1. 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
2. 房地產開發公司,股東現金投資如何入賬
賬務如下：
借：現金
貸：股本或者實收資本
資本公積
收到的現金的金額大於股本或者實收資本的金額，計入資本公積裡面。
3. 股東可以用貸款作為對公司的出資嗎
不屬於虛假出資。我國《公司法》並沒有限定股東必須以自有資金出資，只要股東按公司章程足額出資，無論股東資金是自有資金還是貸款或是其他合法來源，都是符合法律規定的，貨款資金並非虛假出資。但是因為貸款是股東個人所為，所以應當由股東償還，而不應由公司代為償還，否則會侵害公司其他股東和拽勸人的利益，也會被認為是抽逃出資的行為。
相關法條——法律界網站
《中華人民共和國公司法》
第二十八條 股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。
股東不按照前款規定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。
4. 一個房地產公司啟動一個新項目，除了自己的部分所有者權益，另外有部分股東借款，這些都能作為資本金嗎
嚴格的講，資本金是指非負債性資金，因此，股東借款不能算作資本金。但在實踐當中，存在大量的股東借款視作資本金的情況，一般銀行會要求借款人股東出具承諾函，承諾在貸款清償前不得收回借款。
5. 為什麼大多數房地產企業將股東投入計入資本公積而不是實收資本
因為增加註冊資本需要進行驗資，工商變更，代碼證變更，稅務登記變更，資質證書變更。
實收資本是指企業投資者按照企業章程或合同、協調的約定，實際投入企業的資本；
企業收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所佔的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在「資本公積」科目中核算。
拓展資料：
股東出資可以直接計入資本公積嗎？
股東出資不可以全額直接計入資本公積。但股東捐贈部分，可以直接計入資本公積。
按照企業會計准則的規定，企業接受投資者投入的資本，借記「銀行存款」、「其他應收款」、「固定資產」、「無形資產」、「長期股權投資」等科目。
按其在注冊資本或股本中所佔份額，貸記「實收資本」科目，按其差額，貸記「資本公積——資本溢價或股本溢價」科目。
一般新成立的公司，只有超出應繳實收資本部分計入資本公積；
增資的公司，新加入的股東因為享受企業已經實現的經營積累份額，所以會被要求多投入一定比例的投資（投的多，占的少），多投入的部分也是計入資本公積的；
股東無償投入的，可以直接計入資本公積。
資本公積轉增資本需要按照股東的比例轉增。
1、資本公積具體包括資本(或股本)溢價、接受捐贈非現金資產准備、股權投資准備、撥款轉入、關聯交易差價、外幣資本折算差額及其他資本公積。
其中，資本(或股本)溢價、撥款轉入、外幣資本折算差額及其他資本公積等可以直接用於轉增資本，而其它不可以轉增資本。轉增時按股東持股比例轉。
2、盈餘公積轉增資本時，經股東大會決議，可以將盈餘公積轉為資本，以持股比例轉，以轉增後留存的此項公積不得小於注冊資本的25%為限。
根據《中華人民共和國公司法》：
第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；
但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
第二十八條股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；
以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。
股東不按照前款規定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。
第二十九條股東認足公司章程規定的出資後，由全體股東指定的代表或者共同委託的代理人向公司登記機關報送公司登記申請書、公司章程等文件，申請設立登記。
第三十條有限責任公司成立後，發現作為設立公司出資的非貨幣財產的實際價額顯著低於公司章程所定價額的，應當由交付該出資的股東補足其差額；
公司設立時的其他股東承擔連帶責任。
6. 為什麼大多數房地產企業將股東投入計入資本公積而不是實收資本
因為增加註冊資本需要進行驗資，工商變更，代碼證變更，稅務登記變更，資質證書變更。
實收資本是指企業投資者按照企業章程或合同、協調的約定，實際投入企業的資本；
企業收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所佔的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在「資本公積」科目中核算。
7. 外商投資的房地產開發企業注冊資本金能否以股東借款的方式在國內籌措資金
應該是可以在國內籌措資金的。
2012年第12-13號 中國人民銀行文告（總第347-348號）
目錄
中國人民銀行關於明確外商直接投資人民幣結算業務操作細則的通知
中國人民銀行關於建立支付機構監管報告制度的通知
中國人民銀行關於明確外商直接投資
人民幣結算業務操作細則的通知
銀發〔2012〕165號
中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行,國家開發銀行、各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》（中國人民銀行公告〔2011〕第23號公布），便利境外投資者以人民幣來華投資，規范銀行業金融機構（以下簡稱銀行）辦理外商直接投資人民幣結算業務，現就有關事項通知如下：
一、境外投資者應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（中國人民銀行令〔2003〕第5號發布）、《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（銀發〔2010〕249號文印發）等銀行結算賬戶管理規定，開立境外機構人民幣基本存款賬戶、專用存款賬戶及一般存款賬戶。
二、一個境外投資者在境內只能開立一個人民幣前期費用專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「前期費用」字樣。
境外投資者如為境外自然人，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放前期費用。該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣前期費用專用存款賬戶進行管理。銀行將境外投資者開立的用於前期費用的個人銀行結算賬戶向人民幣跨境收付信息管理系統報備時，應當在「備注」最前面註明「前期費用」字樣。
銀行在為境外投資者開立人民幣前期費用專用存款賬戶時，應當登錄人民幣跨境收付信息管理系統查詢該境外投資者是否已開立前期費用賬戶，已經開立的，不得再為其開立。
三、境外投資者開立人民幣再投資專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「再投資」字樣。
境外投資者為境外自然人的，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放再投資資金。該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣再投資專用存款賬戶進行管理。
四、境外投資者的人民幣前期費用專用存款賬戶、人民幣再投資專用存款賬戶的收支范圍按照中國人民銀行有關規定執行。
境外投資者人民幣前期費用專用存款賬戶內的資金不得用於土地招拍掛或購買房產。
五、開展人民幣直接投資業務活動的外商投資企業應當選擇一家結算銀行作為主報告銀行通過人民幣跨境收付信息管理系統向其注冊地中國人民銀行分支機構辦理企業信息登記、報送變更信息。外商投資企業注冊地中國人民銀行分支機構應當對主報告銀行報送的信息進行核查，發現疑問的，有權要求外商投資企業和主報告銀行進行說明並提交有關文件材料。
在辦理企業信息登記、報送變更信息時，外商投資企業應當向其主報告銀行提交外商投資企業批准證書復印件、營業執照副本和組織機構代碼證等文件。其中外商投資合夥企業在辦理企業信息登記、報送變更信息時，應當提供營業執照副本、組織機構代碼證和工商行政管理部門出具的包括合夥企業全部登記事項在內的加蓋登記機關查詢章的企業基本信息單或網路查詢結果列印單。主報告銀行應當留存外商投資企業提供的有關文件復印件備查。
以人民幣設立的外商投資合夥企業在境內投資的，還應當遵守國家有關部門的管理規定。
六、新設立外商投資企業憑商務主管部門頒發的企業設立批准文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。同一批准文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「資本金」字樣。
已設立外商投資企業增加註冊資本金的，外商投資企業憑商務主管部門頒發的注冊資本變更批准文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。同一批准文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「資本金」字樣。
外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶的累計貸方發生額不得超過國家有關部門批准或備案文件標注的金額。
七、外商投資合夥企業憑工商行政管理部門出具的加蓋登記機構查詢章的記載有合夥企業合夥人認繳或者實際繳付出資額等登記事項在內的企業基本信息單或網路查詢結果列印單，參照第六條規定開立人民幣資本金專用存款賬戶。
八、境外投資者以人民幣並購境內企業設立外商投資企業的，被並購境內企業的各中方股東憑商務主管部門頒發的外商投資企業設立批准文件開立人民幣並購專用存款賬戶。每一中方股東憑同一批准文件只能開立一個人民幣並購專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「並購」字樣。
境外投資者以人民幣向境內外商投資企業的中方股東支付股權轉讓對價款的，各中方股東憑商務主管部門頒發的股權變更批准文件開立人民幣股權轉讓專用存款賬戶。每一中方股東憑同一批准文件只能開立一個人民幣股權轉讓專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「股權轉讓」字樣。
在並購和股權轉讓行為完成後，上述人民幣並購專用存款賬戶和人民幣股權轉讓專用存款賬戶存放的資金可依法使用，賬戶的境內使用信息無需報人民幣跨境收付信息管理系統。
九、境外投資者以人民幣資金並購境內企業設立外商投資企業或收購外商投資企業中方股權，中方股東為境內自然人的，中方股東可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放境外投資者匯入的人民幣並購款或股權轉讓款，該賬戶的使用應當參照人民幣並購專用存款賬戶或人民幣股權轉讓專用存款賬戶進行管理。
銀行將中方股東開立的用於並購或股權轉讓的個人銀行結算賬戶向人民幣跨境收付信息管理系統報備時，應在「備注」最前面註明「並購」或「股權轉讓」字樣。
十、自本通知下發之日起三個月內，境外投資者、外商投資企業和中方股東應按照本通知的有關規定對在本通知下發前根據《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》開立的各類人民幣專用存款賬戶進行清理核實，補充提供有關開戶證明文件和辦理賬戶名稱變更業務；對於開立兩個（含）以上前期費用專用存款賬戶，以及憑同一證明文件開立兩個（含）以上資本金專用存款賬戶、並購專用存款賬戶、股權轉讓專用存款賬戶的，應當確定其中一個繼續使用，並向開戶銀行出具書面確認函、補充提供有關開戶證明文件和辦理賬戶名稱變更業務，同時辦理其他銀行結算賬戶銷戶手續。
十一、外商投資企業注冊資本金按期足額到位後，方可自境外借用人民幣資金。外商投資企業境外人民幣借款利率由借貸雙方按照商業原則在合理范圍內自主確定。外商投資房地產企業不得自境外借用人民幣資金。
外商投資企業一筆境外人民幣借款只能開立一個人民幣一般存款賬戶辦理資金收付。境外借款人民幣一般存款賬戶原則上應當在外商投資企業注冊地的銀行開立，對確有實際需要的，外商投資企業可選擇在異地開立人民幣一般存款賬戶，並報其注冊地中國人民銀行分支機構備案。原則上，外商投資企業境外人民幣借款應當通過原借款結算銀行還本付息。
十二、外商投資企業向其境外股東、集團內關聯企業和境外金融機構的人民幣借款和外匯借款合並計算總規模。國家有關部門的批准或備案文件以外幣計價的，人民幣與外幣的折算匯率為借款合同生效日當日中國人民銀行授權公布的人民幣匯率中間價。
外商投資企業境外人民幣借款按照發生額計算總規模。外商投資企業境外人民幣借款如有展期的，首次展期不計入外商投資企業境外借款總規模,此後的展期計入境外借款總規模。對於以外商投資企業為受益人的境外機構和個人對境內銀行提供擔保，已實際履約的人民幣金額計入境外借款總規模。外商投資企業境外人民幣借款轉增資本的，相應的借款不再計入外商投資企業境外借款總規模。
十三、除外商投資性公司和外商投資融資租賃公司等特殊類型外商投資企業外，外商投資企業本外幣借款總規模不得超過國家有關部門批準的投資總額與注冊資本的差額。
外商投資性公司的境外人民幣與外幣借款總規模按照商務主管部門關於外商投資舉辦投資性公司的有關規定執行。外商投資融資租賃公司境外人民幣借款全部計為風險資產。外商投資融資租賃公司的風險資產按照商務主管部門有關規定進行管理。
十四、外商投資企業辦理境外人民幣借款結算業務時應當向其境內結算銀行提交以下材料，境內結算銀行應當進行認真審核。
（一）外商投資企業批准證書；
（二）最近一期驗資報告；
（三）人民幣借款合同；
（四）截至申請日境外人民幣借款、外幣借款和以本企業為受益人的境外擔保的人民幣實際履約等情況說明。
境內結算銀行應當在為外商投資企業辦理境外人民幣借款結算業務後5個工作日內向人民幣跨境收付信息管理系統報送該外商投資企業的基本信息和人民幣借款情況，並留存外商投資企業提供的有關文件復印件備查。外商投資企業注冊地中國人民銀行分支機構應當對結算銀行報送的信息進行核查，發現疑問的，有權要求外商投資企業和結算銀行進行說明並提交有關文件材料。
十五、按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》和《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等規定，境外投資者人民幣前期費用專用存款賬戶和人民幣再投資專用存款賬戶，外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶，外商投資企業的中方股東人民幣並購專用存款賬戶以及被並購境內企業中方股東人民幣股權轉讓專用存款賬戶，均為活期存款賬戶，存款利率按中國人民銀行公布的活期存款利率執行。
十六、外商投資企業的人民幣資本金專用存款賬戶、人民幣境外借款一般存款賬戶存放的人民幣資金應當在符合國家有關部門批準的經營范圍內使用，不得用於投資有價證券和金融衍生品，不得用於委託貸款，不得購買理財產品、非自用房產；對於非投資類外商投資企業，不得用於境內再投資。外商投資企業資本金專用存款賬戶的人民幣資金可以轉存為一年期以內（含一年）的存款，外商投資企業的人民幣境外借款一般存款賬戶存放的人民幣資金不得轉存。
十七、外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶的人民幣資金可以償還國內外貸款。
十八、除支付工資以及企業用作差旅費、零星采購、零星開支等用途的備用金等以外，外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶資金不可劃轉至境內同名人民幣存款賬戶。
十九、銀行在辦理各類外商直接投資人民幣結算業務後5個工作日內，應當按照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》第二十一條的規定及時、准確、完整地向人民幣跨境收付信息管理系統報送有關人民幣資金收付信息。中國人民銀行和國家外匯管理局建立外商直接投資相關業務信息共享機制。
《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》施行前，境外投資者以人民幣來華投資的，結算銀行應當在2012年7月31日前按照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》和本通知向人民幣跨境收付信息管理系統補報有關信息。
二十、境外企業可按照《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定開立境外機構人民幣銀行結算賬戶，以人民幣來華從事合作開采、開發、勘探資源，承包境內工程等生產經營活動，相應的人民幣結算業務參照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》和本通知進行管理。
請中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行將本通知轉發至轄區內銀行。
執行中遇到的問題，請及時報告中國人民銀行。
8. 房地產融資方式有哪些
融資渠道作為產業鏈中的首環，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，我覺得房地產比較適合的融資結構如下：
1、自有資金
開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。
2、預收房款
通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益。
3、銀行貸款
房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款，至少應有70%。
在融資平台里，明德資本生態圈算比較靠譜的，不僅自己做投資，還有2400多家合作基金資源，並致力於幫中小企業提升經營水平，推動股權融資。如果你不確定哪個融資平台靠譜，建議來明德資本生態圈試試。"
如果你還有有關房地產融資途徑的問題，可以點擊下方的在線咨詢按鈕，直接跟老師對話交流。
9. 我國房地產企業融資方式分析
中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，