張先生成年成家後瞞著父母將房產加上了妻子的名字，當其婚姻觸礁離婚時，妻子根據約定分得了50%的產權，張先生的父母為此深受打擊，悔不當初。

六、孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產。

如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

（以上回答發布於2016-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 父母可以用子女名字買房有什麼風險

由於如今的各種稅收政策，很多父母在買房時會直接寫子女的名字，就算以後要把房產贈與給子女，或者未來子女繼承房產，都能省下不少的稅費。如果購買的是第二套房屋的話，用子女名字買房還可以省下二套房房產稅，但是很多人還不知道，父母可以用子女名買房？父母用子女名買房有什麼風險？

父母可以用子女名買房嗎？

父母是可以用子女名字買房的，父母用子女名字買房，還可以給子女提供一定的經濟保障，即使父母的生意失敗，該房產也不會受到牽連。而且該房子可以作為婚前財產，不用擔心子女離婚時房子遭到分割。但是父母用子女名買房還是存在著諸多風險。

父母用子女名買房有什麼風險？

1、增加購房者自己的經濟壓力

如果購房人給子女買房時子女還是未成年人，則不具備貸款的條件。因為未成年人不是完全民事行為能力人，在辦理購房登記時應由法定代理人或監護人代理，由法定代理人代為申請未成年人房屋登記的，需要提交能夠證明代理人身份的材料。

由於未成年人不能獨立進行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能是一次性付清全部購房款才能交易，無形中增加了購房者自己的負擔。

2、提高了子女獨立買房成本

子女成年後想獨立買房的，因為名下已有一套房產，新房將被視為二套房，申請商貸需要支付更高的首付比例，在一線城市如果不是本地戶籍甚至會被限購。另外，子女名下房屋面積過多，超過免稅面積，將來還需要繳納房產稅。

3、易發生產權糾紛

如果以子女的名義購房，那麼房產就不算作夫妻之間的共同財產。當夫妻雙方離婚時，在子女名下的房產不參與分割。如果子女沒成年，那麼誰擁有監護權，誰就擁有房產。因此即便買房時是你出的資，日後離婚時，很可能一分錢都拿不到。

4、出資人無權收回房屋

當父母把房產登記在子女名下時，即便是父母出資，也是子女享有房屋的所有權，這意味著房子與父母沒有任何關系了。就算是父母年老後，子女不盡贍養義務，父母也很難拿回房產。

5、出售、抵押不方便

國家保護未成年人合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。即便是父母也不能隨便出售、抵押子女名下的房產。只有孩子年滿18周歲之後，經孩子同意才能賣出或抵押。如果因為特殊情況必須要出售，那麼首先取得所有監護人的簽名文件，確認其監護人資格，然後再簽署保證書，保證書中要指出：出售房產是為了孩子的利益，比如孩子患嚴重疾病等特殊情況等才可以。

E. 房產證寫子女名字釀大錯！小心多一筆巨額負債！

「父母為求個安心，會把自己孩子的名字加到房產證上，然而名字是不能亂加的，很有可能因此多一筆負債。此外很多朋友關心一個問題，在房產過戶中採取哪一種方式比較省錢呢，我們來慢慢分析？

房產證加女兒名字苦還27萬 你有誤入這些坑嗎？

寧波一對鄧某買了套二手房，之後沒有多想，把5歲的女兒名字登記在房產證上，登記的份額為40%，夫妻二人各佔30%。

然而，當他們去辦理公積金貸款時，卻被告知因未成年人是房屋的共有人，不能辦理公積金貸款。

經多方周折，房管中心同意經公證處公證並辦理房屋抵押後，給鄧某辦理了公積金貸款，但是只能貸款46萬元，鄧某女兒40%的份額部分仍舊不能辦理公積金貸款。
然而，未能辦理公積金貸款的27萬元，鄧某隻得通過民間借貸以及銀行商業貸款的方式支付，這給本來平靜的生活添了不小的壓力。

關於房產證加名，時不時總有一些奇葩的案例冒出來。中國式買房，從寫名字開始槐基，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經，而房產證寫子女名，未必好。

房產證加孩子名字，可能有以下損失

第一、孩子獨立買房時可能多付首付

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，可享改凳受較低首付且有首套房優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標准。

第二、孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。

成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米。

假設扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米可能需要徵收房產稅（試行房產稅地區），其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

第三、孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產

如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。

這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。而改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。

而且房產證改名字對於婚前、婚後，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同。

房產證改名有哪些方式？

在房產證上加上別人的名字，也就是是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

一、關於析產登記

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，後平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

二、關於房產證減名字

類似於份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所佔份額的契稅。

1、鉛殲謹父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅；

2、夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

（以上回答發布於2017-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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