存量個人住房貸款定價基準批量轉換常見問答

⑴ 同樣是首套房按揭，二手房和新房的首付和利率有區別嗎

哈嘍，大家好，我是棉言麻語，每天都會有不同的精彩資訊分享給你。

今天我們就來討論一下，二手房和新房有很大的區別，二手房和首付和利率有什麼不同？

下面我們來具體的說一說。

總結

買房是大事，一定要慎重。

⑵ 住房按揭還款，提前還款利息會減少嗎

首先，要考慮當前的房貸利率情況。一般來講，房貸利率並不是固定的，會根據當時的利率水準進行調整。近年來，由於多次降息，房貸基本利率出現了明顯下降。沒有打折的5年以上商業貸款房貸基礎利率只有4.9%，從投資收益角度看，很多銀行理財產品的預期年化收益都能跑贏4.9%的房貸。再如，一些用公積金貸款的，考慮到目前公積金5年期以上貸款利率為3.25%，商業貸款基準利率為4.9%，再加上折扣優惠，利率可以達到非常低的水平。權衡來看，如果有餘錢，通過多種投資渠道來覆蓋掉房貸的資金成本更劃算。其次，還要考慮採用何種還款方式。目前，最常見的還款方式有兩種，即等額本息和等額本金。等額本息，指每月應還貸款本金和利息金額一樣，這種方式的好處是便於記憶、還貸壓力均衡，但是總的利息支付較多。由於等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月，這樣一來，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。若還款已到中期，已經償還了大部分的利息，則提前還貸的意義並不大。等額本金，指每期還款本金一樣多，利息不同，前期還款壓力較大，不過可以為借款人節省不少利息。由於等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，越到後期，所剩本金越少，所產生的利息也越少。當還款超過1/3時，利息已還了將近一半，後期所還更多的將是本金，利息高低對還款額影響就不大了。需要注意的是，決定是否提前還房貸前，還要看貸款合同中有無約定需要繳納違約金，做到心中有數，避免因不知情帶來損失。如果有急於還清欠銀行錢等較強還貸意願的，也可考慮提前還貸。比如，等額本息或等額本金貸款還款處於初期，且手頭閑置資金較充裕，可以考慮部分或整體還款；希望盡快還清貸款以房作抵押的，或還清貸款撤銷抵押賣房的，也可考慮提前還房貸。

⑶ 房貸利率要不要轉LPR，為什麼要轉，LPR是怎麼計算的

2019年12月央行發布存量浮動利率貸款定價基準轉換文件，90%以上的房貸利率都需要轉換，選擇固定利率還是LPR利率劃算、什麼時候轉換、為什麼要轉，如何轉換，怎麼計算等，我整理10個常見問題，供大家選擇時參考。

問題1：我的房貸合同需要轉換嗎？

如果您的房貸合同滿足以下5點，需要轉換。

（1）2020年1月1日前房貸已經發放或者已簽訂合同但是貸款未發放

（2）房貸利率按照基準利率上下浮確定，貸款基準利率如下

未來LPR利率如何變化？

（1）從現在看，我國的經濟下行壓力大，正在實行寬松的市場環境。

（2）現在特殊階段，需要降低利率助力企業恢復生產。

（3）2020年2月份的LPR利率已經下調5個基點，所以未來的LPR利率是處於下行的通道，因此我的觀點是選擇LPR利率劃算。

問題10：需要重簽合同嗎？如何辦理？

轉換不用重簽合同，只需要修改利率條款，已經有24家銀行發布轉換方法，可以通過線上完成轉換（電子銀行和手機銀行等），不用去銀行，你可以關注你房貸銀行的通知。

⑷ 小銀行加息攬儲

中新經緯6月20日電(魏巍)又到了年中節點。近日，中新經緯走訪了多家國有銀行和全國性股份制銀行的線下網點，發現前幾年火熱的「攬儲大戰」如今相對清淡。

反觀大銀行，中小銀行的壓力依然存在。據中新經緯實測，部分民營銀行通過向儲戶提供利率券、積分換權益等方式吸引儲戶，打著高息的「擦邊球」。

最高收益率為4.8%

目前大部分銀行4%以上的存款產品幾乎絕跡，但部分私人銀行在表觀利率和實際利率之間存在「兩面性」。

除上述定期存款產品外，振興銀行還有一款名為「周舟興」的通知存款。頁面顯示其存款利率為1.35%，付息期為7天，5萬元起。計息規則顯示「到期利息自動轉入電子賬戶，本金自動續存」。輸入存款金額後，可以選擇2.65%的專享券，也就是說年利率可以達到4%。

粗略計算，1萬元一年可獲得利息收入395元，可兌換65元的減資，共計460元，相當於一年期收益率約4.6%。但活動將持續到本月底，積分截止日期將加速至今年12月31日。

新安銀行近期也推出了360天系列02，到期利率高達4.8%。新安銀行還有一款靈活D產品，當天起，隨時可以支取。頁面顯示，到期支取和提前支取的利率均為3%(年化)，鑫匯常見問題提示「本產品為標准銀行存款」。而這個利率水平甚至超過了六大國有銀行五年期整存整取產品的掛牌利率。

中小銀行如何存錢？

事實上，第三方網上吸儲計息產品停止後，私人銀行由於自營網點有限，吸儲難度越來越大。如何取信於儲戶，也成為中小銀行的難題。河北一位儲戶告訴中新經緯，打算在存大梁款到期時，將中小銀行的存款全部轉走。

某私人銀行高管透露，最近有不少儲戶要求銀行開具存款證明。「之前快遞因疫情暫停，快遞恢復後，我們加班到半夜給儲戶開具存款證明，讓儲戶安心。」

中南財滾轎運經政法大學數字經濟研究院高級研究員金田向中新經緯指出，對於一些中小民營銀行來說，其地域覆蓋和品牌知名度不足，難以獲得足夠低成本的負債，因此更傾向於採取高價策略來實現吸儲；同時在貸款端具有較強的定價能力，可以對借款人實施較高的風險定價，也使其對較高的債務成本相對可以接受。

零點研究院院長余百成對中新經緯表示，存款是銀行業務發展的資金來源。中小銀行吸儲能力弱，尤其是缺乏物理網點的民營銀行。因此，在吸收零售存款時，他們更積極地推出利率更高的長期存款，如提高利率券、贈送禮品、設立特殊產品等，以提高儲戶的存款收益。

但余百成強調，存款利率的制定需要在規范內進行。根據市場利率定價自律機制，銀行存款利率實行上限管理。比如中小銀行的定期存款上限是基準利率的75個基點。目的是規范存款市場，實行市場化有序競爭。索要高息是違法的，危害金融秩序。

俞百成指出，2014年10月30日，對存款行為做出了相關規定，不允許銀行高息吸收存款

相關問答：貸款60萬30年利息多少

根據央行公積金貸款五年以上年利率為3.25%。則公積金貸款60萬30年利息總額額如下：一、等額本息還款法60萬貸款30年的利息總額為340045.65元。二、等額本金還款法60萬貸款30年的利息總額為293312.5元。【拓展資料】公積金貸款利率由中國人民銀行調整並發布。自2015年8月26日起，中國人民銀行下下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。個人住房公積金存貸款利率相應調整。調整後的個人住房公積金貸款年利率是，五年期（含五年期）以帆巧下為2.75%，五年期以上為3.25%。同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業貸款相比能節省數萬元利息。以一套40萬的房屋為例，貸款28萬。若商業貸款年限為25年，則月均還款1721元，25年付款總額516300元，支付利息總額高達236300元。而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1548元，25年總還款464400元，支付利息總額184400元，比起商業貸款而言，每月能少支付173元月供，25年共節省利息支出近51900元。同樣貸款金額，同樣還款數額，公積金貸款與商業貸款比，不僅還款時間短，還款利息更少了許多。同樣的，28萬元貸款，若同樣以1721元/月的金額還款，商業貸款還款300個月，歷時25年，支付總額達516300元，支付利息236300元。而公積金貸款在還款到第251個月，即在第21年時，全部本金及利息就已經還清，支付總額430715元，支付利息僅150715元，比商業貸款節省利息支出85585元。住房公積金貸款不僅廣泛使用於新房的購買，在二手房購買方面的使用也十分普遍。由於公積金貸款年利率僅為3.25%，比現行的商貸利率4.9%低了1.65個百分點，因此在大多數購房者腦海里已經形成普遍的概念：使用公積金貸款比使用商業貸款省錢。公積金貸款的優勢不僅僅只限於其利率優惠，還有貸款額度高、年限長、還款靈活方便等多種優勢。

相關問答：貸款本金代息60萬，期限30年，已還6年，請問提前還款，需要多少錢，劃算嗎？

貸款60萬，30年，已經還6年，即2013年8月左右貸款，現在想要一次性還清，需要還多少，是否劃算？

觀點：不劃算！可以還一半！

下面給你分析分析，算一算！

題主說已經還了6年，那麼這6年間，銀行房貸利率是在不斷下調的！而不是一成不變的。越下調對貸款者越有利，等於變相少還利息。

其中，

2013年當初5年以上貸款基準利率是6.55%；

2014年11月22日銀行基準利率下調到6.15%；

2015年3月1日銀行基準利率下調到5.9%；

2015年5月11日銀行基準利率下調到5.65%；

2015年6月28日銀行基準利率調整到5.4%；

2015年8月26日銀行基準利率下調到5.15%；

2015年10月24日銀行基準利率下調到4.9%。

一直到目前，基準利率都沒有變，只是不同地區銀行貸款上浮百分之比不一樣，正常上調20%，即5.88%的商貸利率。

弄明白了這個，下面假設題主從2013年8月開始貸款，利率默認為5.15%，如今提前還需要多少錢呢？

第一種還款方式：等額本息

等額本息還款，如今已經還了72期，即6年。每期都還3276.15元，還剩餘288期。

這種還款方式優點是月供固定，前期還貸壓力小。缺點是：前期主要還利息，本金還的，總利息高。30年利息共計57.94萬，差不多趕上貸款60萬的一倍。

如果還了6年了，如今一次性還清需要多少錢呢？

最後還款日假設為2019年8月，則需要還543316.38元，提前還可以節省利息40萬。未來的24年你不欠銀行的錢了。

第二種還款方式：等額本金

等額本金貸款30年，截止到2019年7月，即貸款的第72期，月供3733.81元。每月遞減。

該還款方式優點是：前期還本金多，月供越還越少，總利息相對少些。缺點是：前期還貸資金壓力大。

若現在提前一次性還款，需要准備多少資金呢？

截止到2019年8月，一次性還款需要482060元，已還本息28.7萬，提前還可以節省利息29.56萬。若提前還，就等於未來24年，你不用還房貸了。

結論

在假設5.15%利率不變的基礎上，通過計算等額本息和等額本金兩種不同還款方式，可以看出，若提前還，等額本息比等額本金節省近10萬元。

相比之下，若選擇等額本息，有錢的話建議可以先還掉一半，沒必要一直多還利息多花冤枉錢。若是等額本金也可以選擇暫時還一半，畢竟月供越來越少，後期壓力不大。

總之：無論選擇何種方式，筆者都希望當下有錢先還一部分，貸款一部分，比較折中！

以上個人觀點，僅供參考！

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