個人住房抵押貸款證券化流程圖

㈠ 個人住房抵押貸款證券化是什麼時候開始的

隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限於專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。

一、住房抵押貸款證券化的基本流程

1、確定證券化資產並組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受託人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢後,如果資產池產生的現金流還有剩餘,那麼這些剩餘的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。

二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點:

1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業

債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。

㈡ 住房抵押貸款證券化表內模式和表外模式的區別

前者沒有發生抵押貸款資產所有權的轉移，抵押貸款組合和由此發行的住房抵押貸款債券都體現在商業銀行的資產負債表上；後者抵押貸款組合通過「真實出售」，發生了抵押貸款資產所有權的轉移，脫離了商業銀行的資產負債表，所發行的住房抵押貸款債券不再是商業銀行的負債而是「特定交易機構」的負債。

㈢ 什麼是住房抵押貸款證券化

首先，住房抵押貸款證券化分散了金融機構發放住房抵押貸款的風險。住房抵押貸款證券化調整了金融機構的資產負債結構，分散了貸款風險，從而提高了其資產質量，並有利於其經營活動的進一步開展。
其次，住房抵押貸款證券化擴大了金融機構住房抵押貸款的資金來源，有利於為個人購房提供必要的金融支持。再次，住房抵押貸款證券化也可推動住宅產業的發展。住房抵押貸款證券化使大量資金通過資本市場流入住宅產業，有利於激活住宅產業，支持個人住房消費成為新的經濟增長點。最後，住房抵押貸款證券化增加了證券市場的投資工具。住房抵押貸款證券的發行使證券市場有了新的投資渠道。由於住房抵押貸款證券是以住宅為擔保和抵押，這種債券信用等級較高，因此投資者有了收益性較好、風險較低的投資方式。總之，這些都有利於我國個人住

㈣ 「住房抵押貸款證券化」是指什麼

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。

㈤ 住房抵押貸款證券化的證券特徵

我國住房抵押貸款證券化具有以下特徵:一是以信託方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限於機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
以信託方式實行住房抵押貸款證券化
關於住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該採取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是採取公司形式還是信託形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信託方式實現證券化。管理辦法第2條規定:「資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信託給受託機構,由受託機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。」我國首單住房抵押貸款支持證券產品——「建元2005-1」就是由中國建設銀行作為發起機構,委託中信信託在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場准入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信託受託機構應當「根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低於五億元人民幣,並且最近三年年末的凈資產不低於五億元人民幣。」同時,監管辦法第8條規定:「資產支持證券由特定目的信託受託機構發行,特定目的信託受託機構由依法設立的信託投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。」這意味著我國的SPV的主體將是信託投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
投資主體只限於機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:「金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。」這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由於我國住房抵押貸款證券化處於起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特徵與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
信用增級的形式靈活多樣
信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,並為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先順序證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:「信用增級可以採用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限於超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限於備用信用證、擔保和保險等方式。」這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:「國家機關不能作為保證人,但經國務院批准為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。」勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。我國

㈥ 住房抵押貸款證券化的基本介紹

二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。