自貢二套房公積金貸款首付幾成

① 取消「認房又認貸」、下調首付比例 多地調整公積金貸款政策 釋放什麼信號

券商中國消息，房貸政策松動路徑漸明。

繼北海下調住房公積金貸款首付，成為今年全國首個降低首付比例的城市後，近日，自貢也調整了公積金貸款政策，放寬住房套數認定標准，取消「認房又認貸」。

業內人士認為，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，預計後續全國其他城市也會積極跟進，商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。

自貢取消「認房又認貸」

1月18日，自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，內容包括放寬住房套數認定政策；取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制； 對持有天府英才A、B、C卡的高層次人才給予政策支持等。

在放寬住房套數認定政策方面，實行只認貸不認房的認定標准。既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。貸款記錄以徵信報告為准。除此以外為三套房，不予貸款。

該調整政策自2022年1月17日起執行，有效期三年。

政策執行中，普通商品房貸款認定時間以購房合同簽訂時間為准，再交易房貸款認定時間以公積金中心受委託銀行收件時間為准。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，自貢此次取消「認房又認貸」的規定，成為繼北海後全國第二個調整首付比例的城市，具有積極的信號意義。

嚴躍進進一步指出，根據自貢過去的老政策，對於首套房的認定，必須符合「無房無貸」，即無住房、無公積金貸款記錄或未償清商貸。而根據目前新的政策，首套認定只需要符合「無貸」要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的首付比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

北海下調公積金貸款首付比例

1月12日，北海市住房公積金管理委員會發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》。

《通知》提出，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

對於調整公積金貸款政策的原因，《通知》表示，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支持房地產市場平穩健康發展。

「北海明確了降低公積金貸款的首付比例，這是今年全國首個降低首付比例的城市。」嚴躍進說。

嚴躍進認為，此次政策可以看出三點信號。第一、此次政策放鬆主要是為了滿足職工改善性住房需求，這也是當前全國又一個支持和鼓勵改善型住房的政策，利好二套房和大戶型的交易。第二、此次政策的調整主要是指公積金貸款，而商業銀行貸款並沒有涉及。第三、無論是二套房還是二次貸款，都從過去的6成首付減少為4成首付，客觀上明顯降低了此類購房者的首付壓力。

「類似降低首付的政策，比過去的貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏加快更為有效。」嚴躍進說，因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。此次北海政策具有積極意義，體現了對於改善型購房需求的保障，有助於此類需求後續積極釋放。

根據易居研究院中國百城庫存報告數據，北海去年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處於庫存去化相對困難的城市。嚴躍進認為，此類政策有助於提振樓市，是非常典型的鼓勵市場交易、積極去庫存的政策。

中央多次強調支持合理住房需求

去年12月10日，中央經濟工作會上提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」後，住建部、央行、銀保監會等多個部門陸續多次強調要支持合理住房需求。

12月26日，住建部部長王蒙徽在接受人民日報記者采訪時也表示，落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。12月27日，中國人民銀行2022年工作會議提出，更好滿足購房者合理住房需求。銀保監會此前也表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

從多部門的表態來看，合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時就表示，今年房貸政策是趨松的，主要是利率下滑、貸款審批流程縮短，估計部分城市可能會出現由「認房又認貸」轉為「認房不認貸」，對首次改善需求或者說置換需求，可能會有一個政策放鬆，這樣他們就可以享受首套房的利率和首付比例。

嚴躍進也指出，從北海和自貢公積金貸款政策調整來看，有三點值得關注。第一、調整的原因和公積金流動性不斷趨於寬裕有關，也和當前此類城市激活住房消費等有關。第二、類似調整說明，房貸首付比例下調的政策，會率先在公積金領域得到體現，而後續商業銀行貸款方面的首付比例也有可能下調。第三、首付比例下調比貸款利率下調的效應要更大，客觀上更容易激活房地產市場的交易行情。

嚴躍進預計，後續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。

② 多城下調購房首付比例 最低首付20%重啟

繼山東菏澤等地宣布最低首付比例可執行20%後，2月21日，澎湃新聞從河南駐馬店當地中介處獲悉，駐馬店部分一手樓盤首付比例也已下調至20%，另有部分項目推出首付分期活動，最低訂房首付僅需2萬元左右。

據駐馬店當地多名中介人員介紹，當前，在駐馬店購買二手房的首付比例為30%，部分新房項目商業貸款已開始執行20%的首付比例，具體視各樓盤情況而定。「也有低首付的樓盤，首付款可以分期付給開發商，交房前付清首付即可。」

值得一提的是，河南省駐馬店市曾於2020年2月21日發布《關於進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》，彼時，駐馬店出台17項穩樓市政策，其中提出下調居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，成為當年首個宣布降低首套房首付比例的城市。不過，7天後，河南省人民政府網站發布消息，省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，堅持「房住不炒」，落實主體責任。同時，上述發布的17項穩樓市政策從官網撤下，駐馬店市住房和城鄉建設局相關工作人員表示：文件已撤回，按照原政策執行。

不過，時隔兩年，從當前駐馬店各樓盤項目銷售情況看，部分項目樓盤也已將首付比例調整至20%。

可以看到的是，近期以來，首付降低的城市數量正在增加。

除上述提到的駐馬店，據易居研究院智庫中心的監測數據，截至目前，全國至少已有7個城市出現了首付比例下調的情況，其中包括公積金首付比例下調的三個城市，即北海、自貢、南寧，以及商業貸款下調首付比例的四個城市，即菏澤、重慶、贛州、佛山。

據克而瑞地產研究監測數據，2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14個省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及內容包括三個方面。

一是放鬆公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，並將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。

二是非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。

三是通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；並給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助。

圖片來源：克而瑞地產研究

克而瑞地產研究報告指出，無論是放鬆公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整，並不代表房地產信貸政策根本性轉向。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前看，各地政府都在積極釋放寬松信號，維持樓市穩定成為各地統一行動。整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了去年四季度政策方向。整體看，樓市政策寬松是市場發展趨勢，預計會有越來越多的城市發布樓市調控政策，而房地產市場也有望逐漸在2022年3-4月企穩，一二線城市預計將率先出現市場小陽春。

③ 多地調整公積金政策：提高貸款額度、二套房首付降至20%

近日，廣西南寧、廣東中山、山西晉中、湖北宜昌、四川自貢等多地先後出台發布公積金新政，明確放寬公積金申請發放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。
多地提高貸款額度
據不完全統計，今年以來已有廣西、浙江衢州、廣東東莞、廣東中山、河南新鄉等地，相繼調整政策提高公積金購房貸款額度。
具體來看，浙江衢州市住房公積金中心2月15日通知明確，首次使用公積金貸款在衢州市行政區域內購買首套普通商品住宅的，公積金貸款額度在計算可貸額度(不超過當期公積金最高貸款限額)的基礎上增加10萬元。
2月25日，廣西區直住房公積金管理中心發布通知明確，自3月1日起，職工個人及家庭購買首套及首次申請住房公積金貸款，住房公積金貸款最高額度由60萬元提高至70萬元。東莞同日宣布，流動性調節系數由0.8調至1，根據公積金貸款公式以及東莞市公積金管理中心的相關規定，當地首套放公積金最高可貸額度由72萬元上升至90萬元。
3月1日，廣東中山、河南新鄉通知調升公積金貸款額度。中山明確購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度由現行40萬元調整至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由現行80萬元調整至90萬元。新鄉則規定，單方按時連續足額繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提升至40萬元。
調整房屋套數認定標准：認貸不認房
房屋套數的認定關乎著首付比例、房貸利率等購房支出成本，近期兩地相繼調整政策，以公積金貸款認定房屋套數。
四川自貢自1月17日起，實行只認貸不認房的認定標准：既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。
山西晉中自3月1日起也執行以家庭公積金貸款次數認定房屋套數的標准：申請貸款前未使用過住房公積金貸款購房的認定為首套房；使用一次公積金貸款購房且已結清的認定為二套房，利率上浮10%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析稱，首套認定只需要符合「無貸」要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。類似規定，顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房。
二套房首付比例降低
調升公積金貸款額度、放鬆二套房認定標準的同時，個別城市還在二套房首付比例方面有不同程度調整。
2022年1月21日起，廣西北海率先下調二套房首付比例，規定繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。同時，福州自2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%。
山西晉中和廣西南寧從3月1日起同時下調二套房首付比例。晉中規定，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。南寧則明確，當地二套房公積金首付比例不低於住房價值的30%。
嚴躍進對中新經緯表示，公積金貸款首付比例下調城市數量增多，充分體現當前公積金貸款首付比例下調的導向，對於改善型購房需求的刺激或影響較大，體現了政策方面的惠民導向。
嚴躍進認為，公積金首付比例的下調，進一步說明當前公積金流動性壓力不大，各地從激活合理住房消費需求的角度出發，確實會有各類政策寬松的導向。另外，結合近期各地商業銀行首付比例下調的內容，可以看出，二三線城市都開始出現政策松綁的信號，且對於市場交易能夠形成較為實質的影響，對於後續促進房地產市場穩定健康發展具有積極的作用。
實際上，2022年開年以來，各地「穩樓市」政策頻出。2022年前兩個月，已有至少40地發布不同程度的樓市寬松政策，包括降低首付、公積金政策調整、信貸寬松、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等政策。
對此，國盛證券首席經濟學家熊園團隊認為，鑒於「房住不炒」的主基調，後續地產調控的大方向應是「充分釋放居民住房需求」。各地大概率會進一步有實質性放鬆政策出台，包括降房貸利率、降首付比、調整認房認貸標准、放開限購限售等需求端政策，也包括加快保障房建設、放鬆預售金管理、優化三條紅線等供給端政策。

④ 首套房和二套房的契稅差是多少