房地產每月墊付住房貸款追償

A. 不能對房地產企業發放流動資金貸款出自什麼辦法

關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知

銀發[2003]121號

商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

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《通知》主要對以下政策進行了調整：一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。

二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，並提高了第二套（含）以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。

四是加強房地產信貸徵信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸後錄入相關信息等工作，充分利用信貸徵信系統防範信貸風險。

五是要求所有商業銀行（包括外資銀行）按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，並向監管部門報備。

B. 房地產抵押貸款的法律法規

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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C. 誰知道房地產企業代墊首付如何進行稅收籌劃

自國家調控政策相繼出台後，房地產企業為加快銷售，促進資金回籠，紛紛加大促銷力度。需要注意的是，企業在採用不同方式促銷的同時，不要忽視其中的涉稅問題。
一、代墊首付
針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產開發企業推出了代業主墊付兩成首付款的補貼辦法。
比如，市民購買一套價值100萬元的房產，屬其第二套房，該市民按照政策規定至少首付5成，即50萬元。可不少人拿不出如此多的首付款，於是房地產企業僅收取3成首付款即30萬元，然後自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產企業墊付的錢，在1年後交房時由客戶歸還並按銀行同期貸款利率計算利息。
企業財務人員認為，既然企業沒有實際收到業主全部首付款，那麼企業墊付的房款也不是實際的預收收入，到業主實際還款時再入賬處理，每個納稅期間申報繳納各項稅金時不考慮企業自行墊付部分收入。即對首付款50萬元，企業財務僅入賬30萬元，納稅申報營業額30萬元，其餘20萬元待實際收取時再入賬並進行納稅處理。
企業如此操作有無涉稅問題呢？按照相關稅收政策規定，銷售不動產收取的預收款要繳納營業稅、企業所得稅、印花稅、預征土地增值稅等。其中，營業稅相關法規規定，納稅人銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。房地產企業為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業主繳納的首付款一起開具收款收據，財務處理上相當於企業取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當全額計入營業額，計算繳納營業稅及其他稅金。
另外，房地產企業代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協議》，根據協議約定，客戶必須在房地產企業規定時限內（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產企業再向客戶正式交房。
此墊付協議也屬於企業經營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應收款，與預售收入無關，不需要另作納稅處理。但是，房地產企業收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業稅相關法規規定，將資金貸於他人使用同樣要繳納營業稅。
二、購房返稅
某市規定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%徵收契稅。某房地產企業開發的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業開發的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應繳契稅4萬元，辦理房產證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產企業承擔。該銷售方式下，企業實際收入僅97萬元，但申報營業稅還應當按100萬元計算繳納。
三、打折促銷
房產新政實施後，各房地產開發企業運用較多的是打折促銷方式。不過，企業對外宣傳是打折銷售，最終還是按凈價簽約。千般促銷手段，均不如直接讓利簡便，客戶得到實惠，企業也減少了稅金支出。

D. 房產按揭貸款評估費由誰承擔

房產按揭貸款評估費原則上有銀行或者公積金中心承擔，雙方另有約定除外。

商業銀行、住房公積金貸款中心，在個人購房信貸中，對房產價值進行評估，進行評估，是對抵押物進行評估，是其降低風險的必要措施，抵押物評估費是信貸成本的一部分，按建設部、人行、銀監會《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]第8號）的規定，理應由商業銀行或公積金中心承擔，但雙方另有約定的，可以從其約定。

建設部、中國人民銀行、中國銀監會《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》建住房[2006]第8號

房地產抵押估價原則上由商業銀行委託，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委託人承擔。

E. 房地產公司申請銀行個人住房按揭貸款時需提供承擔連帶責任保證書怎麼寫

銀行有標準的《個人連帶責任擔保合同》，你只要簽字就可以了，不要你自己去寫的，你自己寫的可能會存在很多法律漏洞，銀行也不會認可。

F. 在銀行貸款買的房子現在月供不起了，銀行會怎麼處理

首付款是不能要回來的。

跟銀行辦理按揭時，你已將房子抵押給了銀行，銀行將你的貸款金額和你首付款全部付給了房地產開發商。現在違約不供，應要承擔違約責任。房子的所有權轉移給了銀行。銀行會拿者房子先去評估公司評估價值，然後拍賣。

(6)房地產每月墊付住房貸款追償擴展閱讀:

違約行為是指合同當事人違反合同義務的行為。違約行為是違約責任的基本構成要件，沒有違約行為，也就沒有違約責任。

違約：是指合同當事人完全沒有履行合同或者履行合同義務不符合約定的行為。一般說來，違約行為從屬於違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權兩類。

買賣合同是對締約雙方具有約束力的法律文件。任何一方違反了合同義務；就應承擔違約的法律後果，受損方有權提出損害補償要求。但是，各國的法律或國際組織的文件對於違約方的違約行為及由此產生的法律後果、對該後果的處理有不同的規定和解釋。

G. 銀行貸款每月逾期,房地產給我還了,還會有徵信問題嗎

不管誰還的，還了就不會有的了

H. 開發商借錢給購房者是否要負法律責任

不需要，開發商可以墊付。

根據《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》：

第三條、嚴格住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低於20%。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。

貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。

(8)房地產每月墊付住房貸款追償擴展閱讀：

根據《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》：

第三條，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%。

對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。