香港房產委託貸款上市公司資金

Ⅰ 房地產行業如何進行融資

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信託、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

希望我的回答對你有所幫助。

首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。

在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。

在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。

銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。

對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。

一、股權類融資

通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。

1、直接模式

有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。

2、間接模式

個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。

3、聯合開發

也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。

股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。

二、債權類融資

1、發行債券

符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。

境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。

2、銀行

銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。

原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。

另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。

還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。

3、信託

信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。

4、 社會 資金

這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。

操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。

還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。

總結

整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。

房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。

一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。

還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。

除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。

總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。

針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。

第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。

第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。

第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。

第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。

第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：

A，項目介紹PPT。

B，項目《融資計劃方案》。

C，項目《規劃設計方案文本》。

房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。

以下是常見的一些融資品種：

按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。

房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。

好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。

我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。

當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。

STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。

怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。

如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。

土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。

當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。

如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。

STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）

IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。

關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。

另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。

當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。

STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！

供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。

當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。

廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。

STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！

對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。

說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。

上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。

說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！

房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資

一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。

目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。

一、房地產類融資都有哪些

第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。

綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。

二、具體的流程

我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。

首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。

然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。

聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。

如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。

然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。

綜上就是房地產融資的基本流程。

三、總結一下

房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。

希望對您有幫助。

您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：

一、向身邊 人融資

如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。

二、銀行貸款融資

如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。

三、尋找投資人和投資公司

如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。

四、專業的融資信息服務平台

專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。

Ⅱ 香港有抵押型reits嗎

一、什麼是REITs
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
二、REITs的分類
REITs因為是一種信託型基金，所以其有著以基金方式劃分的類別，即權益型和抵押型
權益型REITs，直接投資房地產，藉租金和買賣收入賺取利潤，當前全球大部分REITs都屬這一類。
抵押型REITs，將募集資金以金融中介的角色，透過貸款給房地產開發商、經營者賺取利息收入，有時也會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券，放在投資組合貸給房地開發經營者。
三、我國現有的REITs
1、准私募房地產信託基金:現有資金池 後投項目
在REITs呼之欲出之際,信託公司聯合房地產商推出了一些基金化運作的房地產信託產品。先有資金池,再投具體項目是近年信託公司創新的類REITs產品。
平安信託最近推出一款「平安財富·睿石房地產投資(信託)基金」。其投資范圍將涵蓋房地產市場以及房地產相關領域金融市場。
結構分析:某股份制銀行私人銀行部產品經理對記者表示,目前已經存在的房地產信託投資基金與真正意義上的REITs還有相當大的區別,如果一定要跟REITs比較,那隻能是部分相似。這種信託基金實質上類似於主要投向房地產行業的私募基金。
風險:普益財富研究員魏可向記者表示,此類產品一般採用分級設計,採用分級設計的信託產品,對於優先受益人來說,產品採用的結構化設計相當於受託人可以更大的折扣率處置標的公司股權,這就降低了處置股權的難度。但是,處置股權將使受益人無法按時獲取信託收益。另外若回購方違約,僅可通過處置股權一種方式保障受益人利益,途徑單一,也增大了產品投資風險。
收益:信託公司人士透露,這類與私募基金類似的房地產信託產品多數屬於承諾型產品。信託公司承諾投資者尋找合適項目進行投資。投資者的錢並不用馬上打到信託公司賬上,而是先付一部分定金,等到具體項目確定後,投資者所投的錢才會全部到賬。如果信託公司採用的是這種方式,那麼投資者在等待項目期內還可以運用這筆資金進行其他短期靈活投資,降低資金的流動風險。目前房地產信託產品的年收益率在7%-10%之間。
適合人群:房地產信託產品收益較高,投資標的區商業業態發展、經營態勢和商業收入的穩定性變動都可能影響信託計劃的資金和收益償付,適合風險承受能力強的投資者。
2、銀監會抵押型REITs:非上市流通 或面向機構投資者
去年8月,由銀監會聯合央行草擬完畢並負責解釋的《房地產集合投資信託業務試點管理辦法》已經基本勾勒出這一款式REITs的雛形。從公開資料看,銀監會版本的REITs類型屬於抵押型。
以浦東新區上報的REITs方案為例。發起公司為陸家嘴(600663)集團、張江集團、外高橋(600648)集團、金橋集團等浦東4家國有企業,這4家企業將提供年租金收入可達4.7億元的工業地產,把這些物業未來10年的租金收益權打包設立信託,然後由發行人委託主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信託的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。

結構分析:用益信託工作室首席分析師李暘表示,這四家地產公司作為信託發起人,將這些商用物業的租金收益、按揭利息等作為標的委託主承銷商募集基金。投入基金的投資者獲得該信託的每年租金收益、按揭利息等收益憑證,每年按份額分得租金和貸款利息收入。地產公司則可繼續持有物業的所有權。期滿後地產公司再將物業回購。

風險:北大縱橫管理咨詢集團合夥人、房地產專家張健表示,從目前公開出來的REITs方案來看,這些產品幾乎沒有風險。原因是這些地產很早就被地產商買下來,租金早以比買入時上漲多倍。

收益:由於國內REITs還沒出來,在國內沒有先例可參考。由於收入一部分是貸款利息,因此利率變化對其影響極大。而投資項目的租金收入情況則要看經濟環境以及個體項目素質。投資者可以調查公司的房地產目前租金與市場水平的差距,項目的素質(如地段和租戶的背景等)是否良好等。

投資者群體:業內分析,銀監會版本的REITs可能會屏蔽風險承受能力過低的個人投資者,主要面向國內金融機構,保險資金也可能列入其中。

3、上交所權益型REITs:上市交易 關注資產評估價值

上交所正在研究的權益型REITs是可上市的品種。相關人士預計初步方案將在今年下半年成型,且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所。

這種版本的REITs可以參考國內企業在海外發行上市的產品。如長江實業發起、在新加坡上市的置富REITs,是亞洲第一隻跨國REITs(第一個持有香港資產的新加坡房地產投資信託),共集資19.9億港元。

結構分析:權益型R EIT s發行人向投資者募集資金,隨後用於收購寫字樓、購物中心等,這些經營性物業所產生的租金收益等現金流會按投資比重分配給投資人。REITs可直接持有物業,也可透過特殊目的公司(SPV )持有物業。

風險:張健表示,投資REITs之時,投資者要關注宏觀經濟的指標。當失業率增長了,GDP增長下滑了,租金收入下滑了的時候就要警惕了。如果長期的經濟循環是出現下滑的情況,對於REITS的投資就有潛在的風險了。

由於可以上市,REITs在二級市場的買賣價格可能會與評估價值有所偏離。當買賣價格高於或低於評估價值很多時,投資者就需謹防市場風險。

收益:REITs紅利回報率一般在7%-8%。回報主要是租金和資產升值。但在二級市場上,REITs價格的波動受買賣供求關系影響會偏離評估價值。這跟買賣股票並無差異。從國內房地產到海外發行上市的REITs最近三年的回報來看,股息回報率基本維持在6.5%～7.5%之間浮動。按照相關規定,REITs必須每年將至少90%的應納稅收入分配給股東。

適合人群:海外案例看,REITs面向大眾發行,主要是對REITs有所了解的穩健型投資者。

Ⅲ 房地產企業的融資方式48種解讀

房地產企業的融資方式48種解讀

引導語：有關房地產企業的融資方式，下面是有關48種融資方式的解讀知識，我們一起閱讀了解吧。

第一計：應收賬款融資

1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

2 應收賬款證券化(信託)

第二計：應付帳款融資

1、遠期承兌匯票

2、質量保證託管

3、應收賬款證券償付

重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產1%的項目，不會投資

第三計：資產典當融資

1、急事告貸，典當最快

2、受理動產，庫存，設備等市場上有價值的典當物

3、可分批贖回

第四計：企業債券融資

1、債權人不幹涉經營

2、利息在稅前支付

第五計：存貨質押融資

1、一定時間內價值相對穩定

2、存放第三方倉庫。

第六計：租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)

1、有利於提高產能，行業競爭力

2、逐年分攤成本，實現避稅

3、買斷前幾所有權

第七計：不動產抵押融資

1、不接受小產權

2、可評估後加貸

(小產權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

第八計：有價證券抵押貸款

1、可保留國債股票的預期收益

2、可分批贖回

3、一般為不記名債券

第九計：經營性貸款

1、已有的經營記錄為基礎

2、用於公司的主營業務

第十計：裝修貸款

1、有抵押物無還款來源

2、額度范圍和比例空間較大

第十一計：專利融資

1、有有效期限制

2、有成功的市場，有規模

深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。

第十二計：預期收益融資

1、能有效提前使用預期回報

2、一般需要用到擔保工具

第十三計：內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資

案例：萬樂電器1億

案例：產權轉股權融資節稅800萬

第十四計：個人信用貸款

1.個人信用最大化

2.現金流最大化

第十五計：企業信用融資

1、企業信用最大化，

2、企業現金流最大化

第十六計：商業信用融資

1、有形的商業融資

2、無形的商業融資

第十七計：民間借款融資

1、充分運用非正規軟財務信息

2、手續便捷，方式靈活

3、特殊的.風險控制和催收方式

第十八計：應收貨款預期融資

1、預期是可以預見的

2、預期是增大的趨勢

第十九計：補償貿易融資

1、供應和需求是同一個系統的

2、需要明顯大於供者

第二十計：BOT項目融資

1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)

2、A建設-A經營-移交B(民間)

第二十一計：項目包裝融資

1、價值無法體現或者是變現

2、可預見的升值空間

第二十二計：資產流動性融資

1、有價值無將來

2、新項目回報預期高

第二十三計：留存盈餘融資(內部融資)

1、主動，可控，底利息成本，

2、有穩定團隊的作用

第二十四計：產權交易融資

1、以資產交易融資

2、能優化股權結構，優化資產配置，提高資源使用率

3、含國有資產的企業使用多

第二十五計：買殼上市融資

1、曲線上市融資

2、綜合成本小，市盈率也較低

第二十六計：商品購銷融資

1、預收貨款融資

案例：順馳快速制勝之道

第二十七計：經營融資

1、會員卡融資

2、促銷融資

第二十八計：股權轉讓融資

1、戰略性合作夥伴融資

2、優先股，債轉股

第二十九計：增資擴股融資

1、股本增加，股權比例發生變化

2、規模擴大，原股東投資額不變

第三十計：杠桿收購融資

1、以小搏大的工具

2、集資、收購、拆賣、重組、上市

第三十一計：私募股權融資

1、成長性，競爭性，優秀團隊

2、良好的退出渠道和回報預期

第三十二計：私募債權融資

1、穩定的現金流

2、良好的信用系統

第三十三計：上市融資

1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞台灣

2、主板，中小板，創業板

第三十四計：資產信託融資

1、有較高的成本17%左右

2、有效規模的要求

第三十五計：股權質押融資

1、公司價值可有效評估

2、股權結構清晰

第三十六計：引進風險投資

1、風險投資的價值不僅僅是錢

2、以上市退出為目的

第三十七計：股權置換融資

1、股權清晰可評估

2、以戰略性置換為重點

第三十八計：保險融資

1、是最後一道保護屏障

2、不可不買，不可多買

第三十九計：衍生工具融資

1、適用於大型企業

2、有很高的金融風險

第四十計：民間融資(個人借貸和委託貸款)

1、個人借貸融資

2、企業拆借融資

案例：粵東自來水廠項目

第四十一計：不動產、動產抵押貸款

1、房地產抵押貸款

2、土地使用權抵押貸款

3、設備抵押融資

4、動產質押融資

5、浮動抵押(產品、半成品等)

第四十二計：票據貼現貸款

1、商業票據貼現貸款

2、買方或協議付息票據貼現貸款

案例：思路決定出路

案例：猛龍過江震京津

案例：產權式公寓模式

第四十三計：融資租賃

1、簡單融資租賃

案例：廣華計程車項目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：歐洲迪斯尼樂園項目

第四十四計：投資銀行融資

1、投資銀行

案例：蒙牛騰飛

2、風險投資公司

3、科技風險投資基金

資料：風險評估指標

4、房地產產業投資基金

5、證券投資基金

第四十五計：資產證券化融資

1、(房地產)資產證券化

2、抵押貸款證券化

案例：奧運3000億融資

3、可轉換債券

第四十六計：場外交易市場

1、中小企業私募。需要企業達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%

2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

3、國內三板市場。融資渠道多，影響大。

第四十七計：眾籌模式

通過互聯網集資，應操作規范，避免非法集資紅線，適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。

第四十八計：保理

保理業務是指企業將現在或未來的基於企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。

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Ⅳ 香港信託財產由委託人過戶給受託人（比如：房產、股票或基金等）如何納稅

看當地法律了。在中國大陸。轉讓不動產。視同銷售不動產。
中華人民共和國營業稅暫行條例

第一條 在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務(以下簡稱應稅勞務)、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納營業稅。

中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則
第四條 條例第一條所稱提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為(以下簡稱應稅行為)。但單位或個體經營者聘用的員工為本單位或僱主提供應稅勞務，不包括在內。

前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。

單位或個人自己新建(以下簡稱自建)建築物後銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。

轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

銷售房屋是典型的銷售不動產.下面就個人轉讓房屋需要繳納的稅金說明如下:
個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。

Ⅳ 遠洋資本騙了多少人

近日，遠洋資本10億債券回售擬展期，如今遠洋資本控股再爆貸款逾期，並觸發美元債違約，「遠洋系」償債壓力不可小窺。

01違約

近日，澳門國際銀行向SINOCL 6.25 06/23/22債券聯席賬簿管理人發送的函件顯示，遠洋資本控股有限公司（以下簡稱「遠洋資本控股」）未能按期償還2000萬美元銀行貸款，已構成違約，並觸發5億美元債項下違約事件。

函件顯示，2021年10月28日澳門國際銀行與遠洋資本控股簽訂《貸款合同》，借款金額2000萬美元，到期日為2022年8月24日，遠洋資本有限公司（以下簡稱「遠洋資本」）作為擔保人提供連帶擔保責任。

然而，遠洋資本控股和遠洋資本未按照合同到期日還款以及履行擔保義務，該筆貸款已處於逾期狀態，構成違約。

同時，上述貸款違約或將觸發遠洋資本控股5億美元債項下違約事件。

據公開資料，該筆5億美元債發行於2021年6月，期限兩年，票息6.25%，應於2023年6月22日到期，由巨智環球有限公司發行，瑞喜創投有限公司和遠洋資本控股提供擔保，遠洋集團（03377.HK）提供支持函。

此前8月26日，這只美元債交易出現異動，報價48.949，下跌15.549%，收益率121.26%。

《小債看市》統計，目前遠洋資本控股存續美元債兩只，存續規模7.83億美元，另一隻6%票息美元債將於今年10月25日到期。

從股權結構看，遠洋資本控股為遠洋資本間接控股股東，二者均是遠洋集團旗下平台，而遠洋集團是中國人壽旗下不動產投資平台，公司無實際控制人。

今年上半年，「遠洋系」存續債券頻繁異動、多次被臨停，遠洋控股集團（中國）有限公司（以下簡稱「遠洋控股」）甚至火速公告回應公司經營問題。

近日，遠洋資本10億債券回售擬展期，如今遠洋資本控股再爆貸款逾期，並觸發美元債違約，「遠洋系」償債壓力不可小窺。

02償債壓力大

據官網介紹，遠洋集團創立於1993年，2007年9月在香港聯交所主板上市，遠洋控股是其在境內房地產業務最主要運營平台。

遠洋集團主營業務包括住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務，協同業務包括房地產金融、養老服務、物流地產、數據地產等。

從股權結構看，遠洋集團的第一大股東為中國人壽，持股比例為29.59%，二股東為大家保險持股29.58%，公司無實際控制人。

2018年，遠洋集團銷售額首次突破千億，2019和2020年銷售金額均為1300億元。

2021年，遠洋集團實現協議銷售額1362.6億元，雖然並入紅星地產的銷售數據，但僅完成全年銷售目標的9成。

據克而瑞數據，2021年遠洋集團以1088.1億操盤金額位居房企第32位；以602.1萬平方米操盤面積排第33名，屬於中型房企。

值得注意的是，2021年下半年以來遠洋集團的合同銷售額有所下滑，銷售疲軟跡象顯現。

2022年前7個月，遠洋集團累計銷售額約為520.1億元，同比下滑約16.7%。穆迪預測其2022年合同銷售額將下降約25%至1000億元左右。

但從降幅看，與動輒銷售腰斬的民營房企相比，遠洋集團的銷售下滑程度遠遠好於行業平均水平。

2021年，遠洋集團新增土地建面717萬平方米，同比下降9%，其總土儲建面為5314萬平方米，同比上升39.7%，土儲充足。

其中，北京和環渤海區域土儲建面佔比達47%，土儲城市能級仍然以二線為主。

雖然土地儲備充足，但遠洋集團盈利能力欠佳，深耕能力有待增強。

從業績上看，2021年遠洋集團實現營業收入642.47億元，同比上升13.7%；實現歸母凈利潤27.29億元，同比下降4.8%。

近日，遠洋集團披露2022年上半年未經審核財務資料顯示，期內的全面虧損總額為10.87億元。

遠洋集團解釋稱，虧損主要是由於人民幣兌美元貶值造成的匯兌虧損，分佔合營企業溢利下跌，以及內地整體房地產市場低迷及新冠肺炎疫情持續導致毛利率下降。

另外，遠洋集團毛利率持續下滑並仍處於較低水平，2021年末其毛利率為17.52%，同比下降0.98個百分點，公司利潤情況對利息及其他收入、其他收益凈額、分佔合營企業及聯營公司業績的依賴較大。

值得注意的是，遠洋集團對合聯營項目的委託貸款及往來款規模較大，合聯營項目的經營情況將可能對其信用質量產生影響。

今年8月，穆迪將遠洋集團高級無抵押評級由Baa3至Ba1，並給出了負面展望；此前6月28日，穆迪將其「Baa3」發行人評級列入下調觀察名單，評級展望為「負面」。

同時，惠譽將遠洋集團的長期外幣發行人違約評級與高級無抵押評級自「BBB-」下調至「BB+」，並將上述所有評級置於負面評級觀察名單。

隨著信用資質的不斷惡化，遠洋集團的再融資環境趨緊，面對巨大的償債壓力，今年以來公司已多次變賣資產，套現超120億。

截至2021年末，遠洋集團總資產為2812.52億元，總負債2048.05億元，凈資產764.47億元，資產負債率72.8%。

從「三道紅線」看，遠洋集團剔除預收款後資產負債率為68%，凈負債率85%，現金短債比1.45，仍保持綠檔。

《小債看市》分析債務結構發現，遠洋集團主要以流動負債為主，占總債務的63%。

截至同報告期，遠洋集團流動負債有1286.65億元，主要為應付款項及應付票據，其一年內到期的短期債務有187.33億元。

相較於短債壓力，遠洋集團流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有216.55億元，較2020年大幅下降45%，但還可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2021年末，遠洋集團已獲批尚未提用的授信額度超過 2300億元，可見其財務彈性較好。

除此之外，遠洋集團還有761.39億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計735.57億元.

整體來看，遠洋集團剛性債務超千億，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為45%。

從償債資金來源來看，遠洋集團主要依賴於外部融資，以債券和銀行借款為主，作為香港上市公司其具有暢通的海外債券融資通道。

2021年，遠洋集團融資成本保持低位，其平均借貸利率下降至4.96%，同比下降0.14個百分點。

然而，受聯合營項目影響，遠洋集團其他應收款及其他應付款規模較大，截至2021年末其應收賬款及應收票據高達779.7億元。

總得來看，遠洋集團銷售疲軟，今年上半年業績虧損；毛利率持續下滑且處於較低水平，盈利能力待提升；土地儲備充足但變現能力欠佳；債務規模不斷攀升，財務杠桿風險值得關注。

03多元化轉型

遠洋集團前身為中遠房地產開發公司，系由中國遠洋運輸（集團）總公司於1993年全額出資設立。

早年間，遠洋依靠不動產運營起家，位於北京復興門的地標性建築遠洋大廈就是其典型代表。

後來，遠洋集團成為較早開始全國化布局的房企之一。

2007年，遠洋集團土地儲備就廣泛分布在環渤海、長三角和珠三角等區域；2011年進入城市增加至19個，全國戰略布局初具規模。

2016年，遠洋地產更名為遠洋集團，走上了多元業務轉型之路，逐步向養老、長租公寓、物流、智能化和大數據五個戰略新興業務發力。

然而，多元化轉型巨額的投資沒有換來盈利，遠洋集團很多業務都在嘗試後出現「回撤」現象。

2019年上半年，遠洋集團開始將養老、長租公寓等新業務從上市公司剝離。

次年7月，遠洋集團推進「南移西拓」戰略，加速布局長三角、珠三角兩大區域，步入武漢、成渝經濟圈等區域。

2021年7月，遠洋集團、遠洋資本與紅星美凱龍控股簽署協議，以40億元收購紅星地產70%股權。

此次收購後，紅星地產在未來兩年每年將會為遠洋集團貢獻300-400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源於華東、華中以及華西區域。

這正與遠洋集團「南移西擴」戰略不謀而合，其在華東、華西、華中的土地儲備明顯增加。

審視遠洋集團的發展歷程，其從三四線城市回撤到一線城市，再奉行「「南移西拓」戰略軌跡，使得公司錯過了三四線城市的發展紅利。

內容來源： 小債看市

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Ⅵ 上市公司融資得到的錢給誰

上市公司融資所得資金，會分別計入股本和資本公積中，是上市公司的資產來源。

明德天盛是由深諳中國資本市場的上市公司高管、券商保代，實戰經驗豐富的企業戰略與管理顧問，資深的投融資、法律、財務專家以及一定的政府資源背景的人士共同創設，專注於擬上市公司的私募股權投資和戰略性投行服務業務。

【如果你還有有關企業融資上市的問題，可以點擊下方的在線咨詢按鈕，直接跟老師對話交流。】

Ⅶ 中國五礦集團公司的主營業務

中國五礦是中國最大的冶金工業原材料集成供應商，也是中國最大的鋼鐵貿易企業，在黑色金屬產業上已經形成了上中下游一體化的產業布局。公司擁有鐵礦石儲量6億噸、焦煤儲量2.5億噸，焦炭、煤炭、鐵合金、耐火材料等產品的出口量和鐵礦砂、廢船、廢鋼、鋼坯的進口量居全國前列，年銷售鋼材2000萬噸。
在黑色金屬資源勘探領域，中國五礦積極進入地質勘查和礦業權市場，與中國地質調查局在安徽省泥河大型富鐵礦勘探項目取得重大進展，是公益性地質工作拉動商業性地質工作的示範項目，實現了在中部地區深部找礦的重大突破。在鐵礦石生產和鋼材冶煉領域，中國五礦擁有我國最大的獨立鐵礦山——邯邢冶金礦山管理局，並在安徽、山東等地積極開發新的礦產地；中國五礦控股國內上市公司——五礦發展股份有限責任公司，先後投資了營口中板公司、貴州鐵合金公司、湖南鐵合金公司等項目，鋼材、板材以及鐵合金的生產能力不斷加強；公司聯合其他中國企業在印度建立了年產600萬噸球團、250萬噸鋼的綜合鋼廠，成為中國企業投資印度鋼鐵業的第一個項目。在鋼材產品銷售領域，中國五礦與國內外大型鋼廠保持著長期的戰略合作關系，在國內各大區擁有健全的鋼材產品分銷網路、交易市場和加工配送中心，具有供應產自世界各地優質鋼材的強大能力，為用戶提供采購、加工、分銷的系列服務。在此基礎上，中國五礦積極開展冶金設備出口業務，向巴西出口的年產150萬噸高爐是中國迄今最大的冶金設備出口項目。 中國五礦是目前國內最具運作實力的有色金屬資源型企業之一，產品涉及銅、鋁、鎢、銻、錫、稀土、鉭鈮等金屬。
在鎢金屬業務方面，中國五礦投資江西省鎢及鎢製品行業，先後控股了修水香爐山鎢礦、江鎢集團、南昌硬質合金廠，形成了完整的產業鏈條。在銅金屬業務方面，中國五礦與波蘭銅業公司保持長期密切合作，已成為中國最大的電解銅進口商；與智利國家銅業公司成立合資公司，聯合投資開發智利銅資源；聯手江西銅業公司共同收購加拿大北秘魯銅業公司。在鋁金屬業務方面，中國五礦參與投資年產160萬噸的廣西華銀氧化鋁項目已經投產；購買美國鋁業公司為期30年、每年40萬噸的氧化鋁產能，合資勘探牙買加鋁釩土項目，已獲得1.5億噸鋁釩土礦權；擁有鋁加工年生產能力6萬噸的華北鋁業有限公司，具備國內最強的鋁箔綜合生產能力。中國五礦正在積極進行有色金屬資源勘探，包括廣西博白陸川鎢鉬多金屬礦項目、廣東良源南山鎢多金屬礦項目和甘肅石硐溝銀多金屬礦等項目。 中國五礦的金融業務以集團公司為平台，積極發揮內部協同效應，提供包括內部結算、票據、委託貸款，以及租賃、證券、期貨和保險在內的綜合金融服務。
租賃業務與多家商業銀行進行了包括保理業務、信貸資產轉讓等形式的合作。期貨業務積極開發新客戶和新品種，保持業務穩定增長，年代理成交額4000億元。證券業務大力推動業務創新，努力擴大業務規模。中國五礦與法國安盛集團合資成立了上海金盛人壽保險有限責任公司，先後在上海、北京、廣州、南京、深圳等重點城市設立分公司和營銷服務部，是國內首家獲得QDII資格的合資保險公司。公司的招標業務承擔了大批國際金融組織貸款、外國政府貸款項下的國家和地方重點建設項目，以及政府采購、國債資金、企業自有資金等內資項目的招標采購。 中國五礦大力發展房地產業務，以住宅開發和工業地產為基礎，積極介入商業地產、建築安裝和礦山建設，在業內形成了獨特的競爭優勢。
中國五礦以「五礦地產」為房地產業務統一的品牌，整合了旗下多家國內外房地產企業。在民用住宅及商業地產領域，中國五礦所屬五礦置業、二十三冶嘉盛地產和海外房地產公司擁有土地開發面積500萬平方米,在北京、天津、重慶、長沙、南京、南寧、珠海等近20城市開發了一批重點房地產項目，控股北京「香格里拉飯店」，參股上海「金茂大廈」，擁有美國特拉華「威明頓假日酒店」。在工業地產領域，中國五礦積極參與遼寧省「五點一線」沿海經濟帶開發，獨立開發佔地面積30.4平方公里的五礦(營口)產業園，建設中國五礦產業基地。中國五礦所屬的湖南二十三冶建設集團公司是國內領先的礦業建設企業，具有國家冶煉工程施工總承包特級和礦山工程施工總承包一級資質，獲國家對外援助成套項目施工任務A級企業資格。 中國五礦經過多年的實踐和積累，立足集團公司，服務於社會，已經發展成為專業化的第三方綜合物流服務商。
五礦物流以北京為中心，在全國主要口岸設有47家分支機構，形成具有較大規模的集貨物運輸、船舶代理、貨物代理、倉儲和保險為一體的綜合服務網路，年貨運量約5000萬噸，在全國貨運百強企業中列第三位。業務領域涉及金屬、非金屬、木材等大宗散貨，以及液化石油汽、大型設備的貨運代理、船舶代理、倉儲、保險等。中國五礦正致力於加大物流基礎設施的建設，進一步夯實產業基礎。 中國五礦強大的經營優勢得益於健全的全球化營銷網路。集團公司在英國、德國、義大利、瑞典、俄羅斯、香港、日本、韓國、印度、新加坡、澳大利亞、美國、巴西、南非等15個國家和地區建立了44家海外企業。在香港，中國五礦控股「五礦資源」和「五礦建設」兩家紅籌股上市公司。中國五礦的海外企業充分發揮自身優勢，積極向產業鏈兩端延伸，加快海外資源開發的步伐，投資優勢生產加工企業，規模和利潤實現了較快增長。

Ⅷ 委託貸款風險概述

你知道委託貸款風險概述主要是怎樣的嗎？委託貸款是指由委託人提供合法來源的資金，委託業務銀行根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。下面是我為你整理的委託貸款風險概述_委託貸款風險知識介紹，希望對你有用!

▼▼ 目錄 ▼▼

委 托貸 款風險概述

委 托貸 款的定 義

委 托貸 款的風險分 類

委 托貸 款風險防範

委託貸款風險概述

雖然上市公司將大規模資金用於理財和放貸是近兩年出現的新現象，但根據上海證券交易所資本市場研究所近日發布的《滬市上市公司20__年委託理財和委託貸款情況分析》，20__年滬市上市公司委託理財和委託貸款的現象越發明顯，而且相關方面的高風險性已初現端倪。

據統計，20__年度委託理財的年初余額為239.04億元，借方發生額為1180.60億元，貸方發生額為1248.43億元，年末余額為171.19億元。相比2010年度委託理財的余額出現了一定幅度的下降，但期間發生額相比2010年度(借方發生額790.17億元，貸方發生額559.16億元)都出現了大幅度的上升。

而在委託貸款方面，20__年委託貸款的年初余額為643.83億元，借方發生額為860.14億元，貸方發生額為416.43億元，年末余額為1087.54億元。

報告 指出，盡管近兩年尚未出現上市公司因委託理財和委託貸款而導致的巨額損失事件，但該方面的高風險性已初現端倪。在發放委託貸款的公司中，截至20__年末共計6家上市公司出現了逾期款項;此外，上市公司貸出款項被迫頻繁展期甚至涉訟同樣揭示出委託貸款的高風險性。據統計，報告期末展期、逾期和涉訟的委託貸款余額分別為81.92億元、22.08億元和0.57億元。

上交所分析認為，部分上市公司熱衷於委託理財和委託貸款可能存在以下主要原因：

首先，在收緊貨幣政策、樓市調控背景下，中小製造類企業、房地產、礦業等行業資金需求量大，給高利貸款提供了迅速生長的沃土，其超高回報迅速吸引各路資金進入。

而部分公司在主業低迷的情況下更具進行委託理財和委託貸款的動機，利息收入正成為部分主業低迷公司的主要利潤來源。例如某公司20__年的凈利潤為1.88億元，但20__年期間發生的委託貸款多達20筆，余額達3.67億元，貸款利率普遍在20%左右，可見高利貸款利息收入對其業績影響之巨。

其次，部分新上市公司超募現象導致產生大量的資金閑置，自有資金充沛，部分公司在上市超額募集不久後即宣布利用自有閑置資金進行委託理財。

同時，上市公司可以將暫時閑置募集資金暫時補充流動資金，將其轉化為自有資金後再將其用於委託理財或委託貸款。此外，不排除在高利貸市場的誘惑下部分上市公司滋生通過改變募集資金用途、補充流動資金等方式用於高利放貸的動機。

最後，部分公司存在藉助上市公司有利的融資平台，利用公司債或短期融資券等方式獲取廉價資金並「倒賣」賺取利差的可能性。

例如某公司於20__年5月發行了95億元公司債券，以1：1的比例分別用於償還商業銀行貸款與補充公司的流動資金，但6月份即決定以40億元的自有資金投資期限為1-2年的理財產品。

上交所表示，上市公司涉足委託理財和委託貸款原本無可厚非，但在高利益驅動下，很容易演變成了一種變相發放高利貸的行為。相關的宏觀管理部門採取有效 措施 ，合理配置社會資金，緩解中小企業資金需求的矛盾，平抑市場的資金成本;

上市公司也應強化委託理財和委託貸款方面的風險控制和決策程序，不能片面追求高息收入而置風險於不顧。同時，有必要在上市公司募集資金計劃制定方面加強監管。此外，根據目前委託理財和委託貸款的信息披露情況，有必要細化該方面的信息披露要求，進一步提高委託理財和委託貸款披露的信息含量，提升信息披露的透明度。

委託貸款的定義

委託貸款是指由委託人提供合法來源的資金轉入委託銀行一般委存賬戶，委託銀行根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。委託人可以是政府部門、企事業單位及個人等。貸款人(即受託人)根據委託人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發放，監督使用並協助收回的貸款。貸款人(受託人)只收取手續費，不承擔貸款風險。

《民法典》(2021.1.1生效)第九百二十條 【委託許可權】委託人可以特別委託受託人處理一項或者數項事務，也可以概括委託受託人處理一切事務。

委託貸款的風險分類

根據《貸款通則》及《關於商業銀行開辦委託貸款有關問題的通知》，在委託貸款業務中由委託人自行承擔貸款風險、銀行不承擔貸款風險，因此，委託貸款被認為是銀行的低風險業務，但對銀行而言，委託貸款並非完全無風險。實際上，受託銀行在辦理業務中，客觀存在許多不可忽視的風險。

1、政策風險。在業務准入上，商業銀行開辦委託貸款業務，是否報經銀監會批准或備案，取得了經營委託貸款的主體資格?如有的銀行分支機構在開辦業務時，未按規定向當地銀監部門報備;在 政策法規 方面，是否對委託貸款的對象、用途、項目進行合規審查，是否嚴格執行有關委託貸款的期限、利率等規定。在實際操作中，有的受託銀行認為只要委託人和借款人雙方協商一致，可隨意確定利率水平，往往違反中國人民銀行的有關規定。

2、操作風險。指商業銀行在委託貸款的盡職調查、審查審批、法律文本的簽訂、貸款資金使用、貸款本息的收付償還、手續費的收取等具體事項操作中，不按規定和規程辦理造成的風險。若銀行作為受託人未完全履行委託協議的義務，或在貸前調查、貸款發放、資金用途監控、逾期貸款催收等方面未規范操作，一旦貸款損失，委託人可能以銀行未能盡職為由要求銀行承擔相應責任，引起糾紛。

3、銀行聲譽風險。當委託貸款不能按期收回本息，及時償付給委託人，會影響受託銀行的聲譽，因此，銀行承擔了委託貸款的信用風險和聲譽風險。

4、合規風險。資金來源方面，一些銀行違規接受社保資金、企業年金、財政預算外資金、工會經費、 保險 資金、基金會基金、住房公共維修費等單位委託人辦理的委託貸款，導致資金來源不合規;資金使用方面，一些借款人利用委託貸款向國家產業政策禁止和限制的行業或不達標的企業、項目投入資金。還有一些銀行對貸款資金用途監控不嚴，如借款人向受託銀行申請流動資金，但卻用於投資房地產或購置設備，導致資金用途不合規。一旦出現問題，商業銀行難辭其咎。

5、法律風險。銀行作為受託方，與委託方簽署的 委託合同 須是法人與委託方簽署的法律文件，但有的分支機構不具備簽約主體條件卻行一級法人之實，存在法律風險。有的銀行對外推介委託貸款時，未准確界定委託貸款產品與信託業務、儲蓄存款業務的性質，一旦出現法律糾紛將面臨訴訟威脅，並可能受到監管部門處罰。此外，一些經辦人員自身法律意識淡薄，做出一些不負責任的承諾或越權行使職能，這也容易造成法律風險，使銀行捲入糾紛。

委託貸款風險防範

1、增強風險管理意識，這是銀行防範委託貸款風險的基礎和前提。以董事會和高級管理層為代表的銀行高層管理人員應首先提高對委託貸款風險的認識程度，組織相關部門人員開展培訓，將風險管理落實到基層員工的職責、行為中。

2、加強操作風險管理在貸前調查環節，應按有關規定調查、核實委託人提供的材料、貸款用途的合法性，貸款利率是否符合規定，借款人的民事主體資格，資金來源的合法合規性及其他內容。在審查審批環節，應按照規定流程盡職審查、審批，按各行內部授權報有權審批人審批，不得逆程序操作，超許可權審批。

3、在貸款下櫃環節，應按國家有關規定，要求借款人在經辦銀行開立委託貸款基金戶，並與擔保人簽訂擔保合同，在 借款合同 、擔保合同生效及委託人的委託存款已進入基金戶後方可辦理貸款下櫃手續。委託人應將委託資金先存於受託銀行的專門賬戶，在任何情況下，受託銀行都不能先於委託資金的到位而對借款人提前放貸。

4、在貸款資金監控環節，經辦機構應監督借款人按規定的用途使用信貸資金，防止貸款資金被挪用。在委託合同中已明確約定借款的用途，專款專用，受託銀行不能擅自改變。並按貸款管理的要求進行貸後檢查，及時將檢查結果通知委託人。督促借款人按借款合同的約定按期償還借款本息。即使委託貸款和自營貸款發生利益沖突時，受託銀行也不能利用有利位置，私自截留委託人的資金或借款人對委託人的還款。

5、在逾期貸款催收環節，經辦銀行應及時將貸款逾期欠息情況通知委託人，並採取相應催收措施。貸款逾期後，經辦銀行應在法定或約定的保證期間向保證人主張權利，確保在訴訟時效期間內向借款人發送書面催收 通知書 並取得催收書面證據。

6、加強合規風險管理商業銀行要深入調查、審核委託貸款資金來源的合法性。對某些具有特定用途、不得挪用的各類專項基金，按照國家規定不能接受其作為委託貸款資金來源。銀行不得墊付資金發放委託貸款，銀行自身信貸資金不得作為委託貸款資金來源。

7、商業銀行應審核委託貸款資金發放的合規性。審核借款人是否具備合法主體資格，確保項目各項手續齊備，不得向國家產業政策禁止或限制的行業發放委託貸款，不得介入手續不完備、國家政策禁止、限制、不達標的項目。貸款手續須完備，注意有無存在法律漏洞;各類法律文書條款是否嚴密，注意有無潛在法律風險。

8、加強法律風險管理經辦機構在辦理委託貸款過程中，簽訂法律性文本應按有關法律性文本審查制度辦理審查手續，確保所有法律性文件合法合規，不得以補充協議等形式向委託人承諾銀行對委託貸款承擔風險。

9、加強內控制度建設銀行應按《貸款通則》及《關於商業銀行開辦委託貸款有關問題的通知》等規定，制訂切實可行的內部管理制度，同時制訂風險內控管理制度，使各級人員有章可循，從制度上構築防範委託貸款風險的防線。

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Ⅸ 關於公司上市的問題, 1. 公司上市後就可以融資, 融資所得到的錢從哪裡來 是從買該公司股票的人中獲得嗎

• 融資是從買該公司股票的人中獲得的。

• 融資途徑：

1、銀行

需要融資的時候您最先想到的肯定是銀行，銀行貸款被譽為創業融資的「蓄水池」，由於銀行財力雄厚，而且大多具有政府背景，因此很有「群眾基礎」。

2、信用卡

信用卡隨著商業銀行業務的創新，結算方式日趨電子化，信用卡這種電子貨幣不但時尚，而且對於從事經營的人來講，在急需周轉的時候，通過信用卡取得一定的資金也是可行的。

3、保單質押

保單質押保險公司「貸」錢給保險人嗎？很多人可能會表示驚奇，然而，這項業務確實已經出現了。投保人如因經濟困難或急需資金周轉時，可以把自己的保單質押給保險公司，並按相關規定和比例從保險公司領取貸款。

4、典當行

典當可能是從古至今最具生命力的行業。現在通過典當行取得資金，也逐漸開始為百姓所熟知。黃金、珠寶、家電、房地產、機動車等都可以典當，有價證券可以用來質押。

5、委託貸款

委託貸款這也是解決個人資金需求的一種辦法。簡單地講，就是資金的提供者通過商業銀行將資金借貸給需求方，借款人按時將本息歸還給對方在銀行所開立的賬戶，利率在人民銀行同期貸款利率基礎上上浮3成，具體由雙方商定。

• 融資特點：

（1）間接性。在間接融資中，資金需求者和資金初始供應者之間不發生直接借貸關系；資金需求者和初始供應者之間由金融中介發揮橋梁作用。資金初始供應者與資金需求者只是與金融中介機構發生融資關系。

（2）相對的集中性。間接融資通過金融中介機構進行。在多數情況下，金融中介並非是對某一個資金供應者與某一個資金需求者之間一對一的對應性中介；而是一方面面對資金供應者群體，另一方面面對資金需求者群體的綜合性中介，由此可以看出，在間接融資中，金融機構具有融資中心的地位和作用。

（3）信譽的差異性較小。由於間接融資相對集中於金融機構，世界各國對於金融機構的管理一般都較嚴格，金融機構自身的經營也多受到相應穩健性經營管理原則的約束，加上一些國家還實行了存款保險制度，因此，相對於直接融資來說，間接融資的信譽程度較高，風險性也相對較小，融資的穩定性較強。

（4）全部具有可逆性。通過金融中介的間接融資均屬於借貸性融資，到期均必須返還，並支付利息，具有可逆性。

（5）融資的主動權主要掌握在金融中介手中。在間接融資中，資金主要集中於金融機構，資金貸給誰不貸給誰，並非由資金的初始供應者決定，而是由金融機構決定。對於資金的初始供應者來說，雖然有供應資金的主動權，但是這種主動權實際上受到一定的限制。因此，間接融資的主動權在很大程度上受金融中介支配。