1. 房貸提前還款縮短年限和減少月供哪個更劃算
但是當你向銀行進行部分提前還款時，銀行一般會讓你做一道選擇題：一是貸款期限不變，每月還款額減少；二是每月還款額不旦掘罩變，貸款期限縮短。
一：哪種方式性價比高？
通常在提前還貸時模鬧，銀行會提供相應的方案供參考。一般有以下三種主流的提前還款方式：
1.提前償還全部貸款，一次性還清剩餘貸款；
2.剩餘貸款月供不變，還款期限縮短；
3.剩餘貸款期限不變，每月還款額減少。
其中，第一種就是提前還完所有貸款，也就是我們常說的一次性還完所有貸款。在這個日常操作中，轉賣房屋的情況很多，這里就不贅述了。
剩下兩種提前還貸的方式，是不是縮短期限比較好？是不是減少月供比較好？我們舉個例子來比較一下：
小明2020年5月買了第一套房，貸款100萬，利率5.2%。貸款期限30年，以等額本息方式每月還款5491元。30年產生的利息合計97.6萬元。
2023年5月，小明已經按時還款兩年，共24期。經查詢，共有970，000英鎊本金和874，000英鎊利息仍未支付。手裡有閑錢，小明打算提前還款50萬。這時他面臨著一個選擇：
第一種方法：還款期限30年不變，月供減少。
按照原來的還款計劃，小明每月還款5491元。如果你拿出50萬來還本金，還款期數30年不變，2050年4月還是要還的。從今年6月份開始，小明的月供將變成2659元，還不到月供的一半。由於每月還款額的減少，利息支出總額減少到52.81萬元，比原來的97.6萬元減少了44.79萬元。
第二種方式：保持每月還款不變，選擇縮短貸款期限。
如果選擇縮短還款期限，當50萬元用於償還本金時，還款月數由360個縮短為133個。2050年4月本可以還清的債務，2031年5月可以還清。利息也從97.6萬元降到了22.51萬元，比減少每月還款額產生的52.81萬元利息少了30.3萬元，少了一大半。但缺點是，接下來的11年，還是要繼續按原月還款5491元。
綜合結論：從節省利息的角度來說，縮短貸款期限肯定比減少月供更劃算。
第二：如何看待這兩種提前還款方式的區別？
單純從節省利息的角度來看，縮短貸款期限更劃算，分析道理其實很簡單。
因為，在提前還款中，選擇縮短貸款期限，就相當於加快了房貸的還款周期。這樣一來，自然可以早一點還清貸款，也可以省下更多的利息。
而選擇減少月供，雖然減輕了月供壓力，也減少了一定的利息支出，但是總還款期並沒有改變，銀行還是會按照剩餘貸款金額收取利息。
一般來說，在提前還款這件事上，只要掌握一個核心原則：本金還得越多，利息省得越少。因為，你從銀行借的每一筆錢，利息都是基於對本金的佔用而產生的。
但是，理論上是這樣的。實踐中，提前還貸時，我們選擇縮短期限或減少月供。還是要根據自己的實際情況量力而行。
如果收入足夠支付月供，又單純想減少個人債務，那麼可以選擇縮短貸款期限；如果收入一般，月供有困難，選擇減少月供的方式會更合適。
第三：提前還貸需要考慮的附加因素
提前還款最大的一個好處就是節省利息，特別適合房貸利率高的買家。雖然利息老鼠
第一，提前還房貸忽略了通貨膨脹帶來的資金貶值效應。眾所周知，時間帶來的變化就是通貨膨脹(貨幣貶值)。比如十年前的一萬人民幣相當於現在的四千多人民幣。在貨幣不斷貶值的情況下，承擔一定的債務無疑是最光榮的。所以，用未來肯定會貶值的錢去買未來升值的資產，是一個大概率穩賺不虧的買賣。
第二，提前還款後，你會失去買房或者再投資的機會成本。換句話說，提前還款很容易，但是從銀行貸款很難。一旦還款，你手裡的現金流就不靈活了，一整套都在房子里。這會導致在未來有一個絕佳的投資機會，你需要一筆錢的時候，損失——。
其實現金流是極散液其重要的，無論是抵禦風險，還是抓住投資股票、再次置業等機會。而且存款拿去還房貸後，人生的抗風險能力也會降低。比如這次突然流行的3354，如果你沒有充足的現金流，面臨下崗失業，你的房貸會不會違約，你的生活怎麼過？這些都需要綜合考慮。
總而言之，提前還貸還是需要因人而異的。我勸你不要盲目跟風，不要只算眼前的小賬。還要結合自身收入水平、抗風險能力、家庭理財規劃等綜合考慮，爭取資金控制的主動權。否則，一個錯誤的選擇可能會讓你失去改變人生的機會。38660.68868688661
如今面對這么高昂的房價，選擇銀行按揭購買房子也成為了經常看到的事情，100個人購房中可能有99個人，都是選擇銀行按揭才能買得起房子的，即便有部分人群可以全款購買房子，也選擇銀行按揭進行下手買房。
現在購買房子並不像10年前一樣，選擇5年10年的人比較多，而現在的購買者更多的都是選擇20年甚至是30年的貸款，沒辦法，主要是現在房子價格高了，月供必然的要選擇多一點年限進行分攤，要不然連月供都供不起啊。
身邊有不少的人群買了房之後根本沒有打算還款30年的，希望有朝一日自己能賺到一筆錢，一次性就把這筆資金還款了，至於5年還是10年甚至是15年，這個真不好說，畢竟有時候人就是在短短兩年時間內就可以掙到很大一筆資金。
2018年自己購買了一套90平方的三房，當時房屋總價為158萬，首付給了48萬，貸款金額110萬，房貸這方面是通過銀行的熟人做的，可以選擇最低4.9%的利率。
來社會工作5年，其實自己事業這方面也並沒有說什麼成就，只是一個普普通通的打工者而已吧，自己的口袋肯定沒有48萬的首付，有一半的資金都是由家人的幫助下才湊齊首付買的房子。
當時在銀行按揭這方面有兩種方式可以選擇等額本金和等額本息，最終我選擇了等額本息的還款方式，沒有什麼，就是我壓力太大了，選不起等額本金的還款方式，我也知道等到本金的利息相對而言會低那麼一點點。
貸款110萬選擇等額本息，分期30年，每個月還款金額5838元，假設30年期間不提前還款，總償還利息100萬，本金加利息總還款金額220萬。
如果選擇等額本金的還款方式，同樣是分期30年首月還款金額為7547，每個月以13元的費用在遞減，30年總償還利息81萬，加上本金191萬。
兩個對比一明顯就是等額本金比等額本息少了29萬元的利息，費用分攤到30年，平均每年有1萬元的金額
利息低又如何？但是我自己沒有這樣的實力，選擇等額本金的還款方式，選擇等額本息的還款方式都是通過關系才批款下來的。
每個月還款5838元，根據銀行審批的最低標准，每個月支出不得高於總收入的50%，每個月的收入在1.2萬元之間徘徊才可以審核通過，而我在2018年的時候，每個月加班加點也才1萬元工資。
每個人對於按揭的觀念是有很大的區別，我個人對於房貸按揭的觀念還是比較可接受的范圍內。
我個人認為房貸是普通人一生接觸時間最長，金額最大，利息最低的一筆資金，所以能好好利用這筆資金，這是對自己財富一種增長的補貼吧。
我也很難理解，為什麼有些人明明有全款購房的資金卻要選擇銀行按揭，並不是說不在乎銀行那個利息，而是看中了手上的這筆資金，可以做其他投資生意或者等等一系列的事情，收益回報只要比房貸的收益要高就行。
另外一方面，在過去20多年中，我國的通貨膨脹都是存在巨大的，雖然現在國內的經濟已經。在逐步地緩慢當中，但是通貨膨脹依舊存在，隨著時間的推移前就變得更不值錢，所以現在看上去的一筆貸款在30年之後可能只是貸款的1/3。
我還申請了裝修貸款：
房子是在2019年下半年進行交樓的，房產證在2020年出的，在2021年剛剛過完春節的時候，我就考慮要把房子進行裝修，但是口袋並沒有資金，讓我有條件去裝修房子。
於是我就申請裝修貸款，至於裝修貸款怎麼申請下來，其實我是提前了半年時間准備的，所以裝修貸款也很順利地下來，我的房屋在2021年的時候評估價格已經去到200萬，那麼銀行審批出來的裝修貸資金達到了36萬元，我全部貸出來了，利息僅為年化率3.8%。
實際上我的房子裝修只花了16萬，剩餘的20萬，一方面是可以緩解我每個月的還款壓力問題，另外一方面還可以用剩餘的資金做我自己可做的理財投資。
有部分人群覺得貸款的利息這么多，有資金就一次性提前還款：
無論是等額本金還是等額本息，還款的利息總是會比還款的本金要高上數倍，在前面的幾年時間內還款的絕大部分都是利息而已。
讓我選擇的等額本息，每個月還款的資金有4500元左右，都是還款利息，所以本金才佔到1000多元而已。
相對而言，等額本金所佔到的本金比較高一點，但是選擇等額本金的人基本上每個月的收入都並不算低。
對於我貸款的110萬總利息100萬計算，本額本息還款方式，前面10年還款的利息總額就已經佔到了總利息的50%，也就是49.5萬。
為了這件事情我還特意去咨詢過銀行的客戶經理，他說提前還款，一旦超過貸款年限1/3的時間，就不要選擇提前還款了，畢竟一旦達到1/3的界限，利息已經還款了一半，意味著在往後的日子還款的本金要低，利息要多了。
貸款30年的時間一旦超過10年就不要想著提前還款了，這對自己而言就是不劃算的，畢竟還款的本金也不少，還款的利息也很多。
如果真的是想提前還款，在6年時間內提前還款，這樣可以達到一個比較平衡的點，還款的利息必然是有計算在內，但是相對10年時間還款的利息卻少了很多。
從另外一種思想觀念去思考問題：
無論是提前10年還是15年，一次性還款都是劃算的，畢竟在15年之後，即便支付的利息在減少，但是我們的利息同時還在支付著，所以提前還款，我們相對於後面的利息就不用給了，而且自身的生活壓力也不會由於在房貸的作用下，感覺有一根刺扎著一樣，每時每刻都要惦記著這種事情。
從思想觀念也有人存在，只不過那個人是不是你提前還款肯定是能節約錢，而並不代表是感覺到很劃算。
我個人對於房貸利率的看法還是在可接受的范圍內，因為身邊很多購房的朋友，他們的房貸利率都是在年化率4.9%左右徘徊，有部分人剛好在那個時間段購買的時候，房貸利率上漲了，而有部分在2015年至2017年這段時間購買的利率打折很大，最低的一個朋友商業貸款達到了4.16%。
有部分公積金貸款的朋友，他們從來都沒想過提前還款，利率僅為3.25%，這個利率在哪裡能找得到？貸款這么多資金時間這么長的前面。
剩餘的資金還不如放在銀行做定期理財，年化率都可以達到4.25%，甚至是4.8%這個局面已經可以跑贏了，公積金貸款的利率。
總結：
如果手上有一筆資金不知道想幹嘛，又在考慮提前還款，還不劃算的情況下，就選擇提前還款，畢竟這筆錢放在手上沒有任何事情干，他就不會產生收益，選擇提前還款是一種正確的選擇，至少不會有東西在心裡牽掛。
如果手上的資金可以有更高的收益回報，那麼必然的選擇更高的收益回報，而不是提前還款房貸，更關鍵的是房貸一旦超過了1/3的時間，相對而言就並不是太劃算了。
2. 房貸提前還款是縮短年限好還是減少月供好
首先,我們來了解下購房貸款的幾種模式。
購房貸款的幾種模式
目前購房貸款有三種方式:商業貸款、公積金貸款、組合型貸款。無論哪種貸款,其還款方式都只有兩種:等額本息還款和等額本金還款。下面我們來看看這兩種還款方式到底啥意思。
等額本息還款:把貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行的金額固定不變,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金還款:將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。
光看這樣的定義是不是覺得有點難懂?我們就來個具體的案例比較一下吧~~(由於組合型貸款的程序和情況相對復雜,這里就先不詳述了,重點比較商業貸款和公積金貸款。)
假設一套房子的價格是200萬,現在需要貸款120萬,貸款期限為30年。我們來算算每種貸款方式在30年到期時要還的本息各需要多少錢。
首先是商業貸款的兩種還款方式:
1)商業貸款,還款方式採用等額本息:如下圖所示這種還款方式30年下來,貸款利息達到1092739.43元,約為109.3萬元。
2)商業貸款,還款方式採用等額本金:如下圖所示,這種還款方式30年下來,貸款的利息為884450元,接近88.5萬元。
下面我們再來看看,在用公積金貸款的情況下,兩種還款方式的差別:
1)公積金貸款,還款方式為等額本息:如圖所示這種還款方式30年下來,貸款利息為680091.3元,約為68萬元;
2)公積金貸款,還款方式為等額本金:如圖所示這種還款方式30年下來,貸款利息為586625元,約為58.7萬元。
經過4次計算可以看出,貸款利息最高的是商業貸款,採用等額本息還款方式,30年產生的貸款利息為109.3萬元;利息最低的是公積金貸款,採用等額本金還款方式,30年產生的貸款利息僅為58.7萬元。兩者相差了50.6萬元!
所以我們可以得出如下3個結論:
1)公積金貸款比商業貸款便宜,因為公積金貸款的利率低;
2)等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算;
3)採用等額本金方式還款,購房者的還款負擔會逐漸變小。
因此在貸款買房時,如果條件允許,盡量選擇使用公積金貸款,採用等額本金的還款方式。但是由於公積金貸款所需周期長,手續繁瑣,而且每個城市公積金貸款額度不同,所以銀行一般建議購房者採用商業貸款的方式,在購房之後,再把公積金取出來還房貸。