❶ 買第二套房要把第一套房的貸款還清嗎
一、購房者按揭貸款購買商品房，如果貸款未結清，按照2015年最新政策，將執行二套房政策，最低首付比例調整為不低於40%，個人住房轉讓免徵營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。
二、最新首套房認定標准
1、貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房——算首套。
2、貸款買過一套房後來賣掉通過房屋登記系統查詢不到房產但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套。
3、全款買過一套房貸款買房——算首套。
4、全款買過一套房後來賣掉了房屋登記系統查不到房產再貸款買房——算首套。
5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄全都已還清且出售同時能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時——算首套。
6、個人名下有一套房商業貸款已還清另一套是公積金貸款已出售同時能夠提供住房出售的證明申請商業貸款再買房——算首套。
7、夫妻兩人一方婚前買房使用商業貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
8、夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產婚後買房申請貸款——算首套
三、最新二套房認定標准
由於認貸不認房政策的出台二套房的界定要簡單些
1、貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房——算首套若貸款未結清——算二套。
2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄一套已還清另一套未還清此時再貸款認定為二套房以上。
3、夫妻兩人一方婚前買房使用商業貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款，已還清銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例若貸款未還清——算二套房以上。
四、認貸不認房
2014年9月30日，央行銀監會發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知明確指出首套房貸利率為下限為貸款基準利率的倍對擁有套住房並已結清相應購房貸款的家庭為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房銀行業金融機構執行首套房貸款政策。同時，又申請貸款購買住房銀行業金融機構應根據借款人償付能力信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
「認貸不認房」是指在界定二套房時如果買家在銀行徵信系統里已經登記有一條貸款買房的信息貸款，還未結清那麼又申請貸款買房時將界定該房為二套房或以上。如果已經結清所有貸款，即使買家名下已有一套房銀行業金融機構依然執行首套房貸款政策。如果買家名下已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款又申請貸款購買住房銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
假設名下有1套房子且沒有貸款或者已結清貸款，再買房時可以享受首套房貸款政策但如果貸款未結清，將執行二套房政策。值得一提的是，首套房、二套房、三套房認定標准都是以家庭為單位的，家庭由三種人組成，本人配偶未成年子女。一個家庭只要有房貸未結清再買房就叫二套第三套房也是以家庭為單位。
五、根據央行銀監會發布的《中國人民銀行中國銀行銀行中心信用卡中心信用卡申請業監督管理委員會，關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知明確指出首套房貸利率為下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有套住房並已結清相應購房貸款的家庭為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房銀行業金融機構，執行首套房貸款政策同時在已取消或未實施限購措施的城市。對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
❷ 涓ゅ楁埧璐峰厛榪樺摢涓濂楀垝綆楋紵
浜屽楁埧鎻愬墠榪樻句笉闇瑕佸厛榪樻竻棣栧楋紝濡傛灉鏄鍚屾椂鏈夎礋鎷呬袱濂楁埧瀛愮殑璇濓紝鎴誇富鏈浜哄彲浠ヨ嚜琛屽喅瀹氬厛榪樻竻鍝濂楁埧鐨勮捶嬈俱傚傛灉涓ゅ楁埧閮芥槸鍟嗕笟璐鋒劇殑璇濓紝涓鑸鏉ヨ翠簩濂楁埧鐨勫埄鐜囦細楂樹竴鐐癸紝閫夋嫨鍏堣繕娓呬簩濂楁埧鐨勮捶嬈捐佹洿鍒掔畻錛屽叿浣撶殑鎯呭喌榪樻槸鏈夎捶嬈句漢鏈浜鴻繘琛屽垽鏂銆
鎵╁睍璧勬枡錛
鎻愬墠榪樻劇殑娉ㄦ剰浜嬮」鏈夊摢浜
1銆佹彁鍓嶉勭害
鍦ㄥ熸炬湡鍐呫佽捶嬈懼彂鏀炬弧涓騫翠互鍚庯紝緇忛摱琛屽悓鎰忥紝鍙涔﹂潰鐢寵鋒彁鍓嶅綊榪橀儴鍒嗘垨鍏ㄩ儴璐鋒俱備竴鑸閾惰屽姙鐞嗘ら」涓氬姟闇瑕2-7涓宸ヤ綔鏃ユ椂闂淬傚悇瀹墮摱琛屽逛簬鎻愬墠榪樿捶鐨勮勫畾褰兼ゅ悇涓嶇浉鍚岋紝璐鋒句漢鍦ㄥ喅瀹氭彁鍓嶈繕璐峰墠鍔″繀寮勬竻璐鋒鵑摱琛岀殑鎿嶄綔嫻佺▼銆
2銆佽捶嬈炬枃浠惰佸噯澶囧ソ
鍊熸句漢濡傛灉瑕佹彁鍓嶈繕璐風殑璇濓紝涓鑸瑕佸湪鐢佃瘽鎴栦功闈㈢敵璇峰悗錛屾惡甯﹁嚜宸辯殑韜浠借瘉銆佸熸懼悎鍚屽埌閾惰屽姙鐞嗗℃壒鎵嬬畫銆傚傛灉鏄緇撴竻鍏ㄩ儴灝炬劇殑鍊熸句漢錛屽湪閾惰岃＄畻鍑哄墿浣欒捶嬈鵑濆悗錛屼究浜庡熸句漢瀛樺叆瓚沖熺殑閽辨潵鎻愬墠榪樿捶銆
濡傛灉鏄杞鎸夋彮涓氬姟鐨勫㈡埛鍜屼笟涓伙紝杈冨ソ榪樿佹壘涓撲笟鐨勬媴淇濇満鏋勬潵鍋氬旀墭鍏璇侊紝浠ュ厤鍑虹幇涓氫富鎻愬墠榪樻懼悗瀹㈡埛涓嶄拱鎴栨槸瀹㈡埛鐢ㄩ栦粯甯涓氫富榪樻竻灝炬懼悗涓氫富娑ㄤ環鐨勯庨櫓銆
3銆侀檷鎮鍚庡埄鐜囩殑璁＄畻鏂瑰紡
鏂扮殑鍒╂伅鏍囧噯灝嗗湪鏂扮殑涓騫村紑濮嬫椂璁＄畻錛屾墍浠ワ紝鍗充嬌瑕佹彁鍓嶈繕璐鳳紝璐鋒句漢涔熻佹妸鎻″ソ鏃舵満錛屽敖鍙鑳藉湪鏂板埄鎮鐢熸晥鍓嶄竴騫寸殑騫存湯鎻愬墠榪樿捶銆傚湪鎻愬墠榪樻竻鍏ㄩ儴璐鋒懼悗錛岃捶嬈句漢瑕佽頒綇鍒頒繚闄╁叕鍙哥瓑閮ㄩ棬閫淇濄
4銆侀淇
璐鋒句漢鎻愬墠緇撴竻鍏ㄩ儴灝炬懼悗錛岄摱琛屼細鍑哄叿緇撴竻璇佹槑錛屽熸句漢鎼哄甫閾惰屽紑鍏風殑璐鋒劇粨娓呰瘉鏄庡師浠躲佸師淇濆崟鐨勬ｅ壇鏈鍜屽彂紲錛屾墦鐢佃瘽緇欑浉鍏充繚闄╁叕鍙革紝棰勭害閫淇濆嵆鍙銆傚熸句漢鍦ㄥ姙鐞嗚捶嬈炬椂錛岄摱琛岄兘浼氬姙鐞嗘姷鎶肩櫥璁般
❸ 25萬二套住房商業貸款12年還清,每一個月還款多少錢
25萬元的二套住房商業貸款，一共是12年還清，按照年利率5%計算。一共需要還款40萬元。每個月月供是2777.78元。
二套房貸款，和首套房貸款的區別。
首套房與二套房貸款的區別
1、首付比例：如果是在不限購限貸的城市裡購買的是首套房的話，即便購房者是通過商業貸款的方式來購買房屋，那麼首付比例一般在20%左右，如果是購買二套房的話，商業貸款的首付比例則為30%以上。
2、貸款難度：由於在申請貸款的時候，很多購房者都遇到過被銀行拒貸的情況，通常首套房在申請貸款的時候是比較容易的，而二套房想要申請貸款的話難度要比首套房大很多，特別是在遇到銀行資金緊張的時候，二套房的貸款是很難申請到的。
3、利率的區別：如今各地房貸利率不斷上漲，很多人也發現了，二套房的利率上漲比例肯定是大於首套房的，所以首套房和二手房貸款利率在不同的銀行、不同的城市也不一樣。
首套房與二套房貸款的區別
首套房的認定標准
1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。
2、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。
3、全款買過一套房，再貸款買房——算首套。
4、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套。
5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套。
6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房——算首套。
7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款——算首套。
但是，這里需要額外指出的是，目前在貸款買房時，有些銀行還會嚴格區分「首次購房」與「首套房」。
相對於首套房，首次購房標准更為嚴格，也就是說，此前既沒買過房也沒貸過款的，是標準的「首次購房」，購房的首付比例也會低於已有過購房經歷的人。
比如，在實際操作中，個別銀行出現對「首次」和「首套」不做具體審查的情況，均按首次購房執行20%的首付比例。但從嚴格意義上講，「首次」房貸並不等於「首套」房貸。
鑒於「首次」房貸條件略優於「首套」，因此對於符合「首次」購房條件的，應不折不扣按「首次」政策發放貸款，以確保「首次」購房人群在購房時，能得到住房信貸政策的優先支持。
二套房認定標准
二套房認定標准有三種：認房又認貸、認房不認貸、認貸不認房，很多購房者雲里霧里傻傻分不清楚，今天小編為大家詳解三種標準的區別。
1、認房：看買家在當地房屋登記系統中是否已經有了登記信息。
2、認貸：看買家在銀行徵信系統里是否已經登記有貸款買房的信息。
3、認房又認貸：以家庭為單位，既看名下是否有房產，也看貸款情況。
①既沒有房產，也沒有貸款買房記錄，購房算首套房;
②名下有一套房產，或者有貸款買房記錄，再次購房算二套房。
註：首套房、二套房認定標准都是以家庭為單位，家庭由三種人組成本人、配偶、未成年子女。
4、認房不認貸：以家庭為單位，只看名下是否有房產，不管貸款情況。
①名下無房產，購房算首套房;
②名下有一套房產，再次購房算二套房。
5、認貸不認房：以家庭為單位，只看貸款是否結清，不管名下房產情況。
①貸款已結清，再次購房算首套房;
②貸款未結清，再次購房算二套房。
❹ 220萬30年商業貸款,二套房,提前27年還款,還需還銀行多少錢
220萬元的商業貸款，30年的期限，是第2套房子，如果已經還了三年，提前27年還款的話，那麼你需要支付違約金後，就可以把剩下的198萬元本金一次性還上。
關於提前還款。
提前還款分為部分提前還貸和全部提前結清兩種。部分提前還貸可以選擇減少月供或者縮短貸款期限，若選擇減少月供，提前還貸後的月供在客戶申請時，銀行的人員會詳細解釋說明，根據客戶提供的信息進行計算。
一、招商銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，收取不低於實際還款額三個月的利息，貸款滿一年後提前還款，收取不低於實際還款額一個月的利息。
二、建設銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。
三、農業銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數。貸款滿一年後提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已採取過提前還款的，一年之後再申請者，也不收取違約金。
四、工商銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年後提前還款，則不收取任何違約金。
五、中國銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，收取最高不超過六個月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計算）。貸款滿一年後提前還款，則不收取違約金。
六、交通銀行房貸提前還款違約金：房貸提前還款時，部分提前還貸規定最低不能少於每月還款額的6倍，最高不能超過每月還款額的35%，部分提前還款者可每年免費還款一次。全部提前還款者需承擔支付違約金，收取當次還款金額的1%。但具體還款金額還需按照合同實施。
七、廣發銀行房貸提前還款違約金：貸款不滿一年提前還款，收取兩個月利息作為違約金。貸款滿一年後提前還款，不收取任何違約金。
八、光大銀行房貸提前還款違約金：房貸提前還款時，貸款不滿一年提前還款，收取3%~6%的利息作為違約金，具體還要按照合同規定實施。貸款滿一年後提前還款，不收取任何違約金。
九、浦發銀行房貸提前還款違約金：房貸提前還款時，貸款不滿一年提前還款，收取1。5%或3%不同利息，也有不收取違約金的，合同規定多少就收取多少。貸款滿一年後提前還款，不收取任何違約金。
❺ 一套房公積金結清,二套房商業貸款怎麼還
再提取公積金還商貸。根據查詢住房公積金相關資料得知，一套房公積金結清，二套房商業貸款可以再提取公積金還商貸。二套房商業貸款可以用公積金還款。需要滿足以下條件：
1、借款人的住房公積金繳存正常，沒有發生停繳以及緩繳的情況。
2、借款人正常歸還二套房商業貸款達到兩個月以上，而且還款信用良好，商業貸款沒有逾期的紀錄。
3、借款人的住房公積金繳存賬戶中留足最少6個月以上的繳存額度。
4、借款人需要注意的是，需要在還清首套房房貸的基礎上才可以進行申請。
❻ 買二套房需要把一套房貸款還清嗎
如果一套房申請的是商業貸款，買二套房不管申請商業貸款或是公積金貸款，一套房都不需要結清。而一套房申請的是公積金貸款，二套房也申請公積金貸款，一套房的公積金貸款就必須結清。
買二套房需要把一套房貸款還清嗎
買二套房首套房不需要還清，購房資格歲攜和房貸沒有聯系。想要買二套房的話，只要是有二套房的購房資格就可以了，而首套房的貸款有沒有結清沒有任何影響。需要注意的是雖然不影響購房資格，但是二套房貸款會受到首套房貸款的影響脊正，貸款利率可能會提高。
購買二套房要交的費用
1、契稅
普通住宅，90平方米以下的，首套房的契稅為1%，二套房為3%。
普通住宅，90平方米—140平方米，首套房契稅為為1.5%，二套房為3%。
140平方米以上(含140平方米)，首套房的契稅為3%，二套房也為3%。
2、個人所得稅
購買二套房征的個人所得稅為1%。如果個人轉讓自用5年以上而且是家庭的唯一住宅的免徵個人所得稅。但是如果出售自有住房一年內再次買房的就不免徵個人所得稅。
3、營業稅
如果個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅。如果個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免徵營業稅。
無論是買二手房還是買新房都是屬於購買第二套房的情形。
納稅人應當在納稅義務發生之日起10日內向土地、房屋所在地得契稅機關辦理納稅申報，並在契稅征稅機關核定的期限內繳納稅款。
買二套房要注意什麼呢
1、注意首付比例
很多准備貸款購買房子的朋友都表示，計算房子的首付款比較難，確實，根據購房者的情況不通，以及所購買的房子不同，購房者需要准備的首付款就不同。不同城市房貸首付比例不一樣，除了一些限購城市會提高首付比例之外，大多數的額城市都是規定的首付三成，但是購買二套房就不一樣了，二套房的首付比例相應有所提高，這是購房者還需要特別注意的。
2、注意貸款方式
目前貸款購買房子的方式主要有三種，而公積金貸款就是大多數購房者都比較關心的，對使用公積金貸款購買二套房，也是有一些注意事項要大家謹記的。若借款人在購買首套房時，是使用公積金貸款購買的，在貸款還沒還完的情況下，再購買二套房是不可以申請公積金貸款的;如果首套房是用商業貸款買的，並且正在按揭中，則購買二套房可以使用公積金貸款。
3、注意購房前准備
既然是購買二套房了，大家應該明白購買二套房更應該看中什麼，不雖然要考慮價格的問題，但是房乎野伏子的居住環境更應該重視起來。好的額居住環境離不開物業的管理，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解，最好是選擇開發商的只有物業，這些物業公司的服務都不會太差。