㈠ 一筆經濟賬：當房租超過月供 你還能否淡定
去年以來,在房地產市場賺到錢的人很多。好多人不管有房的還是無房的,看多房地產的還是看空房地產的,都漸漸失去了理性。不僅是房價一路高歌猛進,房租也跟著水漲船高,近日一條房租即將全面超過月供的文章更是引發多方面的熱議。
房租超過月供VS買房不如住酒店
幾年前一對兄弟來到上海,哥哥貸款30年買下一套100多萬的房子,月供4800元;弟弟比較精明,覺得買房不劃算,因為當時月租只有2000元左右,花100多萬至少可以租住50年。但是幾年後的現在,沒有買房的弟弟開始恐慌,因為房租經過幾輪上漲,已經要每月至少7000元才能租下,超過了哥哥每月4000多的月供款。
這是近期一篇引發熱議的文章裡面提到的故事。事實上,這樣的例子在一線城市已經很普遍。廣州一家股份制銀行的職員Z小姐,2002年左右買了一套27萬元的商品房,還了首付和稅費後,貸款20萬,20年還清,月供大約1200元。目前,Z小姐已換了工作的城市,廣州這套房子用來出租,每月租金3600元左右,是月供的約3倍。
關於房租和月供之爭是高房價下的老百姓糾結心理的一個版本。隨著2015年4月以來一線城市和二線重點城市的房價飆升,還衍生出一個買房不如住酒店的版本:
「現在網上團購一些的酒店,都有250元一晚的,如果買套房子100平方米,就是800萬元,夠你住32000天,差不多就是88年。你想住哪個區就住哪個區,想住幾樓就幾樓,想住什麼風格就住什麼風格,還沒有物業費,還不用考慮停車車位問題,還不用裝修拎包入住,還不用考慮中介費算什麼稅,還不用交水電費寬頻費,還不用你自己打掃衛生疊被子……」
以上只是普通市民關於房產的糾結和考量。一些投資客,在十年前或是更早的時候,出於投資的目的買下多套或幾十套房,目前已輕而易舉地成為富翁。而對於大多數人來說,面臨要麼買房,要麼租房的窘境,畢竟沒幾個人真的打算住88年酒店。
隨著房價一路高歌猛進,房租也跟著水漲船高。今年8月,58同城發布的《2016上半年租房市場報告》顯示,全國租房需求總量上半年均有提升,一二季度環比、同比增幅明顯。其中,3月租房需求旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成為全國租金貴的城市。難怪不少人驚呼,在一線城市生活,不但買不起房,「租不起房或將成為一線城市的一種常態」!
租金回報率低企租售比不適合中國國情
「未來幾年的租金不會停留在低位。對於今天很多在售的住宅來說,五年甚至十年後,租金超過月供是大概率事件。」這是上述那篇被熱議文章的結論。
在一線城市,如果過去五年或十年前買房貸款,房租高於月供已是常態。那麼,在目前房價經過幾輪高漲之後,再去貸款買房,真的還能實現房租超過月供嗎?
上述文章指出,目前房地產市場的租金回報率普遍只有1%~2%。可見,租金回報率整體偏低是公認的現象,以深圳福田一中檔小區為例,目前90平方米左右的三房二廳單位,售價在600萬元左右,每月租金7200元左右,忽略管理費等,計算出來的租金回報率約為1.5%左右。
方正證券經濟學家任澤平9月底發表了報告《中國房地產泡沫風險有多大?》,其認為,中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%,一線城市在2%左右,低於二三線城市。根據國際靜態租賃回報率為4%~6%,中國水平遠低於國際水平。不過他同時指出:「中國的房地產並非簡單的居住功能,而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體,比如戶籍、學區、醫院等。國人對房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感,住房自有率在國際上較高。」
關於租金和房價,還有一個指標,即「租售比」,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值,用來衡量某一區域房產投資的潛力。國際通行標准認為,合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。目前,一線城市和二線重點城市的租售比均已在1:400之上,雖然很多專家均認為,租售比並不適合中國國情,但這個比值也從側面看出租金與房價相比的差距。
對於在福田租房的S先生一家來說,租金上漲的壓力非常明顯。2012年其所在小區90平方米左右的三房單位,租金大約4000元左右,目前已升至7500元。據了解,由於房租上升太快,有房東將房子分隔成小單元出租給單身年輕人,與該小區主要面向家庭出租不同。而在廣州天河區一個舊小區居住的小M以前租住兩室一廳租金為2000多元,整一套的房租已經上升到四千多元,為降低生活成本,只能與別人合租。
一家雜志展開的調查顯示,有34.9%人認為,租房的人多了,房屋的租金回報會高,反而會刺激更多投資客的進入,房價會上漲得更快。而安全感、擔心房價不斷上漲、痛苦的租房經歷成為買房的三大理由。
也有一種觀點認為,由於租房市場的高商品、低投資品屬性,因此房租比房價更好地反映了市場的平均需求。任澤平認同,在大城市裡,租房和買房出租的人具有非常大的財富差距,因此在富人買房、窮人租房的社會里,租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點,需求會回落得很快,這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。
房奴們為新增貸款立功房貸高增長有隱憂
在房價和房租齊漲的現實中,好多人不管有房的還是無房的,看多房地產的還是看空房地產的,都漸漸失去了理性,紛紛投入買房大軍的行列中。為了獲得多買房的資格,不少家庭甚至不惜假離婚。就這樣,房奴屢屢為今年各大銀行的新增貸款立功。
央行10月18日發布的數據顯示,今年9月,新增人民幣貸款1.22萬億元,同比多增1643億元,從環比看,多增2713億元。從新增貸款的結構上看,今年前9個月,代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款的新增額,依舊保持高位。央行調查統計司司長阮健弘表示,前9個月個人住房貸款新增3.63萬億元,較去年同期同比多增1.8萬億元,個人住房貸款增量佔全部貸款增量的35.7%。其中,9月份個人住房貸款新增4759億元,同比多增2055億元,佔新增人民幣貸款規模的39%。可見,房奴們成為貢獻今年新增貸款的主力軍。
令人驚嘆的是今年7月的數據。7月金融數據中,新增人民幣貸款4636億元,較去年同期少增1.01萬億元,分部門看,住戶部門貸款增加4575億元,其中,短期貸款減少197億元,中長期貸款增加4773億元。這顯示,當月居民中長期貸款新增規模甚至超過了總的人民幣新增信貸規模,即是說,7月新增貸款幾乎全部是住戶貸款尤其是個人住房貸款。
其中,深圳在一線城市中杠桿。人民銀行深圳中心支行的數據顯示,2015年全年,新發放個人住房貸款3408億元,增長2.1倍。而且深圳按揭平均成數高,2015年12月份達到65%,遠高於「北上廣」三市,同比高3.2個百分點,與70%的貸款成數限制相差僅5個百分點,可謂將貸款杠桿做好。
有專家提醒,居民加杠桿是危險的游戲,內地房貸的高增長不可持續,邊際杠桿已接近極限,地產泡沫值得警惕。那麼,真的是這樣嗎?
中信建投表示,雖然我國居民仍有加杠桿的空間,但需要警惕居民杠桿的短期快速攀升。我國居民杠桿率2004~2015年的年均復合增速為8%,杠桿率從18%升至40%,美國杠桿率類似區間年均增速為6%;在購房杠桿比例上,2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數均在65%左右,北京上半年平均貸款成數51%,與香港目前水平持平,上海貸款成數約55%左右,接近近年紐約水平;從按揭負擔比來看,京滬深已經位於全球前列,2016年上半年按揭負擔比分別為76%、71%、122%(按照一二手房整體均價計算),超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。
不過,中金公司經濟學家梁紅認為,房貸的快速增長可能主要由購房需求增加推動,而非單一杠桿撬動。相對國際可比指標,中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍。但同時指出,目前房貸存量年同比31%的增長的確高出長期可持續的水平,其中不無隱憂。
（以上回答發布於2016-11-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈡ 房貸和房租扣哪個劃算
房貸是買房出的錢，房租是租房付的錢，房貸還清，房子就屬於自己，而房租是不會擁有房子的，從長遠看，房貸比房租劃算的
㈢ 關於北京房租貸款問題
您好，我實在北京136做貸款的，以現6129在政策來看2524是沒有任何一個銀行能給您做到三十年的，就算有也是十年等額本金分三期還款，很不值。
以基準利率來算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，30年還清，每月還8577.9元（利息比本金還高）
2017年您一次性還款60萬，（是屬於剩餘本金），利息還是要還的。
一旦簽了貸款合同，改貸款總金額與貸款期限就不行了。一般銀行是收剩餘本金5%的違約金。
您看看我給您准備的方案：
按基準算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，10年還清，每月還15363
按上浮10%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，10年還清，每月還15817.95
按上浮15%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，10年還清，每月還16047.45
按上浮30%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，10年還清，每月還16749.45
按基準算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，15年還清（15年以上交保證金），每月還11797.65
按上浮10%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，15年還清，每月還12289.05
按上浮15%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，15年還清，每月還12540.15
按上浮30%算：您首付90萬，房總價225 萬，貸135萬，15年還清，每月還13305.6
有不懂得隨時問我，我電話在第一行。
㈣ 如果在北京貸款買房、然後每月還房貸的話，每月還房貸一般還多少錢
無論在哪個城市買房，房價都有貴有便宜的。每月還房貸的錢要看你貸了多少，以及貸款的年限去決定。貸款越多，年限越少，每月還款數額就會越大；反之 ，貸款越少，年限越多，每月還款數額就會越小。
㈤ 在北京貸款買房劃算還是租房劃算
首先我們來看看貸款買房的成本
以剛需房來講，面積需要在80平，按城市、地段來說，比如選擇非一線城市，繁華路段，購買一套這樣的房大概需要120萬，偏遠地段這樣的房子大概需要80萬左右，那麼按現行的房貸政策，首付三成，即24萬元-36萬之間，貸款額度56萬-84萬，執行基準利率，等額本息還款方式下，每月月供3664.89-5497.33，20年總共利息319572.80-5497.33。
其次我們來看看租房的成本
同樣，按城市按地段來說，選擇非一線城市，繁華路段，一套80平的房子，租房租金每月3000，一年費用36000，20年費用720000，而選擇在偏遠地段租房，一月費用1500左右，一年費用18000，20年費用360000。
單純從數字上來對比，我們會發現租房是比較劃算的，畢竟能少一分錢是一分錢，而且很多人租房會租在單位附近，省去一筆交通費，而且租房周圍配套十分齊全，這也是很多專家聲稱，「貸款買房要花184萬租房15年能攢近200萬。」的原因。
但實際生活中，卻不盡然，你能20年租一套房子嗎？而在這20年租房過程中，你的房租不會上漲嗎？20年租房結束後，你依然沒有房，再來看看貸款買房，貸款辦理完畢後，每月月供是不會變的，房子是始終屬於你的，你也不必擔心今天房東說不租房子了明天又面臨搬家的囧境。
因此，經過分析，小編給出的建議是，盡量工作穩定後，有一定首付能力，有一定積蓄後，看準房子，貸款買一套小房子，以後有錢再換房子，不要形成惰性思維，房價高就租房，因為一輩子租房畢竟是不現實的
㈥ 在北京買房一個月還兩萬塊錢的貸款夠嗎
那這是在北京租房子。一個月的房費大概應該有2萬元左右。當然，我是指那種。比較豪華地段比較好的房子。北京的房子一般都要300萬左右。你想想，如何分配到。兩年期內把房款還上。從這個平均角度上來看。每月的還款應該在。10萬元左右。
㈦ 租房每個月的租金跟房貸有啥區別嗎
你再說的清楚一點好嗎？是你有套貸款買的房出租，還是你又租房又還貸呀？
租金是收入，房貸是支出，這一進一出，差別可就大了。
如果是你有房出租，那麼租金可以用於還貸，房子好，行情好的話，租金還完月供以後，沒准兒還能掙錢呢，這叫以房養房。
㈧ 北京租房和房貸的減免個稅哪個劃算
房貸
個稅住房貸款抵扣得多。
個稅抵扣要根據所在城市的級別來看，如果屬於直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市，抵扣房租比抵扣房貸劃算。屬於此外的其他城市，抵扣房貸要比抵扣房租劃算。
住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準利率為基礎，不同銀行的貸款利率略有上浮。
㈨ 還房貸和付房租哪個讓你的壓力更大
還房貸的壓力大，因為每個月都得還，還租房可以租便宜點的，有時實在周轉不開還可以跟房東說下晚點給，房貸就不行了不還就會有影響