個人住房貸款對個人的風險

A. 個人住房貸款優點缺點

優點：貸款者原本買不起房，貸款後可以先購買房屋並進行使用；銀行則可以收取利息。
缺點：貸款者需要支付利息；銀行則需承擔風險。
購房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。
購房貸款方式
(1)個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。
(2)個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。
(3)個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和白營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。
中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。貸款人以所購的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證。
優勢：受限條件少、還款形式多樣。商業貸款對於貸款人是否繳存住房公積金沒有限制，只要首付達到銀行要求的比例，具有良好的信用額度即可申請貸款，申請程序相對簡單。
劣勢：貸款利率高。商貸的劣勢在於其不菲的利息，由於商貸的利率較高，產生的房貸利息也居幾種房貸之首。
適應人群：有強烈購房需求，並且能夠負擔貸款長期還本付息壓力的購房者。

B. 商業銀行個人住房貸款風險的特徵是什麼

個人住房貸款風險主要是指借款人不能按時償還貸款本息，由此給銀行帶來的損失。目前商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險：
（一）借款人風險
個人住房貸款的風險最終來源於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立起一套完整的個人資信評估體系，也沒有從事居民個人資信狀況調查評估的機構，銀行很難對借款人做出客觀、公正的評價。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由於經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）流動性風險
銀行負債期限較短，一般僅為幾個月，而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前，中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比例。對銀行的資金流動影響越大，有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優質資產，增勢迅猛，因此其風險性較大。
（四）管理風險
是指由於銀行管理出現漏洞而產生的風險如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源共享機制缺失等風險。
(五)法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險。

C. 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

D. 個人住房按揭貸款有哪些風險

1、工作變化或失業會失去償還能力，而造成違約行為；
2、銀行長息會造成成本上升,還款壓力增加，會處於被動局面；
3、銀行利息會讓成本上升10%左右（主要看你貸款的類型）；
4、如果遇見突發事件，會打破原有計劃。

E. 論述我國個人住房貸款的主要風險有哪些應如何防範

我國個人住房貸款面臨的主要風險(系統性風險和非系統性風險)， 重點分析各種非系統性風險:(l)來自開發商的風險
①虛假按揭，騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風險)，
(2)來自項目的風險
①項目存在合法性瑕疵，形成風險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風險、③房屋品質惡劣或有缺陷造成銀行風險)，
(3)來自借款人的風險
①借 款人能力風險、②借款人惡性違約)，
(4)來自抵押物的風險
(5)來自中介合作機構的風險，
(6)來自銀行自身的風險。

我國商業銀行個人住房貸款風險控制的主要防範措施:
(1)加強貸前調查，嚴把貸款准入關，
(2)加強貸後管理，防範個 人住房貸款風險，
（3）謹慎選擇合作中介機構，防範道德風險，
(4)積極利用保險、 擔保等方式防範貸款風險。

F. 個人住房按揭貸款存在哪些風險

實際上，按揭貸款對於借款人，開發商，貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險，主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙，經營不善，房屋出現嚴重的質量問題，違法銷售，或者借款人出現還款中途失去還款能力，或一些不可抗原因造成無法償還貸款，這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說，由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差，或者銀行不能按時貸款，或者有些購房者故意違約，都可能導致開發商的風險。



而對於借款人的主要風險在於開發商，比如：

1.開放商在獲得貸款之後，攜款而逃。

2.或者因為經驗不足而，經驗不善等問題導致無法按時交房。

3.開發商在操作的過程中出現違規，以至於無法獲得房產證。

4.房產存在質量問題。

5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效。

6.開發商將土地或房地產抵押，買方無法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或實施，拍賣，購房者將沒有處理房屋的權利。

除此之外，如果銀行不能按時放款，買賣雙方的購房合同工也將失效，這些都是借款人需要面對的風險。

住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作，有償還貸款的能力;

2、年齡在18周歲以上，有完全民事行為能力;

3、借款人夫妻雙方的信用良好;

4、具有所購住房的有效合同，有首期付款的證明;

5、有固定的住址;

6、能夠提供擔保。

借款人申請貸款時還需要准備下列材料：

1、購房合同和首付款收據;

2、夫妻雙方的身份證;

3、婚姻狀況證明;

4、單位開具的工作證明和收入證明;

5、戶口簿或居住證明。