7月銀行對房地產開發公司貸款收緊

① 房地產信貸總量控制 開發商融資端和銷售端雙重受限

近日，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸「二手房」的市場消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背後，是涉房貸款的悄然革新。
據知情人士透露，在房地產貸款大類下，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。
更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
盡管此次改革的關鍵字是「市場化」，但「房住不炒」的基調未變。未來房地產信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業內認為，受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下，湧入房地產的資金被嚴控。
日前，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。
檢查要點包括：房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向「四證」不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。
與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸「二手房」，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現「停貸」，原因是銀行月末額度不足。
據記者了解，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬於銀行房地產貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。
各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態。農業銀行執行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續加強個人購房類貸款、法人房地產貸款、房企債券投資等涉房業務投放的管理和集中度管控，確保業務平穩健康發展。
8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業績發布會上表示，將嚴控房地產開發貸准入標准，對企業的資質、資產負債率、凈資產會有比較嚴格的標准要求；同時，個人住房貸款將會保持穩健發展，形成以按揭牽頭、其他業務跟進的格局。
房貸利率歷史性變革
涉房資金被嚴控監管之際，房貸利率改革應聲而來。
8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
其中，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
新政落地後，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的「錨」將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由「貸款基準利率乘以上下浮動比例」調整為「LPR加基點」。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比現行個人商業房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低於0.7倍基準利率、二套房不低於基準利率上浮10%即5.45%。
總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。但就市場實際利率而言，數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。
表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸「降息」。短期來看，「加點」也是重要調節手段。最終10月8日後首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。
但從長期來看，新政有助於進一步強化貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身就有利於暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。
此外，央行還規定，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。
房住不炒扼住購房預期
就此次變革，人民日報評論指出，商業銀行發放住房貸款本就應由「市場起決定性作用」。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。
實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨後10月創設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業務實操中，銀行發放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局並未隨著LPR的誕生而形成。
房貸利率改革後，市場擔憂主要在於新利率形成機制的「任性」。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水平的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。
值得注意的是，「區別於降准、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控。」 各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業相應房貸利率。
但在「房住不炒」基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則之下，房地產信貸仍將偏緊，賦予各銀行「加基點」的自由裁量權也將受到「房住不炒」的政策約束。
目前，房地產整體市場仍在持續走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。
具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。
二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。
在此之下，「受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。」克而瑞認為。
從房企融資全面收緊、到開發貸個人貸統一監管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地產的決心日益增強。「房住不炒」政策基調下，留給房地產市場上下浮動的空間愈發狹窄。

② 政策加碼 房地產金融調控升級

在「房住不炒」的基調下，涉房貸款調控力度持續升級。銀保監辦公廳近期發文表示，將在32個城市開展包括房地產業務授信政策執行、房地產開發貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業務專項檢查工作。與此同時，央行日前也要求銀行進一步優化調整信貸結構，「點名」房地產行業佔用信貸資源依然較多。

根據近期密集披露的A股上市銀行中報，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態度，不僅個人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產開發貸款也均在實施較為嚴格的名單制，在擇優選擇授信對象的同時，進行限額管理。根據各家銀行的表態和業內人士的分析，受制於監管政策持續收緊，下半年銀行涉房資金埠將進一步扎緊，相關業務增速將持續放緩。

銀行涉房貸款穩中有降

銀行涉房貸款主要涉及個人住房貸款和房地產開發貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數據來看，個人住房貸款增速整體已出現下滑。Wind數據顯示，上半年上述銀行個人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低於去年同期近7%的增速。

Wind數據顯示，四大行個人房貸上半年增速多數穩定在7%左右，其中建設銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中，個人住房貸款增速已出現明顯分化。中信銀行、浦發銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比，個人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%，4.8%，3.5%。不過，即便是超過10%的銀行，增速普遍較去年同期也有所降低。

而在房地產開發貸款方面，目前大部分銀行對房地產行業的授信都較為審慎，並實行十分嚴格的名單制，以控制相關的業務風險。

根據建行披露的數據，上半年其房地產開發貸款的增速同比下降6.55個百分點。與此同時，建行審慎擇優開展房地產開發貸款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個百分點。

招商銀行副行長王良在2019年中期業績電話推介會介紹稱，招行的房地產開發貸款在總行層面一直以來都是採取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數額，今年還會繼續堅持限額管理的策略，預計下半年投放的房地產開發貸款數量會非常少。

一位股份制銀行信貸審批部門相關人士對記者表示，房地產企業一直是其所在銀行重點監測的授信對象，該銀行一直對房企的杠桿率進行實時的監測，並根據杠桿率動態調整授信審批的白名單。

房地產金融政策持續從嚴

銀行審慎穩健的房地產貸款政策和整個國家層面「房住不炒」的政策基調不無關系。最近監管層再次密集釋放出多個信號，預計後期房地產金融政策將會更加嚴格。

繼7月窗口指導要求部分銀行控制房地產貸款增速後，日前銀保監會再次下發房地產業務專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，提出銀行在信貸管理方面，要關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等。8月30日，銀保監會發布的《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構存在違規為「四證」不齊房地產項目提供融資、違規向關系人發放信用貸款等問題。

央行也在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上，「點名」房地產行業佔用較多的信貸資源，並提出對房地產信貸領域的具體要求。同時，在新的房貸利率對標LPR之時，央行就已明確強調房貸利率不下降。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，總體而言，從房地產金融角度看，目前調控已經並且將繼續從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開發貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金藉助信託等渠道進入房地產項目，比如對房地產信託進行「窗口指導」；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，並嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴監管房地產企業發行企業債券。

融360大數據研究院分析師李萬賦也對記者表示，從各監管部門的表態來看，目前涉房金融監管全方位從嚴，銀行信貸、信託、基金、保險都迎來了全面的把控。

銀行涉房資金埠將再扎緊

伴隨著監管政策的趨嚴，多家銀行表示將加強對涉房融資業務的全面管控，不論是個人房貸業務、房地產開發貸業務，還是相關的債券承銷以及理財融資等業務，都將進一步嚴格准入，以及加強風險管控。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，房地產開發貸增速將會有所回落。

招商銀行中報指出，下半年，預計在居民杠桿水平升幅較快及房地產調控相關政策約束下，個人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示，招行下半年會對房地產貸款採取更加穩健、審慎的投放策略，這既包括房地產開發貸款，也包括住房按揭貸款。

農行副行長王緯表示，將嚴格個人住房按揭貸款審核，落實好最低首付款比例、收入償貸比等指標，加強借款人資質審核以及首付款來源收入真實性核查，嚴防虛假按揭和個人消費貸款挪用於購房。他還稱，穩妥開展房地產企業債券投資、理財融資、債券承銷等領域的類信貸業務，加強項目合法性、資金用途的核查，防止資金違規流入房地產市場。

業內人士表示，銀行收緊涉房資金埠一方面是落實國家政策的需要，另一方面也有利於加強自身業務風險控制。有銀行中報已經明確點出「房地產市場出現分化，房地產開發貸款風險有所上升。」

「針對像地方政府隱性債務、房地產和產能過剩行業等重點領域，我們會持續保持風險排查，持續摸清底數。同時對於大額潛在風險客戶，逐戶定策、明確責任，及時跟蹤，把潛在的風險提前化解。」中國銀行風險總監劉堅東表示。

董希淼也表示，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。

③ 房地產開發貸款的注意問題

房地產開發貸款額度許可權降低、個人住房抵押貸款門檻沒有提高、停止辦理期房轉按揭業務……近日，滬上銀行對房地產貸款「痛下狠招」，採取各種具體措施，配合政府對房地產的調控措施，從房地產貸款中最主要的開發貸款和個貸入手，開始對房地產業金融業務動真格。聯系起不久前銀監會對房地產貸款風險的徵求意見稿和更早的央行121文件，商業銀行的這些動作，預示著在經歷了「痛苦」的選擇之後，銀行終於在貸款規模和風險控制之間又走出了一步。
對於期房轉讓業務，該行現在持謹慎態度。以前在受理期房轉讓業務時，與現房轉讓在操作上沒有太大區別，而現在則要求各支行在辦理期房轉讓按揭業務時，必須在交易中心辦妥房產過戶抵押登記的相關手續後才可以放款。據介紹，如果交易中心停止受理期房轉讓，房產貸款的抵押手續就辦不出來，銀行也就不會發放貸款了，這就意味著停止了轉按揭業務。
房地產開發貸款：銀根收緊
「商業銀行的房地產貸款中，以開發貸款和個人住房抵押貸款為主。過去一段時間內，有的商業銀行為了追求貸款規模，而一定程度上忽視了房地產貸款的風險。」新漢業不動產機構執行董事趙雲飛分析認為，無論是銀監會徵求意見的《商業銀行房地產貸款風險管理指導》，還是曾經引起軒然大波的央行121文件，沒有商業銀行的配合執行，都會成為一紙空文。他透露，最近一段時間以來，商業銀行發放給發展商的開發貸款已經悄悄收緊，商業銀行各分行、支行的貸款額度和審批許可權等逐步縮小，有的銀行索性取消了支行的房地產開發貸款審批權。

④ 按揭貸款額度再次縮緊，部分銀行暫停房貸，這預示著什麼

對於個人購房者，這意味著個人抵押貸款和住房公司貸款均受到完全限制，目前暫停貸款僅適用於某些地區，因此想要立即購買房屋的朋友在向銀行申請貸款時，必須首先了解當地政策及其是否受到影響，中國銀行保險監督管理委員會和中國人民銀行聯合發布了關於房地產融資集中管理的早期通知，如果銀行的房地產風險敞口超過凈資本的一定比例，則必須採取相關措施，同時我們也密切關注不同地區和城市的房價變化，以城市為基礎實施政策，並與其他部門和地方政府共同採取相應措施。

這不僅會浪費土地資源，財務資源和其他資源，還會引起房地產業本身的危機。目前，商業銀行採取措施收緊和停止二線和三線城市的抵押貸款是必要和適當的，它不僅可以滿足商業銀行防範金融風險的需求，而且可以滿足中央政府的預期和結果，在此基礎上，我們要堅決支持商業銀行的這種信用監管行為，在房地產貸款方面，商業銀行確實要承受痛苦，長痛不如短痛好。

⑤ 銀行祭出「限額管理」 涉房信貸持續收緊

（記者 李葉）屋漏偏逢連夜雨。冷冽的「三道紅線」融資新規在前，開發貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其後。

近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產開發貸呈收緊趨勢，多家銀行明確「限額管理」「好中選優」等原則。

招商銀行重慶分行一位內部人士向中國房地產報記者坦言，「對開發貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款佔比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內調整到50%以下。」

此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據防範房地產金融風險和穩地價、穩房價和穩預期的目標，逐步實施房地產及貸款集中度、註明債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工程。

「這些政策工具的文件，我們已經制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。」潘功勝強調。

話音剛落，房地產金融宏觀審慎管理的政策已經傳導落地。

中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士後婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規模較大、部分城市房價調控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜則認為，收緊開發貸是從供給端來調控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調控樓市。也就是說，金融監管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調控，這樣可以讓調控力度取得較好的平衡。

開發貸持續收緊

實際上，房地產開發貸的收緊早就有跡可尋。

在去年2月舉行的國新辦發布會上，銀保監會副主席王兆星在談到下一步銀保監會關注的風險領域時提出，「繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。」

此後，不少銀行開展了房地產開發貸款大檢查。

今年年初，恆生中國副董事長兼行長宋躍升在業績溝通會上表示，該行去年對房地產貸款業務和風險狀況進行了全面的排查，並制訂了房地產貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。

某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發貸規模，開發貸在貸款中的佔比越來越小。

據某研究機構發布的《2020年第2季度全國房地產貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發貸款800億元，環比減少88%，同比減少58%。

中國銀保監會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。

第4季度以來，房地產行業的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發貸的消息。

「收緊開發貸，從供給端來對樓市進行調控十分必要。」在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調節，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內循環模式下的經濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利於房地產市場和行業健康與可持續發展。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。

他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

個人房貸分化

2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現降速。

據不完全統計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，佔新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款39.5%。

在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，佔新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據了新增貸款的49.39%。

在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監管部門保持流動性穩定的意圖比較明顯。目前經濟不斷恢復，房地產市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產信貸增速雖然不斷走低，但仍高於平均水平，不是監管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產信貸邊際收緊便是大趨勢。

他認為，房地產信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。

按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現了分化。

10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

對此，記者致電了中國農業銀行、中國工商銀行的北京地區分（支）行網點貸款中心，工作人員均表示「沒有收到調整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點執行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。」

據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續維持上期房貸利率水平。

41個城市中，已有13個城市利率水平出現環比上漲，佔全部監測城市數量的31.7%，另有14個城市利率環比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環比漲幅都超過5個基點。其中長春地區繼上月環降17個基點後，本月又回調7個基點；成都地區則持續三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。

也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二、三線城市。

對此，有不願具名的銀行人士透露，由於監管規定並沒有深入到每家銀行各個區域的房貸總量統籌，不排除有些銀行會將額度在地區之間流轉，以實現全行總體達到限定的比例。「比如一線城市房貸業務賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區的額度，騰挪到一線城市。」

值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調了二套房的貸款首付比例。

9月7日，沈陽出台《促進房地產市場平穩健康發展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；9月23日，長春市人民政府網站發布《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》，提出二套商品房首付比例不低於40%；9月28日，唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低於40%。

對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調控。「從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩狀態和進入理性運行軌道。」

⑥ 多地銀行「房抵貸」業務全面收緊 商鋪類基本停貸

近日，有媒體報道，隨著房地產金融監管政策加強，深圳等地國有大行已收緊房地產經營貸的貸款條件，額度也有所收緊。
對此，中國證券報記者調研發現，不止是深圳，全國多地銀行都稱，該業務目前限制較多。有大型銀行指出，目前，「房抵貸」業務已經全面收緊，特別是商鋪類抵押，各大銀行基本都沒有額度。但是，這些規定出台已久，已經不是什麼新鮮事了。限制「房抵貸」主要是防止貸款資金流向房地產。貸款資金用途合規的前提下，房地產還是優質抵押物。
監管趨嚴
中國證券報記者調研發現，部分有「房抵貸」額度的銀行，也嚴格限制對商鋪類、寫字樓類的貸款。
某股份制商業銀行個貸部負責人對中國證券報記者表示，目前，居民住宅是可以用來抵押貸款的，現在也是這樣執行的，但是商鋪類和寫字樓的抵押是嚴格限制的。受房地產調控收緊等因素影響，商鋪的價格浮動比較大。如果用商鋪做抵押，業務一旦出現風險，標的物不太好拍賣。
另有商業銀行分行負責人對中國證券報記者表示，央行對於「房抵貸」貸款用途查得比較嚴格，只能用於消費或者經營，不能用於房地產投資。消費方面，可以用來裝修房子，或者是買大型家電、買車等。
對於以住宅為抵押物的「房抵貸」業務，有業務負責人稱，如果銀行有額度，是比較容易申請到的。現在改成線上申請了，1天就能放款。以房產抵押是貸款利率最低的，比找擔保人或者純信用利率都低。而四季度額度通常都比較緊張，加之央行對於這類貸款的用途要求比較高，很多銀行對這類業務比較謹慎，對客戶有所篩選。
「篩選標准包括對個人信用核實、房屋核實、流動性、市場評估價格等。實際辦理中，會選擇房屋流動性較高、個人信用較好的客戶。房地產抵押貸款是可以進行二次抵押，一般最多隻能抵押兩次。
區別於房貸業務
調研過程中，多位業內人士強調，這里的「房抵貸」並不是個人購房按揭貸款，而是立足於房屋紅本的新增抵押貸款。整頓的依然是「以房本抵押的消費貸或經營貸違規入市」的問題。貸款用途是小微企業經營，抵押物是企業主個人房地產。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，「房抵貸」業務收緊對房地產市場影響不大。真正對房地產業務有影響的是房地產貸款業務。
諸葛找房分析師陳霄對中國證券報記者表示，房屋抵押貸款和貸款買房是銀行的兩條不同的業務線，房地產抵押貸款是房主以房子為抵押向銀行借錢，而貸款買房業務是購房者買房向銀行申請的貸款，兩者互不影響，因此各大銀行對房屋抵押貸款有所收緊並不意味著貸款買房業務受到影響。

⑦ 2021年起，房地產貸款「難上加難」新規下銀行不再超額放貸

樓市經歷了長達一年的收緊期，剛踏入2021年，一記警鍾敲響了整個樓市。

限高令，出於城市風貌與安全考慮，對高樓高度進行了限制，100米到500米以上設置不同等級的限制標准，意味著以後開發商想要建高樓將越來越麻煩。

三道紅線，出於房企經營風險考慮，對房企整體經營指標進行限制，剔除預收款後負債率 70%；凈負債率 100%；現金短債比 1，意味著房企不能再加大杠桿搞房地產建設了。

就在近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布「關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知」，通知重點指出：

可以看出，此次規定的重點在於對房地產和個人住房貸款在銀行中佔比進行限制，規模越大的銀行機構房地產貸款和個人住房貸款在總貸款的額度最高，一檔類中大型銀行（如工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行）的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%，二檔、三檔、四檔、五檔的貸款佔比上限逐檔降低，村鎮銀行的個人住房貸款佔比最低不得高於7.5%。

此次《通知》內容中明確提出，開展對銀行房地產貸款集中管理目的是為了增強銀行業金融機構抵禦房地產市場風波的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險。

這兩句話其實蘊藏著兩大重要信號：一是房地產市場存在風波，二是房地產貸款過度集中有著潛在的系統性金融風險。話止步於此，沒有講存在哪些風波和風險，事實上，房地產存在的風波就是房地產不穩定，也就是房價大起大落、空置率居高不下、房子價格與價值不匹配，房地產發展不平衡等，要知道我國相對發達的城市房價收入比已經超過20，是國際公認的房價收入比僅為3-6，空置率方面，部分機構經過推算，我國住房總體空置率不低於20%，同樣遠高於國際上工人的 健康 數值，在一線城市中，房子單價已經達到5萬元/平方米以上，而在落後的偏遠地區中，房價僅2000元/平方米左右，差距如此之大，銀行作為房貸的提供方，風險會小嗎？

舉個例子：開發商出錢向國家購買建設用地，購買土地後又向銀行抵押貸款進行下一步建設，同時個人買房也向銀行進行抵押貸款，開發商的房子一旦銷售不佳還會出現第二輪抵押貸款，這樣一來無論是開發商還是個人都提前向銀行把錢借支出來，看似銀行壟斷著金融行業，實則面臨的風險是最大的，一旦開發商或個人出現斷供，銀行資金回籠成很大問題，此時若大量存款用戶取款，很容易導致資金鏈斷裂而導致破產。

所以說，「限貸令」的出台，其實是在為銀行做防控工作，確保銀行的資金不集中到一個籃子裡面，況且這個「籃子」本身就已經有一定的泡沫勢頭，更加需要銀行引起重視。

與住建部為房企畫出的「三道紅線」類似，目前房地產牽涉的產業眾多，不能一刀切斷，中國的房地產依舊需要開發商來建設，所以只要開發商在紅線范圍內進行負債，不至於大量破產，那麼整體來說房地產是穩定安全的，同理銀行為房地產行業提供信貸資金依舊很有必要，只要在規定范圍內發放貸款，為房地產提供發展資金，銀行和房地產依舊可以保持共贏局面，還能保證土地供應給財政帶來的收入。

不過，「限貸令」的實施，樓市命運或將迎來轉折並不是空口白話，舉個例子，假設某銀行在2021年可用於貸款的資金有1000億元，用於房地產貸款資金的上限比例為40%，也就是說這家銀行在今年只有400億資金可以用於房地產貸款，分布到不同城市中後只有幾十億甚至幾億的資金，一旦額度花光，開發商找這家銀行便貸不了款了，只能尋找下一句銀行或多家銀行進行融資貸款，不僅如此，本身房企就有受到約束的「三道紅線」，自身的貸款額度更加會折上再打折，這樣一來開發商向銀行貸款會越來越難。

個人住房貸款同樣如此，剛需人群買房也存在著額度限制，當一個城市的所有額度都用光後，個人買房貸款或將迎來排號的時代，今年買房貸不了款，就需要排到明年甚至後年，等銀行回籠部分資金後再放出下一年的個人貸款額度，由此可見，樓市發展在金融上又迎來了一層枷鎖，這層枷鎖時刻監管著樓市運轉，便於後續根據樓市資金運轉情況分析樓市中存在的風險進行調節。

筆者認為：此次對銀行房地產貸款進行集中管理，是體現樓市調控的重大一步，決定著樓市接下來的命運，限制房地產貸款比例，不僅有利於銀行「保存實力」，還能變相的減輕樓市金融風險，真正促進樓市 健康 發展，老百姓的資產更有保障了。

註：本文旨在分析央行、銀保監會出台集中管理制度的作用和對樓市的影響，不構成相關投資建議，若你有不同的觀點，歡迎下方留言討論。