美國過去30年貸款利率

⑴ 為什麼美國房貸利率比中國低

「房地產是周期之母，十次危機有九次。」

01

16年來第一次

一直有一種說法：

美國摸著石頭過河，中國摸著美國過河。

然而，今年以來，中美兩國的政策出現了罕見的「倒掛」。

美國集水，我們放水；美國加息，我們降息，完全相反。

這一點在樓市表現得尤為明顯。在太平洋的西邊，當密集出台政策重新激活樓市的時候，美國的樓市正因為罕見的成交高潮而泡沫破滅。

今年上半年，中國的金融數據面臨了歷史上非常嚴峻的考驗。許多地區的交通和經濟受阻。

企業躺平，居民躺平。社會融資成為懸在GDP增長5.5%目標上方的「達摩克利斯之劍」。

如何拯救經濟？降息！

自去年下半年以來，中國已經兩次降息：

1.2021年12月20日，一年期LPR利率下調5個基點；

2.2023年1月20日，1年期LPR利率下調10個基點，5年期LPR利率下調5個基點。

但這還不夠。5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率(LPR)為：

1年期LPR利率為3.7%，5年期LPR利率為4.45%。

此次調整後，按照之前的政策和最新的LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房的4.25折。散輪

意味著央行將房貸利率降到了近二十年來的最低價！與去年同期相比，最高點下降了200個基點！

大洋彼岸，美國的房貸利率正在瘋狂上漲。

今年以來，美國30年期固定抵押貸款的利率一直在上升。1月初，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為3.25%。

不久之後，它在快車道上突破了5%的關口。今年5月升至5.27%，為2009年以來的最高水平。這個時候國內大部分城市的房貸利率基本一致。

在突破歷史極值之後，美國房貸的上漲趨勢並沒有停止，並且一路持續上漲。

目前已經飆升到驚人的6.13%，半年上漲近300個基點！比美聯儲半年加息150個基點快一倍！

在這一漲一跌之間，中美房貸利率走到了歷史性的一刻。也就是美國的房貸利率超過中國。

上一次出現這種情況是在2006年。

短短一年時間，美國的房貸利率一直在穩步上升，幾乎翻了一倍，這在這樣一個經濟發展穩定的發達國家已經非常誇張了。

02

美國房地產泡沫的破裂

美國的房貸利率超過中國，釋放的信號非同一般。

為什麼這么說？

首先，我們來看看疫情前主要經濟體的房貸利率。

中國大陸：4.9%-6.37%

香港：2.02%

中國：1.92%

美國：3.69%

日本：1.41%

瑞士土壤：1.61%

法國：1.53%

德國：1.88%

比利時：1.87%

義大利：1.79%

此時中國的房貸利率遠高於其他國家/地區。相比中國，美國3%的房貸利率簡直就是白菜價。

利率的差異與不同經濟體的發展程度有關，也與各國基礎利率的差異密切相關。

然而，正是這種低利率給了美國樓市在疫情期間瘋狂上漲的空間和動力。

疫情過後，美國房貸利率一度降至2.65%。在全球通貨膨脹的大背景下，利用銀行貸款購買房地產、大宗商品等與通貨膨脹密切相關的資產，既是對沖通貨膨脹的手段，也是致富的重要手段。

一時間，美國的樓市「瘋」了，搶了，瘋了。

2020年初，就在新冠肺炎疫情爆發後，華爾街金融人士強烈唱衰美國房市。在大多數人恐懼的時候，下半年房價意外上漲。幾十個人排隊買套房，他們

甚至那些破舊的房子也成了搶劫的目標。現房價格的大幅上漲也嚇跑了一些買家。

以去年5月美國樓市最瘋狂的時期為例。現房價格中位數同比上漲23.6%。

一個月漲了23.6%！比中國棚改貨幣化的繁榮時期還要可怕。

在2023年的前六周，前指約有6000套房屋以比賣方報價高出至少10萬美元的價格售出。相比之下，去年前六周有2200套房子，幾乎是2021年同期售出房屋數量的三倍！

許多美國從業者表示：在過去的50年裡，他們從未見過房價如此上漲！

眾所周知，疫情期間，美國經濟不景氣，但在數字上卻非常繁榮。背後的主要原因是激烈的搶房子熱潮。

狂歡結束，泡沫終將破滅。

為了抑制40年來的最高通脹水平，美聯儲正大舉加息25個基點、50個基點和75個基點，每次幅度都更大。

基礎利率的提高和火熱的樓市也使得美國的房貸利率穩步上升。

房貸利率短時間內如此大幅上漲，並不是一件好事，而且會加速美國房地產泡沫的破滅。

模。

瘋搶下，美國住房庫存被迅速消耗，庫存連跌5個月，整個樓市供不應求。沖悔信3月11日，美國房地產網站Zillow報告稱，美國2月的待售房屋數量已經降至72.9萬套，同比下降25%，較2020年2月下降了48%。

可以說，美國的地產行情基本要到頂了。

可是，任何一次泡沫本質上玩的就是一套擊鼓傳花的游戲，誰接最後一棒，誰倒霉。並且，一旦出現了「最後一棒」，立馬就是整個市場恐慌式坍縮。

現在這個前兆越來越明顯。

美國房貸利率達到了6.28%，明顯高於中國目前的4.25%。再加上房地產稅以及物業費，一年持有的資金成本至少在8%以上。

一年8%的持有成本，有多少人扛得住？

美國的抵押貸款銀行家協會6月8日的數據顯示，上周抵押貸款申請人數下降了7%，比一年前的同一周下降了21%。

買房的人少了，房子流動性變差，尤其是用了杠桿去投資房產的，收益面臨大幅壓縮， 嚴重時甚至會導致債務違約率飆升。

這說明在日益攀高的房貸利率下，願意接盤樓市的人越來越少了，在疫情中造出的巨大泡沫只怕即將破滅。

03

地產——周期之母

我們常說世界有三大泡沫：

中國的樓市、美國的股市、歐日的債市。

到今天，還要再加一個——美國的樓市。

就以美國這房貸利率上漲的趨勢，只怕在我們樓市進入蕭條之前，美國的地產泡沫會率先破裂。

其實這對中國來說是件好事，起碼又能摸著美國過一次河，在他們泡沫幻滅之中總結經驗教訓。

房地產常被稱作「經濟周期之母」，根源就在於其內在的供需矛盾：

一方面，銀行可以通過按揭創造幾乎無限的新購買力；而另一方面，不可再生的城市土地供給卻有限。這對矛盾常常會導致資產泡沫與破裂的周期循環，是金融和房地產不穩定的核心矛盾。

既然作為「經濟周期之母」，那麼樓市有升自然也有降，中國的樓市在近二十多年完整經歷過兩個小周期，分別是2007、2011、2015年，現在差不多要進入第四個周期。

而美國近幾十年也走過幾輪比較大的地產周期，就拿最近一次發生的地產泡沫與崩塌來說吧——2008年次貸危機。

美國在2001年科技股泡沫破滅，股市損失慘重。又加上911本拉登 發動的恐怖襲擊，沉重地打擊了美國人的信心，人人自危。

雙料打擊之下，當務之急一個是加強安全防禦，一個就是提振經濟。所以美國發動了阿富汗戰爭，同時進入了降息周期。

降息最利好的就是房地產業，美國地產行業獲得了迅速發展。

美國人買房同樣是會到銀行貸款，銀行貸款流程和咱們差不多，由銀行評估貸款人的信用，合格了就可以辦理住房抵押貸款。

這就相當於給銀行寫了一張欠條，如果還不上錢銀行就會把房子收走。當然啦，銀行的目的肯定不是要你的房子，而是想賺利息

很多的人貸款買房，銀行就收到了很多很多的欠條，並且房貸都是慢慢還的，所以這時候產生了兩個問題。

第一，如果貸款人還不上錢怎麼辦？這是一個風險。第二，銀行的錢也不是取之不盡用之不竭的，手裡拿著欠條，沒有錢也不行。

但華爾街那幫聰明絕頂的人，創造出了一種快速回款，轉嫁風險的衍生工具。他們把住房貸款，打包成了一種可出售的證券化產品。（次級貸款）

舉個例子：

張三借了房貸 250w，30 年一共還款 500w；

李四借了房貸 500w，30 年一共還款 1000w。

銀行把張三和李四的房貸合同打包在一起（MBS），作價 800w，賣給了投行。一轉手，銀行獲利 50w，而張三和李四不還錢的風險，也被轉移給了接手的下家。

利潤可觀，而且不再承擔違約風險，銀行大受激勵。

於是，泡沫越吹越大、風險越積越多，終於在2008年的某一天爆了......直接造成三千萬人失業，五千萬人掉到貧困線以下，還波及歐洲和中東，引發了歐債危機和阿拉伯世界的革命。

這場由地產泡沫引發的危機，也讓美國所有城市房價無一例外全部下跌，不少城市的房價還經歷了一波腰斬。在2006年7月的時候，全美房價達到了歷史峰值：184.6，次貸危機後在2012年觸底到134.01，下跌30%左右。

但是我們前面說了，地產是個周期性的東西，是「經濟周期之母」，十次危機中有九次與地產有關。

既然有周期，那麼有跌就有漲。

到了2018年的時候，全美主要20城房價走勢，已經超過泡沫時的最高點，在次貸危機地產泡沫破滅後，經歷一波低谷後用十年的時間回到高點，並在本次疫情中達到了新的歷史高位。

這也給中國帶來幾點啟示：

一是房地產作為有周期的行業，有漲就有跌，漲多了自然要調整。從2021年到現在的樓市交易情況和全國均價走勢看，中國樓市的整體行情已經進入新一輪調整區間，樓市繼續下行是板上釘釘的事。

二是在樓市進入周期性的衰退區間，主動降息確實可以起到穩樓市的作用，這點我們現在並沒有做錯，畢竟房價背後是全體國民的資產總值，猛烈下跌對誰都沒有好處。事緩則圓，輔以貨幣手段讓樓市盡可能平穩地駛入下行區間，這樣大勢上就有轉圜的餘地，後續的政策空間也會更廣闊。

三是像中美這種體量的經濟體，雖然樓市不可避免地會遭遇周期性波動，但拉長時間線看，在經歷一輪調整後，仍有上行空間，不可能是一路跌跌跌。尤其是一些核心城市的房產，雖然短期價格陷入波動，但內在價值沒有變化，這點在美國近十年的樓市走勢中得到體現。

美國大部分地方的房價被打回原形，但經濟增長強勢的地方，房價在危機過後一路猛漲。

其中最典型的是美國的灣區。

洛杉磯的房價指數在次貸危機後，從低谷的159.84，在2017年回升到了261.25，增長了63.4%。

舊金山的房價指數在次貸危機後，曾經一度跌到119.87，2017年房價指數回升到了237.5，相比低谷時期增長了98.1%，幾乎翻了一倍。

聖迭戈的房價在次貸危機後跌到145.38，2017年回升到了240.08，增長了65.1%。

今年一月，灣區的房價再度迎來新一波的暴漲，同比增長了14.88%，這是自次貸危機以來的最高水平，創30多年最大漲幅。

結合目前中國樓市下行的形勢，在產業強勁、人口流入的城市擁有房產的朋友不應該驚慌，以更為宏觀的視角看，你們名下的產業大概率是能保值的。而對於想今年買房的朋友，目前的下探趨勢還在繼續，不應盲目上車，等待底部機會撿便宜更合適。

相關問答：

相關問答：聽說美國的銀行存款利率只有年0.25%，美國人都是把錢存在哪裡呢？

美國銀行的利率

美國銀行的平均利率差不多是這個數，根據Bankrate的數據顯示，美國排名前三的儲蓄率分別是花旗銀行、高盛馬庫斯銀行及美國運通，利率差不多在1.5%

這個利率勉強還可以接受，但是美國最大的銀行富國銀行及美國銀行利率卻是低到令人發指了，一個0.01%，兩一個0.03%，基本跟沒有似的。

既然美國存款利率這么低，難道美國居民不存錢嗎？這確實是真事的情況，美國人存錢的意識確實不強。數據顯示，最近幾十年來，最高的年份，居民儲蓄率還不到20%，最低時，只有2%左右，相反，我國的居民儲蓄率卻達到了60%以上。

美國人都是把錢存在哪裡呢？

美國人的錢主要用在兩大方面：一是消費，一是保險。

美國一直以來的傳統就是一個消費型國家，再加上社會保障制度較為完善，因此美國沒有向我們一樣需要儲蓄來滿足未來醫療、教育、養老等需求。現實社會中美國人只要有錢，都會按需消費，甚至借錢消費，信用卡就是起源於美國。

另一個重要方面，美國人的保險意識很濃，任何方面都會投入很多保險，都會用保險把自己裹得嚴嚴實實，當問題發生後，不會給自己的生活帶來明顯影響。這也是為什麼美國人生活水準一直比較高、質量比較好的主要原因之一。

總結

除了上述兩部分，購房、購買金融理財（比如基金、股票），也是美國人比較多的一種行為，比如：美國開立證券交易賬戶的比例大概25%，而我國的證券交易賬戶比例大概為8%，是我國的三倍不止。總體上講，美國人不太願意存錢。所以，存款利率高低對美國人的影響不是很大。

⑵ 美國30年固定房貸利率對銀行風險

美國30年哪備鎮固定房貸利率對銀行的風險是雙重的。一李粗方面，固定利率房貸能夠為銀行提供相對穩定的收益，並在一定程度上緩解銀行的信用風險。這是因為利率是在簽訂貸款協議時確定的，貸款人在未來的還款期間不會受到利率變動的影響。這使得銀行能夠更好地規劃收益和風險。

另一方面滾轎，30年的固定利率房貸對銀行的風險也存在一定的壓力。在整個還款期間，由於通貨膨脹和其他因素的影響，利率的實際購買力可能會下降。這意味著，當貸款人按照固定利率償還貸款時，銀行可能會因為通貨膨脹而遭受損失。此外，如果房屋市場出現波動或貸款人出現違約等問題，銀行的風險也會加劇。

因此，銀行需要謹慎評估和管理固定利率房貸的風險，並採取相應的風險控制措施來保障自身的利益和穩健經營。這可能包括建立有效的貸款審核程序、合理定價、保險和金融衍生品等。

⑶ 美國近50年貸款利率

美國的銀行貸款利率在2020年9月15日達3.25%年利率，相較於2020年的3.25%年利率保持不變。美國銀行貸款利率數據按日更新，1980至2020期間平均值為7.5%年利率，共14867份觀測結果。該數據的歷史最高值出現於1981，達21.5%年利率，而歷史最低值則出現於2020，為3.25%年利率。CEIC提供的美國銀行貸款利率數據處於定期更新的狀態。

貸款利率，是指借款期限內利息數額與本金額的比例。中國的利率由中國人民銀行統一管理，其確定的利率經國務院批准後執行。貸款利率的高低直接決定著利潤在借款企業和銀行之間的分配比例，因而影響著借貸雙方的經濟利益。貸款利率因貸款種類和期限的不同而不同，同時也與借貸資金的稀缺程度相關。
貸款注意事項：

1、在申請貸款時，借款人對自己還款能力做出正確的判斷。根據自己的收入水平設計還款計劃，並適當留有餘地，不要影響自己的正常生活。
2、選擇適合的還款方式。等額還款方式和等額本金還款方式兩種，還款方式一旦在合同中約定，在整個借款期間就不得更改。
3、每月按時還款避免罰息。從貸款發起的次月起，一般是次月的放款時間為還款日，不要因為自己的疏忽造成違約罰息，導致再次銀行申請貸款時無法審批。
4、妥善保管好您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

⑷ 美國利率上行

自年初美聯儲開始加息以來，美國房貸的抵押貸款利率一路走高。到目前為止，美聯儲實際上只提高了一次利率，但抵押貸款利率已經提高了六次。

根據美國抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)年初的數據，美國最受歡迎的30年期抵押貸款平均利率為3.22%。到本周四，該公司表示，這一利率已躍升至4.67%，為2018年12月以來的最高水平。整個一季度暴漲145個基點，推動房貸利率四年來首次接近5%。

到目前為止，居高不下的房貸利率並沒有完全削弱消費者的購房需求。根據美國抵押貸款銀行家協會(MBA)的數據，在過去的四周里，准購房者提交的申請數量已經連續三周上升。

然而，隨著時間的推移，飆升的抵押貸款利率勢必會減緩購買活動，並為火熱的房地產市場降溫。MBA表示，衡量貸款機構發放住房貸款意願的指標抵押貸款可獲得性(——)在2月份升至去年5月以來的最高水平，但仍遠低於近期高點。

疫情發生後，由於供應短缺，需求增加，美國房價上漲尤為迅速。隨著借貸成本的增加，美國首次購房者面臨雙重壓力，許多美國人擁有房屋的希望變得渺茫。

亞特蘭大美聯儲稱，按照1月份的房價中值計算，美國家庭每月需要將收入的34%用於支付抵押貸款，為2008年11月以來的最高水平。

此外，不斷上升的抵押貸款利率正在減少住房貸款的再融資(用新貸款償還舊貸款)。抵押貸款數據公司Black Knight Inc .的數據顯示，2月份約有400萬美國人可以通過再融資減少月供，低於一年前的近1600萬。根據MBA的數據，再融資預計將占今年發放的抵押貸款的33%，低於2021年的59%。

面對申請數量的下降，銀行正在擴大產品供應，並放寬部分借款人的資質要求。他們還試圖吸引那些財務狀況趕不上過去一年現有房屋銷售價格中位數15%漲幅的買家。

貸款服務公司Bankrate.com的首席金融分析師格雷格麥克布萊德(Greg McBride)援引華爾街日報的話說，「在房地產市場快速發展之際放鬆要求的想法令人想起2005年和2006年。」但他補充稱，「信貸已明顯收緊」。

相關問答：

相關問答：國外計算貸款利率的時候，有沒有lpr？變化趨勢如何？

LPR利率體系的全球觀察

世界上有三種LPR的形成機制，也就是，全球大部分國家，都是按照類似於LPR機制的辦法來傳導利率。雖然銀行體系很復雜，但是我們可以簡單的將銀行放貸資金看做這么一個過程。各國央行把錢借給商業銀行，商業銀行將錢借給貸款人。

第一種：以美國為代表的政策傳導為重點的LPR利率形成機制。美聯儲經常加息和降息，那麼這就是政策目標利率，美聯儲按照這個利率為目標，借錢給商業銀行，根據1994年之後的利率形成機制。商業銀行形成LPR利率，就是

LPR利率=美聯儲聯邦目標利率+3%。如果美國商業銀行借錢給信用最好的用戶，他們就按照LPR利率，也就是最優貸款利率。如果用戶不是最優秀的客戶，這裡面體現為信用評級不是AAA，可能是BB，或者更低。那麼這個信用一般的用戶的貸款利率=LPR利率+期限風險利率+違約風險利率。美國評級機構對於一些企業調降信用評級的危險，就體現出來了，因為一旦調降，違約風險利帆兆率就提高，這些企業就要花更多的利息去貸款。

第二種：以印度為代表的銀行資金籌措成本形成的LPR利率形成機制。印度不是按照基準利率來確定LPR利率，而是根據商業銀行獲得資金的平均成本。每家銀行都核算自己的資金成本。然後加上固定的息差。當然，LPR利率形慧轎喊成後依然要+期限風險利率和違約風險利率才成為實際的貸款利率。這種模式保護了商業銀行的穩健性。但是商業銀行由於是固定息差，沒有什麼激情和應對，不積極。市場幾乎影響不了信貸市場。資金緊張的時候，商業銀行乾脆就不貸款了。所以，在印度和孟加拉國小額貸款方面，窮人貸不到款，這個機制也是原因之一。

第三種：以日本為代表前野的市場利率掛鉤的LPR利率形成機制。日本是負利率？對，但是日本的央行利率幾乎不能影響到日本社會的流動性，通脹依然很低。原因就在於，日本銀行業非常迷信市場化，而且利率是完全市場化。不要誤解說美國是市場經濟，實際上美國在貨幣上面，是有管制的。日本的利率也可以認為是LPR利率+期限風險+違約風險。只是LPR利率參考的是市場利率，各家銀行自己報價。所以實質上，日本的LPR利率指導僅僅就是個指導，就是讓銀行指導資金松緊的參考。在放貸方面，日本市場化程度最高。最近幾年，華爾街大型科技公司都喜歡發行日元債。一方面是利率低，另一方面是市場化程度高。雖然日本是負利率，但是發日元債還是可以維持正收益的。巴菲特前段時間也發行了日元債。不過，日本的壞處，就是商業銀行競爭你死我活。

我國的LPR形成機制。我國LPR是市場和政策雙重作用平衡。既不是完全政策化的美國，印度，也不是完全市場化的日本。我國的LPR現階段利率參考中期便利工具MLF，也就是央行發放給商業銀行1年期的利率水平。同時18家商業銀行依然會報價。前段時間，中期便利工具的利率從3.3%下降到了3.25%，而LPR利率從4.3%下降到了4.15%。可以看到，變動並不同步，這種不同步參考了市場因素和政策傳導。

⑸ 美國30年房貸利率上升原因

截止到2023年3月20日，通貨膨脹。
根據中國新聞網資料，美國通脹水平一直居高腔空腔不下，而美聯儲宣布加息75個基點促使房貸利率飆升，當前，美國30年房貸利率已伍衫經飆升至6.65%，直逼前期高點7%。
美國30年房貸利率重回7%：MortgageNewsDaily的每日調查顯示，美國30年固定抵押貸款利虧桐率昨日由6.99%上升4基點至7.03%。

⑹ 美國貸款利率20年變化

是的，大家都在等著過幾天5月份的金融數據公布。

畢竟，在「該花的都花了」、「房貸利率史詩般下降」之後，市場是否發生了變化，是極其重要的。

但今天我想說的是，在連續降息之後，中美房貸利率已經到了歷史性的時刻。

也就是美國的房貸利率超過中國。

上一次出現這種情況是在2006年。

房價上漲時，想上車的人越多，房價上漲的動力就越強。

去年，大洋彼岸的房價上漲了。

貓崽有個朋友叫Rose，是美國波士頓最大的華人中介(有興趣可以私信貓崽)。她告訴我，最近美國房貸利率大幅上漲是因為40年來最糟糕的通脹形勢。

拜登著急，美國著急，所以加息大潮洶涌。

4月13日，美國房貸利率站上5%，5月11日，房貸利率最高達到5.3%。

房地美最新數據顯示，6月2日美國抵押貸款利率降至5.09%，但仍在5%以上。

來自房地美的截圖

大約一年前的這個時候，美國的房貸利率只有2.9%左右。

中美房貸利率的變化，確實可以理解一些樓市的邏輯。

美國房貸利率瘋狂！

短短一年時間，美國的房貸利率上漲了2.1%，幾乎翻了一倍，言過其實。

美國真的很瘋狂。

為了緩解高通脹，美國從去年底開始加息，收回已經被洪水沖垮的錢。

美國的房貸利率走勢可以從下圖中清晰的看到。疫情過後，美國房貸利率一度降至2.65%。

截圖來自房地美，最近10年美國30年期貸款利率走勢

美國的房貸利率在發達國家中不算最低，但比中國高出近一倍。

Rose說，近年來，美國的剛需搶房現象非常激烈。利息便宜的時候，有二三十個人搶一套房子。

但從去年年底開始，多次加息，房貸利率坐上了過山車，開始飆升。

一個月前，美國的抵押貸款利率飆升至5.3%，是近十年來的最高水平，也是次貸危機以來的最高水平。

如果把時間線拉長，從1971年開始的漫長歷史中，美國最高的房貸利率達到了18.63%。

截圖自房地美，1971年以來美國30年期貸款利率走勢

房貸利率短時間內宏渣上漲這么厲害，不是一件好事。

買房的人少了，房子的流動性變差了，尤其是用杠桿投資房地產，收益會被大大壓縮，嚴重時甚至債務違約率飆升。

08年金融危機期間，大概就是無數這樣的例子疊加，市場瘋了，比瘋子還可怕。

截圖自電影《大空頭》華爾街基金經理馬克鮑姆發現房地產信貸市場的潛在危機。

中美抵押貸款利率的差異

世界上，像中國人這樣對房子痴迷的人應該不多。

目前中國房貸利率為4.25-4.45%，比美國今年最高的5.3%房貸利率低85 bp。

過去30年，中國房貸利率低於美國的時候，還有另外兩次。一次是1999年到2002年，另一次是2006年。

一般來說，發展中國家的利率會高於發達國家，這和經濟增長多少有些關系。

GDP增長越快，投資回報率越高，利率也越高。而發達國家GDP增速放緩(甚至負增長)，一般利率會低於發展中國家。

另一方面，有時這是真的。

假設一個國家的基準利率是5%，GDP增長率是7%，就意味著社會整體財富增加了7%。

粗略地說，資本的貢獻約為5%,其餘的

美國目前的房貸利率已經沖到很高的水平，擠掉了一部分購房者的需求，降價潮已經開始出現。

上圖是美國一個房地產行業的新聞。今年美國城市中，降價幅度最大的(不是降價幅度)是40.8%，有的降價幅度接近30%。

一個城市30%的房子都在降價，這種現象在國內大城市出現的概率很小(可能一些小城市也會毀岩出現)。

還可以再舉一個例子。比如今年2月，市場報道c羅炒房失敗，賣掉了特朗普大廈的豪華公寓，損失1000萬歐元，約合7000萬人民幣。

最後，我們還是可以總結幾點：

1.只要水放得足夠大，即使在有房產稅的美國，房價也會漲。

2.不管你在哪裡，利率真的是調控樓市的好工具。

3.穩定樓市非常重要，即使在美國也是如此。

好了，讓我們期待幾天後公布的5月份金融數據。這一次，在大考中，家庭貸款是增加還是減少至關重要！

相關問答：

相關問答：聽說美國的銀行存款利率只有年0.25%，美國人都是把錢存在哪裡呢？

美國銀行蔽余悄的利率

美國銀行的平均利率差不多是這個數，根據Bankrate的數據顯示，美國排名前三的儲蓄率分別是花旗銀行、高盛馬庫斯銀行及美國運通，利率差不多在1.5%

這個利率勉強還可以接受，但是美國最大的銀行富國銀行及美國銀行利率卻是低到令人發指了，一個0.01%，兩一個0.03%，基本跟沒有似的。

既然美國存款利率這么低，難道美國居民不存錢嗎？這確實是真事的情況，美國人存錢的意識確實不強。數據顯示，最近幾十年來，最高的年份，居民儲蓄率還不到20%，最低時，只有2%左右，相反，我國的居民儲蓄率卻達到了60%以上。

美國人都是把錢存在哪裡呢？

美國人的錢主要用在兩大方面：一是消費，一是保險。

美國一直以來的傳統就是一個消費型國家，再加上社會保障制度較為完善，因此美國沒有向我們一樣需要儲蓄來滿足未來醫療、教育、養老等需求。現實社會中美國人只要有錢，都會按需消費，甚至借錢消費，信用卡就是起源於美國。

另一個重要方面，美國人的保險意識很濃，任何方面都會投入很多保險，都會用保險把自己裹得嚴嚴實實，當問題發生後，不會給自己的生活帶來明顯影響。這也是為什麼美國人生活水準一直比較高、質量比較好的主要原因之一。

總結

除了上述兩部分，購房、購買金融理財（比如基金、股票），也是美國人比較多的一種行為，比如：美國開立證券交易賬戶的比例大概25%，而我國的證券交易賬戶比例大概為8%，是我國的三倍不止。總體上講，美國人不太願意存錢。所以，存款利率高低對美國人的影響不是很大。

⑺ 『深度干貨』——美國30年固定利率房貸是如何定價的

Chester@丘爺房談

2015年12月，美聯儲將聯邦基金目標利率從0-25基點（一個基點=0.01%）提升到25-50基點，從而正式開啟了新一輪的美元升息周期。這次加息，距美聯儲上次將利率降到0%，已經過去了7年，距離上次加息，則已經過了9年。

對於自住房購買者和地產投資人來說，加息周期中最為關心的問題當然是： 買房貸款的Mortgage利率是不是也會隨著美聯儲加息而逐步上漲，而上漲幅度和速度會怎樣 。這就涉及到Mortgage市場利率的形成機制。

對於大部分銀行貸款產品來說，美聯儲加息的影響是立竿見影的。因為美聯儲利率是整個市場資金成本的基石。美聯儲加息的效果，會馬上反映到銀行的資金成本（基石利率+金融機構風險溢價）中，銀行又會把這個成本傳導到貸款者頭上。最為極端的例子是信用卡。由於信用卡是浮動利率，美聯儲的加息在下一個賬單日就會反映到信用卡的新利率中。而其他產品，根據其條款利率是否固定或者浮動，也會在以後以存量或者增量形式陸續反映這種變化。

但是Mortgage的利率生成和傳導機制卻和普通金融產品不一樣。

美國最為典型的房貸形式是30年固定利率貸款（30 YR FIXED），占整個房貸市場85%以上份額 。但這個30YR FIXED卻是一種頗有美國特色的金融產品。在其他很多國家，比如 中國，盡管也有長達15-30年期限的房貸，但是利率大多是浮動的，每隔3個月或者半年會根據市場利率進行調整 。30年固定利率貸款對於買房者的好處是顯而易見的：

• 承受性好 ：30年固定房貸的利率相比於別的貸款產品，一般較低（後面會解釋原因）。而特別長的還款期也減少了每月的還款額

• 預期穩定 ：利率和還款現金流固定，不會出現還款額突然跳漲而斷供的情況

• 有彈性 ：提前還款沒有罰金

但是 對於銀行來說，發放30年固定利率的貸款，卻是一個天大的難題 。銀行不光要對貸款人的還款能力和違約風險進行評估，還需要對市場未來30年的通貨膨脹率率進行准確預測。如果固定利率顯著低於未來的實際通脹，銀行就會面臨負利率和虧損。

預測通貨膨脹這個活兒有多難呢？ 2010年美國通貨膨脹率為0，但是往前推30年的1980年，美國通貨膨脹率是15%！而今時今日，又有誰能夠預測2047年的通貨膨脹率呢？

這么說起來， 給30年固定貸款定價似乎是一項不可能任務 。那麼它又怎麼會成為美國房貸市場的主流呢？秘密就是： 銀行們根本不用承擔這個風險！他們找到了背鍋俠——房利美和房地美。

Home Ownership（「自有住宅」）一直是美國夢和美國生活方式的核心要件之一，也是美國中產社會穩定的基礎 。當年「兩房」的創設，就是為了幫助更多的美國人實現這個夢。「兩房」推進自有住宅的手段，並不是直接去建設廉租房或者經濟適用房，而是創造一個更寬松的房貸市場。兩房的主要功能，就是從各銀行手裡收購符合標準的30年房屋貸款，將它們打包成住房抵押債券（MBS），然後賣給二級市場投資人。所謂的MBS，就是以屋主們的房貸還款為現金流的債券。

而這個系統中 點石為金的一筆是：「兩房」會為被打包的房貸提供擔保，而這個擔保幾乎等價於美國政府擔保 。也就是說： 兩房債券的信用級別幾乎可以與美國國債相比 ！之所以說是「幾乎」，是因為「兩房」的美國政府擔保屬於隱性。美國法律將兩房定義為Government Sponsored Entity（GSE），可以說金融市場沒有人知道這個詞到底是什麼意思，但是沒有人懷疑政府會擔保「兩房」的債務履行。2008年以後美國財政部接管瀕臨破產的「兩房」，更是明確了這種擔保義務。

房貸MBS市場的另一個重要特點是： 兩房對conforming（「符合要求」）的房貸是敞開收購的 。不管貸款人是張三李四，發貸銀行是農村信用社還是花旗大摩，只要符合「兩房」對於貸款的一些基本要求，比如FICO分數，LOAN TO VALUE比例，貸款額上限，兩房都會敞開收購，然後打包成MBS資產包，在二級市場上拍賣。而二級市場投資人也根本不用去認識MBS背後的一個個貸款人，他們只要定期從兩房收取債券付息就好了。

打個比方：各種不同地域，房型，貸款人，發貸銀行的房貸，就像不同毛色、胖瘦的生豬。只要符合兩房的最低標准，兩房就會把它們收購進來，做成香腸，在運到超市去出售。 而最終消費者根本不知道，也不在乎豬長的什麼樣子，他們只要認准「兩房」牌子的香腸就好了 。

典型的房利美MBS債券，如同食品配料表一樣，標明了其中包含的各種房貸信息。但是一般來說， 二級市場投資人由於有GSE擔保，並不會去關心這些「配料」。

這樣一來，銀行根本不需要擔心30年以後的通脹率如何。他們發放的房貸，只需要在自己賬上呆幾個星期，就可以轉售給「兩房」，資金可以回籠，繼續發放新貸款。而兩房對新貸款的收購價格，則是根據近期類似貸款MBS的拍賣情況來定的（房貸收購價=MBS定價-兩房利潤）。而兩房MBS債券的價格，又是類比（稍高）於美國長期國債的。

所以 住房貸款市場，其基石利率並不是聯邦基金利率，而是美國長期國債利率 。 長期國債利率，又取決於市場的長期通脹預期 。美聯儲只能通過公開市場操作影響短期利率，卻無法決定市場的通脹預期。而由於「兩房」的介入和擔保，房貸利率的傳導機制和普通個人消費和商業貸款也不同。國家擔保抹平了市場波動和不同購房貸款人之間的各種差異，形成了 穩定而廉價的貸款成本預期 。

⑻ 美國銀行利率表（1980-2015）

美國銀行利率表（1980－2015）如下：

年份——利率％

1980——13．35

1981——16．棚清39

1982——12．24

1983——9．09

1984——10．23

1985——8．1

1986——6．8

1987——6．66

1988——7．57

1989——9．21

1990——8．1

1991——5．69

1992——3．52

1993——3．02

1994——4．21

1995——5．83

1996——5．3

1997——5．46

1998——5．35

1999——4．97

2000——6．24

2001——3．88

2002——1．67

2003——1．13

2004——1．35

2005——3．22

2006——4．97

2007——5．02

2008——1．92

2009——0．16

2010——0．18

2011——0．1

2012——0．14

2013——0．11

2014——0．09

2015——0．14

(8)美國過去30年貸款利率擴展閱讀：

利率的調整依據：

一、是物價總水平

這是維護存款人利益的重要依據。利率高於同期物價上漲率，就可以保證存款人的實際利息收益為正值；鏈坦前相反，如果利率低於物價上漲率，存款人的實際利息收益就會變成負值。因此，看利率水平的高低不僅要看名義利率的水平，更重要的是還要看是正利率還是負利率。

二、是利息負擔

長期以來，國有大中型企業生產發展的資金大部分依賴銀行貸款，利率水平的變動對企業成本和利潤有著直接的重要的影響，因此，利率水平的確定，必須考慮企業的承受能力。例如，1996年至1999年，中國人民銀行先後七次降低存貸款利率，極大地減少了企業貸款利息的支出。

三、是利益

利率調整對財政收支的影響，主要是通過影響企業和銀行上交財政稅收的增加或減少而間接產生的。因此，在調整利率水平時，必須綜合考慮國家財政的收支狀況。銀行是經營貨幣資金的特殊企業，存貸款利差是銀行收入的主要來源，利率水平的確定還要保持合適的存貸款利差，以保證銀行正常經營。

四、是供求狀況

利率政策要服從國家經濟政策的大局，並體現不同時期國家政策的要求。與其他商品的價格一樣，利率水平的確定也要考慮社會資金的供求狀況，受資金供求規律的制約。