❶ 淺析影響房地產價格的動因
理由一：城市人口不斷增加
人類社會不斷向前發展，城市化水平穩步提高。尤其是近階段，國家出台了一系列相關政策：建設社會主義新農村、大力發展中小城鎮等等。與此同時，很多農村居民嚮往城鎮生活，城鎮居民也大都渴望能在市區有立足之地，而中小城市的居民又想到省會城市、發達城市開拓自己的一片天空，致使流動人口不斷增長、城市人口也不斷增加。流動人口的大量存在，決定了住宅租賃市場的需求旺盛。而我國當前的住宅租賃市場管理極不規范，租金也不合理。租賃市場的低效導致多數居民只能通過購房實現住房需求，無疑導致了房地產一級市場的需求過度旺盛。而我市目前在實行戶籍改革，鼓勵外地居民來洛購房置業。另外，有關專家預測，到2010年，我國城市人口將達到6.1億；未來20年中，我國將有3億多人口從農村轉入城市；據05年年底統計，我市人口已經達到641.7萬，到2010年全市人口將要達到665萬。那麼據此推算，我國每年需要新建住宅3.27億m2方能滿足廣大居民對住宅的需求，而我市每年也將要新建住宅近400萬㎡。
理由二：居民消費結構發生變化及其影響
人類吃飯大致經歷幾個過程：從沒有飯吃，到有飯吃，到吃好飯，再到吃出健康，吃出文化和品位。同樣，消費者對住房的需求從沒有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悅和幸福，真正達到安居樂業……所以，居民消費結構不斷在發生變化，對住宅綜合品質的要求也越來越高。
根據這一現象，開發商在開發項目時，不斷盡可能地提高樓盤的綜合品質，從質量下功夫、做好樓盤的景觀規劃、完善配套設施、加強物業管理等等，從而促使房價上漲。
這種現象確實能夠滿足廣大居民的住房需求，但是，一些開發企業為了追求利潤最大化，盲目開發大面積、高檔次、豪華型的住宅。如果高、中、低檔次住宅能夠均衡開發，也能使供求關系達到一個平衡點，從而使房地產行業的發展能夠良性循環。但是，一些開發商盲目跟風，大量開發高檔次住宅，哄抬房價……
理由三：開發成本越來越高
1、土地成本持續上漲
土地是房地產業生存和發展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執行後，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾。從長期來看，由於土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規范也相應增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是政府進行配套基礎設施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地產業是一個資金密集性產業，房地產業的發展離不開資金的支持和土地的供應。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產業的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。
當然，我市也不例外。據了解，機場路一建成樓盤當時的征地價位約26萬元/畝，而其背後一地塊目前已經上漲到40餘萬元/畝；瀍河西岸九龍台附近一在建樓盤去年征地價約為31萬元/畝，而其北邊一地塊而目前已經上漲到近40萬元/畝；另外，我市為進一步加快新區建設步伐，實現土地收益最大化，已經調整了新區可出讓土地的出讓起始價：開元大道以北區域土地出讓起始價由每畝50萬元調整至55萬元，開元大道以南、關林路以北土地出讓起始價由每畝45萬元調整至50萬元，最近，河北帝華企業集團以每畝69萬元的價位中標新區一塊佔地324.234畝的土地……
2、建安費用上漲
近幾年來，由於投資的過度旺盛等因素影響導致建材價格的持續上漲。2004年，全國固定資產投資價格比上年上漲5.6%。其中，建築安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%、建築用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%……
從整體上看，盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應緊張趨勢仍將延續。我國電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續；鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解；建材價格仍將維持在高位。
3、開發稅金上漲
稅金稅金是指按國家規定應計入建築安裝工程造價內的營業稅、城市建設維護稅及教育費。具體來說，房地產開發企業涉及的稅金有：營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加費、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等，可見開發稅金種類繁多。目前，開發綜合稅金已經由原來的5.5%漲至9.8%，在一定程度上又相對提高了開發成本。
4、管理費用上漲
目前，人力成本、項目的期間費及其他相關費用都難以明顯下降。由於工資的剛性特徵，房地產開發企業的人力成本將會持續上漲；項目期間的費用多是由政府部門徵收的，也都是經過相關部門批準的，這部分成本短期內也不可能下降……
5、利潤難以下降
由於國家採取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規范市場秩序等宏觀調控政策，限制房地產利潤，但是，房地產企業作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，大多數開發企業在開發建設過程中利用各種渠道想方設法提高其利潤點。比如，有好多多層項目已經不允許建到七層，但是一些開發企業將其六、七層建成樓中樓，以增加利潤點。所以從長期看，這部分成本也不會有下降空間……
理由四：舊城改造速度加快
我市目前在大力宣傳「打造中西部地區最佳人居環境城市」，所以要加速舊城改造步伐，美化古都風貌、提升城市品位。我市在舊區改造方面已確定了138個項目，已經進入實施階段62個，計劃今年實施76個，總建築面積300餘萬㎡，竣工面積達到212萬㎡。目前全市通過土地出讓方式改造舊城區地塊22個，城中村地塊36個，建設國際貿易中心、西工步行街等63個項目。都市村莊改造工作正在熱火朝天的進行著。其中東澗溝、金谷園路、東站、北大街、義勇街等城市改造項目已接近尾聲，東下池、同樂寨、新街、牡丹廣場、紗廠路、王城大道、九都路、春都路、下園路、旭升村等改造項目正如火如荼，而還有許多改造項目也即將拉開帷幕，比如九都路申泰新世紀廣場、史家屯亞秀麗都和王城明珠、瀍河區中窯村嘉陽公司的項目及新天地二期等等。
如此大規模舊城拆遷及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋銷售市場的被動需求不斷增加，顯而易見，房價就自然隨之上漲……
理由五：城市框架不斷擴大
縱觀我省一些城市發展狀況可知，許多城市在人口增加、舊城改造速度加快的同時，城市框架也在不斷擴大。鄭州正在發展鄭東新區，目前已初具規模，同時還要開發西區，准備走出「窪地」，下一步還將實現鄭汴一體化；開封正在開發西區；許昌發展東區；信陽在開發洋山區和湖東區；南陽也在開發河南區域……而我市正在開發洛南，近兩年將要在新區洛河沿岸建設百餘棟高層，孫善武還設想發展到孟津及小浪底……
發展是硬道理！如何發展？招商、引資、蓋房、盤活經濟……房屋價位自然上漲。曾記得02年鄭州市107國道附近一個樓盤的均價為1460元，隨著鄭東新區的發展，目前均價已經漲到3000餘元！而我市何嘗不是如此！洛南的高價房是鐵的見證！！
理由六：開發企業與策劃人員聯手炒作
業內人士都知道，由於房地產市場發生變化，市場競爭越來越激烈，房地產策劃人員的作用就顯得越來越重要。好的策劃人員具備醫生的職能、法律顧問職能、財務專家職能、導演職能和船長職能，他們能夠在現有的條件下，通過遵循科學的營銷思路，組合運用房地產的四大營銷工具（即產品策略、價格組合、廣告策略及銷售執行）解決實際工作中的障礙以及由此產生的工作細項、人員組織架構等工作，以便將短期內的房地產銷售工作做到最佳。比如鄭州的建業城市花園、英協花園、帝湖花園、金色港灣、21世紀社區、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亞星盛世家園，洛陽的興隆花園、森林半島、亞威金城、國貿中心、中泰世紀花城、新都匯、綠鮮超市、君臨廣場等眾多樓盤的操作成功，開發企業與策劃人員聯手策劃炒作起著決定性的關系。
所以，好的策劃案不僅能為開發企業創造價值最大化，也能使房地產市場良性循環發展。
與此同時，哄抬房價的開發企業和策劃人員也不在少數。一些開發企業為了謀取更多利益，和策劃人員聯手，過分吵嚷「土地供應縮減」、過分強調華而不實的社區景觀和升值前景、過分囤積房源，人為的造成市場緊張，攪亂了人們對房價的理性認識，從而導致房價一升再升……
據我個人觀點，我市房價上漲的主要導火索在於2004年幾家外地開發企業及其策劃人員的進駐。2004年他們在我市房地產市場上風光無限、搶盡風頭，使我市本土開發企業倒顯得黯然失色。四月的「百年家居」、六月的「皮世界」、九月的「錢江商貿城」，以及整個下半年的順馳、建業風暴，攪動了整個洛陽樓市，他們的策劃人員運用各種營銷策劃手段，對項目大肆渲染。尤其是下半年順馳、建業的公開，各種鋪天蓋地的房地產廣告，隨處可見，掀起了洛陽房地產史上的廣告大躍進高潮。我們不得不承認，順馳「第一大街」和建業 「森林半島」項目的成功策劃運作，對我市的貢獻無法估量，但同時我們也能看到，正是因為他們走的是「高端路線」才拉升了我市房地產的價位，使我市商品房的均價從2003年的1770元/㎡迅速漲到2004年的1900餘元/㎡。繼而無論是本土還是外地開發企業伴隨著新區開發的熱潮紛紛仿效，與策劃人員強強聯手，走高端路線，進而使我市房屋均價迅速提高到2005年的2300餘元/㎡，至今還在不斷攀升……
理由七：消費者購房投資意識不斷增強
近年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤小……在這種情況下，消費者開始在轉變投資渠道，尤其是地產人員對房屋保值升值大肆渲染，使大批消費者購房投資意識不斷增強，認為房地產是很有前景的投資渠道，從而使大量的資金湧入房地產市場，轉變成房地產開發資金，成為企業最主要的資金來源。部分城市房價上漲過快，社會預期較高的情況下，局部性投資需求迅速擴大，加劇了投機炒作，其中以「溫州炒房團」「山西炒房團」等為代表，聚集百億資金進行期房炒賣，進一步加劇了房價過快上漲。雖然政府推廣新的房地產政策使他們紛紛落馬，但是作為普通消費者，誰都不希望自己花巨資購買的房屋跌價，所以以購房投資為目的、期盼房屋升值的的消費者依然存在……
理由八：復合型樓盤興起拉升房價
所謂復合型樓盤，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產權式酒店、公寓等多物業形態中的兩種或兩種以上的物業形態組合成的樓盤。近年來，復合型樓盤日益增多。目前我市的復合型樓盤有：楓葉國際廣場、亞威金城、申泰新世紀廣場、王城御俯、萬國銀座、世府名邸、新都匯、富雅東方、香榭里陽光、美城、新街金元府第、九都新天地、君臨廣場、居業美麗家等等。
有人稱，復合型樓盤在一定程度上可以看作是一座濃縮的「城市」，由此可以想見其功能的齊全與生活的便利。但是，綜合價位與普通樓盤相比要高出許多。比如：珠江商業街的繁榮，提高了珠江路的含金量；君臨廣場的成功策劃運作，炒熱了紗廠路板塊，同時使綜合價位成倍提升；新都匯的家樂福的進駐，促使其板塊的含金量升高；順池「第一大街」名店街，均價雖然超出了5000元/㎡，但是其銷量也相當可觀；還有亞威金城、居業家園、王城御俯……在此已無需詳述。所以，房價上漲與復合型樓盤的興起也有著緊密相連的關系。
理由九：國家政策調控沒有解決根本問題
去年，國家相繼調整了一些房地產新政，並出台了《關於做好穩定住房價格工作的意見》，力求在政策上、制度創新上，對房地產市場進行宏觀調控，抑制房價過快上漲。
不可否認，這些新政的出台，有力的打擊了一些炒房者和炒地者，對抑制房價過快上漲、規范房地產市場起到了一些作用。但是，這些新的政策，包括前不久剛出台的「國六條」，也未必就能解決房價上漲的根本原因。
根據房地產本身具有的特性（長期使用性、附屬收益性、資本和消費品的兩重性、房地產本身的相互影響性和深受周圍社區環境的影響性），炒房者大多都在選擇中長線投資，同時一些普通老百姓也在利用閑散資金參與中長線購房投資行為。
最直接一點講，開發成本越來越高，利潤越來越透明，這個問題沒有得到根本解決，房價緣何不漲呼？
理由十：房價下跌的動力欠足
房地產市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業，主要是房地產企業和金融機構，也包括為房地產企業提供原材料的上游企業；三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機來看，房地產價格下跌的動力明顯不足。
政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接的責任；在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產市場的利益參與和分配者。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。對於地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價的大幅度下跌。地方政府是房地產市場的頭號受益者，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這首先表現在土地收入中。其次，地方政府的收益也表現在房地產的交易過程中。大多數的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此，房地產價格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設，使地方官員的升遷機會增加。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關，都不是由地方政府來承擔最終責任。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產業快速發展的動因。
銀行對房地產業的價格影響基本上是中性的，因為銀行對開發商的貸款緊縮減少了房地產市場的供應量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。從銀行的利益出發，房地產市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，已經隱含著巨大的金融風險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統的信用危機。
開發商是緊跟地方政府節奏的一個群體，也是對房地產市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導能力的一個群體。但不管怎樣，作為商品房市場中的供給者，房地產開發商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應的對策保證自己的利益最大化。從另一個方面看，在宏觀調控的大背景下，如果房地產開發商真的有暴利，那麼房地產價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產商的盈利空間並不大，那麼房價下跌的結果是房地產商停止開發甚至破產，但是低價格的房子依然造不出來。
住房的最終消費者居民，對於房價的漲落處於兩難選擇之中。對於還沒有購房的居民來說，他們肯定希望房價下跌，以實現他們的住房需求；但是對於大部分已經擁有房產的家庭來說，房價的大落對他們肯定沒有好處，因為房價大落，他們的資產會縮水。所以大多數消費者都會選擇保值和升值潛力較大的樓盤。
從以上的分析可以看出，在整個房地產市場主體中，不希望房價下跌的佔多數。