個人貸款抵押物存在的風險及防範措施

㈠ 銀行貸款抵押物已經出租,如何防範風險

抵押貸款，使商品資產、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉，刺激生產和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業普遍採用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發現，銀行與抵押人設定的抵押權，經常與抵押人與承租人設定的租賃權經常產生法律沖突，銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險產生。
抵押權與租賃權沖突的，主要有三種情形，一種是貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款後租賃，取得巨額租金後，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款後，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規避法律。均具有租期長，租金數額大，抵押人逃匿或無其他資產償債的特徵。當法院拍賣抵押物時，承租人與法院及銀行形成強烈對抗，往往引起群體事件，嚴重影響社會治安及和諧，抵押權無法實現，抵押貸款成了新的貸款高風險區。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鑽：
一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效」。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。《物權法》第190條規定「訂立抵押合同前抵押財產已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響」。抵押權無法對抗租賃權，即「買賣不破租賃」。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人願意購買租賃多年來的資產；三是抵押物的價值大打折扣。
二、抵押登記後租賃的，租賃合同抵押其限內有效，失效部分損失應當賠償。《物權法》第190條規定：「抵押權設立後抵押財產租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。應該說與銀行的抵押權不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記後租賃的，租賃合同對於受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經地義；三是租賃人逃匿或無其他資產，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛盾轉嫁銀行，誓死不交出承租資產，任何人奈何不了。
三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由於沒有建立《租賃合同》的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人惡意串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，並輔之假租金收據，形成履約事實，同樣以法律明確規定「抵押前簽訂的租賃合同有效」對抗抵押權，銀行及至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規定，且銀行相對於承租人來說，是「強者」，一旦形成大的爭執糾紛，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協，法院也無可奈何，強制執行不了，只能「刀槍入庫」，中止執行。或者被迫承諾將抵押資產拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，餘下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優先受償權喪失了，且貸款本金都難於收回。
由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防範貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
一、嚴格貸前「三查」制度，並建立科學的風險防範和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調查，做好相關調查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，並明確作出的虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施防範風險措施、追究責任准備證據。
二、經常性進行貸後巡查，及時發現其經營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸後檢查人員，要充分利用現代化證據收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發現貸後租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規定，為將來行使抵押權掃清障礙若發現貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長於抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當的擔保。否則，立即停止發放餘下貸款，並提前收回貸款。
三、對於貸前租賃且作出虛假陳述的，經查證核實，認定其以非法佔有為目的，採用虛構事實、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構成貸款詐騙罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。
四、對於貸後簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協商，協商不成，立即起訴抵押人與承租人，請求法院確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以法院判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，起訴法院確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。

㈡ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

㈢ 個人房屋抵押貸款風險的種類有哪些

一是借款人方面的風險：
個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
二是開發項目的風險：
開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成「爛尾」，借款人購買並用來抵押的房產成了「空中樓閣」;借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
三是銀行方面也存在風險：
對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。
防範風險的方式
1、貸前調查
了解借款人貸款的真實目的(自住或投資)、收入來源及家庭狀況。
2、通過設定合理的擔保方式防範風險
根據《中華人民共和國擔保法》和《個人住房貸款管理辦法》的規定，防範借款人貸款風險的擔保方式有三種：抵押、質押和保證。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。質押有動產質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當並獲得貸款人認可的動產幾乎不可能;以權利作為質押，貸款人要求的權利只限於存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要麼是人少，要麼就不用申請貸款了。有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不願意承擔這種風險。鑒於上述分析，住房抵押應該作為最主要的防禦貸款風險手段。
(1)正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔保方式
在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由於當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險後，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執行，但法院考慮社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防範風險。其次，由於目前我們的房地產行政管理不能適應市場發展的需要，住房產權證辦理緩慢，沒有產權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。即使拿到產權證，由於辦事部門效率和工作水平問題，產權人仍然辦不成抵押登記。完不成抵押登記，重復抵押的風險無法避免。此外，國家目前正處於城市化過程中，每年新建大量住房，期房拿不到產權證，抵押登記也無法實現。在這種情況下，實踐中以住房抵押為基礎，產生了以下兩種抵禦貸款風險的方式。
①抵押加第三人保證擔保
目前對於抵押加第三人保證擔保方式有兩種具體做法，一種是抵押登記後保證人要承擔一般保證責任，一種是抵押登記後保證人所有的保證責任取消，這里討論的是第一種。抵押加第三人保證擔保是指借款人在抵押登記不能辦理的情況下，書面承諾以所購住房抵押給貸款人，同時有貸款人認可的有足夠代償能力的第三方(自然人或法人)為借款人提供擔保。當借款人未按期償還貸款本息，已辦理抵押物登記的，首先處分抵押物用於償還貸款本息及相關費用。處分抵押物所得後不能還清全部貸款本息及相關費用時，不足部分由保證人負責償還。同一債務有兩個以上保證人的，保證人應當按照保證合同約定的保證份額，承擔保證責任。如果保證合同沒有約定保證份額，每個保證人都對貸款金額負連帶保證責任。沒有辦理完抵押物登記的，借款人逾期未償還貸款本息，一般直接要求保證人承擔連帶保證責任。

㈣ 房產抵押風險如何防範 規避風險需要注意什麼

1、稅收風險。
由於目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由於土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由於房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落後等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬於不動產。因此，投資於房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特徵就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同於一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建築標准等都相同的建築，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任並不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防範房地產抵押的風險？
1、全面把握房地產貸款評估的重點
抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。
2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度
房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業政策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化
在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。

㈤ 將個人房產抵押貸款給他人時需要防範哪些方面的風險

房產抵押貸款的風險
一、房產抵押貸款存在的風險
(一)租賃權對抗的風險
1、抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用於還貸。
3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。
(二)抵押登記權的風險
1、「一物多押」的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。
(三)土地性質引發的風險
1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批准、在土地使用者繳納補償、安置等費用後將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，並向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬於住宅類土地的使用期限為70年，屬於工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。
2、處置費用。對於出讓土地性質的房產交易，由於房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬於劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。
(四)土地用途變更的風險
出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。
(五)在建工程抵押的風險
1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優於抵押權的優先受償權，這不利於銀行處置抵押房產用於歸還貸款。
2、稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。
(六)共有財產抵押的風險
根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。
(七)抵押房產評估價格的風險
目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
(八)房產處置執行難
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。
二、防範房產抵押貸款風險的對策
(一)深入調查，防止「先租後抵」
銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。對已經出租的房產，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現「先租後抵」問題。當然，如果出現「先抵後租」的情形，即抵押人在設定抵押權後，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先於租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。
(二)認真辦理抵押登記
銀行辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬於「一物多押」?如果屬於「一物多押」，銀行要經常開展貸後檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早採取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一並抵押，便於處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。
(三)注意土地的性質和使用期限
銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所佔用土地的性質，對於出讓土地要分清是屬於住宅類還是屬於工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對於劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。
(四)加強貸後檢查，防止土地用途變更
銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放後進行貸後檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時採取有效措施。
(五)對在建工程抵押貸款重點管理
由於在建工程具有特殊性，在受償權上不利於銀行，因此，銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量;對發放的在建工程抵押貸款，銀行應進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監督借款人資金使用情況。
(六)共有財產抵押要求所有財產共有人簽字
銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人?財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款?只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。
(七)銀行應培養自己的房產評估師
為准確獲得抵押房產的評估價格，銀行應主動培養自己的房產評估師，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度。在房產評估中介機構作出評估報告後，銀行內部的評估師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發放貸款的金額，掌握貸款發放的主動權。
(八)調查清楚借款人的房產數量
銀行發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應在法律糾紛解決後，根據實際情況確定是否辦理。
(九)重視借款人第一還款來源
銀行發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸後檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防範房產抵押貸款風險。

㈥ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險，如何防範

從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行所面臨的風險集中表現為信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險 。

1、信用風險

信用風險又稱違約風險，是指因交易對方(債務人)難以履約還款或不願意履行債務而造成債權人損失的可能性。銀行信用風險主要指債務人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風險。信用業務是銀行的傳統業務，也是主要業務。銀行是社會的信用中心，也是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是比較突出的風險，而且信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風險

市場風險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內和表外業務發生損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風險的定義為：因市場價格變動而導致表內外頭寸損失的風險。

3、操作風險

操作風險按風險類型可以分為四種，分別為內部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風險因素可以分為七種類型，包括：內部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維系經營的實物資產損壞；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風險

流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風險與信用風險、市場風險和操作風險相比，形成的原因更為復雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風險。

根據貸款抵押風險分析，可以從如下幾個方面來進行風險防範。

①嚴格審查。對抵押物、產權關系、抵押合同和相關證件進行嚴格審查是防範貸款抵押風險的根本措施。

對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利憑證的真實性，並通過實地考察核實權利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴格依照相關法律法規審查抵押物，看看抵押物是否為相關的法律法規許可，是否屬於銀行許可的抵押物范圍。

對於抵押物的產權關系，若為共有財產(比如房屋)的必須要有其餘共有人同意抵押的授權書，若為合夥企業的財產必須有其餘合夥人同意抵押的授權書。若為國有企業和集體企業的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權證明文件。

對於抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊備。這項要求必須根據具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產品合格證、購銷合同、報關單和發票等多項手續。

對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業執照的經營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據《擔保法》，房地產、林木、航空器、船舶、車輛及企業設備和其他動產進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據相關的法律法規，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，並且著力開展這方面的人員培訓工作。其次，還要加強對資產評估公司的聯系、了解和評估，防止抵押物價值評估業務外包出現弄虛作假的風險。再次，對於出具抵押物產權憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關鍵人員而出具虛假產權證明或重復抵押等情況的可能性。

④做好資產保全工作。銀行貸款的資產保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失等，並防止抵押物被賤賣的風險。

(6)個人貸款抵押物存在的風險及防範措施擴展閱讀

銀行的操作風險管理不僅涉及到銀行內的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結構、政策以及操作風險的管理流程。對於機構來說，處理操作風險應該有適當的針對操作風險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結構，必須了解在什麼情況下應該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應有一個單獨的信用風險管理機構，還有不同業務部門負責日常業務的管理，即有兩個報告機制，有關日常運作，向這種業務部門經理匯報；

而有關信用方面，必須向有關信用經理匯報。在銀行涉及的信息當中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細節。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應當是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。

㈦ 商業銀行抵押貸款之中存在哪些風險如何防範

廈門市住房是根據建設部、中國人民銀行聯合頒布的《住房置業擔保管理試行辦法》、經市政府批准、工商行政管理部門核准，於2001年1月正式成立。住房擔保公司是由市房地產交易權籍登記中心牽頭組建的全市唯一一家專門從事個人住房置業擔保的國有大型房地產專業服務機構，並於2001年底向建設部備案。2009年成為首家廈門市房產交易資金監管機構。辦公地點分設在松柏大廈二樓和政務中心一樓C廳兩處，辦理與房產交易和貸款相關的一切業務。