銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制

Ⅰ 監管要求大型銀行控制房貸規模

監管要求大型銀行控制房貸規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下

「房住不炒」政策下，房地產金融政策仍在收緊。

9月27日，三位銀行業人士向記者表示，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。

一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產貸款余額，但未見到相關發文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內部討論了信貸規模，但對貸款結構暫無有新的要求。

根據記者測算，若新增房地產貸款佔比降至30%，該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。房地產去庫存政策後，房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

「金九銀十」仍控房貸

「金九銀十」本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。

9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。

今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之後，房地產銷售迅速回暖。根據國家統計局數據，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月後再創近兩年新高。部分城市銷售已經提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上升48.5%，同比上升了84.2%，創下2017年以來單月銷售面積的新高。

在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行簡訊通知，呼籲客戶提前還貸，銀行為個人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。

究其原因，「要壓降涉房貸款規模。」一位華南地區大行人士表示，包括個人按揭貸款、房地產開發性貸款，監管對涉房貸款規模增長有要求，如果其他貸款增速規模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監管合意貸款中，對涉房貸款規模佔比一直有要求，增速不能太快。

近三年，銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。

此前銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。

記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》數據測算，2019年全年，人民幣房地產貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款新增約7500億元，個人住房貸款新增約2.29萬億元。

多家大行新增涉房貸款降至30%以下

根據記者統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30%以下。

2020上半年，中國銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產業貸款1236.64億元，個人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款佔全部新增貸款的36.68%，為六大國有行中新增涉房貸款佔比唯一超過30%的銀行。

雖然新增涉房貸款佔比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，佔全部新增貸款的49.35%，佔比居六大國有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，佔比下降12.66個百分點至36.68%。

建設銀行新增房地產貸款佔比最低，佔比下降幅度也最大。2020上半年，建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，佔比下降22.38個百分點。

其他國有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個百分點；農業銀行新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個百分點；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個百分點。

股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30%，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50%。

具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個人住房貸款771.69億元，新增房地產業貸款264.59億元。新增涉房貸款佔全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個百分點。

平安銀行佔比最高，上升幅度最大。根據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，佔全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個百分點。

光大銀行的新增涉房貸款佔比雖也有所上升，但在股份行中仍佔比最低。2020上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，佔比22.61%，與去年年末相比上升4.63個百分點。

地產金融嚴監管態勢繼續

監管層面，房地產金融仍維持「嚴監管」態勢。此前，銀保監會表示開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布房地產企業融資「三道紅線」要求。

9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要「穩住存量、嚴控增量」，並首次提出建立「房地產金融審慎管理制度」，「房地產金融」監控上升到了制度層面。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的「三道紅線」新規，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高於40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。

銀行授信政策如何調整

梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融有所調整。詳情如下：

工商銀行：繼續強化房地產行業分類管理，商業性房地產領域進一步加強城市分類管理，重點支持符合調控政策導向的剛需普通商品住房項目，積極穩妥推進商業性租賃住房融資；強化保障性住房領域政策合規管理，從嚴控制商用房開發融資和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。

建設銀行：積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析、風險預警模型等手段，優選貸款投放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進住房租賃戰略。

三大戰略之一的住房租賃戰略：深化住房租賃綜合服務平台應用，提昇平台活躍度，為政府監管、公租房管理、市場化房源交易等提供更好服務。截至6月末，住房租賃綜合服務平台累計上線房源超過2300萬套，注冊用戶2310萬。與廣州、杭州、濟南等11個試點城市簽署發展政策性租賃住房戰略合作協議，向試點城市提供包括金融產品支持、房源籌集運營、信息系統支撐等一攬子的綜合服務。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業務，盤活社會存量閑置房源，加大社會租賃房源供給。創新金融服務，扶持租賃企業規模化、專業化發展，保障房東和租客的權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與國內首批住房租賃企業股權交易服務試點，探索為住房租賃企業獲得權益性融資的新模式。

中國銀行：嚴格落實國家房地產行業調控政策，執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

農業銀行：積極貫徹落實國家房地產調控政策，支持居民合理自住購房需求，個人住房貸款業務實現穩健發展。截至6月末，個人住房貸款余額 44217.31 億元，較上年末增加 2593.00億元。

招商銀行：按照「穩步投放、結構調整、限額管理」的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，本公司境內公司房地產廣義口徑風險業務余額5821.40億元（含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務），較上年末增加738.09億元，其中，境內公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個百分點，主要投向優質戰略客戶，嚴控戰略客戶名單外增量投放。截至報告期末，境內公司房地產領域資產質量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域監管政策持續收緊，受疫情影響，部分中小房地產企業現金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產領域資產質量的穩定。

Ⅱ 關於銀行貸款審計問題

貸款審計報告
根據《關於對商業銀行信貸資產質量進行現場檢查的通知》要求，我們檢查組於2009年6月11日――－7月6日對所轄的支行機構進行了抽查，現將審計結果報告如下：
（一）基本情況
某支行人民幣貸款547億元，不良貸款總額上升明顯，由2005年的525億元上升到2004年的644億元，升幅為23％。
（二）存在的問題
1、貸款制度執行不嚴
（1）貸款三查制度執行不嚴
如某支行對某開發公司2005年發放了500萬元的貸款屬借新還舊，貸款實際上在2004年以前已發放。
1、「借新還舊」很普遍,這主要與考核硬指標有關
2、信貸員的道德風險
3、支行對於「借新還舊」貸款的潛在風險認識不足、貸後管理不到位、考核機制不科學等因素，導致「借新還舊」貸款頻繁出現。
4、使用「借新還舊」貸款方式的政策約束較貸款「展期」寬松，「借新還舊」貸款也就成了信用社轉化不良貸款、保全信貸資產的一個手段，甚至作為鞏固和發展客戶的絕招。
（2）、無效抵押和擔保無效
1、
該支行給10戶企業貸款，金額39000萬元屬於無效抵押貸款，貸給47戶，金額199000萬元的款項為無效擔保貸款
第一，共有財產，單方授權抵押。
第二，抵押物不足，抬價湊數。
第三，跨系統存單，無通融協作規定。
第四，多頭（次）抵押。
第五，憑印、證件支取的存單（折）作抵押物，處理時處於被動
第六，第三者所有的抵押物，無授權證明書。
第七，借款逾期，貸方處理抵押物不及時。
（3）保證貸款風險大
某支行對地產公司發放的1.7億元的保證貸款風險較大，一是借款人目前財務狀況差，
處於虧損，二是發放的貸款為短期貸款，但實際上投入了回收期較長的房地產項目。而且擔保人財務狀況不理想
2、
審貸分離制度未按要求執行。
某分行貸款審查和發放未分設兩個部門。一般來說貸款業務的流程是首先由客戶提交申請書及相關資料，然後通過各項審查、提供各種擔保，最後才簽訂貸款協議及借款合同，發放貸款。在這其中審查和發放是相互制約、是抵禦貸款風險重要措施。該支行的行為會導致支行在沒有充分審查時就發放貸款（人員風險）引起貸款貸款的還款風險增加。
3、
長期貸款轉為短期貸款
某支行向某房地產有限公司發放短期貸款4000萬元，期限1年，但實際上，該筆貸款是對一個開發時間長達8－10年的項目發放的首期貸款。
將長期貸款轉為短期貸款，因為長期貸款有於其期限長，風險比短期貸款要大，相應地形成不良貸款的機會也會相應地比短期貸款的大，這就成為了支行用以降低不良貸款的一個手段。
（三）意見及建議
一、要加強信貸規范化管理，建立健全信貸員崗位責任制度。對信貸員實行嚴格的工作質量考核獎優懲劣。對因主觀、人為違規造成的資金損失，信貸員要按比例賠償
二、加強管理，從切實防範信貸資金風險的角度減少「借新還舊」的貸款增量
三、規范操作，加強內控制度建設。盡快分立貸款相關的審查和發放部門。
四、完善抵押貸款手續制度，確保抵押貸款合法性
五、盡快推行統一授信制度，建立起對風險決策的統一管理，嚴格按照上級行授信管理的有關規定審批發放貸款，堅決杜絕超許可權、以貸收息等違規行為。
xx審計組

Ⅲ 銀行貸款裡面，開發貸，固定資產貸款和對公按揭都是什麼意思，有差別嗎舉個例子

開發貸：專指開發房地產貸款。
固貸：用於固定資產投資的貸款，修路、建廠房、買設備、政府固定資產投資等。
對公按揭：企業買房辦理按揭。

Ⅳ 房地產信貸總量控制 開發商融資端和銷售端雙重受限

近日，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸「二手房」的市場消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背後，是涉房貸款的悄然革新。
據知情人士透露，在房地產貸款大類下，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。
更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
盡管此次改革的關鍵字是「市場化」，但「房住不炒」的基調未變。未來房地產信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業內認為，受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下，湧入房地產的資金被嚴控。
日前，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。
檢查要點包括：房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向「四證」不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。
與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸「二手房」，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現「停貸」，原因是銀行月末額度不足。
據記者了解，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬於銀行房地產貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。
各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態。農業銀行執行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續加強個人購房類貸款、法人房地產貸款、房企債券投資等涉房業務投放的管理和集中度管控，確保業務平穩健康發展。
8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業績發布會上表示，將嚴控房地產開發貸准入標准，對企業的資質、資產負債率、凈資產會有比較嚴格的標准要求；同時，個人住房貸款將會保持穩健發展，形成以按揭牽頭、其他業務跟進的格局。
房貸利率歷史性變革
涉房資金被嚴控監管之際，房貸利率改革應聲而來。
8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
其中，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
新政落地後，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的「錨」將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由「貸款基準利率乘以上下浮動比例」調整為「LPR加基點」。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比現行個人商業房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低於0.7倍基準利率、二套房不低於基準利率上浮10%即5.45%。
總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。但就市場實際利率而言，數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。
表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸「降息」。短期來看，「加點」也是重要調節手段。最終10月8日後首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。
但從長期來看，新政有助於進一步強化貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身就有利於暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。
此外，央行還規定，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。
房住不炒扼住購房預期
就此次變革，人民日報評論指出，商業銀行發放住房貸款本就應由「市場起決定性作用」。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。
實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨後10月創設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業務實操中，銀行發放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局並未隨著LPR的誕生而形成。
房貸利率改革後，市場擔憂主要在於新利率形成機制的「任性」。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水平的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。
值得注意的是，「區別於降准、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控。」 各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業相應房貸利率。
但在「房住不炒」基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則之下，房地產信貸仍將偏緊，賦予各銀行「加基點」的自由裁量權也將受到「房住不炒」的政策約束。
目前，房地產整體市場仍在持續走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。
具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。
二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。
在此之下，「受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。」克而瑞認為。
從房企融資全面收緊、到開發貸個人貸統一監管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地產的決心日益增強。「房住不炒」政策基調下，留給房地產市場上下浮動的空間愈發狹窄。

Ⅳ 銀行如何控制貸款額度

央行每年會給每個銀行一個總的信貸規模，這個信貸規模是銀行的歷史存量貸款和新增貸款之和，是在這個規模之內，各個銀行總行對獲得的信貸規模進行分配，基本上是與各分支行的存款掛鉤，即存款越多，分配到的信貸規模就越多。各分支行在根據自己業務的實際需要再將其分為對公信貸規模和個人信貸規模。一般來說，由於個貸在目前對銀行的貢獻度不足，故在信貸規模的分配上市會傾向於對公信貸的。

Ⅵ 土地儲備與土地一級開發有什麼區別銀行能否針對土地一級開發發放貸款，是否納入地方政府債務管理

土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收購、拆遷安置、整理和相關配套設施（如三通一平、五通一平等）的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。

Ⅶ 為什麼銀行要限制貸款流行房地產行業，與什麼規定有關

俗話說得好：「有錢好辦事，沒錢寸步難行」。雖然聽著有點粗俗，但從古到今，這句話都得到了絕大多數的認同。沒錢很難成事，特別是想做大事，錢是非常必要的。

這也是央行放出大招的意圖，通過限制個人房貸佔比，限制房企融資渠道，把資本逐漸從房地產市場中轉移出來，才能抑制住房地產市場的火熱勢頭。

房地產融資「三條紅線」針對的是房企的貸款需求，而房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額貸款佔比的「雙限」針對的則是金融體系的貸款供給。

一邊限制房企融資，一邊壓縮貸款供給。在未來比較長一段時間，很多開發商或將陷入融資難和為了降負債不得不降價促銷的兩難境地，而對個人住房貸款的限制，會讓高杠桿炒房行為變得越來越難，「房住不炒」將不再是「口號」，而在大部分城市房產已經過剩的情況下，或將引發新一輪的「促銷潮」，房地產的冬天似乎真的要來了。

Ⅷ 銀行祭出「限額管理」 涉房信貸持續收緊

（記者 李葉）屋漏偏逢連夜雨。冷冽的「三道紅線」融資新規在前，開發貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其後。

近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產開發貸呈收緊趨勢，多家銀行明確「限額管理」「好中選優」等原則。

招商銀行重慶分行一位內部人士向中國房地產報記者坦言，「對開發貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款佔比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內調整到50%以下。」

此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據防範房地產金融風險和穩地價、穩房價和穩預期的目標，逐步實施房地產及貸款集中度、註明債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工程。

「這些政策工具的文件，我們已經制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。」潘功勝強調。

話音剛落，房地產金融宏觀審慎管理的政策已經傳導落地。

中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士後婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規模較大、部分城市房價調控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜則認為，收緊開發貸是從供給端來調控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調控樓市。也就是說，金融監管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調控，這樣可以讓調控力度取得較好的平衡。

開發貸持續收緊

實際上，房地產開發貸的收緊早就有跡可尋。

在去年2月舉行的國新辦發布會上，銀保監會副主席王兆星在談到下一步銀保監會關注的風險領域時提出，「繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。」

此後，不少銀行開展了房地產開發貸款大檢查。

今年年初，恆生中國副董事長兼行長宋躍升在業績溝通會上表示，該行去年對房地產貸款業務和風險狀況進行了全面的排查，並制訂了房地產貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。

某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發貸規模，開發貸在貸款中的佔比越來越小。

據某研究機構發布的《2020年第2季度全國房地產貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發貸款800億元，環比減少88%，同比減少58%。

中國銀保監會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。

第4季度以來，房地產行業的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發貸的消息。

「收緊開發貸，從供給端來對樓市進行調控十分必要。」在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調節，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內循環模式下的經濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利於房地產市場和行業健康與可持續發展。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。

他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

個人房貸分化

2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現降速。

據不完全統計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，佔新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款39.5%。

在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，佔新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據了新增貸款的49.39%。

在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監管部門保持流動性穩定的意圖比較明顯。目前經濟不斷恢復，房地產市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產信貸增速雖然不斷走低，但仍高於平均水平，不是監管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產信貸邊際收緊便是大趨勢。

他認為，房地產信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。

按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現了分化。

10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

對此，記者致電了中國農業銀行、中國工商銀行的北京地區分（支）行網點貸款中心，工作人員均表示「沒有收到調整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點執行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。」

據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續維持上期房貸利率水平。

41個城市中，已有13個城市利率水平出現環比上漲，佔全部監測城市數量的31.7%，另有14個城市利率環比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環比漲幅都超過5個基點。其中長春地區繼上月環降17個基點後，本月又回調7個基點；成都地區則持續三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。

也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二、三線城市。

對此，有不願具名的銀行人士透露，由於監管規定並沒有深入到每家銀行各個區域的房貸總量統籌，不排除有些銀行會將額度在地區之間流轉，以實現全行總體達到限定的比例。「比如一線城市房貸業務賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區的額度，騰挪到一線城市。」

值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調了二套房的貸款首付比例。

9月7日，沈陽出台《促進房地產市場平穩健康發展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；9月23日，長春市人民政府網站發布《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》，提出二套商品房首付比例不低於40%；9月28日，唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低於40%。

對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調控。「從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩狀態和進入理性運行軌道。」

Ⅸ 關於個人銀行貸款的問題

應該是辦理個人性的貸款吧，現時最長是5年，還款方式為等本金或等本息的分期還款,如果需要辦理抵押貸款的話，銀行會審核借款人的還款能力和貸款抵押物的變現能力的，如果其中之一達不到要求的話，貸款就不能下來了；

貸款利率表
項目
年利率%
一、短期貸款
六個月（含） 5.58
六個月至一年（含） 6.12
二、中長期貸款
一至三年（含） 6.30
三至五年（含） 6.48

貸款所需資料：
1.借款人的有效身份證、戶口簿；
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證（註明離異後未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證；
4.借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）；
5.房產的產權證；
6.擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）

注意的是：
1.必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2；
2.有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源；
3.擔保人;
4.借款人年齡限制：男的年齡＋貸款期限不超過60歲，女的年齡＋貸款期限不超過55歲；
5.進入徵信系統黑名單的客戶不能辦理貸款；

貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房產的保險費、房產的評估費等。
一般貸款下來要1個月左右^_^
流程：
1.向銀行提出貸款申請，
2.銀行受理後，對抵押房產價值進行評估，根據評估值核定貸款金額；
3.開立個人活期存款帳戶、簽定借款合同等；
4.辦理房地產抵押登記事宜；
5.銀行放款^_^

Ⅹ 請描述銀行與房地產開發商之間的關系

互相利用，互為幫補.銀行貸款給地產商，叫地產商的融資.然後開發土地，進行出售，對於房貸，則是出於一部分購樓者沒有足夠現金買樓，而地產商為了加快資金回籠，與銀行協議進行個人貸款購樓，分期付款.這樣地產商獲得資金回籠加快，銀行實現利潤的雙贏局面。
無論是開發商還是其他商家，資金流動是生意做下去的保障之一。開發商在拿地建造房子的時候，成本並不是公司內的現金，而是向銀行貸款，一旦樓價下跌，利潤比還款額低，那銀行那部分貸款開發商很有可能還不上，這樣便容易造成銀行的壞賬。至於房價是否會低於成本，這個是肯定的。行情不好的時候，有部分開發商是將房屋低於成本來出手，目的就是保證資金鏈不斷。
官與商的關系。政府控制銀行、房地產，在我國，政府直接控制全國各個大的主導銀行，房地產則有某些個人成立，政府賣地給開發商，開發商從銀行貸款買地，蓋房，然後賣給購房者，賺取利潤（人人都眼紅的利潤），償還銀行的貸款，和控制政府機器的人分紅。無論是開發商還是其他商家，資金流動是生意做下去的保障之一。開發商在拿地建造房子的時候，成本並不是公司內的現金，而是向銀行貸款，一旦樓價下跌，利潤比還款額低，那銀行那部分貸款開發商很有可能還不上，這樣便容易造成銀行的壞賬。至於房價是否會低於成本，這個是肯定的。行情不好的時候，有部分開發商是將房屋低於成本來出手，目的就是保證資金鏈不斷。在我國，政府直接控制全國各個大的主導銀行，房地產則有某些個人成立，政府賣地給開發商，開發商從銀行貸款買地，蓋房，然後賣給購房者，賺取利潤。