關於加強個人住房貸款

1. 近年來個人住房貸款政策調整內容有哪些

買房除了按揭和公積金，你還有第三種選擇
想買房？
手頭資金又不足？
買房之前，
弄清楚哪種房貸模式最適合自己很重要，
除了按揭和公積金，
你還有第三種選擇，
那就是——住房儲蓄貸款。

世界上的住房信貸模式有哪幾種？
目前世界上的住房信貸模式，主要有三種。一是美國式的商業性住房貸款，二是新加坡式的強制性住房資金積累制度（即公積金貸款），三是歐洲式的合約化住房儲蓄制度（即住房儲蓄貸款）。三種貸款模式各有千秋。今天小編就重點介紹一下住房儲蓄貸款。
什麼是住房儲蓄貸款？
住房儲蓄貸款是指購房者為獲得銀行貸款預先向銀行儲蓄為前提的一種貸款品種。它是銀行為了那些沒有參加公積金，或雖獲得公積金貸款但尚留有資金缺口的購房者解決資金困難問題而開辦的契約性住房儲蓄。
住房儲蓄有什麼特點？
1.住房儲蓄具有明確的目的性和相當的合約性。住房儲蓄的用途不僅能用於購房，還可以用於裝修，以及其他跟住房消費相關的用途。儲蓄的數量和期限受到一定的制約，不像一般儲蓄那樣可以存款(數量)自由，取款自由；
2.住房儲蓄時間較長，這是由住房長期投資的性質決定；
3.住房儲蓄穩定性好，儲蓄利率一經確定不再受利率波動和資金供求的影響。
住房儲蓄產品的優勢在哪兒？
與住宅抵押貸款相比較，住房儲蓄貸款的優點在於：
1.利率很低。這可以有效地減輕購房者的經濟負擔，對於中低收入階層來說，是一種十分經濟合算的選擇。
2.利率固定。這對於借款人來說，可以有效地規避今後的利率風險，且有利於及早進行家庭消費的資金規劃。
3.防範「炒房」投機。由於它實行先存後貸，在存款與貸款之間存在一定的時間差，而且是一種「自助」與「他助」相結合的模式(在這一點上類似於公積金貸款)，因此能一定程度地抑制非自用消費性的投資者購買，防範單純炒房牟利的投機行為。

2. 關於個人住房貸款的問題

問題一：存在首付款不是自有資金的情況。目前商業銀行可以提供住房抵押額度貸款。舉例說明：房主目前有一個自有住房A，該住房目前沒有貸款，你可以把這套房子抵押給銀行作一個額度貸款，用這筆貸款去購買你新看好的房子B，但這筆資金用於房子B的首付的話，抵押額度貸款的期限一般只能是10年，利率按照目前通常的做法是基準利率上浮10%；若用於房子B的尾款的話，期限可以做到30年，利率各家銀行有差異，有八折的，也有上浮的。
問題二：住房抵押額度貸款貸款購買房屋，在九月份之前是沒有任何限制的，也就是說不受二套限制。但監管部門包括媒體已經注意到此漏洞，近期最新的政策是要按照二套房界定，但若是用途購買軍產、使用權、為未成年子女等買房可以不受限制。（各地細則會有差異，最好是再和當地銀行確認一下！！！）

補充：關於二套的界定，各地區是有差異的，這和當地的監管政策把握尺度有關系。目前有如下幾個標准:1、只看人行徵信記錄。2、既看人行徵信又看房產登記（但目前很多地區房產登記信息不公開或者沒有聯網，實際很多都查不到，大部分銀行都採取第一個標准。）

補充回答：樓主想要政策依據，據我了解信貸政策的執行細則制定是自上而下的，即國家監管部門先發一個框架要求，比如「國十條」，然後各家商業銀行總行再根據框架調整自己的信貸政策指導意見，各分行再根據指導意見制定本地區細則，所以說，即使是同一個銀行系統，不同地區的細則也會有差異，不同銀行之間的差異會更大。而各地區銀行只按照細則辦貸款，不會直接拿國家的框架文件作依據，因此樓主要政策依據比較難，各家銀行的細則文件不會公開的，他們只能告訴你這樣行或者那樣不行。

3. 關於個人住房貸款

您好，若您是需要辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產過戶手續之前，向我行提出貸款申請。您通過聯系當地櫃台個貸部門提供您的具體信息以及所購房產情況，由櫃台個貸部門這邊審核您的綜合情況後確定能否辦理。

煩請點此鏈接http://map.cmbchina.com/，選擇省市，查詢我行相關網點詳細信息。

貸款申請一般需要提供的申請資料：
1．身份證明資料：身份證、軍官證等；
2．婚姻證明資料：結婚證、離婚證、未婚聲明等；
3．用途證明資料：所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的首付款收據（採取交易資金監管的，提供監管資金入賬證明即可）；
4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：
（1）收入證明所提供收入情況與其當地行業、職業、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；
（2）對於自僱人士、所提供收入情況明顯高於其當地同行業同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限於：①提供近一年任意連續三個月以上（含）銀行代發工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關機構持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產證明資料，包括金融資產或非金融資產。
（3）我行代發工資客戶可以直接提供其代發工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；
（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，我行根據當地社保賬戶繳費或稅收政策的相關規定計算出客戶收入情況；
若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經辦行詳細確認此信息。

如有其它疑問，歡迎登錄「在線客服」咨詢（網址：https://forum.cmbchina.com/cmu/icslogin.aspx?from=B&logincmu=0 ），我們將竭誠為您服務!感謝您對招商銀行的關注與支持！

4. 關於建行個人住房貸款

1、計算公式比較復雜，不變贅述，我可以用財務會計計算器幫你算算倒可以
2、假設你是使用等額本息還款法，即最普遍的方式（因為等額本金還款法每期還款額遞減，這里沒辦法幫你每期都算了）；假設利率保持當前基準利率不變；
3、在以上假設條件下，幫你分別基準利率下，以及你第一次買房實行當前最低85折的政策下分別應該承擔的還款額，當前人民銀行5年期以上貸款基準利率為6.40%，若打85折為5.44%

以基準利率6.40%計算（取整數）：
貸款20年：每月月供3625元，10年（120月）後，需一次性償還全部剩餘本金320641元
貸款30年：每月月供3065元，10年（120月）後，需一次性償還全部剩餘本金414356元

以基準利率85折5.44%計算（取整數）：
貸款20年：每月月供3354元，10年（120月）後，需一次性償還全部剩餘本金309904元
貸款30年：每月月供2764元，10年（120月）後，需一次性償還全部剩餘本金403760元

你會驚訝，為什麼前十年僅僅還了那麼點本金？是的，大家普遍使用的等額本息還款法的特點就是每期還款金額相等，但是初級還的基本是利息，後期還的本金稍多，故會出現提前還款時剩餘本金很多的情況。

以上僅供參考，因為利率隨時在變化、政策隨時更新，你適用哪個利率要貸款行說了算的，希望可以幫到你。

5. 上海銀保監局印發進一步加強個人住房信貸管理工作通知

1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

6. 《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》

隨著經濟時代的發展，人們越來越多的開始追求生活上的質量。買房將成為人們的首選，越來越多的人會在自身條件允許的情況下，為自己的家庭添置一套房，讓自己的住宿條件得以提升。但是當金錢不是相當充裕，又想要購房的情況下，很多人會選擇個人住房貸款來進行買房，個人住房貸款主要指的是借款人發放的錢用於個人的購買普通住房的貸款。下面小編就來為大家介紹一下個人住房貸款政策相關問題。

一、介紹

個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。他是指商業銀行向借款人開放的，用於借款人購買首次交易的住房(即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房)的貸款。個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，個人住房擔保貸款。個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

二、貸款條件

借款人必須同時具備下列條件：

(1)有合法的身份。

(2)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

(3)有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

(4)有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的,自籌資金比例為20%)，並保證用於支付所購住房的首付款。

(5)有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

(6)貸款行規定的其他條件。

三、注意事項

1、按期歸還貸款本息。

2、不提供虛假文件或資料

3、未經貸款銀行同意,不將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓贈與或重復抵押。

4、不擅自改變貸款用途,挪用貸款。

5、配合貸款銀行對貸款使用情況進行監督檢查。

6、不與其它法人或經濟組織簽訂有損貸款銀行權益的合同或協議。

7、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質物明顯減少影響貸款人實現質權時,借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押(質押)。

個人住房貸款也會存在一定的風險，比如償還人的能力不足都會給自己造成一定的損害。小編今天為大家介紹的個人住房貸款政策的相關問題就到這里了，希望可以幫助到大家。如果有朋友正准備購買房屋，有意向進行個人房屋貸款的朋友，不妨可以看看小編上述為大家介紹的個人住房貸款政策的相關知識，看看自己是否符合條件和要求。

7. 上海銀保監局發文 要求住房不封頂銀行不予個人放貸

控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。

1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。

值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

上海銀保監局官網截圖

新規或延緩房企回款進度

克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」

據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。

一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。

林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。

一位房企營銷總則告訴記者，這是從資金上卡，這樣的結果是樓市供應更少了，相當於在上海開發房地產的回報率不高了。

他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。

嚴格審核首付款資金來源和償債能力

《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。

同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。

張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向社會釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。

《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場健康發展。