在個人住房貸款業務中保證擔保的法律風險

1. 商業銀行個人住房貸款風險的特徵是什麼

個人住房貸款風險主要是指借款人不能按時償還貸款本息，由此給銀行帶來的損失。目前商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險：
（一）借款人風險
個人住房貸款的風險最終來源於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立起一套完整的個人資信評估體系，也沒有從事居民個人資信狀況調查評估的機構，銀行很難對借款人做出客觀、公正的評價。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由於經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）流動性風險
銀行負債期限較短，一般僅為幾個月，而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前，中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比例。對銀行的資金流動影響越大，有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優質資產，增勢迅猛，因此其風險性較大。
（四）管理風險
是指由於銀行管理出現漏洞而產生的風險如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源共享機制缺失等風險。
(五)法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險。

2. 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

3. 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

4. 淺析個人住房貸款有哪些風險

個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。

5. 貸款買房為什麼需要擔保公司擔保

為了保證貸款人有實力還貸。個人或企業在向銀行借款的時候，銀行為了降低風險，不直接放款給個人，而是要求借款人找到第三方（擔保公司或資質好的個人）為其做擔保。

一般情況下是不需要擔保公司的，在房產證出來之前，銀行為了保證自身的權益，在簽訂購房合同以後，前期是由開發商負責擔保（開發商需要交納一定比例的保證金，以防部分業主斷供影響了銀行貸款質量）；除非是開發商資質太差，需要加擔保公司擔保。

(5)在個人住房貸款業務中保證擔保的法律風險擴展閱讀：

房貸方式

1. 個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。

2. 個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。

3. 個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

參考資料：購房貸款-網路

6. 保證擔保常見的法律風險

擔保是隨著商品經濟的發展而產生的一項重要民事法律制度，隨著商品貨幣經濟的產生而產生，商品經濟的發展而發展。從古羅馬法以來，合同擔保制度始終受到充分的重視，並得到不斷的發展和完善，大陸法系國家如法、德、日等國的民法典都對擔保制度作了明確的規定，但他們不是對擔保予以統一、獨立的規定，而是把抵押權、質權、留置權等物的擔保作為擔保物權統一規定在物權法[1]>。按照民法理論通說，擔保是指在經濟金融活動中，債權人為了降低違約風險，減少資金損失，由債務人或第三人提供履約保證或者承擔責任的行為。近年來，由於許多銀行貸款有借無還的問題長期沒有很好解決，銀行等金融部門為了減少信貸風險，越來越多地採用抵押貸款的方式，許多企業為了商品交易安全，也採取了多種擔保方式，設定擔保制度無疑有助於促進資金融通和商品流通，保障債權的實現和發展社會主義市場經濟。但是由於市場經濟制度的不健全，社會誠信制度的缺失以及當事人法律意識的淡薄，導致擔保合同存在無效的情形，從而增加了債權人的法律風險，因此有必要分析擔保合同可能存在的法律風險，並提出相應的預防措施，從而增加當事人預防風險的能力。
一、我國擔保合同風險的概念
擔保合同是指為了促使債務人履行債務，確保債權人的債權得以實現，而在債權人與債務人之間，或在債權人、債務人與第三人之間協商一致形成的，當債務人不履行或無法履行債務時，以一定方式保證債權人債權得以實現的協議。債權人與債務人或其它第三人簽訂擔保合同後，當債務人由於各種原因而違反合同時，債權人可以通過執行擔保來確保債權的安全性。
擔保合同出了具備一般合同的特徵之外，其典型的特徵在於擔保合同具有從屬性。擔保合同的從屬性是指擔保合同的成立和存在須以一定的債權關系為前提，它是一種從屬於主債權關系的法律關系，不能脫離於一般的主債權而單獨存在。我國《擔保法》第5條明確規定「擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。」具體而言，擔保合同的成立應以主債權的發生和存在為前提，不能脫離債權債務關系而獨立成立，即使為將來之范圍和內容不十分確定的債權提供的擔保，如最高額抵押，也不能脫離相應的債權關系。擔保合同因主債權的消滅而解除，隨主債權的轉移而轉移，債權人不能將擔保合同與主債權分離轉讓給不同的受讓人。
(二)擔保合同的種類
我國《擔保法》第2條規定「在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保，本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。」由此可以得出擔保有五種形式，即保證、抵押、質押、留置和定金。
我國市場經濟發展固然取得了諸多成績，但其中暴露出的誠信危機也日益引起廣泛關注，在拖欠危機條件下簽訂擔保合同因市場關系發展具有越來越大的意義擔保作為一種責任保障方法，強調擔保人應對債務人對債僅人全部或部分地不履行責任承擔責任，但是由於事物發展的不確定性導致市場是存在風險的，擔保合同在實踐中也遭遇到諸多法律風險，如全國人大常委會法制工作委員會顧昂然主任曾在「關於《中華人民共和國擔保法(草案)》的說明」中明確指出當前擔保中存在四個方面的問題：一是擔保的主體資格不夠明確，有些不能擔保或者沒有條件擔保的單位和個人進行擔保;二是哪些財產可以作為抵押物不夠清楚，有的以無權處分或者權屬有爭議的財產作為抵押物;三是需要明確當事人在擔保中的權利義務;四是擔保的程序不夠健全。根據我國《擔保法》的規定以及擔保合同在司法實踐中操作中發現的問題，筆者以為擔保合同常見的法律風險主要有以下幾個方面。
(一)從擔保合同主體資格角度，擔保主體並不具有相應的資質。
我國《擔保法》明確要求保證人必須具有代為清償債務能力。如果擔保主體不具有相應的擔保資質，直接導致擔保合同無效，無疑增加了債權人的風險。具體而言，擔保主體不具有擔保資質主要有：1、無民事行為能力人和限制民事行為能力人。2、法律禁止擔保的機構和單位。如學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位和社會團體、中國人民銀行不得為保證人，國家機關不得作為保證人，除非經國務院批准為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸，未經法人書面授權企業法人的分支機構也不得作為保證人。另外我國《公司法》第16條規定「公司向其他企業投資或者為他人提供擔保，依照公司章程的規定，由董事會或者股東會、股東大會決議;公司章程對投資或者擔保的總額及單項投資或者擔保的數額有限額規定的，不得超過規定的限額。公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議」。第149條規定「董事、高級管理人員不得有下列行為：(三)違反公司章程的規定，將公司資金借貸給他人或者以公司財產為他人提供擔保」。因此，公司為他人提供擔保必須符合《公司法》規的條件，董事、高級管理人員必須經股東會、股東大會或者董事會同意方可一公司財產為他人提供擔保。
(二)從擔保的種類來看，債權人選擇的擔保合同形式不當。
根據法律規定，當事人在為合法的債權提供擔保時，只能提供保證、抵押、質押、留置和定金這五種擔保，而不能創設新的擔保形式，由於這五種擔保形式所產生的法律效果不盡相同。因此在債權人選擇不同的擔保形式對其債權的保障方式也不同，如保證主要是基於保證人的信任，質押一般要轉移物的佔有等。對同一擔保形式，債權人也應及時履行相關的法律手續，否則也易增加債權的風險。如根據我國《物權法》規定，以建築物和其他土地附著物、建設用地使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權抵押的，應當進行登記，此時抵押合同方生效。否則根據第199條規定「同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先於未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。」，有可能影響債權人債權的實現。
(三)從擔保的標的角度，擔保合同指向的對象不符合法律規定。
一方面，擔保合同指向的對象主要是指作為擔保的財產，我國法律明確規定了哪些財產禁止作為擔保合同的對象，以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效，如果擔保合同指向的對象不符合有關法律的規定，無疑使得擔保合同處於無效，無法實現對債權人債權的保障功能，如我國《物權法》第184條規定「下列財產不得抵押：1、土地所有權;2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產;5、依法被查封、扣押、監管的財產;6、法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。如果以上述財產作為抵押擔保合同的標的，則該合同無效。另一方面，固然一項價值較大的財產可以按次序分別設立不同的債務擔保，但法律規定設立抵押權的價值不能超過抵押財產自身的價值。部分債務人將價值較大的財產多次進行抵押，在財產上先後設立多個抵押權，並對有關情況進行隱瞞，致使債權人抵押權落空。
(四)從擔保合同意圖角度，債務人出於欺詐簽訂合同。
有的主體利用擔保合同的漏洞，並沒有真實的簽訂、履行合同的意思表示，採取各種欺詐的手段簽訂擔保合同，騙取債權人錢財。具體而言，有定金欺詐，此種欺詐一般發生在加工承攬合同，而且往往發生在承攬方對業務的急切需求的情況下，欺詐行為人往往利用對方當事人急於簽約的迫切心理，誘使對方當事人預先提供一定的貨幣作為」定金「，然後再尋找幾條理由或利用已在合同文本中及其他方面設置的障礙造成承攬方違約的事實表象，迫使其接受」定金「的懲罰後果。有的甚至利用定金進行純粹的詐騙，收取定金本就沒有履約的意思和行動，在獲得定金後就逃之夭夭。再如保證欺詐，一般而言，企業進行融資、借貸，金融機構均要求目前所謂經濟運轉良好的幾家企業提供擔保，以保證自己利益，但這些經濟運轉較好的企業在向銀行等部門借貸時，則又相互提供擔保，形成擔保連環鏈，這條鏈讓企業同生共死，最終金融部門的利益都得不到保障。有的欺詐人同時擁有兩個名稱，相互擔保、蒙蔽對方，一旦不能履行合同，對方也無能為。
(五)從擔保期限來看，擔保權人未能及時的行使權利。
我國《物權法》第202條規定」抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。「《擔保法》第26條規定」連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任。在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任「。由此我國擔保法規定或當事人約定的擔保期間，其性質屬於除斥期間，除斥期間是指法律預定某種權利於存續期間屆滿當然消滅的期間，其為不變期間，不同任何事由而中止、中斷或延長，因此法律規定或合同約定的擔保期間屆滿，債權人要求擔保人承擔擔保責任的實體權利歸於消滅，因而出現擔保人免除擔保責任風險。
三、防範我國擔保合同風險的對策
當然，造成擔保合同存在風險的原因是多方面的，既有擔保合同自身的缺陷，也有整個社會制度的不足如誠信等道德規范的缺失，本文著重從擔保合同自身論述擔保合同風險的防範。雖然我國《物權法》、《擔保法》及《最高法院適用<擔保法>若干問題的解釋》對擔保這一民事法律制度規定比較具體而和詳細，但因現實生活的復雜性、法律的滯後性以及法律漏洞，擔保合同存在風險是難以避免的，這需要進一步完善相關法律制度，弱化擔保合同的可能帶來的風險。擔保合同的成立需要具備的要件有擔保人須具備主體資格、當事人意思表示真實、用以擔保的財產合法等要件，因此，擔保合同的風險防範應當從擔保合同的要件出發，首要的是確保擔保合同的有效性。
(一)嚴格審查擔保合同當事人主體資格。
擔保作為一種民事行為，擔保人必須是具有民事權利能力和民事行為能力的法人、其他組織或者公民。因此，在簽訂擔保合同時，要認真審查當事人的主體資格，以防合同無效。如果簽訂合同的當事人為企業法人的，應審查其有無工商部門頒發的《營業執照》，取得《營業執照》的，進一步審查對方的經營范圍和經營方式，同時，審查對方的履約能力，如生產設備、廠房建設以及技術人員等，查明簽約人是否是法人，是法人的應有單位出具法定代表人身份證明，如不是法定代表人的，應提供法定代表人簽發的授權委託書;如果是公民個人的，應提交本人有效的身份證及復印件以及婚姻狀況、單位開具的工資情況證明等材料。
(二)認真考察擔保合同指向對象的真實性、合法性。
作為擔保財產必須具備兩個條件，一是擔保人對該財產具有處分權。二是法律允許該財產作為擔保物，擔保人以自己不具備處分權或法律禁止作為擔保物的時產提供擔保的，該擔保[5]。為了確保擔保權的權利得以實現，擔保財產應當符合合法性、真實性的原則。一方面，擔保物合法性主要進行下面的考察，擔保財產應當可以進入民事流轉程序而又不違反法律禁止性規定，如擔保物是否為法律禁止流通物，是否為根本不能變賣的物品，擔保人是否擁有擔保物的所有權。同時，擔保財產應是法律上沒有缺陷，真正為擔保人所控制及佔有的財產，擔保財產沒有其它法律負擔，在此之前沒有設置過擔保，擔保的價值沒有超過擔保財產自身的價值，擔保財產沒有設置多重擔保。另一方面，充分考慮擔保財產變賣的能力，即使合法的財產其變現能力也會因各種原因降低，從而使債權人的利益受到損失，另外應充分考慮到擔保財產不能變現的可能性，以免出現權利人無力接受該項財產又無法變賣的情況。擔保合同應當及時履行法律規定的手續，如法律規定正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，此時應當按照法律規定及時進行相關權利的登記，從而保障債權人的權利。
(三)仔細設置擔保合同條款。
擔保合同的條款內容直接影響到擔保權人權利的維護，擔保合同的條款應當明確、具體，擔保的范圍應當明確、擔保的方式合理如保證中選擇一般保證還是連帶保證、擔保合同的起止時間應當具體等等。另外，有的學者針對我國《擔保法》規定的條款設計的不足，提出增設」陳述與保證條款、對價條款、延續性擔保條款、借貸合同可變更、修改條款、立即追索權條款、無條件擔保條款、代位求償權條款、第一債務人條款「。以延續性擔保條款為例，延續性擔保條款要求擔保人對借款人在整個借款期限中的借款總額提供擔保，這有利於保護透支借款和連續借款的貸款人利益，在透支借款中，貸款人通過向借款人往來帳戶透支提供貸款，延續性擔保使擔保人對借款人帳戶中匯總的借方余額承擔償付責任;在連續借款中，貸款人在約定期限內向借款人提供數額不等的幾筆借款，可以根據延續性擔保以一份擔保合同要求擔保人對幾筆借款承擔總責任，這一條款增加了擔保合同的穩定性，避免了借貸合同變化給擔保合同帶來的影響，無疑更有利於保護擔保權人的利益。
(四)通過公證制度強化擔保合同的效力。
公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。公證的目的是當事人使特定事項的真實性、合法性得到國家法律的證明，以得到法律保護。就擔保合同而言，可以將擔保合同進行公證，從而使得擔保合同具備法律規定的要件，如有的學者指出」在銀行抵押擔保合同中，公證能起到監督抵押當事人實施的抵押擔保行為符合法律規定，即通過公證能確保抵押擔保行為的有效性，確保低押人設定抵押權的意思表示真實，同時通過公證能制止違法行為，特別是防止社會上，以騙取國家信貸為目的的欺詐抵押行為，從而避免信貸風險，所以抵押擔保合同公證是十分必要的「。
(五)強化擔保物的保險制度，分散風險損失。
隨著我國經濟的不斷快速發展，保險尤其是財產保險在人們的生活當中所起的作用越來越大，財產保險有利於人們安定的生活，有助於企業受損後及時恢復經營活動，有利於企業加強經濟核算，促使企業加強風險管理，提高個人與企業的信用。因此，保險的重要功能之一就是分散當事人的風險，可以將保險制度運用到擔保合同中，當擔保合同有效成立後，擔保企業可以要求債務人對擔保合同所涉及的財物再次向保險公司投保，從而達到分散並轉移風險的目的，即使發生風險可能導致擔保物損毀滅失，也可以通過保險理賠減少企業的風險。
(六)強化對擔保財產管理，減少風險損失。
按照擔保合同類型，抵押擔保合同簽訂後，仍由債務人佔有該物，而質押合同簽訂後，需將財產或權利轉由債權人佔有，因此，關於佔有物的保管因主體的不同要求也不盡相同。在擔保權人與擔保人擔保合同簽訂後，作為債權人，應注意對擔保物品的監督管理。一是質押的無形財產，主要指有價證券應由債權人保管。二是對有形財產抵押的保管要由雙方簽訂合同，由債務人按要求保管，其財產權屬證明歸債權人保管，抵押權人可以對抵押物品進行監督管理。一但主債權有風險發生的可能性，能盡早採取補救措施，依法起訴，通過法院向社會公開轉讓，拍賣抵押、質押財產用於償還欠款，消除債權的風險隱。
五、結語
合同的擔保通過合同雙方當事人約定或直接依據法律規定，對特定的人或物設定權利，確保債權人能夠獲得賠償而不致於因為債務人違約時經濟狀況的好壞影響債權人的權利，是促使債務人合同履行、保障債權實現的法律手段，在維護市場經濟秩序、繁榮市場經濟中發揮著重要的作用。市場經濟的復雜性凸顯了擔保合同的不足，因此只有通過加強維護擔保合同的效力和通過建立整個社會誠信體制，才有可能從本質上減少擔保合同的風險。

7. 在個人住房貸款業務中，貸款簽約環節的主要風險點不包括（ ）。

【答案】D
【答案解析】未按貸款合同的規定發放貸款屬於貸款發放環節的風險，不屬於貸款簽約環節的主要風險點。

8. 給別人貸款擔保了怎麼規避風險

1、提供擔保要量力而行

為他人作擔保時，擔保人除了要明確自己需要承擔的法律責任以外，還要衡量自己的還款能力，如果擔保責任超出了自己的承擔范圍，就不要礙於面子或其他因素盲目給予擔保，這樣不但不利於債權人對自己的利益維護，而且也將損壞自身利益。

2、考察借款人的還款意願

在貸款擔保中，很多擔保人並未對借款人的還款意願作考察，就盲目給予擔保了。要知道，為他人作擔保後，擔保人需要承擔法律責任的，所以擔保一定要謹慎，在給予擔保前，最好找與借款人有業務往來或是其身邊的親朋好友進行了解，看看對方的信用是否良好，是否具備還款能力。

3、盡量選擇一般保證

保證擔保有兩種方式，一是一般保證，二是連帶責任擔保。一般保證需要債權人先對債務人進行追償，在債務人的財產依法強行執行後，擔保人才對不足部分承擔責任，這種擔保情況下擔保人承擔的風險較小。連帶責任擔保中，擔保人承擔的是連帶責任，也就是說，債權人可以向債務人和擔保人任何一方要求償還債務，這種擔保情況下擔保人承擔的風險較高。

為他人作擔保一定要謹慎，在簽訂協議時，最好約定作一般保證，從而減少自己的損失降低擔保風險。