A. 請從國家信貸角度談談房產對市場的影響
信貸政策調整對房地產市場的影響及對策
中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以下簡稱「新政策」的出台，被房地產商稱為央行十年來出台的最嚴厲的措施。房地產增長對經濟增長的拉動作用和相關產業的帶動作用非常大，但如果在發展中不謹慎，一旦出現問題對金融安全的影響也很大。因為房地產開發中約70％的資金來自銀行，一旦出現問題，將導致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負資產等一系列問題。 一、新政策出台的背景 1．央行檢查房地產信貸問題顯現。 為了監控房地產信貸可能引發的金融風險，2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元。其中房地產開發貸款3654筆，金額1380億元；個人住房貸款12158筆，金額44億元；個人商業用房貸款5089筆，金額43億元。調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8％和24.9％，這一比例引起了管理層的極大關注。 2．商業銀行房地產開發貸款增長迅速。 根據央行的統計，1998年至2002年，商業銀行房地產開發貸款余額年均增長25.3％；1997年至2002年，個人住房貸款余額年均增長一倍以上，兩者的增速都遠遠超過同期GDP的增速。2002年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。這種情況再次加大了管理層對房地產業出台「新政策」的決心。 3．央行今年貨幣供應量增長過快。 今年上半年，央行兩次統計均表明貨幣供應量過快。而近年來不少房地產巨頭依靠銀行信貸和不規范的土地批租暴富起來，近期某些房地產民營企業因為違規使得這一問題再次暴露。為保證房地產業今後的良好發展，為減少金融風險，上述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出台相關的政策措施來規范房地產企業的經營發展（詳見中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，見本刊6月號第33頁）。 二、新政策預期的目標 1．保持供需平衡。 商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續穩健發展的前提，商品房持續嚴重的供大於求，造成空置率上升，房地產企業資金周轉困難，難以實現預期利潤，並最終將企業風險轉嫁到銀行。相反，房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發抬高房地產價格，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的後果也是經濟和金融危機。 在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前特別要關注超過地區實際需求能力的高價房和別墅大量開發，而地區需求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。 2．避免大起大落。 從許多國家和地區房地產發展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。 因此，必須使房地產穩健發展。目前國內部分地區出現的房地產投資短期內大幅度增長，商品房價格大幅度上升，就有過熱的跡象。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規模，避免資金過量湧入，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業持續、穩步和健康發展。 3.防範金融風險。 房地產引發的金融風險有兩種情況：其一是房地產企業大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業雖沒有倒閉，甚至整個行業還處於比較景氣的狀況下，由於銀行貸款過多湧入房地產，造成整個信貸結構發生變化。貸款過於集中於一個行業，且大量信貸資金違規投資於房地產項目，不僅會降低對其他行業的支持，也會加劇風險的集聚。特別是後一種風險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當房地產發展出現過熱跡象時，雖沒有出現危機，但也要超前預警，防範金融風險於未然。 4.兼顧公平和效率。 目前部分地區房地產開發中，高價房和別墅快速增加，在商品房結構中比重不斷上升，整個房價不斷上升。高價房和別墅相對中低價房，能為企業帶來巨大的利潤，所以大為房地產企業追捧。而購買高價房和別墅的多為高收入者，個人收入支付能力比較強，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭，為這些樓盤開發提供大量貸款。但這類購房者畢竟是市場需求的少數，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。貨幣政策在尊重市場規律和原則，發揮經濟金融調控作用時，也要體現一定的政策目標，必須關注市場中最大多數人的利益，促使房地產社會需求處於比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，購買高價房者的資產縮水概率也會降低。 三、新政策對房地產業的影響 房地產企業融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。據估算，房地產項目中接近70％資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達90％左右，若全面嚴格實施該政策，將產生「急剎車」效應，可能對當前房地產市場帶來較大的沖擊。主要體現在： 1．中小房地產開發企業瀕臨困境。 今年上半年，僅上海就累計發放住房開發貸款198.7億元，房地產開發企業流動資金貸款270多億元，個人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產企業資金鏈綳緊，部分房地產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計：該政策實施將使約50％房地產企業陷入困境，70％以上的項目無法繼續。 2．房地產消費勢頭受抑制。 該政策在限制部分高檔住房和商業用房消費的同時，中低價住房消費由於事實上提高了預售門檻，也會受到一定的影響。據了解，目前北京房地產銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現打折銷售現象。 3．市場發展的信心受壓制。 部分消費者可能形成價格下降預期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產市場的活力和動力。 4．高檔住房受到嚴格限制。 從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。 但從長期看，央行一系列措施的實行，會有利於夯實房地產公司的業績，起到優勝劣汰的作用。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。隨著管理層對房地產信貸收緊政策的實施，新開工面積增幅將回落，從而會引起房地產市場的供需不平衡，最終會消化掉大量存量房，降低整個房地產市場的空置率，長期看來會擠掉房地產上市公司的業績水分，有利於其今後的發展。另外，系列措施的實行，經營不佳的地產類上市公司很可能會重新考慮調整業務，而品牌房地產公司會在這輪競爭中最後勝出，業績也會大幅提升。 四、新政策的新動向 央行新政策的出台，已在房地產行業引起很大的反響，但新政策的具體實施還須各地分行制定各地區相應的「房貸實施細則」。然而，央行新政策出台後出現一些新動向應引起關註：一是央行將房地產信貸和其他金融信貸監管職能移交到銀監會，而目前銀監會剛剛成立，監督房貸政策執行情況的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實施細則主要由地方金融監管機構和各商業銀行根據自身的具體情況自行制定，由於房地產企業和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴，估計政策的實施具有一定的彈性和緩沖空間。 五、房地產開發的對策 1．信託業將成為房地產企業新的資金源。 我國《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》實施一年來，已有100個信託品種投放市場，均大受市場歡迎。作為連接貨幣市場、資本市場和產業市場的特殊紐帶，在目前金融業分業經營的格局下，信託業可以完成其他金融業「不可能完成的任務」。其中就包涵央行新政策中明文規定禁止的未獲「四證」房地產開發項目的貸款。因此，在新政策出台後，房地產商加強信託產品的設計和運用有廣闊的前景。目前，發達國家70％的金融資產由信託業經營，盡管我國對信託業的界定有所保留，但市場份額依然誘人。 2．積極做好中小型房地產企業的兼並重組工作。 央行新政策的出台，無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。中小型房地產商面臨新一輪兼並重組，其手頭的部分土地也急於出手，有實力的房地產商可結合自身的房地產發展戰略和國家的房地產政策，有選擇地同一些中小型房地產企業進行接觸，通過兼並重組，為新一輪的發展打下堅實的基礎。 3．房地產企業應注重吸引外資。 房地產企業可以通過改制時吸收外企入股和同境外房地產企業合作開發房地產項目吸引外資。一旦和境外房地產企業達成合作協議，那麼資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產是緊密相連的，被統稱是房地產金融。另外，隨著我國加入WTO，2005年後外資銀行就可向中國房地產企業貸款，將為我國房地產業注入大量資金。 4．房地產開發要注重政策傾向。 此次央行新政策的出台，受沖擊最大的是「高檔」、「大面積」和「別墅」等商品房。然而，新政策實施後因為此類樓盤開發量減少，開發成本增加和人們需求增長會使這類商品房的價格上漲，同中小型企業不具備此類商品房開發相反的是，有實力的大型房地產商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施後此類商品房的開發空間，其增值和盈利的機會可能大於以往。
B. 消費信貸對促進我國的經濟發展有哪些作用
現狀：在銀行發放的消費信貸中，個人住房貸款占據壓倒性優勢。這說明我國信用消費業務品種有很大的創新空間，一些很具有發展前景的信用消費品種在我國基本上還是空白。另外，一些信用消費品種在我國雖已開展，但開發的深度還遠遠不夠。可以預期，在社會信用體系建立之後，以信用卡為主體的消費信用將會迎來高速發展的階段。
影響：消費信用，主要發揮貨幣的支付手段職能，推動賒購賒銷，有利於促進消費，提高人民的生活質量與消費水平。可以反作用於生產，拉動經濟增長。
消費信用就是由企業、銀行或其他消費信用機構向消費者個人提供的信用。消費信用根據提供商的不同可以分為企業提供的消費信用和銀行提供的消費信用等種類。其中由企業提供的消費信用主要有賒銷和分期付款兩種形式。賒銷主要是對那些沒有現款或現款不足的消費者採取的一種信用出售的方式；而分期付款則更多地是運用於某些價值較高的耐用消費品的購買行為中
C. 關於中國農業銀行北京分行的個人住房貸款問題.
差不多還了2、3萬元的本金。按照20萬算，換了10萬，還有10萬，按照心的利率你的月還款額差不多是10*75.48=754.8元
D. 我國個人住房貸款未來發展狀況。急求
未來20年當中前景無限
E. 如何改善個人住房貸款的增長量與房地產擴展規模不同步
摘要 引人市場競爭機制.加強個^住房抵押貸款 的競爭性.為了促進千^住房貸款業務的健康發展. 對商業性千人住房抵押貸款,允許鼓勵所有金融機構 參與公平競爭,包括外資銀行的參與,把千人住房貸 款市場變成一個真正開放的金融市場,使之具有競爭 性,有利於居民選擇資金實力強.貸款條件優惠的金 融機構作為個^住房貸款的主辦行,從而推動千^住 房貸款市場的健康發展 2.採取有效的措施,彌補銀行效益倒掛曲現 象.為了提高銀行辦理個人住房貸款的積極性,第一 步政府應適應放鬆利率管理,給予銀行以一定的利率 決定權.同時採取利息補貼或減免稅.這樣可以使貸 款利率保持在比較低的,貸款人可以接受的水平,又 不至於使經辦行遭受損失,從而激勵銀發展千人住 房貸款業務,而且政府的負擔比較輕,容易接受;然 後,政府可進一步放棄利率管制政策,讓銀行自行確 定利率水平.
F. 我的論文選題是我國個人消費信貸的現狀及對策，現在要寫文獻綜述，2000字數，幫我分析下，具體應該怎
個人消費信貸業務以其巨大的市場潛力和較高的預期收益成為商業銀行重
要的盈利增長點，
它的快速發展，
大大地刺激了消費、
擴大了內需、
拉動了國民
經濟的持續且快速的增長。
我國的個人消費信貸業務起步比較晚，
又隨著金融市
場競爭的加劇以及個人消費信貸規模的不斷擴大，
它在飛速發展同時很多潛在的
問題也逐漸顯現出來。
如何正確地解決這些問題對於我國該業務的發展起著至關
重要的作用，尤其是在目前市場體系還不健全的情況下，這些問題亟待解決。
關鍵詞：
個人消費信貸
風險
商業銀行
社會信用體系
法制
消費信貸是我國商業銀行的一項新興業務，它是指藉助商業銀行的信貸支
持，
以消費者的信用及未來的購買力為放款基礎，
按商業銀行經營管理規定，
對
消費者個人發放的用於購買消費品或支付其他與個人消費相關費用的貸款。
它是
一種由金融機構向消費者提供資金，
用以滿足消費需求的一種信貸方式。
波及全
球的金融危機剛過，
我國的經濟進入了一個內需不足，
消費疲軟的時期，
為了我
國經濟的長期可持續的發展，
我們必須進一步刺激國內消費信貸使其發揮平衡整
體國民經濟的杠桿作用。而這重中之重就是個人徵信體系的完備。
近年來，
我國金融業發展較快，
各級銀行機構遍布全國，
人們的觀念也從以
原始積累的方式進行的消費傳統逐步被以負債消費的信貸消費理念所取代，
因此
我國消費信貸業務得到了長足的發展，
業務種類逐步得到擴展，
從個人住房到汽
車、
助學等多個領域。
但是我國目前還是沒有建立比較完善的消費信貸體系，
與
發達國家個人消費貸款占信貸總額的
20
﹪
-30
﹪相比的差距還是非常大的。
我國
消費信貸發展的滯後，
增強了居民流動性的約束，
制約了消費者「負債消費」
行
為的產生。進入
2011
年，我國通貨膨脹壓力更是越來越大，同時對於住宅限購
導致的房地產經濟發展前景不明朗等等這些問題都需要商業銀行有可行的對策
來扭轉個人信貸業務的不利局面。
而這個重擔就落到了專家學者的身上，
他們紛紛對此進行了研究和分析，
並
想出應對個人信貸業務風險的可行性對策。
首先，從個人消費信貸的風險起因分析
，
李潔認為有三點比較關鍵：
(1)
第一，在貸款前期，部分信貸調查人對借款
人提供的相關資料未盡調查核實的職責，
對借款人的有效身份和還款來源落實不
清，
缺乏對借款人第一還款來源的調查，
導致許多騙貸、假按揭的情況發生。
第
二，
在貸款發放環節，
部分貸款審查、
審批人員對信貸調查人轉來的審批表和其
他相關資料審查不細致，
把關不嚴，
甚至違規發放大額個人消費綜合貸款，
業務
審查、
審批形同虛設，
致使大量假個人貸款屢屢順利通過。
第三，
是在貸款後的
管理上，
部分信貸人員未按規定對開發商和按揭項目進展情況、
汽車經銷商經營
情況，
以及借款人情況進行跟蹤調查，
未切實履行貸款後的管理職責。
當個人消
費信貸形成不良貸款後，
個別商業銀行甚至以貸收貸，
通過發放假個人綜合消費
貸款、借新還舊、放貸收息、放貸墊款等多種手段掩蓋事實真相。
李立剛認為制約消費信貸開展因素中有消費觀念的制約。
長期以來，
受短缺
經濟的影響，
中國絕大部分消費者依舊是受傳統消費觀念的束縛，
不願背上負債
的包袱，
更不要談會自覺去進行超前消費使用消費信貸了。
在我國廣大農村，
貸
款消費被百姓認為是可恥的事情
如果消費信貸意識未有明顯轉變的話，消費信
貸特別是在農村地區將是無源之水
無本之木。如果消費觀念不更新，傳統消費
文獻綜述
文獻綜述
觀念不破除，個人消費信貸市場的發展將會步履維艱。
張岩則從消費信貸信貸發展的地區不平衡進行研究，
認為目前貸款投放區域
集中在市場經濟環境較好的地區，
特別是大城市。
而且消費領域比較片面，
各業
務品種上的發展也極為不平衡。
個人住房貸款余額所佔比重較大，
近年個人住房
貸款占總消費貸款余額的比重均在
7
﹪以上，其他部分業務逐步萎縮。不僅僅只
是局限在這些方面，
在葉曉菲看來還有一點比較關鍵，
就是信貸的抵押物變現渠
道窄、
成本高，
信貸的監管力度小。
貸款抵押物是銀行等金融機構化解資產風險
的重要手段。
由於我國消費品二級市場尚處於起步初創階段，
交易秩序尚不規范，
交易法規也不完善，
各種手續十分繁瑣，
交易費用偏高，
導致銀行難以將抵押物
變現，貸款擔保形同虛設。而且不少金融機構為擴大盈利水平，搶占市場份額，
擅自降低貸款標准和擔保條件，
盲目放貸，
直接導致風險積聚，
不利於個人消費
信貸業務的健康發展。
總的來說，
個人信貸的風險成因不外乎就是這兩個方面，
外部原因和內部原
因。
外部原因主要就是當前我國的社會環境，
以及國際環境的影響，
導致我國個
人信貸業務的發展沒有一個穩定的環境，國民對負債消費還存在觀念上的束縛。
而內部原因則主要是銀行等金融機構內部的管理不科學，
在貸款的審核發放等環
節漏洞百出，以致人們對其不信任，故而也就難以得到長足的發展。
其次，
從解決途徑分析。
總結了一下，
眾學者從以下幾方面提出了防範的對
策。
胡坤、
葉曉菲等認為關鍵是要推進消費信貸立法進程，
健全法制環境。
由於
我國的個人消費信貸業務起步較晚、發展較快，導致了政府相關部門立法滯後，
應該推進消費信貸的立法進程，
建立、
健全包括：
債權讓與制度、
個人破產制度、
格式合同的監管制度等法律制度，
讓我們在處理消費信貸市場存在的問題時有法
可依。尤其是要明確在個人消費信貸活動中消費主體的職
責義務和相關權利保
障。
宣德飛、李金秋等認為急需構建和完備社會信用體系。
(2)
包括個人徵信體
系和個人信用評價體系，
有利於降低交易成本，
抑制由信貸主體間信息不對稱現
在的發生，
避免逆向選擇和道德風險。
並且，
完善個人信用制度主要體現在個人
信用評價制度、
機構、
評價指標三個方面，
應加快這幾個方面的建設。
完善個人
信用徵集系統，
對個人所有相關的信用信息進行匯總，
建立信息共享機制，
消除
銀行與消費者之間的信息不對稱，建立起一套完善的用於評價個人信用指標體
系，
並設立專門的中介機構來評價個人信用，
並對中介機構的評價行為進行監督。
(3)
寧靜認為要完善銀行內部信貸管理機制，建立一套科學的個人消費信貸
管理系統是必不可少的。
杜絕違規操作，
加強內部管理，提高銀行的競爭力。
針
對我國消費信貸業務申辦手續繁雜的問題
商業銀行應該為消費者提供一站式金
融服務，與客戶一對一交易，即所有的手續和證明文件、
協議等均由銀行與客
戶簽署，無須申請人耗費大量時間和精力去相關部門辦理
而是轉由銀行與相關
證件手續辦理單位協調形成部門與部門的溝通，
而不是客戶和部門溝通，
造成資
源的浪費。
這個管理體系應包括貸款的發放、
跟蹤、
監控等過程。
同時也要兼顧
個人消費現代風險的預警機制。
從而強化貸款前、
貸款中、
貸款後的風險預警能
力，
最終實現平衡制約機制，
達到防範個人消費信貸風險的作用。
對此，
我認為
可以成立專門的個人消費貸款審查審批中心，
對個人信貸業務進行流程再造，
提
高從業人員的專業化水平，
實行集約化經營。
並且實行分類管理，
進行分類授權，
針對各分支機構管理水平與風險控制能力，
實行不同的授權管理和程序運作，
並
文獻綜述
文獻綜述
實行精細化管理。
完善社會保障制度，提高居民收入和購買力。這個對策也被很多學者提出。
政府應該努力提高居民收入水平，
增強其購買力，
並通過建立專門的社會保障管
理部門和健全社會保障體系，
以激發其即期消費能力和承載消費信貸的能力，
改
變傳統的消費觀念，
進而促進個人消費信貸的發展。
居民收入水平和購買力的提
高是推動消費信貸發展的根本動力，只有刺激居民消費慾望和提升信貸還款能
力，逐步確立科學、適度的消費觀念，才能促進個人消費信貸健康有序的發展。
還有學者認為要完善擔保制度。
擔保制度是貸款第一還款來源出現風險時的
必要保證，
也是制約借款人信用程度的一個有力武器。
在我國消費信貸法出台前，
商業銀行一方面要認真研究分析現有法律法規的相關條款，
圈定法律爭議少、
執
行容易的標的作為抵押物
。
產權不清
、
變現較難以及現有法律上存在爭議的抵
押物一般不要接收。選定的擔保抵押物必須合法、足值、有效。另一方面，商業
銀行應合理界定保證人范圍。
對借款人自身條件較好，
收入穩定，
可實行保證擔
保方式的貸款。
保證人應該選擇信用度高的高端客戶，
且至少自身綜合條件不低
於借款人。
通過仔細查閱近年來的期刊論文，學者們對此問題各抒己見，很清晰明朗
地將風險及對策呈現出來，
有的還用模型進行分析，
總的來說研究已經十分充分
了。但是，在這之中我還是發現了一些細微的不足，那就是在對待「人」的方面
提出的可行性方案很少，
大部分都是就管理、
制度、
法律上的問題進行了深入闡
述，
我覺得這些還是不能根本解決當前的問題。
當然，
大家之所以都在制度上找
問題也是理所應當的，
因為我國的很多法律制度都還不完善，
尤其是社會信用體
系，
是關鍵所在。
研究和制定個人信用評估辦法，
統一評估標准，
建立科學有效
的個人信用體系，
是個人消費信貸業務的前提保證。
法律上的問題也可以反映出
當前的現實。
但是我們必須要以人為本，
綜合法治，
這樣才能為信貸業務的發展
提供一個適合發展的平台。所以我覺得我們現在應該把思考的關鍵點放在「人」
上，
如何能夠更加全面更加准確地反映每個國民的信用狀況，
怎樣才能既人性又
科學地掌握這些信息，
建立起完備的個人信用體系。
對前面的學者沒有深入思考
的部分，我想通過自己的思考能拿出一點有用的想法。
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我國商業銀行個人消費信貸業務風險防範對策
G. 個人住房按揭貸款的利弊分析
現在個人住房按揭貸款的買房方式越來越被人們所認可，與此同時，按揭貸款的風險問題也逐漸被人民關注，那麼按揭貸款存在哪些風險？這些風險又應該如何防範呢？ 一、借款人信用風險。主要是借款人還款能力不充足。防範措施：一是重視對借款人及其配偶信用記錄及負債情況的審核，合理認定承貸能力。二是在還款能力的認定上，重點關注借款人收入的持久性和穩定性。三是合理確定貸款成數。對預期收入不穩定的借款人要進一步提高首付款比例，通過降低貸款成數，來減輕借款人還貸壓力，化解信貸風險。 二、假按揭風險。主要表現為借款人購房行為不真實，貸款用途不真實，實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。防範措施：一是優選房地產開發企業和按揭樓盤。二是嚴格落實面談、面簽、居訪制度，認真核實借款人購房行為真實性。 三是謹慎發放房地產開發企業內部員工或關聯企業員工按揭貸款。 三、項目風險。主要是由於房地產開發企業無法按照預定計劃完工而形成竣工風險。防範措施：一是從源頭入手，嚴格樓盤准入，優選房地產開發企業，嚴格審查其開發能力、開發業績、經營者素質、項目的合法性、建設資金落實情況和市場銷售前景。二是加強對房地產開發企業建設資金的監管，防止挪作他用形成資金缺口，按揭貸款的風險及防範中項目的風險是非常重要的。四、抵押物風險。主要是抵押物價格高估、抵押手續不合規及抵押物難以變現造成的風險。防範措施：應特別關注抵押物權屬是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估價結論是否基本合理。五、操作風險。主要是指由於內部欺詐、外部欺詐和流程管理出現問題而導致的貸款風險。防範措施：嚴格按照規章制度及操作流程辦理業務，大額貸款實行雙人調查。以上就是個人住房按揭貸款可能出現的風險及應對方式，這是在房屋交易中，個人，開發商，銀行三方都要注意的問題。
H. 信貸員是做什麼的,做信貸員前景如何
信貸員有受理個人貸款和對公貸款業務之分。
個人貸款包括個人住房按揭、個人房產抵押、個人存單質押等貸款，信貸人員要做貸前調查，包括借款人的基本信息、收入、信用狀況、還款來源等。
對公貸款包括流動資金貸款、固定資產貸款、銀團貸款等，調查包括企業的基本情況，還款來源、財務狀況、擔保能力等。
I. 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些
影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
希望有幫助！