主體封頂才可以給個人放貸款

⑴ 上海銀保監局連夜發文：只對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款

1月29日晚間，上海銀保監局發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》要求，各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

《通知》規定，嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照上海市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

《通知》要求，嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

同時，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

此外，嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，上海銀保監局此次政策與1月21日發布的「滬十條」基本相吻合，政策的出台也符合市場預期。

嚴躍進認為，此次新政有三方面內容是過去銀行監管機構較少提及的。第一是嚴格個人住房貸款發放管理，這體現了後續貸款的重要傾向，即所購房屋要滿足中小戶型且建築結構已封頂的條件。這條規定其實與2020年底發布的貸款集中管理制度有很大關聯，給予各商業銀行啟發，即後續房貸需要對政策重點支持的領域加大發放，而其他領域的發放或將有所管控。後續相關房企也需要不斷研究開發模式，與此次信貸重點進行結合。

第二是切實加強信貸資金用途管理。他認為，此次政策提出的一個概念「信貸資金用途監測與攔截機制」，體現了對信貸資金流向密切監管的導向，有助於審查資金用途，確保房地產市場的健康發展。

第三是嚴格房產中介機構業務合作管理。他認為，中介機構參與各類貸款的「包裝」，成為這次監管的重點內容。實際上過去部分中介機構確實存在造假現象，引發了一定的樓市泡沫。積極管控中介機構也成為關鍵。後續此類提供首付款支持、通過「包裝」來規避限購等行為的房地產中介機構或將面臨懲罰。後續相關中介機構應積極規范自身業務，購房者對違規業務也應進行拒絕，真正促進房地產市場健康發展。

以下為《通知》全文：

上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知

滬銀保監通〔2021〕6號

在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮銀行、外國及港澳台地區銀行分行、外資法人銀行分行:

為進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），根據嚴格執行房地產市場調控政策、防控個人住房信貸風險的總體要求，現就持續做好個人住房信貸管理相關工作通知如下。

一、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

二、嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。

三、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

四、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

五、嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

七、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等；整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法採取監管措施。

特此通知。

2021年1月29日

⑵ 房子要封頂後才可以辦貸款嗎

樓主，你好
房產抵押貸款流程：
1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；
2、准備貸款要求的資料；
3、面簽銀行；
4、銀行報卷和審批；
5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同；
6、到建委做抵押登記；
7、建委出它項權利證；
8、視情況辦理保險、公證等手續；
9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；
10、借款人按借款合同的規定還本付息。
申請房貸款的資料：
1.借款人的有效身份證、戶口簿;
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證(註明離異後未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
4.借款人的收入證明(連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地);
5.房產的產權證;
6.擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)。
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⑶ 按揭必須是房子封頂才能辦理嗎

在辦理一手房（期房）按揭貸款時，開發商必須提供：營業執照、法定代表人身份證明、資質證書、組織機構代碼證、預售許可證這五份文件，以上五份文件缺少一份銀行都是不予放貸的
而取得預售許可證的大前提就是樓盤封頂，並提供竣工報告
所以像摟主說的這種情況下，銀行在正常情況下都是不可能放款的

⑷ 為什麼樓房封頂後才能辦理公積金貸款，樓房沒有封頂缺少哪些證件

樓盤未封頂辦不下來「預售許可證」這是最後一證，沒有它賣不了。一共是五證
1)國有土地使用證
2)建設工程規劃許可證
3建築工程用地規劃許可證
4)建設工程施工許可證
5)商品房預售許可證

⑸ 如何看待上海只對購買已封頂住房的個人發放貸款

是讓你付更多錢？還是讓你更安全
樓花不能變水花，預售應逐步取消，一步步取消預售制度，房地產市場才能越來越健康和穩固，這個政策我是支持的，有人認為以後只能全款買期房了，其實沒有把握政策的導向。
銷售期房在法律上叫做商品房預售，取得了商品房預售許可證就可以買房子了，但那是沒蓋好的房子，被業內稱為樓花，過去沒琢磨過，後來接觸不少爛尾樓業主反應過來了：竣工交房才是最終摘果，十分形象。
按照商品房預售管理辦法，獲得預售證有個主要條件：投資資金達到總資金投入的四分之一。其他證件齊全就能賣房，這個資金投入的比例相比於預售所獲的房款而言並不高，有人說以小博大，也有人說空手套白狼。也就是房子還沒有好幾年，但房款都已經到位了，本來錢應該都在樓盤上放著，但預售制度本身充滿了誘惑，我拿一部分去開發新樓盤不好嗎？
於是挪用項目資金到其他樓盤，對業主來說這事兒算好嗎？算好的。新樓盤開發到銷售也有周期，如果發現自己樓盤有問題起碼還有一些可以查封的財產。但如果開發商好死不死用到其他投資上打了水漂，那樓盤開發部下去只能在爛尾樓下哀嚎了，等著接盤俠的到來。當然了，開發商不動那筆是最好的，可是他們能嗎？看看各地的爛尾樓就清楚了。

那這個政策應該怎麼解讀，我們來看：重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放貸款。
1.不封頂房屋不貸款。為什麼？
因為預售房屋風險很大，樓花變爛尾樓可能性很高，而作為重點支持的首套中小戶型住房購買人，抗風險能力沒有那麼高，可能是掏空六個錢包甚至一堆借款，但買房這事兒不能等啊，什麼房價漲了、什麼結婚了投資了，總有理由讓你上車，所以預售房屋也能賣的很好，哪怕很可能爛尾，甚至已經爛尾還有人買。
這種風險是一個普通家庭承擔不了的，購房焦慮和消費被開發商和媒體炒的非常熱，哪怕考慮足夠全面的購房人還是無法理性評估風險，你做不到那銀行來幫你，平復這種市場狂熱帶來的假剛需買房。
對於宏觀層面上的穩定，國家和政府是有預判的，包括市場本身的不理性和泡沫，所以通過他們幫購房人把風險相對高的房子先排出去，買就買穩妥一些的，這是民生，是房住不炒，是好政策。
2.為什麼要這樣？
其實是在轉移風險，不要考慮以後要全款買期房了，這是政策要告訴你的，那個風險太大，讓有能力全款購買的人去承擔，你就按照政策導向的去購買交房更快的房子。
房屋開發建設進度決定了消費者的風險，進度越往後消費者風險越小，哪怕後面還是爛尾了，接盤處理難度也小很多，更有保障一些。

而且呢，政策兩句話釋放的信號不只是轉移風險，還要告訴社會各界，預售制度並不是完美無缺的，既然無法一下子取消，我們就一點一點修補，這是為了確保政策法律的延續性和穩定性，以免大修大改帶來更多隱患，所以說，跟著黨和國家走就對了。

⑹ 封頂之後才能辦理放貸，可是開發商讓我現在就交首付內詳

對於期房確實不能貸款。如果開發商信用資質好~這個房子搶手，你覺得好那就交上首付~~不過要在收據中註明多少開發商的房子就封頂了，否則屬違約~退款賠息什麼的~~確保你的錢別飛了行了~

⑺ 上海銀保監局發文 要求住房不封頂銀行不予個人放貸

控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。

1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。

值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

上海銀保監局官網截圖

新規或延緩房企回款進度

克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」

據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。

一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。

林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。

一位房企營銷總則告訴記者，這是從資金上卡，這樣的結果是樓市供應更少了，相當於在上海開發房地產的回報率不高了。

他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。

嚴格審核首付款資金來源和償債能力

《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。

同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。

張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向社會釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。

《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場健康發展。