經濟適用房夫妻更名轉商貸款

⑴ 滿五年的經濟適用房，轉給配偶，經轉商。收取20%個人所得稅是不是非常不合理因為沒有個人獲利。

夫妻過戶「經轉商」：賣房個人所得稅解析

近日，接到一個關於「經轉商」後轉讓住房的稅務爭議案件，案情如下：李先生與妻子於2002年在北京某區購得經濟適用房，在2008年按照當地政府要求通過夫妻過戶實現「經轉商」，2010年後，二人轉讓住房，稅務機關認為住房未滿5年，要求繳納20%的個人所得稅。李先生則認為，家庭唯一住房超過5年的不用繳納個人所得稅。

本案中李先生所依據是《財政部國家稅務總局關於個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字[1994]020號），其中有明文規定：「個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得」屬於暫免徵收個人所得稅的項目。
那麼，此處的「五年以上」是否包括購買的經濟適用房？所謂經濟適用房，「是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。」（《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號））
根據258號文第三十條：
經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
因此，從以上規定可以看出，經濟適用房進入上市交易的前提是要向政府交納一定比例的「土地收益等相關價款」，並取得完全產權。

北京地區針對經濟適用房上市交易事宜，2008年專門出台文件，《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》（京建住〔2008〕225號）規定：
自2008年4月8日之日起，簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
自2008年4月8日之前簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，須取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以按照市場價格出售，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等稅款。」
因此，北京經濟適用房只有按照以上規定補交規定的「土地收益等款項」才能實現「經轉商」，實現上市交易。
實際操作中，北京在2010年5月1日之前，各區縣的經適房「轉商」政策各有不同：朝陽區和豐台區可以同名「轉商」，即經適房戶主姓名不變，在補交了綜合地價款後，直接將經適房產權證換成商品房產權證；也可以過戶「轉商」，即將經適房過戶到別人的名下，除了要補交綜合地價款外，還需繳納契稅和營業稅。而昌平、海淀等區縣，則規定不能同名「轉商」，只能過戶「轉商」。海淀區更是需要提供房主戶口所在地街道住保部門同意不回購的確認書。
從2010年5月1日以後，按規定，北京地區「經轉商」只能通過過戶實現，最常見的做法是由夫妻一方更名過戶到另一方名下。
對於同名「經轉商」，由於房屋的所有權人沒有發生變化，如果房屋屬於家庭唯一住房，自然屬於財稅字[1994]020號）規定的 「個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得」的個稅免稅情形。
本案中，李先生則屬於夫妻過戶「經轉商」。2008年按照政府的要求，李先生在補交相關稅費後進行夫妻更名「經轉商」，導致房屋的產權發生「變化」，由此帶來的結果是「房齡」從新計算，稅務機關從而認定不符合「自用五年以上」的個稅免稅條件，需要按照房屋轉讓收益繳納一筆20%的個人所得稅。
稅務機關這一做法違反現有法律政策規定，且不合理：
一、李先生的售房行為符合財稅字[1994]020號的免稅規定，屬於「個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得」。根據案情，李先生2002購得經濟適用房，2010年出售已達8年，已經滿足5年自用的標准；同時在出售時亦屬於家庭唯一住房。
二、2008年按照當地要求進行更名「經轉商」，並沒有改變房屋的產權屬性，房屋始終屬於家庭財產，至於從夫妻一方更名到另一方名下，亦非雙方市場自願行為，實乃政府要求下的權益之際。這種產權變更與市場上的通過協商簽訂合同的轉讓行為完全不一樣。
三、從實際來看，對同名「經轉商」後符合條件的售房行為免稅，卻對更名「經轉商」征稅，不符合稅收征管的公平原則。「更名」與「同名」本質上並無差異，都是依照政府的要求進行的非市場行為，且都補交了相應的稅費，應該同等對待。

2013年出台的新國五條有關轉讓住房徵收20%的個稅在社會上引起軒然大波，其實，對轉讓住房徵收個稅並不是新政策，按照個人所得稅的規定，轉讓住房屬於「轉讓財產」的行為，理當應該繳納個人所得稅，只是由於各地房屋登記、交易管理水平、征管能力參差不齊，長期以來沒有很好的貫徹這一政策。但是對於在執行經濟適用房政策中，由於政府行為導致的「交易」行為，稅務機關應該慎重對待，以確保稅收征管的合法性和合理性。

（魏志標，稅務律師，中國人民大學律師學院兼職教授）

⑵ 經濟適用房在夫妻間可以過戶嗎

可以。

過戶辦理程序：
1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。
2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。
3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。
4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關注銷原土地證書，補發新證書。
5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。
6、委託代辦除提交上述資料外，還須提供委託人簽名蓋章的委託書。

⑶ 經濟適用房夫妻之間更名需要什麼證件

購買步驟
1、領表。申請人憑戶口簿、身份證向戶籍所在地街道辦事處、鎮政府領取《廣州市經濟適用住房申購表》。
2、申請。向戶籍所在地街道辦事處、鎮政府提交申請表及相關資料。
3、初審和公示。街道辦事處、鎮政府初審並在社區公示。
4、復核。市國土房管局各區分局會同區民政局復核並評分。
5、批准和公示。市住房保障辦會同市民政局復核並在市國土房管網站公示，經公示無異議或異議不成立的。經市住房保障辦向申請人發放有效期為3年的准購證明。
6、輪候。市住房保障辦應當將取得購房資格的申請人按照得分高低排列輪候順序;分數相同的，通過搖珠方式確定輪候的先後順序。
7、配售通知。市住房保障辦根據房源情況，並按照輪候順序向申請人發出配售通知。
8、選房。接到配售通知的輪候人可根據配售項目房源情況選擇購房或繼續輪候。

⑷ 夫妻間怎樣過戶正在還貸款的房子

夫妻之間過戶正在還貸款的房子，應該准備好房地產轉移登記申請表和申請人身份證明，房地產權利證書通過轉讓、買賣、贈予等方式過戶。已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件。

正在還貸款的可以通過轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。或者非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房。債權人繼續還貸款，但需要證明原房主有能力償還清楚願貸款金額。

房產過戶流程

1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。

2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。

4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。

房產過戶注意事項

1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業執照或組織機構代碼）原件及復印件（加蓋公章），單位法定代表人辦證委託書（收件窗口領取），受託人身份證原件及復印件。

2、若非住宅轉移，還需提交土地使用權證書。

3、若當事人不能親自辦理，需出具委託書或公證書，受委託人需出具身份證原件及復印件。

4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優先購買權證明。

5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書。

6、若經法院判決的，需出具法院判決和協助執行通知書。

7、去交易中心辦理過戶手續，帶上房產證原件，復印件，身份證，復印件，去辦理過戶手續需要原房主夫妻雙方到場：帶上身份證、戶口本、房證、契證、結婚證（單身的需要單身證明）買的人只要帶上身份證就可以申請房屋所有權轉移登記。

8、應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權證書或者房地產權證書；證明房屋所有權發生轉移的材料；其他必要材料。

(4)經濟適用房夫妻更名轉商貸款擴展閱讀：

按揭房過戶轉按揭的條件及過程

1、按揭銀行允許提前還貸並開設了轉按揭業務，有指定的轉按揭擔保機構；

2、下傢具備銀行規定的貸款條件；

3、下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低於轉按揭的貸款數額，則難以成功。

4、其交易過程可以概括為：居間委託———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。

按揭房過戶非轉按揭的條件及過程

1、貸款銀行沒有轉按揭業務；

2、下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少於原貸款數額；

3、上家需要在短期內完成交易。

4、實踐中又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂後上家自行還貸，二是買賣合同簽訂後上家用下家的首付款還貸。因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸後再交易過戶。相對於轉按揭，這樣交易更靈活、方便。

⑸ 最新經濟適用房轉商品房需要哪些手續

一、經適房轉商品房前提條件:
需要確認經適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發票上的日期，或者房產證發放日期。一般契稅的時間會比房產證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。
註：經適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。
二、經適房轉商品房所需材料：
1、戶口本;
2、雙方身份證及復印件(最少3張);
3、結婚證(必須帶，若轉讓給年齡大的父母，已沒結婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);
4、經濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助列印，不收費，就是耽誤時間);
5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);
6、買經濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;
7、房本及復印件。
三、經適房轉商品房流程:
1、門口咨詢台領取網簽號;
2、到窗口排隊等待叫號進行網簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。
3、網簽後，去咨詢台領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭少有生活用房證明)，都是繳納契稅用的。
4、繳納契稅。
5、拿到契稅票後，憑契稅票到咨詢台領取登記過戶號。
6、交納土地出讓金，演算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經濟適用房面積的部分要減掉)。
7、登記過戶排號等待辦理過戶。
8、辦理登記過戶後，10個工作日由買方來取房本。

⑹ 經濟適用房夫妻間如何過戶

從《婚姻法》的規定來看，如果夫妻之間對婚姻關系存續期間財產問題沒有特殊約定，那麼房產無論登記在誰的名下，都屬於夫妻共同財產，雙方都共同共有，從法律上來說辦理夫妻更名沒有意義，但如果雙方約定該房屋屬於哪一方，法律也是認可這種約定的。目前夫妻房產證更名手續一般是夫妻雙方准備離婚，雙方對房屋的歸屬已經協商確定，將房屋所有權名稱變更為協議取得房產一方的名下。登記在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻可以要求將一方名稱變更為另一方，也可以變更為雙方。
辦理夫妻房產證更名手續的前提是已取得房屋所有權證，辦理手續時需夫妻雙方同時到場，填寫《房屋所有權登記申請書》，具體提交的證件因房屋性質的不同而有所不同，具體提交資料如下：
(1)如果是房改房，需提供原單位的證明，寫明因何種原因允許將產權人變更為配偶的名字;如是商品房、經濟適用房，夫妻雙方些變更申請簡單註明理由即可;
(2)結婚證復印件(核對原件);
(3)夫妻雙方的身份證復印件(核對原件);
(4)夫妻雙方共有房屋的協議;
(5)房屋所有權證;
(6)房改房提供原購房契約復印件(核對原件);
(7)房屋所有權證附圖、登記表復印件。辦理夫妻更名手續只需提供房產證印花稅5元，無其他費用。

⑺ 經濟適用房轉商品房還在按揭可轉嗎

經濟適用房改成商品房所需條件與辦理流程：
1、首先您的經濟適用房必須把抵押貸款還完，也就是您如果是當時貸款買的房，就去銀行提前還下款。
2、確定您的房子已滿五年，看契稅發票，不滿五年的經濟適用房是轉不了商品房的。
3、必須要過下戶，條件是過到非本人名字下，（同一戶口不允許過戶）也就是不能過給結了婚的愛人，孩子等，如果已單立戶的可以過給父母，或者過給岳父，岳母，或者親戚，都是可以的。
4、必須交一個綜合地價款，（部分地區稱之為土地出讓金），是合同價的10%。
5、除了綜合地價款還一個就是契稅，營業稅，個人所得稅。一般經濟適用房都是90平以下，屬於小面積住宅，所以只有一個契稅，就是合同價的1%就可以了，如果大於90平按當地的契稅規定收取。
6、以上都具備了，您就可以著手准備辦理了，首先簽訂一份交易合同，然後去把網簽做了。
7、帶上雙方的身份證，如果是外地戶口的需要帶暫住證；以及房產證，房產證復印件，雙方身份證原件復印件，購房原始發票原件復印件（指的是第一次按2600交易的發票），交易合同（可下載）4份，銀聯卡一張。
到建委，1、一人先到咨詢台領取表格，另一人排契稅隊伍
2、領取後直接排過戶隊伍（先排再填表，因為人很多）
3、契稅交完後，交印花稅，再交土地出讓金
4、雙方到過戶櫃台辦理過戶

⑻ 經濟適用房可以夫妻更名么

在去年後取得產權是可以過戶的。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

⑼ 經濟適用房轉商品房過戶問題

你09年過戶的時候沒有契稅票嗎？
如果已經變更為你的名字，那你就應該也有你名字的契稅單。
即便是夫妻間過戶，契稅也是減免政策，也會有單據打出來。否則不能過戶。