防範個人房屋貸款風險

⑴ 將個人房產抵押貸款給他人時需要防範哪些方面的風險

房產抵押貸款的風險
一、房產抵押貸款存在的風險
(一)租賃權對抗的風險
1、抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用於還貸。
3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。
(二)抵押登記權的風險
1、「一物多押」的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。
(三)土地性質引發的風險
1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批准、在土地使用者繳納補償、安置等費用後將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，並向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬於住宅類土地的使用期限為70年，屬於工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。
2、處置費用。對於出讓土地性質的房產交易，由於房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬於劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。
(四)土地用途變更的風險
出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。
(五)在建工程抵押的風險
1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優於抵押權的優先受償權，這不利於銀行處置抵押房產用於歸還貸款。
2、稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。
(六)共有財產抵押的風險
根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。
(七)抵押房產評估價格的風險
目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
(八)房產處置執行難
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。
二、防範房產抵押貸款風險的對策
(一)深入調查，防止「先租後抵」
銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。對已經出租的房產，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現「先租後抵」問題。當然，如果出現「先抵後租」的情形，即抵押人在設定抵押權後，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先於租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。
(二)認真辦理抵押登記
銀行辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬於「一物多押」?如果屬於「一物多押」，銀行要經常開展貸後檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早採取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一並抵押，便於處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。
(三)注意土地的性質和使用期限
銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所佔用土地的性質，對於出讓土地要分清是屬於住宅類還是屬於工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對於劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。
(四)加強貸後檢查，防止土地用途變更
銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放後進行貸後檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時採取有效措施。
(五)對在建工程抵押貸款重點管理
由於在建工程具有特殊性，在受償權上不利於銀行，因此，銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量;對發放的在建工程抵押貸款，銀行應進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監督借款人資金使用情況。
(六)共有財產抵押要求所有財產共有人簽字
銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人?財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款?只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。
(七)銀行應培養自己的房產評估師
為准確獲得抵押房產的評估價格，銀行應主動培養自己的房產評估師，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度。在房產評估中介機構作出評估報告後，銀行內部的評估師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發放貸款的金額，掌握貸款發放的主動權。
(八)調查清楚借款人的房產數量
銀行發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應在法律糾紛解決後，根據實際情況確定是否辦理。
(九)重視借款人第一還款來源
銀行發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸後檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防範房產抵押貸款風險。

⑵ 住房信貸風險的防範措施

住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的「保險」經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處於不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。
一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務
一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防範金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸「爭奪戰」，讓不良開發商和購房者鑽空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標准、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免「爛尾樓盤」的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房採取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。
二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化
國內房地產開發和個人購房的資金主要來源於銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放鬆對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資於住宅產業。房地產投資基金屬於股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資於住宅產業開發，有利於提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩餘資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強住房貸款的風險管理，將防範工作前置
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供准確科學的依據，防止借款人的實際成交價低於貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對於銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約後制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等。總之，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委託貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。
四、加強貸後管理，注重償還風險的預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利於銀行風險防範的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時採取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
五、銀行監管部門要加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬於高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防範、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢查重點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞「零首付」、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或採取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鑽銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對於以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
六、進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系
一是修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《建築法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關房地產信貸和金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系，共同促進市場經濟的健康發展。三是嚴格執法，依法辦事。對於提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，並追究當事人的法律責任。
七、加強社會道德和信用建設，完善個人徵信管理體系
國家和銀行要通過電視、廣播、網路、報刊、座談會、咨詢會等多種形式，向全社會詳細宣傳介紹道德和信用的知識，以及宣傳房地產信貸有關知識，使各行各業、廣大居民對此有深入的了解，走出認識誤區，重樹道德和信用觀念，以嚴格的道德和信用觀念約束房地產借貸行為。房地產開發商和個人購房者一定要徹底改變銀行的「錢」是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經濟的「游戲規則」，從事房地產借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務的行為。開發商要確保財務、統計資料的真實性、准確性和及時性，嚴格按照國家統一的會計制度規定，進行會計核算，不得賬外設賬；不得授意、指使、強令會計機構、會計人員違法辦理會計事項。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。

⑶ 個人住房抵押貸款需要承擔的風險有哪些

住房貸款是以房產為抵押物停止抵押擔保的，普通狀況來講是很平安的一款貸款產品。但受制於房產抵押貸款時間長、活動性較低等要素，關於銀行來講，其風險主要表如今如下幾方面：

個人住房抵押貸款資產總體質量良好，平安系數高。但是，貸款作為一種風險產品，會遭到開發商、借款人及階段性的經濟要素等影響，依然會發作信譽風險、系統風險等，需求在貸前貸中貸後加以關注管理注重，採取多重措施加以防備和化解。

⑷ 如何防範貸款買房的風險

按揭成為很多購房者選擇的買房方式。由於買房者對於辦理住房貸款的不熟悉，以至跑了一趟又一趟，浪費了很多時間，下文是關於按揭買房注意事項，做到心中有數才不會白跑冤枉路。目前，在房地產市場上提供按揭的房產的成交量高於其他房產的成交量，越來越多的老百姓選擇按揭買房的方式，貸款過程中也會出現風險，如何防範風險也是需要購房者比較關心的。

一、申請貸款額度要量力而行

在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據自己的收入水平設計還款計劃，並適當留有餘地。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

銀行的服務品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與產品組合。如工行上海分行推出了一系列新舉措，如為借款人調整貸款期限、允許借款人變更抵押物、變更房地產權利人等。

目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：等額還款方式和等額本金還款方式。

1、採用等額還款還款方式，還款額將保持不變（調整利率除外），方便還款，但支付的利息款較多；

2、採用等額本金還款方式，每月還款額在逐漸減少。

借款人在與銀行簽訂借款合同時，要先對兩種還款方式進行了解，確定最適合自己的還款方式。

三、向銀行提供資料要真實

應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。如果沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，會從而影響到自己的貸款申請。

四、提供本人住址要准確、及時

提供准確的聯系地址方便銀行與他的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。

五、每月要按時還款避免罰息

每月應按約定還款日，委託貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

通過上文的描述，可以看出按揭買房時貸款額度、貸款銀行、還款方式如何選擇，還是要根據自己的情況來決定。我們建議您聘請一名律師指導您進行按揭貸款的辦理，律師不僅可以依照您的情況，給出貸款的建議，還能幫您審核貸款的證明資料，避免因信息不實，造成的「超貸」危險。

（以上回答發布於2015-06-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ 如何防範個人按揭貸款的風險

去銀行辦理抵押貸款降低貸款的風險。
房產抵押貸款流程：
1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；
2、准備貸款要求的資料；
3、面簽銀行；
4、銀行報卷和審批；
5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同；
6、到建委做抵押登記；
7、建委出它項權利證；
8、視情況辦理保險、公證等手續；
9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；
10、借款人按借款合同的規定還本付息。
申請房貸款的資料：
1.借款人的有效身份證、戶口簿;
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證(註明離異後未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
4.借款人的收入證明(連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地);
5.房產的產權證;
6.擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)。

⑹ 個人住房按揭貸款存在哪些風險

實際上，按揭貸款對於借款人，開發商，貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險，主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙，經營不善，房屋出現嚴重的質量問題，違法銷售，或者借款人出現還款中途失去還款能力，或一些不可抗原因造成無法償還貸款，這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說，由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差，或者銀行不能按時貸款，或者有些購房者故意違約，都可能導致開發商的風險。



而對於借款人的主要風險在於開發商，比如：

1.開放商在獲得貸款之後，攜款而逃。

2.或者因為經驗不足而，經驗不善等問題導致無法按時交房。

3.開發商在操作的過程中出現違規，以至於無法獲得房產證。

4.房產存在質量問題。

5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效。

6.開發商將土地或房地產抵押，買方無法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或實施，拍賣，購房者將沒有處理房屋的權利。

除此之外，如果銀行不能按時放款，買賣雙方的購房合同工也將失效，這些都是借款人需要面對的風險。

住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作，有償還貸款的能力;

2、年齡在18周歲以上，有完全民事行為能力;

3、借款人夫妻雙方的信用良好;

4、具有所購住房的有效合同，有首期付款的證明;

5、有固定的住址;

6、能夠提供擔保。

借款人申請貸款時還需要准備下列材料：

1、購房合同和首付款收據;

2、夫妻雙方的身份證;

3、婚姻狀況證明;

4、單位開具的工作證明和收入證明;

5、戶口簿或居住證明。

⑺ 銀行發放個人貸款的風險有哪些如何防範

銀行發放個人貸款跟公司貸款面臨的風險並無太大不同。
其中最大的風險是借款人違約
至於樓上說的抵押物的問題，雖然說借款人違約銀行可以處理抵押物，但是銀行要付出管理成本（處理資產保全的人員是要發工資的），而且抵押物變現所得只能用於償還貸款直接導致的損失，如本金，利息，訴訟費，多餘的還要還給借款人，萬一抵押物跌價了，賣不了那麼多錢，那追索起來也比較困難，所以說對貸款的最大保障是借款人的償還能力不是抵押物，哪個銀行都不希望借款人違約，導致要處理抵押物的！
其他的風險還包括政策風險（個人貸款還有經營性的，如果經營的是政策要收緊，風險就比較大了）
還有一些非正常的風險（如這次地震導致的房貸一筆勾銷）

至於防範的方法，無非也就是貸款調查，審查，審批要盡量規范，對抵押物的評估要審慎，不能完全按照市場價格來評估，特別在房地產泡沫較嚴重的時候尤其不能完全相信市場價，另外貸後管理也很重要。