❶ 央行單列發布個人房貸數據,傳遞啥信號
最新數據顯示,11月末,個人住房貸款余額38.1萬億元,當月增加4013億元,較10月多增532億元。近期,中國人民銀行連續兩個月單列發布個人住房貸款統計數據,傳遞出維護房地產市場健康發展、維護住房消費者合法權益的政策信號。
此時向市場進一步傳遞「穩」的信號,尤為必要。近一段時間,受到個別大型房地產企業出現債務風險事件影響,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,房地產開發貸款增速出現下滑。再加上此前部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存在一些誤解,對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,在一定程度上造成了部分企業資金鏈緊綳。受到風險事件影響,境外中資房地產企業美元債價格也出現了較大幅度的下跌。
面對這些情況,當前尤其需要進一步引導市場預期,矯正市場的過度收縮行為,恢復市場信心。此前,人民銀行、銀保監會已於9月底召開了房地產金融工作座談會,指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。近兩個多月來,政策效果已經顯現,市場前期的緊張情緒已有明顯緩解。目前,境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態。個人住房貸款連續兩個月多增,合理的按揭貸款需求正在逐漸得到滿足。從境外市場看,一些中資房企開始回購境外債券,部分投資人也開始買入中資房企美元債券。這表明房地產需求企穩回暖,市場對房地產的過度悲觀預期已經得到扭轉。
需要注意的是,金融管理部門近期強化預期管理,矯正市場的過度收縮行為,不是在「走老路」。日前舉行的中央經濟工作會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,並提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。這再次清晰地表明,「房住不炒」定位一以貫之,不會將房地產作為短期刺激經濟的手段,也不走過度依賴房地產的老路。
在堅持「房住不炒」定位的前提下,接下來,促進房地產市場平穩健康發展、維護住房消費者的合法權益,仍將是金融業的發力方向。金融機構應繼續落實好「因城施策」的差別化住房信貸政策,根據各地不同情況,重點滿足首套房、改善型住房按揭需求,保持房地產開發貸款和個人住房按揭貸款平穩運行,為房地產業良性循環和健康發展創造良好的貨幣金融環境。
❷ 央行出新規!明年3月1日起個人房貸合同利率要重新談
半島記者 孫曉琳
12月28日,中國人民銀行發布的《(2019)第30號公告》,引起社會廣泛關注和熱議。因為公告不僅涉及普通貸款產品,更是關乎千家萬戶的房貸利率。明年3月1日至8月31日,購房者之前跟銀行簽訂的個人商業房貸利率合同,有可能要重新洽談。公告中指出,2020年1月1日前,金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款),客戶可以與金融機構協商決定房貸利率:是按照固定利率還是轉為LPR定價。存量浮動利率貸款定價「換錨」LPR,體現了利率市場化進程的推進,但面對「重新定價」的兩種選擇,該如何選呢?
重新定價
利率基準只能轉換一次
LPR通俗指市場化的貸款基準利率,2019年8月17日,央行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告,新增貸款利率轉向以LPR定價執行。LPR實行之前,央行貸款基準利率是各大銀行房貸利率的標尺。此次公告,主要明確的是存量浮動利率貸款定價基準的問題,特別是個人住房貸款利率如何轉向LPR定價。
公告中首先明確,2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。這意味著存量浮動利率貸款定價正式「換錨」LPR定價。
針對2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款),也就是存量浮動利率貸款,會從2020年3月1日起,金融機構與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變;也可轉換為固定利率。
也就是說,定價基準選擇固定利率還是「LPR加點」,借款人可以與銀行協商,但借款人只能有一次選擇權,轉換之後不能再變。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。而且公告還規定了選擇期限,存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
存量房貸
明年利率水平保持不變
購房者普遍關注的問題是,與銀行重新簽訂合同時,應該選擇固定利率還是「LPR加點」呢?就目前的市場利率情況來看,差別並不是很大,長遠來看,業內預測利率處在下行期,「LPR加點」的形式或許選擇會更多。
無論選擇哪種方式,存量房貸在2020年利率水平保持不變。公告顯示,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
如果存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
如果存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
兩種定價
目前利率水平基本持平
此前你的房貸執行「央行基準利率×(1+浮動比例)」,現在將轉換為「LPR基礎利率+基點」的計算公式,其中,基點和以前的浮動比例一樣,一經確定就不再更改。但在2020年,轉換前後利率保持不變,此後每年根據重新定價時的最新LPR報價+基點,確定當年的房貸利率。
比如,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。
10月8日之前,青島多家銀行的首套房貸利率,多是在基準利率(4.9%)的基礎上上浮15%,即5.635%。10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(也就是LPR)為定價基準加點形成。島城多家銀行按照當月最新LPR加點的方式進行個人住房貸款審批。工商銀行、農業銀行、中國銀行、青島銀行、郵儲銀行、中信銀行等均執行首套房貸利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),與新政施行前的首套執行上浮15%、二套執行上浮25%基本持平。
整體趨勢
預期LPR定價被看好
中國人民銀行有關負責人表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
對於國內購房者來說,到底要不要將貸款基準利率切換為LPR?或者乾脆來一個固定利率?
一家國有銀行青島市分行的理財經理尹先生告訴記者,LPR定價模式是利率市場化的進一步體現,也是金融發展完善的表現。在英美等國家,購房者也有固定利率和市場利率定價加點兩種選擇,而且隨著每年利率的浮動變化,購房者覺得利率不合適的時候,還可以找其他的金融機構進行置換,在賣房的時候甚至可以將房貸也直接過渡給購買者。「隨著利率市場化速度的加快,相信國內也會出現更多的貸款類金融產品。」尹先生說,經濟越發達,利率水平越低,這是國際通行現象。目前國內貸款利率處於較高水平,長期來看大概率會是下跌的。
簡普科技大數據研究院李萬斌認為,12月20日,最新一期的LPR報價沒有發生變化,但考慮到目前的經濟形勢,未來仍有著下行的空間。在多地放鬆人才政策、市場資金面比較寬松的情況下,明年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調。不過,下調的幅度和速度都會比較平緩,平穩發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。
不僅對於個人貸款利率未來預期向好,LPR定價也有利於降低企業的融資成本。中國民生銀行首席研究員溫彬表示,自今年8月份推出LPR新機制以來,1年期LPR利率已累計下降16個bp(基點),以LPR為定價基準的新增信貸利率穩步下移,企業綜合融資成本呈現下降態勢。
■延伸
銀行如何調整還有待觀望
央行有關負責人表示,自公告發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
「因為還涉及合同條款變更等事宜,銀行也需要時間來准備和安排,具體如何實施還需要等總行通知。」青島一家國有銀行青島分行的工作人員表示,此次存量「換錨」工程量較大,銀行或許會有一些壓力。
中國銀行研究院研究員范若瀅認為,此次存貸款利率轉換將給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面,在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下,定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面,對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看,最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定,需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。此外,當前商業銀行存貸款業務FTP(即商業銀行內部資金轉移定價)與金融市場業務FTP存在脫節現象,未來如何優化調整FTP定價管理體系,是商業銀行需要思考的問題。
❸ 央行宣布貸款利率大調整 你的房貸合同要改了
12月28日上午,央行發布公告,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
每經小編注意到,LPR報價上一次變動是在11月20日:1年期品種由4.20%下降到4.15%;5年期品種由4.85%下降到4.80%。
分析師張大偉當時分析表示,5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年,平均月供減少30元,30年合計減少月供10890元。
值得注意的是,此前中國證券報報道,在改革後,LPR逐漸成為新增貸款定價基準。LPR與MLF利率掛鉤,後者的變動對LPR、進而對信貸市場利率有重要影響。面對MLF利率、央行逆回購利率相繼下調,一些研究人士認為,降息周期可能已經開始。
中金公司固收研究團隊指出,從歷史情況看,央行逆回購利率下調通常不會一次就結束,新的一輪降息周期可能已開始。
華泰證券張繼強表示,MLF利率存在繼續小步下行空間,以引導LPR繼續走低。不過,相關政策操作仍需防止「通脹預期擴散」,應維持「常態貨幣政策」。
不過,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,並不是為了刺激樓市。
早在8月央行便表示,
定價基準轉換後,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
❹ 中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》失效了嗎
一、 個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工,在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時,以其擁有的產權住房為抵押物,並由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委託銀行發放。
(一) 個人住房公積金貸款期限和利率
個人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年),並不得長於借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工,在考慮其貸款償還能力的基礎上,可適當放寬貸款年限1—3年。
個人住房公積金貸款利率,由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整,則貸款利率做相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年),貸款利率不作調整。
(二) 個人住房公積金貸款額度
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元,最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元,最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定,按照不得高於借款人(含配偶)還款能力的系數計算,其計算公式為:
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金,其公式中的工資月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的,其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;
3、每一借款人的具體貸款額度,由貸款行及房改委資金管理中心,按以上規定,結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
(三)個人住房公積金貸款操作的全過程
1、咨詢,領取表格;
2、提出申請;
3、簽訂借款合同和抵押合同;
4、辦理抵押登記手續;
5、辦理房屋登記手續;
6、辦理房屋財產保險;
7、貸款轉帳;
8、每月還款;
9、貸款結清注銷。
(四)申請辦理個人住房公積金貸款
借款人在申請公積金貸款時,首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》,由所在單位蓋章後,連同下列證明材料交貸款銀行:
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;
3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據;自建住房的應提供批准建房的文件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料:
1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》
2、所購房屋評估報告書
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;
4、購房合同
(五)借款人償還貸款
根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定,借款人應在貸款發放後的次月按月還款,具體方式有兩種,由借款人自行選擇:
1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息;
2、委託貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》,並辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額,也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額,由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息,也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息,貸款銀行將按照貸款實際佔用的天數重新核定借款人剩餘部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息,貸款銀行按剩餘的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
二、個人購置住房貸款
個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物,由銀行發放的貸款,包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋;現房是指工程竣工、驗收合格並取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。
(一)個人住房貸款的期限
個人住房貸款的貸款最長期限是30年。
(二)個人住房貸款利率
個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整,則貸款利率作相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日,按照利率檔次執行新的利率規定。
(三)個人住房貸款操作的全過程
個人住房貸款整個過程大致分為三個階段:
第一階段,提出申請,銀行調查、審批;
第二階段,辦妥抵押、保險等手續,銀行放款;
第三階段,按約每月還貸,直到還清貸款本息,撤銷抵押。
(四)個人住房貸款需提供的資料
借款人在申請個人住房貸款時,首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》,同時需提供如下資料:
1、借款人資料:(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的,必須提供保證人的有關資料。
2、所購房屋資料:(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。
(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續
貸款批准後,購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同,並持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續:(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。
房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成後,抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。
(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續
房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證,只將其權利價值用於貸款償還的保證,當債務人不履行償還義務時,債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價後優先受償。因此,在抵押期間,抵押權人不佔有作為抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,並負有妥善保管之義務,包括為該房屋投保,以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。
中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定,同時還規定在抵押期間,凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失,由借款人自行承擔。
房屋財產保險手續可由貸款銀行代為辦理,借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種:
(1) 以貸款金額保險的:保險費=貸款額度×0.5‰×貸款年限;
(2) 以房屋價格保險的:保險費=房屋總價×0.5‰×貸款年限;
上述兩種投保方式的賠償,分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的,按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的,按「實際損失金額×(貸款金額÷抵押房產的重置價)」計算賠償金額,其賠償不足的差額部分,由借款人自行承擔。
(七)借款人不按時償還貸款應承擔的後果
1、還貸款本息的方式有以下兩種,由貸款人和銀行共同約定。
(1)等額本金還款法。在貸款期內,每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為:
每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金—累計已歸還本金額)×月利率
2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款,貸款銀行根據中國人民銀行有關規定,對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時,貸款銀行將依法處置抵押房屋。
(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;
(2)《借款合同》到期後三個月未還清貸款本息的。
(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
1、年齡在18歲(不含)以下,或在65歲(不含)以上的申請人;
2、不具有完全民事行為能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;
4、已查知有不良信用記錄的申請人。
二、個人二手住房貸款
個人二手住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年;貸款期限與房齡之和一般不超過25年。
借款人在申請個人二手住房貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件;
2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》,及售房人提供的劃款賬號;
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
三、個人住房裝修貸款
個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發放的用於自有住房裝修的貸款。最高成數不超過五成,貸款期限最長不得超過5年。
借款人在申請個人住房裝修貸款時,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、房屋裝修的合同或意向書原件,裝修概算書及相關資料;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
四、個人家居消費貸款
個人家居消費貸款是指銀行向借款人發放的用於家居支出的貸款。最高成數不超過抵押物評估值的50%,貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
五、個人商用房貸款
個人商用房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買個人自營商業用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現房,最高成數不得超過六成,貸款期限最長不得超過10年。
六、個人住房組合貸款
個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔保貸款組成的貸款,即當個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時,其不足部分向銀行申請商業性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業貸款利率分別計息,貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。
❺ 罕見!央行首次單發這項房貸數據,新增環比千億
個人住房貸款出現松動,根據央行11月10日最新公布的數據,2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。
此外,10月份房地產開發貸款投放也大幅增長,11月首旬各行房地產貸款投放力度進一步加大,預計本月房地產貸款環比增長態勢仍將延續。
❻ 五大行自8月25日起將個人住房貸款調整為LPR
8月12日,工行、建行、農行、中行和郵儲五家國有大行同時發布公告,將於8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按照相關規則統一調整為LPR(貸款市場報價利率)定價方式。公告同時明確,批量轉換完成後,若對轉換結果有異議,可於2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
7月20日,交行率先發布公告,於8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸,統一調整為LPR浮動利率加減點方式。對於已批量轉換有異議的交行客戶,也可於2020年12月31日前與貸款經辦行協商處理。
批量轉換後利率如何定?
根據央行去年年底發布的公告,存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動,原則上於2020年8月31日前完成。
央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇,一個是轉為「LPR+加點」浮動利率,即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變;二是轉換為固定利率。而且,定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。
根據五大行12日的公告,此次批量轉換,是將原合同約定的利率定價方式統一轉換為LPR加點形成方式,加點值等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值,加點值可為負值,且在合同剩餘期限內固定不變。
從轉換時點至此後的第一個利率調整日(重定價日),房貸利率保持不變。在每個利率調整日,貸款利率水平將取最近一次發布的相應期限LPR與加點數值之和重新計算確定。
哪些貸款不參與批量轉換?
各家銀行在公告中也明確了此次批量轉換的范圍。參與此次批量轉換的是,2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放,同時在批量轉換日之前還沒有進行主動轉換的存量浮動利率貸款。各銀行也列出了不參與此次轉換的貸款類型,主要是公積金個人住房貸款和公積金貼息貸款。
其中,工行詳細列出了六類不參與批量轉換的貸款:(一)剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款,即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日期的貸款;(二)固定利率貸款;(三)公積金個人貸款;(四)經與公積金中心協商不轉換的個人住房公轉商貼息貸款;(五)已參考LPR定價的個人住房貸款;(六)當前逾期貸款。
中行的批量轉換范圍是:在2020年8月24日(含)前尚未辦理完成定價基準轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(不包含公積金個人住房貸款、軍人公積金貸款、公積金貼息貸款)。
農行規定,2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放,且截至2020年8月24日(含),尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款,不含公積金貸款和公積金貼息貸款)。
交行的范圍是,2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放,且在8月21日前尚未轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率商業性個人住房貸款(不包括公積金貸款和公積金貼息貸款)。
郵儲銀行規定的范圍是:截至2020年8月25日(不含)尚未在該行辦理定價基準轉換的存量浮動利率商業性個人住房貸款(不含公積金個人住房貸款)。
對批量轉換結果有異議怎麼辦?
現在離批量轉換的統一日期還有一段時間,如果不想轉為LPR加點定價方式的客戶可以在批量轉換前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換,選擇固定利率方式。需要提醒的是,貸款定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。
根據各家銀行公告,如果客戶參與的是批量轉換,之後又對轉換結果有異議,可於2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
農行公告稱,如客戶希望撤銷批量轉換,保持原合同的定價方式,可通過相關渠道申請辦理,但是撤銷操作僅能辦理一次。
根據六大行的公告,對批量轉換有異議的客戶應可以轉為原來的定價方式,並不是必須選擇固定利率。
此前有銀行人士表示,對於未能在2020年8月31日前辦理定價基準轉換的,屆時銀行將按照中國人民銀行相關要求執行。不過,對於既不同意轉為LPR定價,也不選擇固定利率的存量房貸,央行目前並沒有相關細則出台。供圖/視覺中國
提示
各大銀行對利率調整日規定不一樣
北京青年報記者仔細研讀六大行的公告,發現他們對於利率調整日的規定並不完全一致。此前,我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年,重定價日為每年1月1日或者貸款發放日的對應日。
根據六大行的公告,建行、交行和郵儲都規定利率調整周期、利率調整日與原合同保持不變。中行的重定價周期統一轉換為12個月,重定價日也與原合同保持不變。農行的重定價周期和重定價日均保持原合同約定不變;對於重定價周期短於1年的貸款,重定價周期調整為1年。
只有工行的重定價日調整為貸款發放日對應日,自第一個重定價日起,在每個重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。如定價基準轉換日與調整後的重定價日相同,則轉換日當天不進行重定價,貸款自下一個重定價日重定價。
對於重定價日是在今年9月批量轉換完成之後的客戶,今年之內就會執行最新的房貸利率;而重定價日為每年1月1日或是在此次集中調整之前的批量轉換客戶,將在明年規定時間進行調整。
舉例來說,如果客戶的貸款發放日是2010年10月9日,在今年8月26日參與了批量轉換,重定價日確定為每年10月9日,則該客戶今年10月9日就會變更定價基準,進行第一次重定價,要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執行利率;如果客戶的重定價日為每年6月10日,參與此次批量轉化後不變,直到2021年6月10日才進行第一次重定價,到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。
本組文/本報記者 程捷
❼ 央行發布關於樓市什麼新規,為什麼多家銀行暫停房貸
近日一則消息轟炸了朋友圈,就是關於各地收緊按揭貸款的消息,有很多銀行被爆出直接停貸,引發大家對於地產調控加碼、房價下跌的恐慌。我也和作為銀行的朋友了解了一下,雖然說直接暫停還是比較少的,不過傳遞出來的消息都是額度非常緊張。
並且有些銀行無法保證放款。具體的時間我也翻閱了各大主流的財經文章,了解到額度最緊張的應該是深圳和上海這類在最近半年房價漲幅超過預期的城市。
而且公開透明、盈虧自負,大大降低了整個社會的債務風險,這才是國家如此重視資本市場的根本原因所在。而大部分流動性被堵住之後,還是會轉向資本市場的。因此在未來學會如何科學地參與資本市場投資,是我們必備的一項技能。
❽ 央行連續兩月單列公布,個人住房貸款繼續回暖
12月13日,中國人民銀行發布數據顯示,2021年11月末,個人住房貸款余額38.1萬億元,當月增加4013億元,較10月多增532億元。
值得注意的是,這是人民銀行第二次單列發布個人住房貸款統計數據,向市場傳遞出「維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益」的政策信號。
從目前來看,房地產投資下行較快、樓市偏冷的局面已有所扭轉,房貸供需關系已逐步回歸正常。
日前召開的中央經濟工作會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
12月6日召開的中共中央政治局會議也提出,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。
紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示,受此前監管政策的影響,房地產投資自2021年下半年以來就已經進入了下行區間,對經濟增速也從支撐變成了「拖累項」。在房地產下行壓力加大的時候,政策對房地產的監管在邊際上有所放鬆,比如加大按揭貸款、開發貸款、並購貸款等的投放力度,再比如鼓勵房企在銀行間市場發債融資等。但從目前來看,針對房企的放鬆措施仍然是邊際的,是因為防風險和保交付的需求,而非「走老路」。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為,下一階段,房地產行業政策可能從以下四點出發進行調整:一是支持首套房貸,商業銀行將加快按揭貸、開發貸審批和發放速度,特別是針對大城市首次置業的人群,滿足購房者的合理需求。二是部分城市將可能小幅調降首套房房貸利率,適度降低購房者融資成本,考慮到央行已經在同期調降金融機構存款准備金率,商業銀行存貸比偏緊的狀況得到階段性改善,銀行房貸利率有望適度走低。三是將進一步增加對保障性租賃住房的金融支持,在管理、品質、標准、房源籌集等多方面實施創新政策,推進保障房建設。四是改善房地產企業短期融資環境,提供合理穩定的金融支持,提升直接融資比例,多層次、多元化利用好債券、信託、股權、資產證券化ABS、公募REITs等融資工具,促進房地產業健康發展和良性循環,助力房地產投資保持穩定。
❾ 央行連續兩月單列公布,個人住房貸款繼續回暖,後續走勢如何
我認為後續我們國家的貨幣政策依然是比較寬松的,我們國家在疫情之後已經實現了寬松的貨幣政策,房地產市場雖然已經獲得了過度的發展,但是我們國家目前正在進行調控,不太可能會在短期之內抽走流動性的。
相信很多人都已經關注到了央行在貨幣方面的操作,個人住房貸款雖然繼續回暖,但是央行也在不斷的關注著最新的數據。央行的貨幣政策對於房地產市場的影響是非常大的,我們國家的房地產市場價格已經處於偏高的狀態了,所以目前是在一點一點的嘗試。
我們國家對於房地產市場的定位是不會發生改變的,房地產市場和實體經濟都需要得到穩步健康的發展,但是目前的情況是房地產市場已經過於發展了,實體經濟的發展已經遇到了一定的阻礙。
中央經濟工作會議的一個內調變是穩定我們國家的房地產市場的價格,這從一定程度上說明了我們國家的貨幣政策不會出現急轉彎,而且整個社會對於房地產市場的缺乏程度都是比較高的。