深圳消費貸款買房抽貸

『壹』 多地圍堵違規經營貸 抽貸震懾炒房投機

針對經營貸、消費貸違規流入樓市現象，監管正持續加大管理力度。
日前，央行上海總部印發《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
記者了解到，目前上海地區銀行業已對消費貸、經營貸等進行全面自查，已有銀行對違規貸款進行提前收回；同時，銀行已將自查和整改的相關情況上報給監管機構，監管部門正做匯總整理。
除了上海外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查，北京春節前也已開啟專項排查。
接受第一財經采訪的業內人士表示，經營貸、消費貸違規流入樓市，既影響了房地產市場的秩序，又不利於解決中小微企業融資難、融資貴的問題，甚至進一步導致市場資金脫實向虛。監管的嚴查將有助於經營貸回歸本質，一定程度上促進樓市健康發展。
上海銀行業全面自查
對於上海銀行業而言，嚴控經營貸、消費貸資金違規流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調，2021年，金融機構要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
事實上，在此次監管再次發聲前，上海銀保監局1月就印發了《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。
其中包括，要求轄內銀行對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查；同時，提出攔截機制，要求完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
第一財經了解到，目前上海地區各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱，類似檢查其實往年也會有，銀行對貸後資金的流向監測屬於常規操作，銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索，然後再對命中關鍵字的線索進行二次核查。「只不過今年更嚴了。」
至於銀行具體如何自查，一位城商行分行行長助理對記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面，先判斷借款主體是否為新注冊成立的殼公司，是否有正常業務的結算交易流水，與主營業務特徵是否相符。
隨後再看資金流向，包括支付對手方是否為正常商務合作夥伴，是否符合經營特徵，支付金額是否符合一貫結算規模；同時還要關注實控人、關聯企業的資金流入，主要是為了防範形式上支付後實際資金迴流，倒手再進入樓市。
在銀行自查之後，監管部門也會進行核查，對違規行為做出相應的懲處。據悉，上海地區要求銀行於2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告，記者了解到，目前各家銀行已經上報了相關情況，上海銀保監局正在進行匯總整理。
除了嚴控信貸資金違規流入樓市，《指引》還稱，金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求。這意味著，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會受到限制。
在此背景下，多位業內人士認為，今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發貸款的投放比例，增加其他零售和對公貸款的投放。
多地也開啟排查
除了上海地區外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集了深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱，已經接到相關通知。
這也是2020年4月以來，深圳第二次排查經營貸炒房。記者了解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱，檢查的主要內容是，申請貸款時，抵押房產過戶是否已滿8個月，貸款發放是否已滿6個月，貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。
深圳銀行業人士稱，此前例行檢查中發現的經營貸、消費貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴，或挪用時間與取得貸款間隔時間過短，而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途，不少貸款人採取多賬戶轉賬的方式，隱藏貸款的實際流向。
北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規流入樓市。2月1日，北京銀保監局發布公告，針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況，開展大數據篩查，並對1月25日以來熱點區域的成交案例進行排查。
上述行動主要核查全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區房市場此前的「炒作」苗頭，相關部門還對西城區金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區房成交案例進行重點核查。
以其中被排查到的案例為例，某人在去年新注冊了一家小微企業，注冊企業之後沒過幾天，就網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨後的幾個月里，先後從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。
通過銀行配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發放後，被用在了哪裡，是否通過虛假經營合同，流入其他空殼公司賬戶。因經營貸資金違規進入樓市，往往要經過多次付款「倒出」，檢查人員會核查每筆資金的最終流向。
樓市炒作之風或得到抑制
若多地對經營貸的排查和整改落到實處，將有助於遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計後續房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強「違規資金」流入樓市的監管力度，「提前回收貸款」措施將對房地產投機者造成震懾作用。
「如果出現違規現象要抽貸，對熱點城市的樓市會形成很大打擊，特別是對北上廣深這些一線城市。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。
「經營貸都是動用杠桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經營貸，這也是違規的。真正嚴查起來，每一筆都逃不過。」李宇嘉稱，最後的結果是很多人會掛牌賣房。
上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示，具體從房地產類型上看，嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目，尤其是豪宅項目產生影響。「一般買豪宅產品的都是企業主，他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來，在這種方式被嚴查後，豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了。」
李宇嘉還稱，參與違規經營貸的各方包括商業銀行都會受到嚴厲處罰，最近各地銀監局已公布了一批經營貸違規的案例，對銀行處罰力度比較大。
中原地產首席分析師張大偉表示，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為，從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言高於按揭貸款，但是經營貸的利率在政策要求下又低於按揭貸款，所以銀行在執行層面出現了動作走形。
「針對一些短期內用新房本以及新企業注冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸它的本質，有助於企業經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。」張大偉說。

『貳』 妤煎競鍘繪潬鏉嗘亹鐢熷彉錛熷氬湴閾惰屾娊璐烽渿鎱戠倰鎴垮錛屾秷閲戝叕鍙哥獊鐒舵潃鍏

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『叄』 多地圍堵信貸資金違規流入樓市 銀行「抽貸」震懾投機者

信貸資金違規流入房地產在經過一段時間的嚴查後，或已進入實質處罰階段。近日，網上流傳上海一違反貸款用途的個人貸款被提前收回。除了上海之外，在政策監管的壓力下，在北京、廣州等地，一旦查出消費貸、經營貸用於購房的情況，根據借款合同，也有被抽貸的可能。

從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設置了「兩道紅線」，而後，以一線城市為主的熱點城市頻頻推出住房信貸管理措施。

在業內人士看來，未來房價上漲過快的城市，將加強違規資金流入樓市的監管力度，而「抽貸」舉措也將對投機者造成震懾作用。

信貸資金挪用於購房接連被罰

近日，一份網傳歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》顯示，因貸款人未按約履行借款合同第四條關於「貸款用途」的相關約定，銀行宣布這筆近300萬元貸款提前到期，並通知貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。

一般來說，當貸款人違規使用貸款資金時，根據合同約定銀行有權提前收回貸款（即「抽貸」）。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，上述告知函主要是涉及經營貸挪用至購房，銀行收回貸款，這也說明此前房貸檢查已經進入落實階段。

據悉，早在今年1月29日，上海為了防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域，下發了《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。借款人存在違反合同約定行為的，將按照合同約定給予懲戒。

值得注意的是，據媒體報道，為了嚴控信貸資金違規流入房地產領域，除了上海之外，多地銀行在自查中若發現這種情況，也會按合同要求借款人提前還款。

從懲戒力度來看，據潘浩介紹，以往的政策並沒有涉及收回貸款。早在2016年，上海就發布調控政策要求首付資金為自有資金，當時的處罰方法是將違規者拉入失信名單。同年，深圳也同樣發布相關要求，著力打擊互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務。而2017年-2020年，各地在房貸方面的監管政策，主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。

此前，58安居客房產研究院分院院長張波在接受新京報記者采訪時建議，購房者須慎用一些非正規的貸款手段，比如消費貸、經營貸籌集首付資金，因為現在查處力度非常大，甚至未來可能面臨處罰。

除了銀行抽貸之外，近期，各地銀保監局也不斷開出「罰單」，主要是針對違規放貸或對貸款用途監管不力的銀行。比如3月8日，中國銀行台州市分行因為貸後管理不到位，存在信貸資金被挪用於購房等情況，被罰款89萬元。而對於農業銀行沈陽分行南湖支行違規發放個人商品房貸款行為，則被給予警告處罰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動態來看，各地銀監部門都在加強對經營貸貸後的資金流向檢查。包括交易背景的真實性，受託支付的流程是否合理，是否存在大額提現，是否存在借款人及直系親屬在近半年內購房的情況等。

各地嚴控消費貸、經營貸流入樓市

事實上，從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設置了「兩道紅線」，明確限制了房貸總額比例。而後，以一線城市為主的熱點城市房貸監管政策接連推出。

1月30日，北京銀保監局發布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，發現個人信貸資金違規流入房地產等問題，對銀行機構從嚴頂格處罰。2月10日，北京銀保監局發布 《關於加強個人經營性貸款管理 防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，要求嚴格實施貸前調查，盡職落實貸後管理。

與此同時，今年2月，廣東銀保監局下發通知要求，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。提到強化大數據篩查，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為，形成市場震懾。

除一線城市外，二線城市也出現監管舉措。3月3日，杭州市明確嚴禁發放用於購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸後資金管理。

對此，李宇嘉認為，去年經營貸違規流入樓市主要在上海、深圳、廣州，今年可能會擴展到二線城市。因此，必須從政策上堵住經營貸可能流入樓市的渠道。

李宇嘉表示，如果經營貸進入樓市的漏洞不堵住的話，按照目前的樓市形勢，今年經營貸違規流入樓市的范圍和規模要比去年更大。一方面是因為經營貸投放的壓力比較重，另一方面，隨著樓市調控強度加大，房貸利率會上升，經營貸和房貸利率之間的剪刀差也會擴大。

據3月10日央行發布2021年2月金融統計數據報告顯示，2月人民幣貸款新增1.36萬億元，創歷史同期最高水平。其中，2月居民部門貸款增加1421億元，同比多增5554億元；中長期貸款增加4113億元，同比多增3742億元。有業內人士認為，2月樓市成交仍然保持熱度，支撐居民中長期貸款繼續增加。

「違規資金」流入樓市監管力度或將加大

「上海、深圳等地這一輪房價上漲和信貸違規進入房地產關系非常大。」此前，中原地產首席分析師張大偉分析認為，今年以來，房地產調控的著力也是調控信貸，調控效果要看這一政策執行力度如何。

李宇嘉也認為，嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。目前，全國樓市的運行態勢和2016年類似，也就是從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及熱點二線城市。如果不控制經營貸的流向，將可能助推新一輪泡沫的攀升。

對於今年房地產金融環境，潘浩分析稱，從中國銀行保險監督管理委員會提到「房地產泡沫風險依舊很大」，可見今年對於房地產金融的監控將持續加強，特別是落實在「違規資金流入樓市」方面，將提到更加重要的地位。

不過，李宇嘉表示，監管經營貸流入樓市實踐中也有難度。在房貸額度和佔比受到管控的情況下，銀行更有動力去發放房產抵押變相進入樓市的經營貸，緩沖房貸下降造成的利潤損失。

李宇嘉認為，未來，更多是銀保監會和人民銀行聯合檢查，以及商業銀行總行審計部門的貸後檢查。銀保監會也會協調銀行與銀行之間資金追蹤的合作，也就是如果資金從A銀行貸出來，以後流向了B銀行，那麼也會要求B銀行配合檢查。

潘浩預計，後續對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強「違規資金」流入樓市的監管力度，「提前回收貸款」措施將對房地產投機者造成震懾作用。

「如果出現資金違規使用的情況，就會有抽貸的可能性，近期各地已經對部分違規貸款做出了抽貸的舉措。」李宇嘉如是稱。

『肆』 獨家ㅣ多地房貸持續嚴監管：廣州排查同年申請經營貸+按揭 ，深圳按揭批貸仍未確定總價基準

圖/圖蟲

作者：辛繼召

編輯：李伊琳

春節假期之後，廣州等地仍在繼續排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，顯示房地產金融嚴監管趨勢仍在繼續。

2月19日，數位銀行信貸人士對《21世紀經濟報道》記者表示，廣州等地正在排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年內申請了同時經營貸、個人按揭貸款的客戶。而在去年4月及以後，深圳等地也已排查房抵經營貸違規流入樓市的情況。

同時，深圳在春節前發文建立國內首個二手住房成交參考價格機制後，多位業內人士表示，四大行等在深圳仍未決定是否採用以政府參考價作為評估標准批貸，有業內人士表示新政下按揭貸款申請尚未提交。

而在春節前，北京、上海等一線城市監管部門也多次發文，防範經營貸流入樓市。

廣州：重點嚴查經營貸+按揭客戶

2月19日，數位銀行信貸人士對《21世紀經濟報道》記者表示，廣州等地正在排查排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年內申請了同時經營貸、個人按揭貸款的客戶。

隨著大城市房價不斷走高，一些購房人在無法「湊夠」首付資金的情況下，轉而通過一系列灰色「操作」，通過「假流水」等申請個人消費貸款、小微企業房抵經營貸等湊夠首付資金用於購房。也有的購房人先全款買房，再將房產抵押申請經營貸。但經營貸期限一般僅1-3年，面臨銀行隨時核查和抽貸的風險。

有資金居間人士表示，其客戶已在評估風險確認經營貸沒有流入房市。如果銀行聯系借款人，務必解釋清楚購房的首付款來源。若無法解釋或銀行不接受客戶的解釋，需做好提前結清房貸的准備。

去年4月及以後，深圳等地也已排查房抵經營貸違規流入樓市的情況。彼時，央行深圳中支公布，個別銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小。

據《21世紀經濟報道》記者了解，深圳等地監管入場穿透檢查經營貸資金流向，查出一些經營貸挪用購房的情況。最終，一些將經營貸資金倒騰一、兩手買房的情況受到處罰。但實際上，經營貸流入樓市極為隱秘復雜，有購房人倒騰三、四手資金以規避監管。

在春節前，北京、上海等一線城市監管部門也多次發文，防範經營貸流入樓市。

2月18日，北京房地產業協會在其公眾號發文，經營貸資金違規進入樓市，通常採用的是先全款購房，然後以房子為抵押來套取貸款。因此，核查對象主要是在購房日期前後，出現過申請使用經營貸行為的購房人和其直系親屬。其他比如消費貸等資金違規進入樓市，也在核查范圍內。

春節假期前，北京銀保監局、央行營管部聯合下發了《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。

1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

深圳：按評估價或參考價批貸尚不確定

對於深圳，2月19日，多位業內人士對《21世紀經濟報道》記者表示，深工農中建圳四大行尚未決定是否採用以政府參考價作為評估標准批貸。實際上，有業內人士表示新政下按揭貸款申請尚未提交。

今年2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，為國內第一次發布二手房成交參考價。

業內人士表示，核心問題是銀行評估價、二手住房成交參考價的關系。銀行內部目前暫時未有新通知要求收緊評估價格。2月9日下午，深圳市房地產和城市建設發展研究中心副主任王鋒解讀稱，銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，並對此承擔責任。參考價將跟隨市場變動進行更新，目前暫定一年一更。

本日稍早前，有媒體報道稱，深圳多家銀行二手房貸款已依據成交參考價批額度。

深圳二手住房成交參考價格發布機制具體是，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

參考的3595個小區成交價格中，很多樓盤價格普遍大幅低於市場價。當天下午，深圳多家中介機構被相關部門召集緊急開會，要求中介掛牌價不得超過指導價格。隨後，貝殼等房產中介平台上二手房掛牌價均被屏蔽，顯示「暫無數據」。

除二手住房成交參考價格發布機制，深圳同時也限制了假離婚、假結婚購房。

2月19日，深圳為防範假離婚買房打補丁，夫妻離婚並將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內不得在深圳市購買商品房(3年內再婚或復婚的，也適用本規定)。去年7月15日，深圳發布史上最嚴樓市調控政策，其中規定夫妻雙方離異後，任一家庭成員3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

剛剛過去的牛年春節，多地樓市成交創近年新高。

據克爾瑞調查顯示，30個重點城市在春節周(2月11-17日)成交量達31.5萬平方米，同比上升了133%，主要受去年新冠疫情影響基數較低緣故，與2019年同期比升幅也達34%。一線城市中北京、廣州、深圳延續了春節前的高熱度，春節2周累計成交量較2020年和2019年同期升幅均在45%以上，創3年來春節同期成交新高。