住房貸款2019個人新政

❶ 個人住房貸款大調整，誰是最大的受益者

個人住房貸款大調整，對於還沒有辦理過個人住房貸款的工薪階級或者是中產階級他們的受益是最大的。因為這樣會減少他們的購房壓力。當然也間接的對於經濟以及消費，都有很大的影響。因為這樣老百姓就不會因為住房貸款壓力太大而減少消費。

最為重要的是老百姓自己本身，如果沒有太大的個人住房貸款的壓力，那麼對於自己的生活品質帶來很大的提升。因為這樣老百姓就會有閑錢來從事，進行其他的消費，而不是將自己所有的資產全部壓在住房貸款上面。所以這項調整本身就是既利國又利民的一項措施。

❷ 買房貸款新政策

全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

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應繳的稅費

契稅：由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交易或贈與等發生房地產權屬轉移時，向產權承受人徵收的一種稅賦。

營業稅：對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅賦。 營業稅附加：指對繳納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維修建設稅與教育費附加。

房產稅：以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或房產租金收入的一定比例向產權所有人徵收的一種稅賦。印花稅：指對在經濟活動中或經濟交往中書面確立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。

個人所得稅：個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種稅賦。

❸ 北京：房貸利率按兵不動，銀行對貸款人資質要求更嚴

近期，廣州、上海、杭州等地不斷傳出銀行按揭額度緊張、房貸利率上調的消息，甚至有市場傳言一些銀行已暫停了部分城市的二手房貸業務。作為一線城市的北京，房貸市場如何？利率和額度是否出現了變化？北京青年報記者近日走訪了北京多家國有行、股份行和中介機構，從反饋情況看，目前北京的房貸行情和樓市一樣基本平穩，房貸利率按兵不動，大部分銀行的額度都不緊張，二手房也沒出現停貸現象；只有少數銀行表示額度告急。此外，有中介反映，銀行對貸款人的資質要求更加嚴格。

房貸利率按兵不動

「北京的房貸利率一直還挺穩，沒怎麼漲。」昨日，在北京幹了多年房產中介的小曹告訴北青報記者。各銀行目前的房貸利率都還是執行首套在LPR基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點這一標准，具體來說，目前是首套5.2%，二套房5.7%。某股份行個貸經理稱，北京地區的銀行房貸利率都是一樣的，大家都統一定價，最近很平穩。

根據央行規定，2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。新政後，北京地區個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR 55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR 105個基點。這一標准至今沒有改變。

多家銀行表示二手房沒停貸

買房人更關心的銀行放款時間與銀行額度緊張程度密切相關。兩家國有大行和一家總部在南方的股份行的北京分行人士均表示，目前個人貸款額度並不緊張，放款周期跟以往一樣，並不需要排隊預約；他們的二手房貸款也正常進行，沒有停貸。

有國有大行支行個貸人士介紹稱，該支行合作的樓盤不多，現在額度不緊，也不需要排隊；放貸周期方面，純商貸從批貸到放款大概兩周時間，公積金貸款慢一些。

中介小曹表示，現在申請房貸不難，銀行批貸快，放款周期跟以往差不多，快的一兩周就能放款，慢的可能要一兩個月。

朝陽區某專做高端樓盤的中介機構經紀人小王表示，現在申請房貸的利率和放款周期都沒有明顯變化，放款時間大概在一個月左右，具體情況各家銀行會有所差異，感覺最近有些銀行審核貸款比較嚴，對貸款人的資質要求比較高。

少數銀行今年以來額度一直緊張

不過，也有少數中小銀行表示，房貸額度今年以來一直比較緊張，這並非因為最近貸款需求大增，主要是因為年初「房地產貸款集中度管理」新政實施的緣故。某股份行北京分行人士稱，總行今年就沒批按揭貸款的額度。還有一家股份行支行人士稱，雖然現在還有一些額度，但所剩不多了，客戶申請房貸需要預約排隊。

今年1月1日，房地產貸款集中度管理制度正式實施，對銀行房地產貸款和個人房貸余額畫出「兩條紅線」。部分銀行房地產相關貸款余額佔比超標，要在過渡期內需要逐步壓降。

有銀行業人士表示，部分銀行出現額度緊是因為他們的總行在監管方面的指標超標了，所以會受限；而那些沒有超標或超標壓力不大的銀行，在額度方面自然就不緊張。

分析

房貸行情穩定背後是樓市平穩

和北京地區形成鮮明對比的是，其他一線城市房貸利率今年不時傳來上調消息，特別是廣州地區房貸利率已連續4次上漲。近日，全國多個重點城市又陸續傳出銀行貸款額度緊張，放款周期拉長的消息，部分城市還出現二手房停貸情況。

為什麼北京的房貸行情如此平穩？中原地產首席分析師張大偉指出，各個城市的房貸情況主要跟樓市表現息息相關。最近，南方很多城市成交量大增，貸款需求大漲，雖然銀行並沒有刻意控制貸款供應，但相對巨大的需求，額度肯定不夠用。而北京以及北方不少地區，樓市成交平穩甚至清淡，貸款需求不多，所以額度不緊張，利率也沒漲。張大偉認為，這次南方很多城市房貸額度告急，並不是政策調控的結果，主要是市場原因。

中原地產研究中心最新統計數據顯示，今年上半年北京二手房成交住宅套數達到了11萬套，創出2016年下半年來的最高點，新建住宅網簽成交突破3萬套，創出最近8年同期的最高點。

但是，在張大偉看來，當下北京樓市處於市場的暖冬，遠遠未到小陽春。他認為，北京市場屬於全國一二線城市最穩定的樓市，購房杠桿難度最大，這種情況下，市場不太可能出現高溫。北京持續重申一旦市場過熱就會調控，這也抑制了市場的過熱。

多名銀行業內人士也認為，過去兩年，北京房價表現平穩，預期也穩定，房地產調控成效顯著。未來，北京地區整體的貸款利率水平仍然會保持平穩態勢，進一步收緊的概率並不是非常大。

也有市場人士認為，如果下半年北京樓市悄然升溫，不排除利率會隨著貸款需求的增加而上漲。但從現在的情況看，即使上漲，空間也不會很大。

❹ 2019年深圳購房有什麼政策

1、2019深圳購房發布調控新政，規定購房人離婚 2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的，按貸款首付款比例不低於30%執行。若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的，按貸款首付款比例不低於50%執行。

2、這是深圳首次針對離婚買房實施差別化的信貸政策。時隔一天，8月1日，一份配套實施細則《深圳市場利率定價自律機制》又對上述信貸政策進行「填漏」。依據配套細則，對於離婚2年內、婚前家庭僅有1套住房證明的購房者，若想執行首付不低於50%的比例，還必須滿足無房貸記錄的要求。

3、2019深圳購房其他情況下，貸款首付款比例依然不低於70%。這意味著，通過「假離婚」獲取首套資格或降低首付的投機購房「口子」全面收緊。

❺ 新政二套房可貸額度降至60萬，南京公積金政策沒變化

4月12日晚間，國管公積金中心發布通知稱，將對二套房貸款實行「認房又認貸」，同時二套住房貸款的最高額度由80萬元降至60萬元，新政自2019年4月15日起執行。記者了解到，國管公積金由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，目前南京的公積金政策沒有任何變化。 揚子晚報/揚眼記者 馬祚波
國管公積金：實施差別化貸款政策
國管公積金主要是指中央國家機關及在京單位等國管單位的在職職工繳存的長期住房儲金，以及中直公積金(中共中央直屬機關分中心繳存住房公積金)。區別於北京市管公積金，國管公積金由中央國家機關住房資金管理中心負責管理。
在4月12日晚間由國管公積金發布的通知中，對部分住房公積金個人貸款措施進行了調整，包括調整貸款申請繳存條件，申請貸款時的繳存時間由原來的「借款申請人應建立住房公積金賬戶12個月，申請貸款前12個月應足額連續繳存」，調整為「借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月（含）以上」。
此外，住房套數的認定標准由「認房不認貸」調整為「認房認貸」，並將首付款比例由統一的20%，分類調整為購買經濟適用住房的，首付20%；購買經濟適用住房之外首套住房的，首付30%；購買二套住房的，首付60%，同時二套住房貸款最高額度由80萬元降至60萬元。
通知中還明確，借款申請人的貸款期限由最長可以計算到借款申請人70周歲調整為最長不得超過65周歲；月還款額上限由「借款申請人及配偶的收入每月償還貸款後，保留的人均生活費不得低於北京市的基本生活費標准」調整為「在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。」
南京公積金：貸款政策沒變化
針對國管公積金的新政，南京公積金的貸款政策會有變化嗎？業內人士介紹，兩者並沒有關聯，南京的公積金貸款沒有任何變化，仍按照之前的方案執行。
2018年4月1日，南京市提高了公積金貸款的額度，購買首套房的最高可貸額從30萬元/人調整為50萬元/人，夫妻雙方由60萬元/戶調整為100萬元/戶，購買二套房的仍按30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶執行。需要指出的是，買房人只要連續足額繳存滿6個月的公積金，即可申請公積金貸款，且可貸額度並不與繳存年限掛鉤。
目前，南京市針對購買首套房的認定標准為：
1、家庭包括夫妻雙方及未成年子女，在南京市不動產登記機構無已登記的住房；
2、家庭成員名下無由法院、民政等有權部門出具或簽署的判決書、調解書、協議書等，明確歸家庭成員所有但還未在本市不動產登記機構做轉移登記變更的房產。
去年4月1日還將人均住房面積標准，由32平方米調整為40平方米。以家庭為單位計算，如果現有首套住房建築面積超過120平方米，則不能申請公積金貸款購買第二套住房；如果家庭現有首套住房建築面積不超過120平方米，在滿足家庭人均住房建築面積不超過40平方米的條件下，可以申請公積金貸款購買第二套住房。第三套房與未結清公積金貸款的，依然拒貸公積金。

❻ 2019公積金的新政策是什麼

新政一：租房提取公積金 無需租金發票和完稅證明

2019年1月，住建部、財政部、央行聯合出台新規定，放寬職工提取住房公積金支付房租的條件。新規指出，職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。而此前，提取公積金支付房租還需要提交租金發票、完稅證明等。

新政二：公積金貸款二套房首付 降至兩成

2019年8月31日，住建部、財政部、中國人民銀行發布調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知。對擁有1套住房並已結清購房貸款的，再次用住房公積金貸款買房，最低首付款比例由30%降至20%。北上廣深4城市可在國家統一政策基礎上自主決定最低首付款比例。此條新規9月1日起執行。

(6)住房貸款2019個人新政擴展閱讀：

公司公積金又稱公司的儲備金，是指公司為增強自身財產能力，擴大生產經營和預防意外虧損，依法從公司利潤中提取的一種款項，不作為股利分配的部分所得或收益。主要用於：彌補公司虧損、擴大公司生產經營、轉增公司資本。

公司的公積金來源有以下幾項：一是股票溢價發行時，超過股票面值的溢價部分列入公司的資本公積金；二是依據我國《公司法》的規定，每年從稅後利潤中按比例提存部分法定公積金；三是股東大會決議後提取的任意公積金；四是公司經過若干年經營以後資產重估增值部分；五是公司從外部取得的贈與資產，如從政府部門、國外部門及其他公司等處得到的贈與資產。

❼ 房貸新政策

1、今年8月17日央行發布公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，意思是自那時起，銀行發放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，而不是原來的貸款基準利率。

2、今年8月25日，央行發布房貸新政，自2019年10月8日起，商業銀行新發放的房貸也要參考LPR（最近一個月相應期限的LPR）。

上述兩項新政發布後，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，就是說還有10%的新貸款以及前面兩次新政之前的存量貸款還沒有參照LPR定價，有人做過統計，涉及超過28萬億個人貸款。

新房貸以及存量房貸之所以推遲到10月8日以及今天才實施或出台方案，就是因為涉及面廣，影響量大，關乎眾多購房者的錢袋子。

❽ 央行新政釜底抽薪多家銀行房貸限額 購房者或遭違約風險

一個「釜底抽薪式」調控樓市的手段，悄然落地了。
1月24日，有大V@大源按揭通過微博爆料稱，「廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。」同時，該大V爆料稱，在此情況下，所有銀行應對的措施是「暫停受理新的貸款申請」。
多家長三角銀行總行及分支機構也因1月住房貸款額度用完，而發生了暫時停貸。
「現在幾乎所有銀行的房貸規模超過央行所規定額度的上限。因此，新增房地產企業貸款幾乎不可能，尤其是按揭貸款，變得極為困難。」北京住宅房地產商會會長黎乃超1月25日表示。
黎乃超預計，如果購房者已交首付，會給一定的緩沖期，貸款可能還會發放。但是，未來老百姓購房，利用按揭這一途徑取得資金將變得極為困難。
黎乃超認為樓市可能經歷一個極大的變數，「准備入市的人只能觀望，因為沒有杠桿。對開發商來說這也是一個極大的利空消息。」
貸款新政更加嚴格 指標量化
目前，全國多地房貸按下暫定鍵的主要依據是，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，第二道紅線是個人住房貸款佔比，即個人住房貸款余額佔一家銀行全部貸款比重。
銀行規模越大，其房地產貸款以及個人住房貸款余額佔比越高。以被劃分到第一檔「中資大型銀行」的工商銀行為例，該銀行今年房地產貸款佔比上限為40%，而個人住房貸款佔比上限為32.5%。而被劃為第五檔的「村鎮銀行」房地產貸款佔比上限為12.5%，而個人住房貸款佔比上限為7.5%（如下圖）。
據光大證券分析報告，從總量看，目前金融機構按揭貸款整體佔比大致在20%左右，雖然近兩年增量佔比有所上升，但是總體仍然穩定，若按照《通知》要求的分類監管要求上沿測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億左右。
根據上市銀行2020年年中數據進行測算表明：大型銀行中，建行、中行和郵儲銀行超標；股份制銀行中，招行、中信、浦發、平安，興業超標，部分城商行超標。以上銀行面臨2~4年的過渡期安排。
中國社會科學院金融研究所銀行研究室主任、國家金融與發展實驗室研究員李廣子1月25日分析，該政策的導向作用非常明顯，要求各類銀行對房地產風險進行有針對性的防控，適當降低貸款集中度。
「對於銀行來說，解決辦法一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。 」
為何今年剛剛開始，各地銀行傳出房貸超標？黎乃超介紹，這次貸款新政非常嚴格，主要體現出量化，央行規定了每一個銀行的貸款規模。更為重要的是，貸款發放指標首次平均到每個月度裡面，「一月份貸款額度用完了，自然就停貸。已經交了首付或是網簽的房子，也就是俗稱『在路上』的房貸審批，只能繼續等待。」
購房者或遭違約風險
由於兩條紅線涉及房地產貸款以及個人住房貸款余額佔比，這就意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款均受到限制。
采訪發現，廣州確實存在已交首付或已進行網簽，但貸款審批近兩個月尚未有審批結果的情況。據21世紀經濟報道以及第一財經報道，上海長三角等城市、江蘇等地也均出現類似情況，甚至有銀行明確表示「暫停貸款」。
如果貸款很長時間都沒有辦理完成，是否會因違約導致消費者買不成房子？黎乃超稱，目前監管機構還沒有明確的說法。
「通常情況下會有兩種方案，一種方案是銀行與監管機構溝通商量，之前已經簽了合同及網簽的情況，能否計入去年的額度里？第二種方案是各地建委根據各個城市的情況定調，如果房屋沒有成交，誰來負責？按違約還是雙方都不承擔責任，把首付或定金退還？」
在1月24日舉行的國新辦發布會上，中國銀行保險監督管理委員會首席風險官兼新聞發言人肖遠企表示，《通知》對按揭貸款這一塊應該影響不大，按揭貸款是非常分散的，無論是從規模還是范圍，在集中度裡面影響都不是太大。
肖遠企還表示，銀保監會今後還是要根據一直以來的集中度管理規定和《通知》的要求，密切監控銀行業對房地產的融資，確保房地產融資平穩有序。
中原地產首席分析師張大偉1月25日表示，他於1月22日分別致電過上海、深圳、廣州等地分公司及部分同行，了解到的情況是「有貸款收緊的可能性，但是目前還沒有影響市場成交。」
張大偉認為，房地產貸款一直在收緊，總量增幅緩慢，所以該政策的影響不會很大。對於購房者來說，他認為可能「麻煩一點」，「人們去辦理商業貸款可以選一個利率最低的銀行，如果不能辦理，再問下一家銀行，最多就是麻煩一些。」
李廣子對此也認同，「如果銀行集中度超標了，還可以轉向其他銀行去尋求貸款。從借款人的角度來看，影響也是暫時的。因為整個行業的集中度應該還不是特別高，影響不會特別大。」
央行嚴防「灰犀牛」
事實上，早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業銀行進行摸底。
當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特徵和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，准確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據和參考。
去年年末，由於房貸規模巨大，國家在金融監管以及住房政策方面屢次釋放管控信號，銀保監會主席郭樹清等高層屢次提及房地產金融化泡沫是「灰犀牛」。
郭樹清於去年12月發文：「上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。」「目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」
對於央行以及郭樹清的警示，李廣子此前在接受專訪時曾指出，房地產按揭貸款是居民部門債務中的重要組成部分，一旦居民由於債務負擔過重導致違約，其風險將傳導到銀行體系。如果出現大范圍違約，對銀行造成的風險就會比較大。
「從銀行角度看，要做好相關風險調控，做好風險分散，避免貸款投放過於集中於房地產等領域，做好貸款集中度管理，防止風險過於集中。」
如今，做好貸款集中度管理的靴子落地。「這個政策對房企的存量房源的去庫存將會帶來重大打擊。」黎乃超稱。

❾ 央行出新規！明年3月1日起個人房貸合同利率要重新談

半島記者 孫曉琳

12月28日,中國人民銀行發布的《(2019)第30號公告》,引起社會廣泛關注和熱議。因為公告不僅涉及普通貸款產品,更是關乎千家萬戶的房貸利率。明年3月1日至8月31日,購房者之前跟銀行簽訂的個人商業房貸利率合同,有可能要重新洽談。公告中指出,2020年1月1日前,金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款),客戶可以與金融機構協商決定房貸利率:是按照固定利率還是轉為LPR定價。存量浮動利率貸款定價「換錨」LPR,體現了利率市場化進程的推進,但面對「重新定價」的兩種選擇,該如何選呢?

重新定價

利率基準只能轉換一次

LPR通俗指市場化的貸款基準利率,2019年8月17日,央行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告,新增貸款利率轉向以LPR定價執行。LPR實行之前,央行貸款基準利率是各大銀行房貸利率的標尺。此次公告,主要明確的是存量浮動利率貸款定價基準的問題,特別是個人住房貸款利率如何轉向LPR定價。

公告中首先明確,2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。這意味著存量浮動利率貸款定價正式「換錨」LPR定價。

針對2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款),也就是存量浮動利率貸款,會從2020年3月1日起,金融機構與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

也就是說,定價基準選擇固定利率還是「LPR加點」,借款人可以與銀行協商,但借款人只能有一次選擇權,轉換之後不能再變。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。而且公告還規定了選擇期限,存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

存量房貸

明年利率水平保持不變

購房者普遍關注的問題是,與銀行重新簽訂合同時,應該選擇固定利率還是「LPR加點」呢?就目前的市場利率情況來看,差別並不是很大,長遠來看,業內預測利率處在下行期,「LPR加點」的形式或許選擇會更多。

無論選擇哪種方式,存量房貸在2020年利率水平保持不變。公告顯示,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

如果存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

如果存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

兩種定價

目前利率水平基本持平

此前你的房貸執行「央行基準利率×(1+浮動比例)」,現在將轉換為「LPR基礎利率+基點」的計算公式,其中,基點和以前的浮動比例一樣,一經確定就不再更改。但在2020年,轉換前後利率保持不變,此後每年根據重新定價時的最新LPR報價+基點,確定當年的房貸利率。

比如,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。

10月8日之前,青島多家銀行的首套房貸利率,多是在基準利率(4.9%)的基礎上上浮15%,即5.635％。10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(也就是LPR)為定價基準加點形成。島城多家銀行按照當月最新LPR加點的方式進行個人住房貸款審批。工商銀行、農業銀行、中國銀行、青島銀行、郵儲銀行、中信銀行等均執行首套房貸利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),與新政施行前的首套執行上浮15%、二套執行上浮25%基本持平。

整體趨勢

預期LPR定價被看好

中國人民銀行有關負責人表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

對於國內購房者來說,到底要不要將貸款基準利率切換為LPR?或者乾脆來一個固定利率?

一家國有銀行青島市分行的理財經理尹先生告訴記者,LPR定價模式是利率市場化的進一步體現,也是金融發展完善的表現。在英美等國家,購房者也有固定利率和市場利率定價加點兩種選擇,而且隨著每年利率的浮動變化,購房者覺得利率不合適的時候,還可以找其他的金融機構進行置換,在賣房的時候甚至可以將房貸也直接過渡給購買者。「隨著利率市場化速度的加快,相信國內也會出現更多的貸款類金融產品。」尹先生說,經濟越發達,利率水平越低,這是國際通行現象。目前國內貸款利率處於較高水平,長期來看大概率會是下跌的。

簡普科技大數據研究院李萬斌認為,12月20日,最新一期的LPR報價沒有發生變化,但考慮到目前的經濟形勢,未來仍有著下行的空間。在多地放鬆人才政策、市場資金面比較寬松的情況下,明年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調。不過,下調的幅度和速度都會比較平緩,平穩發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。

不僅對於個人貸款利率未來預期向好,LPR定價也有利於降低企業的融資成本。中國民生銀行首席研究員溫彬表示,自今年8月份推出LPR新機制以來,1年期LPR利率已累計下降16個bp(基點),以LPR為定價基準的新增信貸利率穩步下移,企業綜合融資成本呈現下降態勢。

■延伸

銀行如何調整還有待觀望

央行有關負責人表示,自公告發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

「因為還涉及合同條款變更等事宜,銀行也需要時間來准備和安排,具體如何實施還需要等總行通知。」青島一家國有銀行青島分行的工作人員表示,此次存量「換錨」工程量較大,銀行或許會有一些壓力。

中國銀行研究院研究員范若瀅認為,此次存貸款利率轉換將給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面,在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下,定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面,對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看,最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定,需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。此外,當前商業銀行存貸款業務FTP(即商業銀行內部資金轉移定價)與金融市場業務FTP存在脫節現象,未來如何優化調整FTP定價管理體系,是商業銀行需要思考的問題。