『壹』 2019年初級銀行從業《個人貸款》知識點：個人商用房貸款風險管理
【 #銀行從業資格# 導語】備考是一種經歷，也是一種體驗。每天進步一點點，基礎扎實一點點，通過考試就會更容易一點點。 銀行從業資格考試頻道。
1.商用房貸款合作機構面臨的風險：開發商不具備房地產開發主體資格的風險和亂;開發項目「五證」【國有土地使用證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建築工程施工許可證，商品房預售許可證】;估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸。
2.商用房貸款合作機構風險的防控措施：加強對開發商及合作項目的審査;加強對估值機構等合作機構的准入管理;業務合作中不過分依賴合作機構。
差州3.受理虛棚蔽與調查環節是經辦人員與借款人接觸的重要環節，對於貸款質量有著至關重要的作用。風險：借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定;借款申請人所提交的材料是否真實、合法;借款申請人的擔保措施是否足額、有效;未按規定建立、執行貸款面談、借款合同面簽制度;授意借款人虛構情節;
4.審查與審批環節風險點：業務不合規;業務風險與效益不匹配;未按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放;審批不嚴，向不符合條件借款人發放貸款;將貸款調查的全部事項委託第三方完成。
5.操作風險的防控措施：
①建立並嚴格執行貸款面談制度;②提高貸前調查深度;
③加強真實還款能力和貸款用途的審查【對租金收入為主要來源或外地的在當地無經營實體的，要謹慎辦理】;
④合理確定貸款額度;⑤加強抵押物管理;⑥完善授權管理;⑦加強貸款合同管理;
⑧加強對貸款的發放和支付管理【遵循審貸與放貸分離原則】;⑨強化貸後管理。
6.信用風險的主要內容：借款人還款能力的變化【難把握借款人資產與負債狀況;國內失信懲戒制度不完善】、商用房出租情況的變化、保證人還款能力變化。
『貳』 商用房貸款的風險點包括哪些內容
個人商業用房貸款業務風險要點 個人商業用房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買商業用房的貸款，其中商業用房包括商鋪和 辦公用房兩大類。個人商業用房貸款屬於經營類房屋貸款，其風險大小與商業用房經營情況直接相關，具體來講，項目所處區位、開發商商業地產運做經驗和運做模式、借款人經營水平和自身素質、借款人企業經營狀況等直接決定了貸款還款來源穩定性，也就決定了貸款風險的高低。 個人商業用房貸款與個人住房貸款風險點比較 風險點 個人住房貸款 個人商業用房貸款 項目風險 項目合規風險、完工風險 項目合規風險、完工風險、區位風險 開發商風險 開發商虛假按揭風險 開發商虛假按揭風險、運做風險 借款人風險 借款人收入風險、道德風險 借款人收入風險、道德風險、經營風險 市場風險 價值變化和評估風險 價值評估風險、返租包租風險、產權式商業用房風險 業態風險 - 業態風險 在個人住房貸款風險點基礎上，個人商業用房貸款應重點考察如下風險點。 一、項目區位風險 風險點：項目不屬於城市中心區域或城市區域中心、周邊配套設施欠完善、交通不夠便利、周邊商 業（辦公）氛圍尚未形成、項目定位和規劃同實際市場需求脫節、政府城市規劃變更等，這些因素都極易導致項目整體運營失敗。 管理措施：應著重關注項目的地理位臵、商業氛圍、周邊配套和市場定位。選擇地理位臵好，屬於 城市中心區域或城市區域中心；商業（辦公）氛圍濃厚，屬於傳統或新興商業（辦公）區；周邊配套設施完善，交通便利；市場定位準確，有發展潛力的項目進行敘做。 加強與當地政府相關職能部門的溝通工作，密切關注政府規劃動向。對於目前周邊商業（辦公）氛圍良好，但未來三至五年存在政府規劃變更可能，導致產業遷移的項目，謹慎介入。 二、開發商運做風險 風險點：商業地產開發對開發商能力要求遠高於普通住宅項目，開發商商業項目運做經驗、運做模式和持續資金實力對項目是否能獲得預期成功至關重要。 管理措施：重點考察開發商此前在國內是否開發過類似商業項目，項目運行情況如何；開發商有無成熟的商業運做模式和富有經驗的商業項目經營管理團隊；開發商是否有充沛資金來源支持項目全程開發。 三、借款人經營風險 風險點：個人商業用房貸款是一種投資經營性貸款，借款人經營（投資）水平、個人素質和資信、借款人企業經營狀況等都決定了投資經營收益的穩定性，亦即決定了貸款風險高低。 管理措施：了解借款人過往經營（投資）經驗、分析借款人經營（投資）能力、預測借款人所經營（投資）業務的盈利能力和現金流量、判斷其第一還款來源的可靠性，審慎測算預期收入。目標客戶群應定位於已有成功經營（投資）經驗和較強經營（投資）能力的客戶群體。 通過面談、面簽，了解借款人及其主要家庭成員的教育背景、工作經歷、生活狀況，對借款人個人 素質做出判斷。借款人個人素質高低直接關系貸款本息能否正常回收以及在或有資產保全情形下我行權益能否順利實現。 借款人信用記錄必須良好。原則上不得對存在多期逾期記錄，且無合理理由的借款人發放貸款。 四、價值評估風險 風險點：與住宅相比，商業用房價值更易受宏觀經濟、市場環境影響，價格波動較大。一手商業用房價值能否與售價吻合，很大程度上取決於開發商運做能力。如果開發商項目運做失敗，則會出現抵押物不足值的情況，給銀行帶來較大風險。對二手商業用房，由於目前國內評估體制不健全，地產中介和評估公司出於商業利益考慮往往高估二手商業用房的交易價格，從而增大銀行風險。 管理措施：一手商業用房的價值評估可通過調查同一樓盤及同一區域商業用房的近期成交價格（比 較法），分析商業用房投資回報率（收益法），或找另一家評估公司再評估（復評法）等方式分析交易價格的真實性。 2 二手商業用房價值評估可以採取交易價、評估價孰低原則或者採取交易價、評估價、契稅價孰低原 則確定抵押物價值。同時建立合作方准入、評價和退出機制，防範合作方（中介、評估公司）風險。 五、返租包租風險 風險點：對於一手商業用房，部分開發商採取售後包租、售後返租方式，將大型商業用房拆分成單個商鋪出售給投資者，開發商再包租或返租進行經營，投資者通過租金獲取投資回報。這種情況下，商業用房運營能否成功存在較大的不確定性。一旦開發商經營管理不善，租金不能按時返還給投資者，投資者發現投資失敗，往往會停供貸款，導致貸款不良。 管理措施：嚴禁對開發商以包租、返租形式銷售的商業用房發放貸款。 六、產權式商業用房風險 風險點：產權式商業用房是指大型商業用房，一般為百貨/購物中心/大型超市，被分割成多個小的產權單位出售或出租。首先，由於大型商業用房被分割成多個小的產權單位，多數只有紅線圖，不存在明確物理分割，一旦出現違約情況，處臵抵押物難度很大。其次，產權式商業用房基本特性決定開發商對長期、後續經營缺乏耐心，開發商轉嫁風險，商業氛圍的培育有較大風險。 管理措施：嚴禁對產權式商業用房發放貸款。 七、業態風險 風險點：按照開發形式，商鋪有如下幾種典型業態： 商業街：是一種由許多商鋪（金融、餐飲、商品、服務等小型零售商店）共同組成，集多功能、多業種、多業態，並按照規劃有序排列的一種城市商業形態。商業街店鋪一般為獨立店鋪，購買零散，不存在集中性風險，整體市場運做失敗的風險也很小。 社區商鋪：是指作為社區配套組成部分的街區型商鋪和底層商鋪，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪市場較為成熟，也是中小投資者的投資目標，風險較小。 沿街商鋪：位於街道兩側且臨街有門面的商鋪屬於沿街商鋪。沿街商鋪地理位臵適合經營，投資回報有一定保障，風險可控。 綜合/專業市場：是指用於綜合商品或某類具體商品買賣的場所。開發商將其拆分成單個商鋪出售或出租給購房人經營或由購房人轉租給他人經營。開發商可選擇自留一定比例的商鋪自主經營，根據開發商自留比例，可將經營模式分為出售型（開發商出售全部商鋪）、出租型（開發商自留全部商鋪）和混合型（開發商自留一定比例商鋪）三類。其中出售型，由於所有權轉移，無法有效實行統一的經營管理，風險較大。混合型，由於購買者和開發商共同運做，風險較小。一般來說，新建綜合/專業市場運做能否成功取決於以下三個條件：開發商的開發經歷、市場運做能力和客戶儲備情況；開發商的資金實力；市場經營模式。 商場類商鋪：指百貨商場、購物中心、普通酒店、公寓式酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間。商場類商鋪由於缺乏獨立產權和（或）明確物理分割，抵押物變現難度較大，風險較高。 管理措施：商業街、社區商鋪、沿街商鋪風險相對較小，是目前全轄商鋪貸款敘做的主要對象。 一個新的綜合/專業市場從建成到成熟穩定運行，需要3到5年的時間，能否成功運做存在較大不確定性。且此類型商鋪的大部分風險來自開發商，難於預測。對一手綜合/專業市場需要謹慎考察，原則上不得敘做。