❶ 幫忙寫一下數學研究性學習的購房貸款決策問題的結題報告
在近年來，人們在購房問題有不少困難。人們在購房決策問題有不同的解法。有的人在自己賺夠了錢才購房，但這時候已經七老八十了。有的人懂得利用貸款購房，能夠及時享受購房的方便，利用以後的工資償還貸款。在這兩個人中，我們可以知道後者利用購房貸款享受了方便但前者卻只是注重了金錢，而沒有注重新的購房方式。為了幫助人們認識購房貸款的決策問題，所以我們對此進行調查。是大家享受方便。購房貸款大致分為：①個人購房貸款②客戶購房貸款。使大家分清如何實行購房貸款，人們享受購房貸款的方便。
個人住房貸款
----1、貸款用途：用於支持個人在中國大陸境內城鎮購買、大修住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱"個人住房按揭貸款"。
----2、貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
----3、貸款條件：借款人必須同時具備下列條件：（1）有合法的身份；（2）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款；（5）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；（6）貸款行規定的其他條件。
----4、貸款額度：最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為准）的80％；
----5、貸款期限：一般最長不超過30年。
----6、貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%（2002年2月21日起執行）。
----7、申請貸款應提交的資料：
----（1）個人住房借款申請書；
----（2）身份證件復印件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證件）；
----（3）經辦行認可的有權部門出具的借款人穩定經濟收入證明或其他償債能力證明資料；
----（4）合法的購買（大修）住房合同、協議及相關批准文件；
----（5）抵押物或質押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；
----（6）保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；
----（7）建設銀行的存款單據、憑證式國債單據等借款人擬提供給貸款行質押的有價證券
----（8）借款人用於購買（大修）住房的自籌資金的有關證明；
----（9）房屋銷（預）售許可證或樓盤的房地產權證（現房）（復印件）；
----（10）如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，並出示結婚證和戶口簿等；
----（11）貸款行規定的其他文件和資料
----8、客戶貸款流程：
----（1）提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，並提交有關資料。
----（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知後，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，並視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關手續。
----（3）開立賬戶。選用委託扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委託扣款協議，並在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存摺賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。
----（4）支用貸款。經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續後，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。
----（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委託扣款和櫃面還款兩種方式。
----（6）貸款結清。貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最後一期（分期償還類貸款）前結清貸款；正常結清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最後一期（分期償還類貸款）結清貸款。如提前結清貸款，借款人須在清償應付各項款項後，提前10個工作日貸款行提出提前結清申請。貸款結清後，借款人從貸款行領取"貸款結清證明"，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，並持貸款行出具的"貸款結清證明"到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。
----還款方法
----貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。
----貸款期限在1年以上的，可採用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂後，不得更改。
注意事項
----1、還款方法的規定
----貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累進還款等方法來歸還貸款本息。
----2、利率調整
----（1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。貸款期限在1年以內（含1年）的，遇法定利率調整，不調整貸款利率，繼續執行實行合同利率；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，於下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。
----（2）借款合同約定，簽訂借款合同後與銀行發放貸款期間，如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。
----3、分期還款計劃調整
----（1）貸款發放後，若貸款利率變化，在下年1月1日進行利率調整，並按當日未到貸款余額、調整後的貸款利率與剩餘期限重新計算分期還款額；
----（2）提前還款後，提前還款額達到貸款行規定的額度後，可以選擇重新計算分期還款額或不改變分期還款額繼續還款。
----4、首期還款
----個人商業用房貸款採取分期還款方式時，一般採取按期計息方式。在放款當期一般並不要求借款人歸還借款，而採取於下個結息期歸還應還款項。一般將個人住房貸款放款日當期實際天數加計下個結息期為貸款首期。
----5、提前償還貸款的原則
----（1）提前還款是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款應視同借款人違約（即未按合同規定辦理），需要時銀行可收取違約金。
----（2）提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清；若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應先歸還拖欠及當期利息。
----（3）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，並根據原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。
----（4）貸款期限在1年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請後，經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際佔用天數計收利息。
----6、延長貸款期限的原則
----（1）借款人因某種原因，需要延長貸款還款期限，必須提前20個工作日向貸款行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關證明；
----（2）條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金。
----（3）借款人申請延期只限一次；
----（4）原借款期限與延長期限之和最長不超過30年；
----7、委託代理
----委託他人還款或簽訂借款合同的，法律性文書送達受委託人時，即視為送達委託人。
上述已經列舉了銀行購房貸款的主要內容和注意事項。
貸款購房是當今社會購房的重要形式，而貸款又分為短期貸款和長期貸款。聰明的人都會知道貸款購房的必要性，而這樣需要那人具有足夠的收入來支付貸款的本金和利息，而沒有能力還清每月貸款的本金和利息的人，銀行當然就不會貸款給你咯！但事實上有人不甘心白白將金錢放在那裡浪費，而進行抵押房屋、地皮、…… 這雖然有些冒險但是不失為一個好方法……
❷ 急！！！個人住房貸款風險管理的意義
個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，並將其作為信貸業務擴張的重點。下表顯示1997—2001年5年間，我國個人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產權中提高了近20倍。
但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，並不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高於其他貸款類型。事實上，個人住房貸款有面積分散、技術大、期限長的特點，潛在風險很大。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那麼，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。 個人住房貸款所面臨的風險
(一)銀行的流動性風險
對於銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險是指銀行無力為資產的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現實現資產來滿足儲戶提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現金要求而使銀行遭受損失或引發危機的可能性。我國住房貸款沒有實現證券化，銀行房貸資產變現能力較差。同時也沒有完善的住房二級市場，銀行處置抵押房產很困難，流動性風險化解難度大。當貸款購房的概念普及以後，處置抵押房產的需求將強烈起來。
(二)個人的信貸風險
信貸風險是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來損失的可能性。從信用風險的角度來看，個人住房信貸所帶來的是借款人由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。由於信息不對稱，銀行無法准確判斷借款人是否誠實守信和是否具有持續的償還能力。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。
(三)貸款中的操作風險
從操作風險的角度看，由於缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放鬆貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前台、中台與後台沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。 完善個人住房信貸風險管理
(一)改善個人信用風險的識別與評估環境
較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，並據此做出決策。由於信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化、初具規模的資料庫，為信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，並建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即採取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人徵信系統，實際上這些信息的採集對於進行個人住房貸款的風險判斷並不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、准確地做出決策。 (二)應積極鼓勵商業銀行採取市場化的手段轉移風險
首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以後，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險一在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。
(三)推進房地產抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉移風險
住房抵押貸款經過證券化處理以後，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之後，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由於抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險，使損失得以減少。
(四)預警機制防風險
從完善和健全制度的角度出發，制定了《個人住房貸款操作規程》、《個人貸款檔案管理規程》以及其
他各類相應的補充規定，將個人住房貸款業務的具體操作標准化、統一化；從建立內部制約機制著手，嚴格按照信貸新規則的要求，執行審貸分離，落實貸款各個環節的責任人；從風險控制的角度出發，採取一些較為有效的風險防範措施，如充分利用市房地資源局數據資料庫提供的資源，以確保房地產交易的真實性、房產抵押登記的有效性；藉助個人徵信系統的資源，對借款人的資信情況進行調查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發生。
(五)推進房地產融資的多元化
目前，我國房地產金融以債權融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較單一。根據統計估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，且在債權和股權融資一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場。推動房地產融資的多元化，有助於降低房地產融資對於銀行信貸的過分依賴。
(六)提高個人按揭貸款的成數
這對購房者來說，肯定要增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求。同時可以減小商業銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。最為重要的是，近年來，國內一些商業銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在於按揭成數高低，而是對個人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監會的指引執行(即個人住房貸款每月還款額不得少於個人收入50％)，那麼就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業銀行個人住房貸款可以面臨的風險。個人住房抵押貸款風險管理需政策支持
在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，並不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立於一種「最終貸款者」的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，並為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。
總之，近幾年，國內房地產業作為國民經濟的支柱產業，它在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續快速增長起到了巨大的作用。但是，由於一些地方的房地產投機炒作嚴重，一些房地產商用種種方式來製造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發展，導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內經濟持續穩定的發展。因此，本次政策調整不僅強化民眾的利率風險意識，強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利於商業銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制形成。夠不夠。
❸ 關於金融方面的《我國住房信貸風險及其防範機制》的論文怎麼寫啊
個人住房信貸「假個貸」的成因及風險防範
隨著我國「十一五」規劃戰略的實施、城市化進程的力n快和居民收入持續快速增長，居民購房消費需求將進一步增強，個人住房信貸業務的發展空間巨大。作為成長性和厚利性的個人金融產品，個人住房信貸業務已經成為國內商業銀行大力發展的戰略支柱業務。在個人住房貸款規模急劇擴張的同時，其自身積累的風險也隨著時間的推移逐漸暴露，特別是不符合大數定律的群發性「假個貸」風險的屢屢曝光已經引起監管當局和社會各界的廣泛關注，各家商業銀行也使出渾身解數對「假個貸」進行排查和化解。在此，筆者結合工作實踐談談防範個人住房信貸「假個貸」的粗淺看法。
1、個人住房信貸「假個貸」的主要表現形式
（1）個人住房信貸「假個貸」的定義
目前個人住房信貸的「假個貸」無論在理論界還是實務界都沒有統一的定義。筆者認為：個人住房信貸的「假個貸」主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。
（2）個人住房信貸「假個貸」的主要表現形式
在個人住房信貸操作實務中，碰到的「假個貸」的形式多種多樣，筆者從「假個貸」給銀行造成危害程度的角度對「假個貸」的形式進行歸納：
①惡意套取銀行資金的「假個貸」。這類「假個貸」往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的「假個貸」。開發商在資金到手後，迅速轉移資金，對項目的後續建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規模小、資金實力差的房地產中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構二手房買賣交易、勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施「假個貸」騙取銀行信貸資金，在獲利後進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。
②融資用於項目建設的「假個貸」。這種類型的「假個貸」是開發商在開發建設過程中，或由於項目銷售不理想或由於戰線過長、在建項目多、後續資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計劃到位、項目不能停工、工程款又必須支付，於是就以假購房者的名義申請貸款，解決資金短缺，在後續資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉按的形式變假為真。還有部分開發商不出於購房人的真實購房意識表示，以威逼利誘的方式借用關系人如公司內部職工、或花錢僱用民工的名義向銀行申請按揭貸款，公司為其出具虛假未實際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明並且告知其應對銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用於後續項目的建設，後續貸款歸還由開發商統一轉賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委託協議進行扣款。
③債權債務抵沖的「假個貸」。如買房人與賣房人之間存在債權債務之間的糾紛，通過房子的抵債，債權人再將房子向銀行申請按揭貸款，最典型的是開發商將房子抵作項目施工隊的工程款。目前雖然建設主管部門規定不允許建築施工單位墊資施工，但在房地產項目開發建設的過程中建築施工單位墊資施工、帶料施工早已成為「行規」。部分房地產開發商在施工過程中或在工程價款結算時因為資金緊缺沒有錢支付工程款，往往會將房子作價抵作工程款給施工隊，施工隊就拿抵債的房子向銀行申請按揭貸款進行變現，在房子找到新買主後或轉按或提前還款。由於施工隊的流動性很強，一旦在當地的工程結束沒有新的項目，施工隊便會逃廢債將房子留給銀行進行處置。
2、個人住房信貸「假個貸」的成因分析
剖析個人住房信貸「假個貸」形成的深層次原因，可以發現，地方行政部門對房地產開發企業的「軟」管理和預銷售制度的缺陷為開發商實施「假個貸」提供了土壤，而銀行內控不到位又為開發商實施「假個貸」提供了便利。
（1）地方行政部門的原因
①地方行政部門對房地產開發企業管理的力度有待進一步加強
眾所周知，房地產行業屬資本密集型行業，對資本的要求相對較高，一個房地產項目的成功運作，需要成千萬乃至上伍元的資金。住房的生產銷售關繫到、千家萬戶老百姓的切身利益，關繫到地方行政部門「以人為本」施政理念的實施，也關繫到社會的安定團結，地方行政部門對關系國計民生的房地產行業管理的力度需進一步加強。主要表現在：一是對房地產開發企業的資本充足率要求過低。根據建設部2000年頒布的《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，一級房地產開發企業需要注冊資本5000萬元，二級房地產開發企業需要注冊資本2000萬元，三級房地產開發企業需要注冊資本800萬元，四級房地產開發企業只需要注冊資本100萬元。1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十三條規定房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%，這一規定直到2004年才變更為資本金占項目總投資的比例不得低於35%.過低的入門門檻和項目資本金制度使得絕大部分資金實力不強、經驗不足的企業紛紛進軍房地產開發領域，為後續房地產領域一系列問題的產生埋下了風險隱患。二是房地產市場秩序尚需進一步規范，房地產領域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房價、偷稅漏稅和商業欺詐等不規范經營行為和違法行為屢禁不止。
②預售資金管理制度設計不合理
根據《商品房銷售管理辦法》第十一條的有關規定，「開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設，但商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定」，這一制度設計的結果是各房地產管理部門要求房地產開發企業在銀行開立預售資金專戶，由銀行履行資金監管職能。由於資金開戶方和資金使用方都是房地產開發企業，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設「防火牆」，在房地產金融業務競爭日益激烈的情況下，房地產開發企業要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監管的作用。地方行政部門把本該自己承擔的責任轉由銀行來承擔導致的結果是這一制度形同虛設，房地產開發企業可以任意支用預售購房款包括銀行按揭貸款，廣大購房群體的利益得不到應有的保護，同時也為有不良企圖的企業實施「假個貸」提供了土壤。
③融資渠道單一
房地產行業屬於資金密集型行業，同時它又屬於資源消耗型行業，它對國家宏觀調控政策和貨幣緊縮政策的實施十分敏感，從房地產行業發展歷程分析發現，每一輪的宏觀調控，首當其沖受影響的就是房地產行業。追根究源是因為房地產企業先天資本積累不足，大部分的房地產開發企業資金實力弱，都是以1000萬元左右的注冊資金來運作總投資上億元的項目。在面臨資本市場門檻高、房地產信託基金條件苛刻且規模小的情況下只能通過銀行貸款來進行籌融資。這也是房地產開發企業資產負債率居高不下的主要原因。目前，房地產項目建設資金來源主要有企業自有資金、銀行貸款、預收資金和其他資金。在操作實務中，這四項資金來源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風生水起的宏觀調控環境為部分資金實力差的房地產開發企業實施「假個貸」提供了外部條件。
④誠信缺失，社會信用制度不健全
市場經濟是信用經濟、契約經濟，完善的信用制度是市場經濟走向成熟的標志，也是市場經濟發展到一定程度自然形成的要求。但長期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國20多年改革以來一系列經濟問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假廣告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現象的重要根源。社會信用制度的不健全已經成為制約我國市場經濟健康發展的嚴重障礙。同時由於我國目前仍停留在建立個人徵信制度的起步階段，還沒有一部規范徵信行業行為的專門法律、法規，使得個人信用信息的採集與利用無法可依。社會信用法制建設的滯後以及失信懲罰機制的缺位又助長了部分企業和個人不講信用行為的發生。
（2）銀行內部的原因
①對風險與發展的把握不到位
個人住房貸款因其收益穩定、成長性好，已經成為各家商業銀行的必爭之地。但在激烈的市場競爭環境中，受粗放經營時代形成的信貸文化的影響，各家商業銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的「冒進」主義思想，特別是個人住房貸款風險暴露往往在貸款發放的5～8年後開始，眼前賬面上相對對公貸款而言較低的不良率便助長了這種「冒進」主義思潮在住房金融業務條線的蔓延。同時由於國內商業銀行的資產業務主要以公司類貸款為主，經營個人類貸款的時間不長、經驗不足，對個人住房貸款的市場風。險、信用風險和操作風險等風險規律的形成、風險的識別和計量研究不夠。但以移植公司類貸款風險控制的經驗作為指導思想制定出來的業務運作流程與風險控制流程往往又與市場脫節，得不到市場和客戶的認同，不利於業務的發展。因此樹立新型科學的風險管理文化，正確把握風險與發展的平衡點，是商業銀行面臨的重要課題。
②對房地產開發企業、房地產項目以及房地產中介公司的審查不到位
對房地產開發企業和項目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發貸款支持的項目，一種是有銀行開發貸款支持的項目。對前一種情況由於銀行處於弱勢地位，只是面上按制度要求了解企業的房地產開發資質等級、營業執照以及項目的《國有土地使用權證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》是否齊全，對房地產開發企業的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨於競爭的壓力不敢深入了解。對銀行有開發貸款支持的項目在企業現金流的分析不深人不全面，特別是對企業預收售房款的估計過於樂觀。在二手房按揭貸款中，由於缺乏量化指標對房地產中介公司的審查也是形同虛設。
③對借款人的審查不到位
對借款人的審查重點是對借款人購房行為真實性、首付款的真實性以及房價的合理性進行審查，因為對借款申請人上述情況的審查對於銀行防範「假個貸」有著重要作用。盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場競爭中，絕大部分客戶經理將面談和首付款憑證的真實性審查作為影響效率的重要因素之一，或流於形式敷衍了事，或將面談的內容格式化千篇一律，讓房地產開發企業輕松掌握銀行面談的要求事先進行針對性的准備，從而輕而易舉地化解銀行為防範「假個貸」而設計的措施。
④貸後管理不到位
個人住房貸款期限長，嚴格的貸後管理有利於銀行貸款質量的提高。但在以規模論英雄的今天，在個人住房貸款不良率較低的光環照耀下，銀行各級管理人員的貸後管理意識跟不上貸款質量持續提高的管理要求，「重營銷，輕管理」的思想還不同程度地存在於各級管理人員和客戶經理的頭腦中。主要表現在：一是各級行配備的貸後管理人員嚴重不足、貸款催收手段單一、貸後管理的科技支撐缺乏，二是貸後管理制度的執行不力。按照銀行個人住房貸款貸後管理規定的有關要求，貸後管理人員每季度對次級、可疑類貸款要進行全面檢查，每季度要對房地產開發企業和項目進行回訪，但這些制度的規定沒有落實到行動上。
3、個人住房信貸「假個貸」防範的對策
（1）地方行政部門方面
①加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營
房地產開發企業開發的產品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，關繫到國家建設和諧社會的大局，因此在房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業和國家對宏觀經濟進行調控促進國民經濟持續健康發展的今天，加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營，提高其管理水平應當成為各級地方行政部門的頭等大事。一方面修改《房地產開發企業經營管理條例》和《房地產開發企業資質等級管理暫行規定》有關內容，提高房地產開發企業設立的注冊資金和房地產開發項目的自有資金比例，抬高房地產行業的入門門檻，加強房地產開發企業自身資金實力的積累；另一方面規范房地產—市場秩序，將房地產開發企業的誠信記錄如虛假廣告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產開發企業資質年檢的重要要素，提高房地產開發企業不講誠信的成本，以此規范房地產開發企業的經營行為。
②加強對預售商品房的管理，改革商品房預售資金的管理制度
一方面修改《商品房銷售管理辦法》有關商品房預售的規定，要求房地產開發企業必須完成項目總投資的50%才能申領《商品房預售許可證》，另一方面充分利用現代信息技術建立起當地的商品房預售房資料庫，並實行網上實時銷售備案登記和預抵押登記，增加商品房預售相關信息的透明度，有效防止房地產開發企業利用消費者的信息不對稱進行商業欺詐。同時改革商品房預售資金的管理模式，要求商品房預售資金統一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關部門實行代管。當預售商品房項目的後期工程建設需要資金時，由資金需求方提供相關證明並進行支取，等工程完工決算後再將剩餘資金劃轉房地產開發企業。改變由房地產開發企業在銀行開設商品房預售資金專戶任由房地產開發企業自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火牆，杜絕開發商隨意挪用預售資金和惡意騙貸行為的發生，切實保護購房者的切身利益。
③拓寬房地產項目的融資渠道，改變房地產項目運作資金主要來源於銀行貸款的局面
房地產行業屬於資金密集型行業，因此要使房地產行業真正成為國民經濟的支柱產業，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個行業的資金實力。一是根據房地產項目的運作特點發展房地產信託業務，在房地產項目運作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產信託資金的投入解決符合條件的房地產開發企業的資金需求。二是適時推出房地產產業投資基金，將社會上的分散資金集中，形成資金規模優勢。由於產業基金主要投向有專業化優勢和市場品牌的企業和優勢企業的盈利狀況好的項目，客觀上形成了對有限資源的配置，有利於行業龍頭企業的脫穎而出，有利於整合國內房地產業，加快房地產開發企業的結構性調整，優勝劣汰，增強整個行業的實力。三是鼓勵符合條件的房地產開發企業充分利用資本市場不斷發展壯大，在提高融資能力的同時，提高企業的透明度，利用社會的力量規范上市企業的發展。通過上述途徑增強房地產開發企業的資金實力，減少對銀行貸款資金的依賴。
④加強誠信建設，建立起失信懲罰的機制
社會誠信的建設是建立和諧社會的重要基石，是經濟秩序和諧運行的前提，是黨中央提出的一項極其浩繁的系統工程，因此加強誠信建設刻不容緩。一方面加強誠信法制建設，盡快修訂民法通則、金融法律和有關行政法規規章中如公民隱私權保護、銀行為客戶相關信息保密義務等規定，同時加快信息公開法、個人數據保護法和規范徵信機構運作等法律的立法工作，使誠信的建設和利用有法可依，另一方面加快企業徵信系統和個人徵信系統的建設步伐，盡快將工商、稅務、海關、公安、法院、電力以及各電信公司的有關個人的相關信息資料與個人徵信系統連通，進一步擴充個人徵信系統的內涵，同時提高徵信系統信息的准確性和信息更新的及時性，在此基礎上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁製度，提高法人和個人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。
（2）銀行方面
①創新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶
長期以來，銀行個人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產開發商和房地產中介公司的合作來獲得個人住房貸款客戶資源。在這種傳統的營銷模式中，由於房地產開發商和房地產中介公司利用各商業銀行急於發展個人住房貸款業務的心理，佔住賣方市場，銀行對房地產開發商和房地產中介公司推薦的客戶沒有選擇權。為改變這一被動局面，銀行必須創新營銷模式。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確保客戶購房行為真實且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款。這樣由銀行自主選擇客戶主導個人住房貸款業務的發展。二是建立一支營銷包括個人住房貸款在內的個人資產直銷隊伍，實行客戶經理上門直銷+個貸中心集中中後台運作的營銷新模式。直銷客戶經理的職責是負責上門銷售個人產品、上門收集貸款申請材料、上門調查和高端、頂端個人客戶的售後回訪，並對上門收集材料的合法、合規性、齊全性、上門調查報告的真實性負責，直銷客戶經理的收入跟個人資產業務營銷目標的完成情況掛鉤，個貸中心的客戶經理只負責貸款報批、合同製作、抵押登記辦理、貸款發放、貸後催收管理等中後台環節業務的處理。通過直銷客戶經理深入目標客戶的上門服務，一方面擴大銀行個人資產產品的影響，另一方面搶占未來社區金融服務市場先機。三是進一步優化「百易安」產品，將其操作流程與二手房貸款操作流程進行整合，使其更具可操作性和適應性，同時利用銀行個貸中心的品牌優勢大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業務。
②創新思路，大力營銷以住房作最高額抵押的個人貸款，改變銀行過度依賴個人住房貸款產品的局面
建設銀行作為國內最早發放個人住房貸款的商業銀行，經過多年的發展，已經擁有龐大的客戶群體、系列的個人住房貸款產品。同時隨著房地產市場的不斷發展和居民可支配收入的日益增長，絕大部分城鎮中等收入居民或多或少擁有自己的一套或一套以上的住房。這部分固化的房產如不能及時流動轉化成現金流，將極大影響居民的生活質量。同時，考慮到我國房地產市場的發展現狀和國家出台的一系列宏觀調控措施，銀行必須創新個人住房貸款業務的發展思路，發揮銀行在個人住房貸款業務領域和住房公積金業務領域的傳統優勢，以住房貸款為平台，以住房為載體，大力發展以住房作最高額抵押的個人貸款業務，即以住房的評估價值為基礎按照一定抵押率設定最高額抵押，在有效額度和有效期限內允許客戶根據需要自由循環支用，滿足客戶除法律法規禁止用途外的所有合法資金用途，實現「個人貸款賬戶一戶通」，改變個人住房貸款業務過渡依賴個人住房貸款產品的局面。
③加強對房地產開發企業和房地產中介公司的審查
對房地產開發企業的審查主要從以下幾方面進行：一是通過查詢企業項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業的資金實力和籌資能力。二是從房地產開發資質等級證書取得的時間可以了解企業的從業經驗，對於新成立的房地產開發企業要了解企業股東是否有過從業經驗。三是要重點了解企業的組織架構，通過組織結構了解項目施工企業、物業管理公司、法律顧問單位是否與房地產開發企業存在關聯方關系，防止企業通過關聯方關系人實施「假個貸」。四是要了解房地產開發企業是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防範企業通過以房抵債的方式實施「假個貸」。對房地產中介公司要重點了解其經營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產中介公司排除在銀行合作夥伴之夕L.
④加強對購房人的審查
堅持與借款人面談和與借款人當面簽訂借款合同等制度，重點從以下幾方面對購房人進行審查。一是借款人是否屬於房地產開發企業股東或經營管理層及其親屬，是否屬於房地產開發企業的內部職工、下屬企業或其他關聯企業的員工、項目施工單位的員工、原材料供應商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業以關聯方關系人的名義實施「假個貸」。二是要重點審查購房人購房的真實性，除了靈活設計面談問題外，還要通過電話回訪的方式對購房人的直系親屬調查購房人購房的真實性，使房地產開發企業無法真正掌握銀行調查的方式方法。三是通過分析勾對房地產開發企業銀行專戶資金流水帳和比照其他購房客戶的房價等手段重點審查購房人首付款證明的真實性和房價的合理性。
⑤加強貸後管理與監控及時排除風險隱患
隨著銀行與房地產開發企業在「假個貸」市場的暗鬥，房地產開發企業實施「假個貸」的手法越來越隱蔽，即使銀行在貸前進行認真的審查也無法識別是否屬於「假個貸」。因此銀行必須加強貸後管理與監控，一是對同一樓盤或同一個房地產中介公司發生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行「假個貸」排查。二是對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產開發企業轉賬統一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶必須及時進行「假個貸」排查。三是提高貸後管理的科技含量，通過技術手段對上述可疑貸款進行自動分類，使貸後管理人員能一目瞭然地了解情況，為貸後管理人員及時採取措施准備條件。
❹ 信用社農戶發放貸款調查報告範文
**信用社關於客戶**申請借款的調查報告
申請人：**，於**月**日向我社申請借款**萬元，期限**年，用作***，我社接到客戶申請後，對客戶相關情況進行了調查，現將調查情況報告如下：
一、借款人基本情況：
借款人：**，性別，身份證號碼，住址，文化程度，配偶：**，該戶現有勞動力*個，為我社轄區內常住農戶，在我社轄區內從事農業活動。
借款人主要經營項目為：
1、種植業，項目名稱，數量及單位，本年預計收入**（如種植水稻，50畝，本年預計收入10萬元）
2、養殖業，項目名稱，數量及單位，本年預計收入**
3、勞務，（該戶家庭成員***農閑時間在**地方從事勞務，能實現年收入***，
4、其他經營活動（如農產品你加工等）
該戶經營時間較長，有一定的專業技術，符合我社農戶貸款條件，目前該戶在我社無借款，經查詢無不良信用記錄，經我社信用等級評定，綜合得分**分，評為*級農戶。
二、借款用途
該戶因***經營，需投入資金**萬元，現自有資金**萬元，資金缺口**萬元，特我社申請農戶小額信用貸款**萬元，經調查該戶用途真實，符合我社農戶客戶貸款條件。
三、資產情況及風險分析
該戶現有資產**萬元，主要包括住房，建築面積**平方米，價值**萬元，農機**台，**成新，價值**萬，在我社存款*萬元，其他資產**萬元。該戶上年總收入**，總支出**，純收入*，預計本年總收入、支出、純收入、能按時歸還我社貸款本息。
該戶第一還款來源充足，按照五級分類定義，建議該筆貸款初分為正常類貸款。
四、調查結論及限制性條件
經調查，該戶符合我社貸款條件，同意發放農戶貸款**萬元，期限**年，同時加強貸款貸後監管。
調查人：
❺ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文
你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。
❻ 調查報告怎麼寫我要答案
一、調查報告的類型
(一)介紹典型經驗的調查報告
某一地區、某一單位、某一企業，在貫徹落實黨和國家的各項方針政策過程中，或在日常的思想政治、經濟建設、科學教育等方面取得了突出的成績，為了把他們的具體做法和成功奧秘反映出來，可以對他們進行專題的調查，然後寫出調查報告，這種類型就是介紹經驗的調查報告。
介紹經驗的調查報告跟工作通訊中那些以反映工作成績為主的類型有些近似。區別在於調查報告重在調查，特別注重對調查過程和調查所得數據的敘述和列舉。
以新近的此類調查報告為例：1999年12月18日《人民日報》發表的《窮山今日皆文章——廣東梅州市山區開發工作考略》，1999年12月23日發表的《靠名牌贏得市場——關於深圳飛亞達(集團)股份有限公司的調查》，以及同日發表的《不信民心喚不回——從寧鄉縣五個鄉鎮的變化看做好農村思想政治工作的重要性》。這幾篇調查報告分別從農村山區開發、大型企業建設、思想政治工作方面，介紹了幾家成功的經驗。
(二)揭露問題的調查報告
跟上種類型相反，這是針對某一存在問題展開調查，以揭示這一問題的種種現象和深層原因為主要目的的調查報告。它的主要功能是揭露和批判，探究問題產生的原因，分析問題的症結所在，提供解決問題的思路和方法。
揭露問題的調查報告也是比較多見的一種調查報告樣式。1999年12月22日《中國青年報》刊登的《一個富裕居委會的財務調查》，1999年12月9日《人民日報》刊登的《莘莘打工者，維權何其難》，1999年12月18日《人民日報》刊登的《政府決策豈能朝令夕改——浙江溫嶺市一市場建成後開業受阻》，都屬於這種類型的調查報告。
(三)反映新生事物的調查報告
這是針對社會現實中某種新近產生或新近有了長足發展的事物而寫的調查報告。
在現實社會中，新生事物總是不斷涌現的。這些新生事物，究竟是顯示了社會發展的某種趨勢，有著光明的發展前景，還是曇花一現的偶然現象？對這些新生事物，究竟應該肯定，還是應該引起足夠的警惕？反映新生事物的調查報告的文體功能，就是全面的報道某一新生事物的背景、情況和特點，分析它的性質和意義，指出它的發展規律和前景。
對新生事物，調查報告的最終意見可以是肯定性的，例如1985年1月15日《人民日報》刊登的《「中關村電子一條街」調查報告》，在對被人稱為「中國的矽谷」中關村電子市場進行調查以後，認為它為科技、教育、經濟體制的改革提供了新的思路，是值得充分肯定的。但對一些新生事物目前的狀況，也可以持一種質疑或探討的態度，如1999年12月9日《人民日報》刊登的社會調查《個人住房貸款緣何發展緩慢》，所調查的個人住房貸款在中國是一個新生事物，但是它的發展狀況並不理想，原因在哪裡？作者揭露了形成障礙的幾個因素。
(四)社會情況的調查報告
這是針對一些社會情況所寫的調查報告。這里所說的社會情況，主要是指社會風氣、百姓意願、婚戀、贍養、衣食住行等群眾生活各方面的基本情況。
這類調查報告雖不直接反映政治、經濟等重大問題，但百姓生活也是跟政治、經濟密切相關的。另外，這也是群眾最為關心的一些問題。因此，各種新聞媒體都十分重視這一領域的報道，《中國青年報》、《文匯報》等都曾開辟過公眾調查專版。類似《北京人出遊記——北京居民京、津、滬地區旅遊消費調查》、《中國夫妻過得怎樣》等，都屬於這種類型的調查報告。
二、調查報告的形式
從外部形式上看，調查報告由標題、前言、主體、結語四個部分組成。
(一)標題
1．單標題
公式化寫法。
公式化寫法就是按照「調查對象＋調查課題＋文體名稱」的公式擬制標題。如《一個富裕居委會的財務調查》就是這樣的標題，其中「一個富裕居委會」是調查對象，「財務」是調查課題，「調查」顯示文體是調查報告。這樣寫的好處是要素清楚，讀者一看就知道這是寫的什麼單位，涉及的是哪些問題，文種也很明確。這樣寫的不足之處是太模式化，不夠新鮮活潑。
常規文章標題寫法。
具體方式靈活多樣。可以用問題作標題，如《兒童究竟需要什麼讀物？》。可以顯示作者自己的觀點，如《莘莘打工者，維權何其難》。可以直接敘述事實，如《三個孩子去蛇島》。可以用形象畫面暗示文章內容，如《「航空母艦」逐浪經濟海洋》。還有種種寫法，不再一一例舉。
2．雙標題
雙標題由正副標題組成，其中正標題一般採用常規文章標題寫法，具體手段如上所述。副標題則採用公式化寫法，由調查對象、調查課題、文體名稱組成。如《明晰產權起風波——對太原市一集體企業被強行接管的調查》。
(二)前言
調查報告的前言一般要根據主體部分組織材料的結構順序來安排，常用的有以下幾種類型：
1．提要式
提要式就是把調查對象最主要的情況進行概括後寫在開頭，使讀者一入篇就對它的基本情況有一個大致的了解。例如《靠名牌贏得市場——關於深圳市飛亞達(集團)股份有限公司的調查》的開頭：
飛亞達(集團)股份有限公司(以下簡稱飛亞達)是一家以生產鍾表為主的大型企業，1987年成立於深圳。在經濟特區這塊改革開放的沃土上，該公司堅持不懈地實施名牌戰略，終於在競爭激烈的鍾錶行業後來居上。歷經十二年的艱苦創業，飛亞達由一個鍾表小廠發展為總資產逾八億元，年創利潤八千萬元的上市公司，成為國內同行的翹楚。
這個開頭把飛亞達公司發展情況和主要成績作了概括的介紹，提綱挈領，統率全文。
2．交代式
在開頭簡單地交代調查的目的、方法、時間、范圍、背景等，使讀者在入篇時就對調查的過程和基本情況有所了解。《關於北京市家用縫紉機銷售情況的調查》一文的開頭就是這樣的：
為了增強計劃性，加強對家用縫紉機的經營，更好地掌握市場銷售動態，我們採取了走訪經營單位與分析歷史資料的辦法，對北京市家用縫紉機歷年銷售情況以及當前社會保有量和市場需求變化進行了調查。經過分析，認為北京市場除上海縫紉機供不應求以外，其它牌號縫紉機銷售在北京市已趨於飽和。
這個開頭包括目的、方法、范圍和結論等幾個方面，總的來說屬於交代式的開頭。
3．問題式
在開頭提出問題來，引起讀者對調查課題的關注，促使讀者思考。這樣的開頭可以採用提問的方式引出問題，也可以直接將問題擺出來。例如《農村發展社會主義市場經濟的成功之路——貿工農一體化、產加銷一條龍經營的調查》的開頭：
近些年，隨著農村改革的深化和商品經濟的發展，貿工農一體化、產加銷一條龍的經營方式，正在我國農村迅速突起。它一出現，就顯示出旺盛的生命力和巨大的優越性，為農村經濟的發展注入新的活力。這種經營方式對我國農業向商品化、現代化轉化有哪些作用？應採取什麼方針政策扶持其發展？我們就這些問題進行了調查，並同10個縣(市)的有關同志進行了座談，形成了一些共識。
還有《明晰產權起風波——對太原市一集體企業被強行接管的調查》的開頭：
企業要求按照有關法律、法規和政府規定明晰產權，本來是件好事。可太原市一家集體企業卻因為明晰產權被所在區政府部門強行接管，陷於癱瘓。該企業把區政府兩個部門告上法庭，至今已一年多時間，早就超過了審結期限，可法院卻遲遲不判決。
前一段入筆先提問，後一段是採用敘述的方式直接暴露問題，都屬於問題式寫法。
(三)主體
前言之後、結語之前的文字，都屬於主體。這部分的材料豐富、內容復雜，在寫作中最主要的問題是結構的安排。其主要結構形態有三種：
1．用觀點串聯材料
由幾個從不同方面表現基本觀點的層次組成主體，以基本觀點為中心線索將它們貫穿在一起。例如1999年12月9日《人民日報》刊登的調查報告《按照市場經濟規律指導農民增收——山東省微山縣調查》的主體就是這樣的形態。它由四個部分構成：「抓住了規律就抓住了根本」，「把握市場需求，發揮自身優勢」，「圍繞市場競爭，加強聯合與協作」，「遵循價值規律，推進農業『四化』」。這四個部分是由標題所顯示的基本觀點貫穿起來的。
2．以材料的性質歸類分層
課題比較單一，材料比較分散的調查報告，可採用這種結構形式。作者經分析、歸納之後，根據材料的不同性質，將它們梳理成幾種類型，每一個類型的材料集中在一起進行表達，形成一個層次。每個層次之前可以加小標題或序號，也可以不加。例如1999年12月23日《人民日報》刊登的調查報告《不信民心喚不回——從寧鄉縣五個鄉鎮的變化看做好農村思想政治工作的重要性》，分別從原因、措施、啟示三個方面著眼，寫了三個大的層次。其中原因又概括為五條，啟示也概括為三條，又形成大層次下的若干小層次。
3．以調查過程的不同階段自然形成層次
事件單一、過程性強的調查報告，可採用這種結構形式。它實際上是以時間為線索來謀篇布局的，類似於記敘文的時間順序寫法。1999年12月16日《人民日報》「記者調查」欄目發表的《暗訪北京站前發票非法交易》一文，分別寫了這樣幾層內容：12月6日15時35分，記者在北京站東側出站口遇到第一個賣發票的人；過馬路前，又遇到四五個賣發票的小夥子；過馬路後，被一個穿棕色皮衣的賣發票者攔住糾纏難以脫身；在站前丁字路口東北側又遇到幾個賣發票的男女。這種有清晰過程的寫法，可以提高讀者的閱讀興趣。
(四)結尾
調查報告常在結尾部分顯示作者的觀點，對主體部分的內容進行概括、升華，因此，它的結尾往往是比較重要的一個部分。常見的寫法有下述三種：
1．概括全文，明確主旨
在結束的時候將全文歸結到一個思想的立足點上，例如《關於邯鄲鋼鐵總廠管理經驗的調查報告》的結尾：
邯鋼的實踐證明，國有企業適應建立社會主義市場經濟體制要求，必須在轉換經營機制的基礎上轉換經營方式，切實轉變經濟增長方式，這樣才能充分挖掘企業的內部潛力，提高企業的整體素質和市場競爭力。邯鋼的作法為國有企業實行從傳統的計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制，從粗放經營向集約經營兩個具有全局意義的根本性轉變提供了借鑒的經驗。
這樣的結尾，提供了清醒的理性認識。
2．指出問題，啟發思考
如果一些存在的問題還沒有引起人們的注意，如果限於各種因素的制約作者也不可能提出解決問題的辦法，那麼，只要把問題指出來，引起有關方面的注意，或者啟發人們對這一問題的思考，也是很有價值的。例如《暗訪北京站前發票非法交易》一文的結尾：
記者隨後又轉了幾個地方，16時10分從北京站前離開。在這40分鍾里，碰見了大約20名賣發票的不法人員。聽口音他們大都是外地人。從言談舉止可以感覺到他們知道自己的行為是違法的。在廣場、路口維持秩序的公安、保安人員不少，也許是司空見慣了吧，記者沒有看到他們出面制止這種不法行為。
對發票非法交易的現象，到底該由誰來管，怎麼管？作者指出這一問題，相信能引起有關部門的重視。
3．針對問題，提出建議
在揭示有關問題之後，對解決問題提供一些可行的建議。例如1999年11月23日《人民日報》刊登的專題調查《人情消費，讓人如何承受你！》就寫了一個建議性的結尾：
在人情消費已成為一種風氣的情況下，制止大操大辦單靠哪一個人、哪一個單位很難從根本上奏效，如喝喜酒，往往是通知范圍大了人們反感，范圍小了沒接到通知的人也有意見。遏制人情消費，建立新型的人際關系，倡導社會新風，是一項社會系統工程，需要各級各部門共同努力。首先要加強宣傳和教育。提倡新事新辦，勤儉持家，厲行節約，建立新型的社會主義人際關系。節日期間，報紙、電台、電視台可舉辦專題欄目、節目進行宣傳，文化部門應挑選一批優秀的影片(主要是婚喪嫁娶新事新辦方面的)在各鄉鎮、村巡迴播放。通過廣泛深入的宣傳教育，使人們樹立正確的人情消費觀。其次要制定社會規范。在政府機關和企事業單位建立紅白理事會，推行節儉辦紅白喜事。建立約束機制，對人情消費進行引導、規范、管理。三是嚴格稽查。對大操大辦甚至借機斂財的幹部要嚴肅處理，直至在新聞媒體上曝光。
提出了三條建議來解決人情消費的嚴重問題，其中不乏切實可行的措施。
❼ 調查報告
調查報告 網路名片 調查報告，是一種應用文體。調查主體對特定對象進行深入考察了解的基礎上，經過准確的歸納整理，科學的分析研究，進而揭示事物的本質，得出符合實際的結論，由此形成的匯報性應用文書。它是調查研究成果的傳遞工具，是其轉化為社會效益，發揮社會作用的橋梁，為決策和調整決策提供基本依據。 目錄 調查報告的作用一、主要類型 (一)介紹典型經驗的調查報告 (3、調查方法 4、報告撰寫 四、偉人遺產 一、調查研究——一代偉人的卓識 二、調查研究——科學決策的前提 三、調查研究仍是我們處理現實問題的法寶 五、重要文件 六、有關圖書 出版緣由: 本書特點 目錄： 七、調查制度 八、調查報告的特點與概念 調查報告的作用展開 編輯本段一、主要類型 [1] (一)介紹典型經驗的調查報告 某一地區、某一單位、某一企業，在貫徹落實黨和國家的各項方針政策過程中，或在日常的思想政治、經濟建設、科學教育等方面取得了突出的成績，為了把他們的具體做法和成功奧秘反映出來，可以對他們進行專題的調查，然後寫出調查報告，這種類型就是介紹經驗的調查報告。 介紹經驗的調查報告跟工作通訊中那些以反映工作成績為主的類型有些近似。區別在於調查報告重在調查，特別注重對調查過程和調查所得數據的敘述和列舉。 以新近的此類調查報告為例：1999年12月18日《人民日報》發表的《窮山今日皆文章——廣東梅州市山區開發工作考略》，1999年12月23日發表的《靠名牌贏得市場——關於深圳飛亞達(集團)股份有限公司的調查》，以及同日發表的《不信民心喚不回——從寧鄉縣五個鄉鎮的變化看做好農村思想政治工作的重要性》。這幾篇調查報告分別從農村山區開發、大型企業建設、思想政治工作方面，介紹了幾家成功的經驗。 (二)揭露問題的調查報告 跟上種類型相反，這是針對某一存在問題展開調查，以揭示這一問題的種種現象和深層原因為主要目的的調查報告。它的主要功能是揭露和批判，探究問題產生的原因，分析問題的症結所在，提供解決問題的思路和方法。 揭露問題的調查報告也是比較多見的一種調查報告樣式。1999年12月22日《中國青年報》刊登的《一個富裕居委會的財務調查》、1999年12月9日《人民日報》刊登的《莘莘打工者，維權何其難、1999年12月18日《人民日報》刊登的《政府決策豈能朝令夕改——浙江溫嶺市一市場建成後開業受阻》，都屬於這種類型的調查報告。 (三)反映新生事物的調查報告 這是針對社會現實中某種新近產生或新近有了長足發展的事物而寫的調查報告。 在現實社會中，新生事物總是不斷涌現的。這些新生事物，究竟是顯示了社會發展的某種趨勢，有著光明的發展前景，還是曇花一現的偶然現象？對這些新生事物，究竟應該肯定，還是應該引起足夠的警惕？反映新生事物的調查報告的文體功能，就是全面的報道某一新生事物的背景、情況和特點，分析它的性質和意義，指出它的發展規律和前景。 對新生事物，調查報告的最終意見可以是肯定性的，例如1985年1月15日《人民日報》刊登的《「中關村電子一條街」調查報告》，在對被人稱為「中國的矽谷」中關村電子市場進行調查以後，認為它為科技、教育、經濟體制的改革提供了新的思路，是值得充分肯定的。但對一些新生事物目前的狀況，也可以持一種質疑或探討的態度，如1999年12月9日《人民日報》刊登的社會調查《個人住房貸款緣何發展緩慢》，所調查的個人住房貸款在中國是一個新生事物，但是它的發展狀況並不理想，原因在哪裡？作者揭露了形成障礙的幾個因素。 (四)社會情況的調查報告 這是針對一些社會情況所寫的調查報告。這里所說的社會情況，主要是指社會風氣、百姓意願、婚戀、贍養、衣食住行等群眾生活各方面的基本情況。 這類調查報告雖不直接反映政治、經濟等重大問題，但百姓生活也是跟政治、經濟密切相關的。另外，這也是群眾最為關心的一些問題。因此，各種新聞媒體都十分重視這一領域的報道，《中國青年報》、《文匯報》等都曾開辟過公眾調查專版。類似《北京人出遊記——北京居民京、津、滬地區旅遊消費調查》、《中國夫妻過得怎樣》等，都屬於這種類型的調查報告。 編輯本段二、形式結構 從外部形式上看，調查報告由標題、前言、主體、結語四個部分組成。 (一)標題 1．單標題 公式化寫法。 公式化寫法就是按照「調查對象＋調查課題＋文體名稱」的公式擬制標題。如《一個富裕居委會的財務調查》就是這樣的標題，其中「一個富裕居委會」是調查對象，「財務」是調查課題，「調查」顯示文體是調查報告。這樣寫的好處是要素清楚，讀者一看就知道這是寫的什麼單位，涉及的是哪些問題，文種也很明確。這樣寫的不足之處是太模式化，不夠新鮮活潑。 常規文章標題寫法。 具體方式靈活多樣。可以用問題作標題，如《兒童究竟需要什麼讀物？》。可以顯示作者自己的觀點，如《莘莘打工者，維權何其難》。可以直接敘述事實，如《三個孩子去蛇島》。可以用形象畫面暗示文章內容，如《「航空母艦」逐浪經濟海洋》。還有種種寫法，不再一一例舉。 2．雙標題 雙標題由正副標題組成，其中正標題一般採用常規文文章標題寫法，具體手段如上所述。副標題則採用公式化寫法，由調查對象、調查課題、文體名稱組成。如《明晰產權起風波——對太原市一集體企業被強行接管的調查》。 (二)前言 調查報告的前言一般要根據主體部分組織材料的結構順序來安排，常用的有以下幾種類型： 1．提要式 提要式就是把調查對象最主要的情況進行概括後寫在開頭，使讀者一入篇就對它的基本情況有一個大致的了解。例如《靠名牌贏得市場——關於深圳市飛亞達(集團)股份有限公司的調查》的開頭： 飛亞達(集團)股份有限公司(以下簡稱飛亞達)是一家以生產鍾表為主的大型企業，1987年成立於深圳。在經濟特區這塊改革開放的沃土上，該公司堅持不懈地實施名牌戰略，終於在競爭激烈的鍾錶行業後來居上。歷經十二年的艱苦創業，飛亞達由一個鍾表小廠發展為總資產逾八億元，年創利潤八千萬元的上市公司，成為國內同行的翹楚。 這個開頭把飛亞達公司發展情況和主要成績作了概括的介紹，提綱挈領，統率全文。 2．交代式 在開頭簡單地交代調查的目的、方法、時間、范圍、背景等，使讀者在入篇時就對調查的過程和基本情況有所了解。《關於北京市家用縫紉機銷售情況的調查》一文的開頭就是這樣的： 為了增強計劃性，加強對家用縫紉機的經營，更好地掌握市場銷售動態，我們採取了走訪經營單位與分析歷史資料的辦法，對北京市家用縫紉機歷年銷售情況以及當前社會保有量和市場需求變化進行了調查。經過分析，認為北京市場除上海縫紉機供不應求以外，其它牌號縫紉機銷售在北京市已趨於飽和。 這個開頭包括目的、方法、范圍和結論等幾個方面，總的來說屬於交代式的開頭。 3．問題式 在開頭提出問題來，引起讀者對調查課題的關注，促使讀者思考。這樣的開頭可以採用提問的方式引出問題，也可以直接將問題擺出來。例如《農村發展社會主義市場經濟的成功之路——貿工農一體化、產加銷一條龍經營的調查》的開頭： 近些年，隨著農村改革的深化和商品經濟的發展，貿工農一體化、產加銷一條龍的經營方式，正在我國農村迅速突起。它一出現，就顯示出旺盛的生命力和巨大的優越性，為農村經濟的發展注入新的活力。這種經營方式對我國農業向商品化、現代化轉化有哪些作用？應採取什麼方針政策扶持其發展？我們就這些問題進行了調查，並同10個縣(市)的有關同志進行了座談，形成了一些共識。 還有《明晰產權起風波——對太原市一集體企業被強行接管的調查》的開頭： 企業要求按照有關法律、法規和政府規定明晰產權，本來是件好事。可太原市一家集體企業卻因為明晰產權被所在區政府部門強行接管，陷於癱瘓。該企業把區政府兩個部門告上法庭，至今已一年多時間，早就超過了審結期限，可法院卻遲遲不判決。 前一段入筆先提問，後一段是採用敘述的方式直接暴露問題，都屬於問題式寫法。 (三)主體 前言之後、結語之前的文字，都屬於主體。這部分的材料豐富、內容復雜，在寫作中最主要的問題是結構的安排。其主要結構形態有三種： 1．用觀點串聯材料 由幾個從不同方面表現基本觀點的層次組成主體，以基本觀點為中心線索將它們貫穿在一起。例如1999年12月9日《人民日報》刊登的調查報告《按照市場經濟規律指導農民增收——山東省微山縣調查》的主體就是這樣的形態。它由四個部分構成：「抓住了規律就抓住了根本」，「把握市場需求，發揮自身優勢」，「圍繞市場競爭，加強聯合與協作」，「遵循價值規律，推進農業『四化』」。這四個部分是由標題所顯示的基本觀點貫穿起來的。 2．以材料的性質歸類分層 課題比較單一，材料比較分散的調查報告，可採用這種結構形式。作者經分析、歸納之後，根據材料的不同性質，將它們梳理成幾種類型，每一個類型的材料集中在一起進行表達，形成一個層次。每個層次之前可以加小標題或序號，也可以不加。例如1999年12月23日《人民日報》刊登的調查報告《不信民心喚不回——從寧鄉縣五個鄉鎮的變化看做好農村思想政治工作的重要性》，分別從原因、措施、啟示三個方面著眼，寫了三個大的層次。其中原因又概括為五條，啟示也概括為三條，又形成大層次下的若干小層次。 3．以調查過程的不同階段自然形成層次 事件單一、過程性強的調查報告，可採用這種結構形式。它實際上是以時間為線索來謀篇布局的，類似於記敘文的時間順序寫法。1999年12月16日《人民日報》「記者調查」欄目發表的《暗訪北京站前發票非法交易》一文，分別寫了這樣幾層內容：12月6日15時35分，記者在北京站東側出站口遇到第一個賣發票的人；過馬路前，又遇到四五個賣發票的小夥子；過馬路後，被一個穿棕色皮衣的賣發票者攔住糾纏難以脫身；在站前丁字路口東北側又遇到幾個賣發票的男女。這種有清晰過程的寫法，可以提高讀者的閱讀興趣。 (四)結尾 調查報告常在結尾部分顯示作者的觀點，對主體部分的內容進行概括、升華，因此，它的結尾往往是比較重要的一個部分。常見的寫法有下述三種： 1．概括全文，明確主旨 在結束的時候將全文歸結到一個思想的立足點上，例如《關於邯鄲鋼鐵總廠管理經驗的調查報告》的結尾： 邯鋼的實踐證明，國有企派的三個調查組撰寫的三份調查報告和劉少奇、周恩來、朱德、陳雲、鄧小平等
❽ 淺析個人住房貸款有哪些風險
個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。