㈠ 移民美國後如何獲得購房貸款
移民美國後要買房，那麼，中國人如何在美國順利獲得購房貸款呢?下面為你解析!
首先我們先來了解一下，作為外國人，符合貸款的條件嗎?
外國人在美國申請房貸的條件要高些?
在美國，按揭貸款發放態橋的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯。
作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求相對較高。如果在該銀行有相關的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，又或者是持有工作簽證的人士有較長期的穩定金額的收支記錄等這些，是對在美國貸款有「加分」的!
目前，在美國絕大對數州，外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平1%-2%的利息。
綠卡持有者在美國申請房貸的條件低些?
作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關的個人信用記錄之後才能夠申請購房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣，但只要符合要求，銀行照樣願意放貸給綜合資質較高的海外申請者。
綠卡前後，更准確地說可能是第一次報稅前後，貸款買房的操作上區別很大。取得身份前，按外國人身份貸款容易很多。一旦取得身份，對於新移民來說，想取得房貸幾乎不可能，因為有些硬性要求根本達不到，比如報稅記錄，信用，收入等。
美國申請房貸流程
首先了解一下在美國申請房貸的流程，過程與國內的房貸申請流程有相似之處，大致分為：
選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。
具體分為以下7步：
(1)咨詢能為您提供貸款的放貸機構
(2)比較利率和期限後確定能為您提供最適於您承受力的放貸機構
(3)獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
(4)按放貸機構指示提供所有有關收入，身份和其它要求的信息進行審核
(5)抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
(6)與抵押貸款職員成交貸款
(7)結算貸款成交一攬子費用機構
美國房貸種類
如果符合貸款購房條件，那麼您就可以考慮貸款類型了。
美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。
目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
(1)浮動利率貸款(ARM)
通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4.132%，從第六年起浮動。
(2)固定利率貸款
常見固肢敏定利率貸款有歷閉枝15年或30年的，年利率固定。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請30年期固定貸款利率在4.799%-5.540%。
短期(3-5年內)來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定，利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇。
而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。
外國人如何接洽美國貸款機構
(1)貸款經紀人
美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可以直接與買家協商費用，可以為您實現最低貸款利率和最少費用花費。所以對於不熟悉美國貸款購房事務的人，找個「靠譜」的貸款經紀人是個不錯的選擇。不過專業化的服務也會收取一定的費用，貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用。
(2)商業銀行
商業銀行如花旗銀行、美國銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優惠。
(3)抵押貸款銀行家
抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款，不過此類貸款服務僅限於這些銀行的客戶。對於大多數中國投資者，咨詢在國內有分支機構的美國商業銀行是主要的貸款途徑。
在接洽美國抵押貸款放貸機構時，一定要和受過外國抵押貸款培訓的職員商談。當您和美國不同銀行的抵押貸款職員接洽時，搞清楚適用於外國人的利率，資格要求和規定。要和多家放貸機構商談以選定能為您提供您需要的貸款最佳利率的銀行。
貸款前的預備工作
一旦找到了最好的放貸機構，下一步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前，也就是在和他們首次接洽之後的第一步。
1.准備材料
美國房貸的申請，需要提供許多材料，包括最近的工資單，銀行對帳單，稅表，身份證件等材料。將這些材料提前准備好，可以節省很多時間。
2.貸款
貸款通常可以委託您的房產經紀人，或者選擇專業的貸款經紀(Mortgage/Loan Broker)。由於自身的專業，他們與銀行更加熟悉，方便順利快速批復貸款。
3.貸款申請
選擇好的房產經紀人是十分重要的，他會使你的買房經歷輕松而愉快。好的房產經紀人不但經驗豐富，了解目前市場行情，信息靈通，還可以為你把關。
4.審閱貸款
在提交貸款申請(Loan Application)時，推薦您盡量選擇美國本土銀行或者提供貸款業務的國際銀行，例如：匯豐銀行、大華銀行、國泰銀行、華美銀行等。無論您購買的是新房還是二手房，經紀人為買方的服務都是免費的，一般房產經紀人的傭金是由賣方來支付的。
在以上步驟中，經紀人會要求提供您的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標准(各家不同)決定您能承受的貸款額。
預先合格審核有助於搞清您是否有資格貸款，以及您可以貸款的額度。這個步驟同時也幫您了解放貸機構是否願意給您提供貸款。
關於您的抵押貸款要求，一定要對放貸機構誠實，包括您計劃如何使用房產。如果您不誠實，即使貸款通過了，放貸機構有權要求立時支付全款，或者通過法拍收走房產。
銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定是否給予申貸人「預先合格」資格：
(1)是否有穩定的收入來源;
(2)過去兩三年是否有穩定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款記錄是否良好;
(5)長期借債是否不多，比如貸款買車;
(6)是否有一筆存款用於首期款的支付;
(7)是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各個銀行的規定下，在購房者名下存夠一定的時間，所以提早開通海外賬戶是很必要的!
貸款過程中的工作
1.預約房屋估價(Appraisal)
貸款機構或銀行需要派專門的估價師去申請人要貸款的房屋內進行估價。估價師會提前打電話預約時間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Locked Rate)，貸款利率每天都會上下浮動，有所變化。利率一旦鎖定，就不會變更，在鎖定的期限內，利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長，利率會越高。
3.補充材料
提供補充材料(Conditional Approval)，對提供的貸款材料進行審批後，貸款機構會對於客戶提交的材料存在不完整或不符合規范的部分，要求其及時補齊或重新提供材料。
在以上環節中，一旦抵押貸款職員認可您的資格，下一步是審核。放貸機構需要審核：
(1)收入證明：僱主信或者公司營業執照
(2)存款證明：最近一個月銀行月結單，需要看到首付款部份
(3)身份證明：有效的入境簽證與護照
(4)房屋購買合同
(5)房貸申請書
(6)資產證明：您的資產總額
(7)信用記錄
放貸過程中的工作
如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機構到銀行預審，再到資格審核直至最後放貸，每一個環節都需要非常仔細認真。
1.簽署文件 Sign Loan Documents
簽署銀行最終正式貸款條約及文件。
2.銀行放款 Funding
當貸款機構或銀行的所有條件都滿足後，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外購房者貸款審批的時間會比較長，一般需要3個月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經存滿一定的時間。如有需要貸款購房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業順利進行。
購房貸款的申請過程看起來很繁復，但真正操作起來其實未必十分復雜。只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料，在美國貸款買房也並不是一件非常難的事情。
㈡ 中國美國住房抵押貸款異同點
無論是美國還是中國，住房抵押貸款構成通常都包括首付比例、利率和費用、還款方式、期限、貸款數量、抵押品等幾個方面。首付比例既相當於一種定金，又可以反映借款人的能力，因為很難相信連首付能力都沒有的人還有未來還款能力。利率和費用反映了銀行資金成本和服務成本，或銀行對收益的要求。由於借款金額較大，還款方式一般採用分期付款。在六個要素中，首付比例、利率和費用、還款方式的不同規定，是不同國家銀行住房抵押貸款的主要區別所在。
從大的方面來看，中國與美國銀行業住房抵押貸款沒有什麼區別，但仔細分析起來，卻有很大的不同：美國銀行業住房消費信貸的最大特點同樣是消費者可以選擇。下面以中國和美國銀行業住房抵押貸款設計為例，分析兩國貸款設計方面的異同。
(1)首付比例。中國住房抵押貸款的首付比例均為不低於20％，對不同的消費者是一視同仁的．大家沒有區別。這看起來很公平，但事實上卻存在著嚴重的不公平。因為不同年齡階段、不同收入水平的人的首期付款能力是不同的。銀行的貸款產品設計應該考慮這一特點。而美國的首付比例是一個區間，從5％一30％或以上，消費者可以根據自己的情況進行選擇。
(2)利率和費用。消費者在獲得住房抵押貸款時，一方面得到銀行的資金，另一方面會得到銀行的非資金服務，如代理保險、房屋質量評估、產權過戶等。由於銀行在這一過程中提供了資金和相關服務，所以銀行要收取利息和非利息費用。這一點上，似乎中國與美國沒有區別。
(3)還款方式。在中國，住房抵押貸款一放採取月均等額還款方式，這種看似公平的設計，實際上是沒有考慮不同借款人的具體差別。而美國的還款方式是靈活的、可選擇的，比如借款人可以月均等額還款、月遞增還款、月遞減還款等。
從以上分析可以得出這樣的結論：美國的存款、貸款產品是差別化的，一是不同銀行的產品不完全相同，彼此有差別；二是同一家銀行的產品可以滿足消費者個性化選擇的要求。
㈢ 房產問題：外國人在中國貸款買房子應注意哪些事項，有哪些限制
外籍人士在國內買房所享受的相關政策與國人基本相同。但受身份、國籍等因素限制，外籍人士買房時，程序上還有一些特殊性，需要提供更多的資料，買賣合同也必須經過公證處辦理公證手續。 提醒一，明確委託代理人許可權 代理購房人向銀行借款過程中有關合同公證，抵押登記，保險等有關貸款事宜。 借款發生後，也可按期由代理委託人（購房借款人）還款；借款人在銀行開立活期儲蓄帳戶，委託代理人每月將所需還款額存入活期儲蓄帳戶。 如發生個人住房貸款逾期，時間超過六個月，借款人授權委託代理人全權處理委託人所購物業。支行通過與委託代理人聯系，即可處分抵押物業，保證逾期催收成功。 提醒二，外籍人士申請貸款所需資料 護照、中國大陸有效居留證原件及復印件。 婚姻證明原件及復印件。需經我國駐該國使、領館認證的居住國公證機關出具的婚姻狀況證明或該國駐華使、領館出具的婚姻狀況證明( 包括本人無配偶的證明)，如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件。 申請人或共有人不能親自到現場辦理按揭貸款的： ①已婚人士：夫妻雙方不能同時到場的，不能到場的一方可簽署《授權委託書》委託其配偶辦理(夫妻雙方至少一方親自前來)，該《授權委託書》應經該國公證機關公證，且經我國駐該國使、領館認證；或由我國駐該國使、領館進行公證；或由該國駐華使、領館進行公證(如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件，並加蓋相關印章)。 ②未婚人士：外籍人士如系未婚的，只能委託直系親屬代為辦理，《授權委託書》要求同上。 提醒三，貸款成數、利率 外籍人士在大陸買房，雖然貸款成數與國人相同，但銀行貸款有多種選擇，幣種上既可選擇外幣也可選擇人民幣，21世紀不動產金融部趙先生建議外籍人士選擇人民幣貸款，這樣不必操心外幣與人民幣之間的轉換，更避免了匯率的變動。 外籍人士貸款利率享受與國人相同的待遇，按照人民銀行規定的個人住房貸款利率執行。國家規定利率5年以上6.12%，第一套住房貸款利率優惠10%，降為5 年以上5.508%；如為第二次購房貸款不執行優惠利率，同時隨利率調整而變動。 提醒四，合同必須執行公證 與中國人買房最大的不同，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房簽訂的合同，需要辦理合同公證手續，這個公證是強制性的。境外人士在辦理合同公證手續時，有五個方面需要注意。 境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統一由公證處對合同進行公證；境內外人買賣非商品住房外銷房的以及境外人買賣非商品住房內銷房的，仍按原規定由市公證處對合同進行公證。 作為購銷主體的「境外的自然人、法人和其他組織」大致有這樣幾種：外國公民、港澳台地區公民、持有中國護照並在外國取得永久居留權的人士、其他境外個人、在外國和港澳台地區登記、注冊的法人和其他組織等等。 辦理涉外房地產買賣合同公證所需的證明、材料有明文規定。對買方而言，如為自然人的，依不同情況需要提供戶口簿、身份證、護照、台灣居民來大陸通行證及其他身份證明(如境外居留證等)；此外，若委託他人代辦公證的，還需提交有效的委託書。買方如為法人或其他組織的，則需要提供營業執照、法定代表人／負責人的身份證件；若委託他人簽約和代辦公證的，還應提供法定代表人／負責人有效的委託書和代理人的身份證件。 對房地產商而言，如辦理預售房產公證的，需提供商品房《預售許可證》；如辦理出售房產公證的，需提供《房地產權證》。 而對《買賣合同》賣方而言，應提供《房地產權證》和當事人身份證件等(具體要求同買方)。雙方當事人需親自到場在公證員面前簽訂合同。如有特殊困難的，公證員可上門受理。 隨著我國對外開放步伐的加快，在大陸購買房屋的外籍人士日益增多，國籍也各不相同，如果各自使用其母語，除了登記機關書寫列印上的問題外，計算機系統在檢索識別時也會有困難。因此，房地產權屬登記機關可使用其中文譯音登記，而將其母語姓名記錄在登記文件中，並在權屬證書備注欄內予以標示。