我國個人住房貸款的風險和防範

Ⅰ 個人住房貸款有哪些風險

個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。

Ⅱ 個人住房按揭貸款存在哪些風險

實際上，按揭貸款對於借款人，開發商，貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險，主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙，經營不善，房屋出現嚴重的質量問題，違法銷售，或者借款人出現還款中途失去還款能力，或一些不可抗原因造成無法償還貸款，這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說，由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差，或者銀行不能按時貸款，或者有些購房者故意違約，都可能導致開發商的風險。



而對於借款人的主要風險在於開發商，比如：

1.開放商在獲得貸款之後，攜款而逃。

2.或者因為經驗不足而，經驗不善等問題導致無法按時交房。

3.開發商在操作的過程中出現違規，以至於無法獲得房產證。

4.房產存在質量問題。

5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效。

6.開發商將土地或房地產抵押，買方無法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或實施，拍賣，購房者將沒有處理房屋的權利。

除此之外，如果銀行不能按時放款，買賣雙方的購房合同工也將失效，這些都是借款人需要面對的風險。

住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作，有償還貸款的能力;

2、年齡在18周歲以上，有完全民事行為能力;

3、借款人夫妻雙方的信用良好;

4、具有所購住房的有效合同，有首期付款的證明;

5、有固定的住址;

6、能夠提供擔保。

借款人申請貸款時還需要准備下列材料：

1、購房合同和首付款收據;

2、夫妻雙方的身份證;

3、婚姻狀況證明;

4、單位開具的工作證明和收入證明;

5、戶口簿或居住證明。

Ⅲ 住房信貸風險的防範措施

住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的「保險」經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處於不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。
一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務
一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防範金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸「爭奪戰」，讓不良開發商和購房者鑽空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標准、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免「爛尾樓盤」的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房採取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。
二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化
國內房地產開發和個人購房的資金主要來源於銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放鬆對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資於住宅產業。房地產投資基金屬於股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資於住宅產業開發，有利於提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩餘資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強住房貸款的風險管理，將防範工作前置
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供准確科學的依據，防止借款人的實際成交價低於貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對於銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約後制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等。總之，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委託貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。
四、加強貸後管理，注重償還風險的預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利於銀行風險防範的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時採取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
五、銀行監管部門要加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬於高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防範、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢查重點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞「零首付」、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或採取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鑽銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對於以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
六、進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系
一是修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《建築法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關房地產信貸和金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系，共同促進市場經濟的健康發展。三是嚴格執法，依法辦事。對於提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，並追究當事人的法律責任。
七、加強社會道德和信用建設，完善個人徵信管理體系
國家和銀行要通過電視、廣播、網路、報刊、座談會、咨詢會等多種形式，向全社會詳細宣傳介紹道德和信用的知識，以及宣傳房地產信貸有關知識，使各行各業、廣大居民對此有深入的了解，走出認識誤區，重樹道德和信用觀念，以嚴格的道德和信用觀念約束房地產借貸行為。房地產開發商和個人購房者一定要徹底改變銀行的「錢」是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經濟的「游戲規則」，從事房地產借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務的行為。開發商要確保財務、統計資料的真實性、准確性和及時性，嚴格按照國家統一的會計制度規定，進行會計核算，不得賬外設賬；不得授意、指使、強令會計機構、會計人員違法辦理會計事項。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。

Ⅳ 我國目前商業銀行個人住房貸款風險採取了哪些控制舉措

我國的個人住房貸款尚處於起步階段,雖然我國已經建立了較為完善的個人住房貸款風險防範制度,但是仍然有許多不足存在,面臨較多的風險管理障礙。通過對其他學者關於商業銀行個人住房貸款風險分析和控制方面文獻的學習以及自身對現實中我國商業銀行個人住房貸款流程的研究,總結我國商業銀行個人住房貸款風險。針對目前我國商業銀行個人住房貸款存在的風險,結合現階段房地產調控政策從完善商業銀行自身管理、審查監督借款人還款能力、加強房地產宏觀調控政策研究方面對我國商業銀行的個人住房貸款風險防範提出了建議。

Ⅳ 貸款購房的風險有哪些

你是指購房者的風險嗎？
主要風險是:
1、房價不確定風險:購房貸款時房價已定，比方說這套房子總價為100萬元，你貸款70萬元，分20年還，經計算，按現行商業貸款利率，20年的總利息是582410.41元，加上你首付的30萬及本金70萬，這套房子的價格是182.24萬元。如果若干年後房價下跌了，同類房子比原來下跌了20萬，是80萬了，而你貸款的剩餘本金和應還利息超過80萬元。這時你心中很郁悶，而且很顧慮，貸款還要不要繼續還下去？（原先付出的錢不算，貸款剩餘本金和應付利息也夠買一套相同 的房子。
2、銀行利率調整風險:上面講了，貸款70萬元、20年的總利息是58.24萬元，如果國家利率調整，年年走高，調整到是原貸款利率的1.2倍時，總利息息是721994.21 元，1.5倍時，總利息是943560.44元。對一般家庭來說是一個很大的壓力（但估計不會這樣，也有可能會調低）。
3、逾期還款信用風險:如果購房人家庭經濟情況出現變化，不能按時還款，銀行要按合同約定加收逾期利息和滯納金（增加了購房支出），如果長期不能按時還款，按合同約定銀行有權處置抵押物，將該房產拍賣或變賣，所和價款墊付購房人的銀行欠款；另外購房人在資信上也受到了影響，將進入「信用黑名單」，影響今後的銀行貸款、信用卡辦理等等。

Ⅵ 如何防範貸款買房的風險

按揭成為很多購房者選擇的買房方式。由於買房者對於辦理住房貸款的不熟悉，以至跑了一趟又一趟，浪費了很多時間，下文是關於按揭買房注意事項，做到心中有數才不會白跑冤枉路。目前，在房地產市場上提供按揭的房產的成交量高於其他房產的成交量，越來越多的老百姓選擇按揭買房的方式，貸款過程中也會出現風險，如何防範風險也是需要購房者比較關心的。

一、申請貸款額度要量力而行

在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據自己的收入水平設計還款計劃，並適當留有餘地。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

銀行的服務品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與產品組合。如工行上海分行推出了一系列新舉措，如為借款人調整貸款期限、允許借款人變更抵押物、變更房地產權利人等。

目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：等額還款方式和等額本金還款方式。

1、採用等額還款還款方式，還款額將保持不變（調整利率除外），方便還款，但支付的利息款較多；

2、採用等額本金還款方式，每月還款額在逐漸減少。

借款人在與銀行簽訂借款合同時，要先對兩種還款方式進行了解，確定最適合自己的還款方式。

三、向銀行提供資料要真實

應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。如果沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，會從而影響到自己的貸款申請。

四、提供本人住址要准確、及時

提供准確的聯系地址方便銀行與他的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。

五、每月要按時還款避免罰息

每月應按約定還款日，委託貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

通過上文的描述，可以看出按揭買房時貸款額度、貸款銀行、還款方式如何選擇，還是要根據自己的情況來決定。我們建議您聘請一名律師指導您進行按揭貸款的辦理，律師不僅可以依照您的情況，給出貸款的建議，還能幫您審核貸款的證明資料，避免因信息不實，造成的「超貸」危險。

（以上回答發布於2015-06-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅶ 銀行發放個人貸款的風險有哪些如何防範

銀行發放個人貸款跟公司貸款面臨的風險並無太大不同。
其中最大的風險是借款人違約
至於樓上說的抵押物的問題，雖然說借款人違約銀行可以處理抵押物，但是銀行要付出管理成本（處理資產保全的人員是要發工資的），而且抵押物變現所得只能用於償還貸款直接導致的損失，如本金，利息，訴訟費，多餘的還要還給借款人，萬一抵押物跌價了，賣不了那麼多錢，那追索起來也比較困難，所以說對貸款的最大保障是借款人的償還能力不是抵押物，哪個銀行都不希望借款人違約，導致要處理抵押物的！
其他的風險還包括政策風險（個人貸款還有經營性的，如果經營的是政策要收緊，風險就比較大了）
還有一些非正常的風險（如這次地震導致的房貸一筆勾銷）

至於防範的方法，無非也就是貸款調查，審查，審批要盡量規范，對抵押物的評估要審慎，不能完全按照市場價格來評估，特別在房地產泡沫較嚴重的時候尤其不能完全相信市場價，另外貸後管理也很重要。

Ⅷ 申請房屋貸款做到六不要 個人住房抵押貸款的風險要知曉

房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款、房貸， 是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸 款的申請表，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。而許多消費者現在都採用貸款方式買房，然而，貸款畢竟不是件小事，要充分考慮周全才行。下面跟隨360常識網一起來了解一下吧。

個人住房抵押貸款風險主要有3種:

一是借款人方面的風險:個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種:主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。

二是開發項目的風險:開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成"爛尾"，借款人購買並用來抵押的房產成了"空中樓閣";借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。

三是銀行方面也存在風險:對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。

Ⅸ 個人住房抵押貸款需要承擔的風險有哪些

住房貸款是以房產為抵押物停止抵押擔保的，普通狀況來講是很平安的一款貸款產品。但受制於房產抵押貸款時間長、活動性較低等要素，關於銀行來講，其風險主要表如今如下幾方面：

個人住房抵押貸款資產總體質量良好，平安系數高。但是，貸款作為一種風險產品，會遭到開發商、借款人及階段性的經濟要素等影響，依然會發作信譽風險、系統風險等，需求在貸前貸中貸後加以關注管理注重，採取多重措施加以防備和化解。