城鎮消費貸款佔比

① 上半年經濟運行分析報告優秀

今年上半年以來，面對嚴峻的國際國內經濟形勢，全市上下認真貫徹落實市委、市政府「保增長、保民生，促發展、促進步」的各項政策措施，切實增加有效投入，積極擴大消費需求，全力穩定工業生產和外貿出口，推動全市經濟逆勢上揚，經濟運行止跌企穩、逐步回升，發展態勢好於預期。

一、經濟運行的基本面

1.「保增長」政策措施初見成效

主要經濟指標逆勢增長。上半年，全市實現財政總收入63.68億元，同比增長19.8％；一般預算收入27.62億元，同比增長15.8％，增幅位於蘇州五縣市之首，高於蘇州平均水平8個百分點，其中6月單月實現一般預算收入4.98億元，同比增長52.2％。完成工業總產值700.54億元，同比增長5.3％，其中規模以上工業實現產值539.56億元，同比增長2.0％。完成全社會固定資產投資131.4億元，同比增長12.7%，增幅高於蘇州平均水平2.1個百分點。預計上半年服務業增加值同比增長16％左右，消費品零售總額增長18％左右。

工業經濟在緊環境中逐月回升。單月規上工業產值穩步走高，1-6月分別實現單月產值54.69、73.66、96.14、102.22、106.73和113.26億元，二月份起環比增幅分別為

34.7％、30.5％、6.3％、4.4％和6.1％，至4月份開始首次突破100億元大關，6月份再創歷史新高。部分主要行業保持較高增速帶動工業經濟回升，十大主要行業中，紡織、石油製品、化工醫葯、塑料製品、化纖加彈行業規上企業產值同比分別增長31.5％、25.8％、24.0％、17.4％和12.4％。綜合效益指數回升較快，2-5月分別為145.2％、165.35％、180.42％和187.46％，5月份較去年同期提高了10.93個百分點。高新技術產業增長較快，上半年實現產值84.04億元，同比增長8.9％，占規模以上比重達15.6％，較去年同期提高了0.5個百分點。民營工業增勢明顯，上半年實現產值224.11億元，同比增長17.5％，高於規上增幅15.5個百分點。工業用電降幅逐月收窄，

2月份以來累計工業用電降幅分別為12.4％、10.3％、9.4％、8.8％和7.6％。

服務業發展態勢良好。服務外包增勢強勁。全市共有各類服務外包企業85家，其中3家通過cmmi3級認證，1家通過iso7001信息安全管理認證；上半年完成服務外包合同額5859.16萬美元，同比增長101.0％，離岸服務外包執行額2799.56萬美元，同比增長55.99％。現代物流穩步發展。太倉物流園區建成12.3萬平方米倉庫和3.7萬平方米商務監管大樓，保稅物流中心封關運作，耐克物流中心啟動建設，新增物流企業28家。港口運輸保持增長。上半年新辟內貿航線1條；實現貨物吞吐量2196.17萬噸，同比增長25.5％；完成集裝箱運量68.18萬標箱，同比增長3％。休閑旅遊加快發展。城廂鎮電站村獲批「全國工農業旅遊示範點」，金倉湖一期建成投運，鄭和公園推介運作，恩鈿月季公園等一批農業休閑項目亮點凸現，成功舉辦系列大型活動。金融運行態勢平穩，6月底全市金融機構人民幣存貸款余額分別為641.5億元和506.9億元，分別比年初增長42.3%和31.9%；中長期貸款增長明顯，上半年新增98.3億元，佔新增貸款總量的80.2％，其中基本建設貸款新增74.1億元；短期貸款新增3.94億元。

固定資產投資增長快於上年。上半年，我市固定資產投資增幅為12.7％，增幅高於蘇州平均水平2.1個百分點，也高於去年同期5.3個百分點。服務業投資快速增長，完成60.45億元，同比增長31.2％，其中基礎設施建設投資39.09億元，同比增長25.3％，房地產投資15.91億元，同比增長46.5％。個私投資趨於活躍，完成投資50.22億元，同比增長51.7％，占投資總量的38.2％，較上年同期提高了9.8個百分點。工業投資略有增長，部分行業快速擴張。2月份以來逐步扭轉回落態勢，上半年同比增長1.1％，食品飲料、紡織服裝、橡塑製品和裝備製造行業投資分別增長543.4％、148.3％、99.4％和55.1％。重點項目建設大力推進。上半年，我市60個重點項目完成投資57.56億元，占年度計劃的43.4％，開工建設46個，開工率76.6%。蘇州市18個重點項目完成投資28.15億元，占年度計劃的59.0％，超序時進度9個百分點，其中萬方碼頭和耐克物流中心項目投資大、進展快，分別完成投資3.7億元和3.09億元。省重點項目太倉港區三期工程進展順利，完成投資11.13億元，完成投資計劃的87％。項目推進力度加大，四次舉辦開工開業儀式，其中開工奠基項目60個，總投資近100億元。

消費品市場持續繁榮。1-5月全市實現社會消費品零售總額39.08億元，同比增長17.7%，其中市以下同比增長17.2％。餐飲服務快速發展。婁東賓館、陸渡賓館被評為「中華餐飲名店」，「江海河三鮮美食節」活動成功舉辦；1-5月份，全市餐飲業實現營業收入6.87億元，同比增長25.9%。車輛保有量持續增長，1-5月新增各類車輛4111輛，同比增長13.3%。房地產市場止跌回升。上半年，全市累計銷售商品房61.4萬平方米，同比增長102.4%，其中住宅47.41萬平方米，同比增長113.2%；商品房均價4486.5元/平方米，同比增長9.4％，其中住宅均價4416.7元/平方米，同比增長11.6％。上半年個人消費貸款比年初增8.8億元，其中中長期消費貸款比年初增7.5億元，增長19.5％，其中，二季度個人消費貸款占上半年增量的66.6％。

就業形勢基本穩定。至6月底，我市城鎮登記失業率控制在2.3％，僅高於去年年底0.1個百分點，低於蘇州同期。上半年，全市市鎮兩級公共就業服務機構舉辦現場招聘會189期，招聘單位3764家次，較上年同期增加了11.2％，累計安置就業8742人，3月始新增就業漸趨正常；賓館餐飲、商貿零售、物業管理、紡織服裝業和電子裝配業等服務業和勞動密集型工業企業用工需求增長明顯。

2.開放型經濟攻堅克難

利用外資難中求進。1-5月，全市新批外資項目44個，完成注冊外資5.73億美元，同比增長6.6％，實際利用外資3.50億美元，同比增長2.1％。超千萬美元項目占據主導，21個項目新增注冊4.34億美元，同比增長3.4％，佔全市總量的75.7％，其中超3000萬美元以上項目3個，新增注冊1.45億美元。項目平均規模擴幅較大，達1301.7萬美元，同比增長23.6％。1-5月太倉港經濟開發區新批外資項目23個，新增注冊3.18億美元，佔全市總量的55.5％，實際利用外資2.69億美元，佔全市總量的76.8％。

對外貿易低位徘徊。1-5月完成進出口總額19.8億美元，同比下降36％，其中出口10.10億美元，同比下降34％。一般貿易出口降幅小於加工貿易，實現出口額5.17億美元，同比下降17％，低於加工貿易降幅28個百分點。內資企業影響小於外資企業，實現進出口總額3.85億美元，同比下降12.7％，低於外資企業降幅27.3個百分點。機電產品影響較大，進出口額下降44.0％，紡織原料及紡織製品進出口額下降9％。

3.區域合作積極推進

接軌上海又增亮點。年初，我市與上海世博局簽署《中國20xx年上海世博會太倉遊客中心合作框架協議》，成為長三角（全國）首個世博遊客中心；市政府簽約首期世博門票團購；婁東賓館餐飲成功簽約進駐世博園區。和嘉定區簽訂區域合作行動計劃框架協議。產業和項目接軌情況良好，引進上海項目69個，新增投資22.59億元，新增注冊9.94億元，佔全部內資項目的30.1％。

內資引進態勢良好。上半年，全市共引進內資項目349個，新增投資總額81.37億元，新增注冊資金32.97億元，同比增長12.2％，完成年度計劃的78.5％，新增注冊資金位居蘇州五縣市之首。二三產項目佔比各半，119個工業項目注冊資金16.56億元，佔全市總量的50.2％，228個服務業項目注冊資金16.24億元，佔全市總量的49.3％。產業招商力度加大，引進鋼材交易相關企業88家，其中鋼材批發企業74家，注冊資金3.67億元，佔全市服務業的22.6％。

4.發展方式加快轉變

科技創新能力不斷提升。科技載體建設日趨完善，國家級軟體產業基地太倉軟體園16棟軟體樓和配套公寓樓竣工啟用，安軟等十家企業入駐；省級科技孵化器科技創業園新園即將開園，68家企業入駐運作；省高新技術企業服務中心江蘇（太倉）loft工業設計園開園營運；科技服務中心建設加快推進。高新技術企業申報工作順利開展，首批通過3家，另有8家已公示。與上海交大、華東理工、中科院上海分院3家國家級技術轉移中心共建國家技術轉移聯盟太倉工作站。1-5月，專利申請量達1161件，同比提高58.2％，專利授權量達540件。

節能減排大力推進。第一人民醫院遷建工程等六個項目被確認為蘇州市建築節能示範項目，占蘇州全市19個示範工程的近三分之一。積極做好節能技改項目的對上爭取工作，上報國家級節能技改項目4個，省級項目9個，已獲批7個。加強節能宣傳工作，14個部門聯合舉辦了節能宣傳周活動。認真開展重點行業的限期治理工作，共驗收提標改造項目30個，關停並轉項目9個。組織實施排污權有償交易試點工作，已完成cod年排放量10噸以上的40家企業網上申購、核定和公示工作，總計申購5052.84噸，申購金額達1027.18萬元。

現代農業創新發展。以工業園區思路建設的現代農業園區上半年投入2.85億元，已入駐項目22個。恩鈿月季公園正式開園，玫瑰庄園、蝴蝶蘭花玻璃溫室、生態餐廳、明珠觀賞魚休閑垂釣中心、百果園等一批農業生態旅遊項目穩步推進。陸渡──瀏河現代設施農業示範區創新運作，現已形成多畝設施蔬菜生產核心區，蔬菜儲存加工配送中心正式啟用，組建蔬菜合作社，採取公司＋合作社＋基地＋農戶四位一體的運作模式，有效帶動農戶增收。農業產業化經營水平不斷提升，上半年13家省市級龍頭企業可實現利稅、利潤分別為4969萬元、3870萬元，同比分別增長27.5％和37.6％，帶動農戶約6萬戶，同比增長20％，人均收益5100元，同比增長15.9％。農村改革不斷深化，上半年新增農村新型合作經濟組織44個，累計已達459個。

二、主要問題及原因分析

上半年，我市經濟止滑回升，逆勢上揚，但經濟運行中的問題和矛盾仍比較突出，主要是一些經濟指標的增速明顯回落，企業經營效益下滑，開放型經濟遭遇更多挑戰，經濟向好的基礎還不夠穩固。

1.經濟增長速度放緩。今年一季度，我市地區生產總值增長9.3%，而一季度、上半年、前三季度和全年的gdp增幅分別為16.8％、18.3％、14.5％和14.6％。從工業產值完成情況看，今年的1、2月份呈現負增長，累計同比分別下降20.3％和11.4％；3月份開始同比出現增長，但增長速度十分緩慢，規模以上工業增速仍低於全部工業增速。工業用電量還未止跌回升。

2.企業效益明顯回落。受全球金融危機蔓延、外部需求減弱、企業成本上升、產品價格回落等因素影響，前五月全市規模以上工業的銷售、利潤的同比增幅分別為-5.5％和-0.9％，全市規模以上工業企業虧損面達31.8％，較上年同期上升4.7個百分點，虧損額較上年同期增長30.2％。

3.外貿形勢依然嚴峻。多年來，開放型經濟一直是我市保持較快增長的重要支撐，但今年1-5月進出口總額和出口額雙雙較大幅度全面下降。前五月單月出口額環比增幅分別為-8.6％、-40.7％、44.5％、-0.5％和-6.2％，環比僅3月份呈現增長。

4.內需拉動的可持續性尚不穩固。今年以來，我市固定資產投資的增幅雖高於蘇州大市的平均增幅，但從投資結構分析，工業投資增幅低於全社會固定資產投資增幅11.6個百分點，且高新技術產業投資僅7.44億元，同比下降15.8％；服務業投資雖有31.2％的高增長，但其中基礎設施和房地產投資分別佔64.7％和26.3％，生產性服務業投資明顯不足。從新增就業人數來看，雖呈逐月上升趨勢，但安置就業人數只佔去年同期的50％左右。就業不足，企業利潤的下滑等因素，必然導致可支配收入的下降，從而影響最終消費。

經濟增長放緩的主要原因有幾個方面：一是外需減弱直接對外向型經濟造成較大影響。，我市的外貿出口依存度達到50.3％，而且加工貿易比重較高。下半年以來，先是加工貿易進口同比跌幅明顯高於出口跌幅、進口總額中進口設備和進口原材料大幅減少，直接導致了全市外貿的下行走勢；其後外貿出口訂單的銳減，使工業生產因此而明顯下行。外向型經濟是一把「雙刃劍」，我市製造業的發展直接得益於利用「兩種資源、兩個市場」的政策引導，但外部市場、國際環境變化帶來的不確定因素和潛在風險也在增加，在全球化市場風險日益增強的情況下，本土經濟的抗風險能力也面臨嚴峻考驗。二是經濟發展方式轉變不快。從我市經濟發展的深層次看，經濟轉型升級的任務十分繁重，幾年來經濟的高速增長一定程度上掩蓋了諸如新型工業化推進不快、產業競爭力不強、自主創新能力明顯不足、高新技術產值佔比徘徊不前等矛盾，在國內外宏觀經濟環境出現較大波動的情況下，這些矛盾和問題便凸顯出來。三是發展後勁不足，大項目儲備不足，優勢產業優勢企業的培育不夠。四是經濟發展軟環境建設尚有缺憾，機關行政服務效率、企業經營環境營造等方面都有明顯不足。

三、形勢預判及下階段工作重點建議

目前預期，今年經濟運行將走出前低後高的「保增長」路線圖。從國際環境看，全球製造業下滑速度已開始放緩，經濟信心有所恢復。從國內情況看，內需增長良好，投資和消費均快速增長，中國製造業采購經理指數（pmi）已連續4個月出現回升，中國經濟在下半年率先見底回升的`預期明顯增強。在積極的財政政策和寬松的貨幣政策拉動下，我市經濟回暖跡象也正在增多，企業對當前環境的適應能力、抗壓能力也正在不斷增強，預計全年先低後高是基本走勢。工業經濟在支柱產業的帶動下將較快回升。從企業類型來看，內資企業好於外資企業，內需企業好於外貿企業。從具體行業來看，紡織服裝等產業由於剛性需求以及國家出口退稅政策刺激將領先增長；化工產業隨著國際市場價格回升而持續反彈；醫葯等行業受國家擴大內需政策、以及醫療衛生體制改革等的推動，仍將繼續保持較快增長；電力能源行業將隨經濟回暖而保持平穩增長；金屬製品及加工、通用設備製造、電子設備製造等行業受金融風暴沖擊影響較大，短期內恢復增長的難度較大。受工業生產及大宗商品和原材料價格不穩定影響，物流等生產性服務業短期發展面臨較大困難。外貿出口面臨的總體環境較為嚴峻，不確定性因素較多，尤其是歐美等傳統主要出口市場持續低迷，預計今年出口增幅將明顯回落。投資在經濟增長中的作用將更加突出。我市近些年來的快速發展很大程度上取決於投資與出口兩駕馬車的拉動，隨著出口對gdp的拉動作用趨弱，投資成為推動經濟增長的主要動力，預計投資不僅會在今年經濟增長中的貢獻度會進一步提高，並且投資的領域和范圍、投資的質量與規模也將成為決定今後區域經濟發展環境與可持續發展能力的重要方向標。保持消費穩定增長則更大程度上依賴於國家實施積極擴大消費需求政策。我們要抓住當前的良好機遇，堅定信心、攻堅克難，努力完成全年目標任務。

1.繼續下大力氣保增長、促發展。一是加大拓展外需力度。進一步落實國務院關於完善出口信用保險政策、完善出口稅收政策、大力解決外貿企業融資難問題、進一步減輕外貿企業負擔、完善加工貿易政策、支持各類所有制企業「走出去」以帶動出口等穩定外需的6項政策措施。相關部門要加強協調配合，通過加大財政、金融政策支持力度，支持外貿企業轉變外貿發展方式，調整出口結構，重點促進優勢產品、勞動密集型產品、自主知識產權商品和高新技術產品出口，努力保持我市出口產品在國際市場的份額。創新對外貿易預警機制，搭建政府部門、中介組織、出口企業三者之間的信息網路橋梁，提高企業應對國際貿易摩擦的能力，扭轉出口下滑過快態勢。二是著力緩解中小企業融資困難。爭取金融機構擴大信貸投放，金融機構當年新吸收的存款絕大部分用於當地發放貸款，其中絕大部分投向中小企業。加快推進中小企業擔保機構的增資組建工作，做大中小企業融資擔保平台；加大財政投入，建立多種模式的信用擔保體系；擴大融資擔保覆蓋面，提升擔保規模；完善擔保風險防控措施，研究財政反擔保措施。進一步拓寬中小企業融資渠道，積極扶持小額貸款公司發展。三是加強經濟運行監測。進一步加強經濟運行分析制度與工作平台建設。堅持經濟運行監測例會制度，完善部門溝通、協作、協調制度，實現跨部門信息快速交流、情況互通；健全與重點企業信息交流制度，加快上情下達和下情上傳速度；建立與行業協會的信息交流制度，加強行業經濟運行監測預測工作；探索建立全市聯網的經濟運行監測分析系統平台。進一步加強經濟運行信息資料庫建設，夯實經濟運行監測預測基礎。進一步加強經濟運行中的重大問題、突出問題以及熱點問題的專題調研，提高經濟運行監測預測水平。四是進一步提高行政服務效率。深化「四診式」服務。進一步清理與壓縮審批事項，梳理與簡化審批程序，完善「一個窗口對外」的服務機制，扎實推進「兩集中、兩到位」工作，優化與提升服務水平。全面整合全市公共企事業單位便民服務的資源，建立「一個窗口、一個網站、一個號碼」的便民服務機制。繼續放大「一表制」便民服務系統的優勢，實現更大更廣范圍的資源共享。五是全面落實更加積極的就業政策。加大就業援助力度，切實幫助城鄉零就業家庭等困難群體解決就業難題，積極解決大學生就業困難，著力促進大學生就業。

2.進一步增強內需動力。一是著力推進項目建設。加大爭資爭項力度，緊密跟蹤國債、地方政府債券、中央預算內和部委專項資金安排方向爭資爭項；緊緊抓住國家、省產業調整和振興規劃出台的重要機遇，對投資結構進行調整和優化，促進重大產業完善布局。加快推進重大項目前期工作，抓好項目開發，策劃大項目，力爭有項目進入省以上「十二五」規劃；加強項目前期工作配合，積極協調解決項目的土地供應、信貸投放、環境准入、項目核准等關鍵性問題。加快重點項目建設，嚴格落實重點項目建設責任制，對今年確定的重點項目和政府實事工程，要加強跟蹤促建，確保年度目標任務全面完成。優化重點項目建設環境，建立重點建設責任單位聯席會議制度，及時通報情況，調度有關事宜。加強重點建設協調服務，建立部門聯動快速反應機制。二是繼續擴大消費。大力發展旅遊業，落實鼓勵旅遊產業發展的扶持政策，對旅遊招商項目給予優惠與獎勵，實施旅遊發展以獎代投政策，完善推進旅遊區域協作的政策措施，搞活旅遊人氣，擴大旅遊份額。促進房地產市場健康發展，落實降低住房交易稅率、下調個人住房公積金貸款利率和首付比例、降低二手房交易稅收負擔、調整建設項目規費收取標准、合理調控房價等政策，穩定和培育住房消費增長點。刺激汽車消費，拓展電子信息、通信產品、教育培訓、家政服務、文化娛樂、體育健身、休閑旅遊等消費。推動特色商業街建設，扶持「老字型大小」的創新發展。支持發展餐飲、住宿業，進一步降低餐飲、住宿業經營成本，採取分步實施辦法，逐步實行規模型餐飲、住宿業與工業用電同價政策。加快城鄉市場建設，推進農貿市場改造升級，積極支持農副產品批發市場升級改造、菜市場標准化改造。擴大農村商業服務網點覆蓋面，提高統一配送能力和綜合服務功能。

3.推動企業可持續發展。一是鼓勵和支持企業進行技術創新及實施品牌戰略。加大技改獎勵，對大額技改投入，按新增設備投資額的一定比例實行一次性獎勵；推行技改項目貸款貼息，對設備投資額達到一定規模的技改項目，按照一定比例給予貸款貼息。推動實施名牌戰略，加大政策激勵力度，創造良好的市場環境，使資源配置政策向名牌企業傾斜，鼓勵更多的企業爭創品牌。引導我市企業進一步增強品牌意識，把培育品牌、經營品牌、推介品牌與增強企業核心競爭力緊密聯系起來，大力發展一批技術含量高、競爭力強、市場佔有率大的知名產品，爭創著名商標、馳名商標和國家、省級名牌產品、國家免檢產品。二是推動民營企業改革。加大宣傳的力度，積極引導民營企業內部產權制度改革；深化金融體制改革，為民營企業的產權制度創新提供資金支持。完善產權交易市場，加速產權流動；完善經理人市場，規范經理人行為；完善資本市場，鼓勵和積極推動符合上市條件的民營企業上市融資。

4.加大招商引資力度。明確招商引資主攻方向。利用世界經濟大調整機遇，加大對歐美企業和台資企業特別是世界500強企業的招商力度；借國家規劃產業振興之機，加大對「中」字頭企業的招商力度；抓住世博經濟以及沿海地區產業「轉移復興」之機，加大對上海、珠三角、浙江等重點地區的招商力度。整合招商資源，充分發揮我市區位優勢，打響「中國製造業十佳投資城市和亞洲製造業示範基地」、「中國石化和化學工業最具投資價值園區」、「中德企業合作基地」、「省國際服務外包基地城市」等品牌。創新招商機制，強化產業鏈招商，加強服務業以及新興產業領域招商。圍繞啟動盤活低效利用土地、閑置廠房和停滯項目資源，開展存量招商；圍繞挖掘現有項目的增資擴股潛力，開展零地招商。積極探索股權並購和境外上市等方式，擴大利用外資規模。精心策劃包裝一批開發潛力大、發展空間大、市場前景好、支撐作用強、投資回報高的重大產業項目，吸引戰略投資者。完善項目信息處理、重大項目論證、項目跟蹤推進等機制，提高引進項目質量和洽談成功率。加強與重點客戶、重大項目以及有長期合作的客商之間的聯系和溝通，使客商在時機成熟後把我方作為投資首選地。優化投資環境。進一步加大創業載體的投入力度和推進強度，搭建優質平台。積極應對形勢變化，適時、適當調整招商政策，切實強化各項優惠政策的扶持力度。優化服務，促進以商招商，以企引企。

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③ 什麼是房價收入比

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。
按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3---6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。

我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以下，相當多的城市在4倍以內，屬於房價不高的范疇，超過6倍的主要是一些大城市，據調查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。
房價收入比是一個有嚴格內涵的概念，具體應用時要注意其到底是什麼情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房價是中位數價格，家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。
平均房價收入比的計算
一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：
房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入
房價收入比與購房無關
房價收入比又是一個比較籠統的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭願意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不願意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結為「房價高」，這顯然是不合理的。
房價收入比多少才合適
國內目前流行的4至6倍的說法，據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為「比較理想」的比例，哪知道這個比例對中國產生了這么大的影響。

根據聯合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8～30，平均值為8.4、中位數為6.4。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當。
買和租都是合理的住房消費形式
目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典），而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在「合理」的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化（東京低於50%、美國為67%左右）。
影響房價收入比的因素
房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什麼一定要買房住才「正確」呢？中國在城鎮住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。
房價收入比最佳值
「房價收入比」是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對於房產的實際購買能力。
世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之後隨著美聯儲執行過度寬松的貨幣政策，房價的上升速度明顯快於收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨後發生次貸危機，房地產泡沫破裂。
根據《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數據對美國房價收入比最高的地區的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區域，也是銀行貸款壞賬率最高的區域——2006年次級貸款發放規模最大的10家美國企業有7家注冊在加州。

對比我國的情況，截至2008年3月，我國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高於合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20~30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度佔有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。
另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之後，「高收入」和「最高收入」人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產消費的主要人群，也快速推高了近年來房地產交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經得到了基本滿足。
參考文獻
金三林.我國房價收入比的社會差距及國際比較
中國大中城市房價泡沫解析.第一財經日報.2009-02-04

④ 為何我國居民消費傾向有所下降

居民消費傾向下降

中國人民銀行調查統計司司長盛松成表示，今年一季度，全國居民消費傾向下降0.2個百分點。城鎮居民的消費傾向從2017年以來一直呈下降趨勢，並在2019年出現負增長，2020年開始出現回升。從目前看，消費傾向有所下降的趨勢仍將延續一段時間。
中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員黃平認為，從數據來看，消費傾向有所下降和疫情對人們消費行為的影響有關。
疫情期間，人們更多地考慮存款，減少了支出。疫情防控常態化後，人們會更加理性地評估未來的不確定性，對未來收入和支出都會更加謹慎。
上海金融與發展實驗室主任曾剛認為，居民消費傾向的下降可能是因為我國居民可支配收入增速低於經濟增長速度所致。如果一個國家的人均 GDP較高、人均收入較高、物價水平也高的話，居民的收入增速就會更快一些。如果經濟增長速度不夠快，居民收入增速就會慢一些。

收入分配製度改革
《報告》顯示，在受訪的居民中，有55.2%的居民認為「我國收入分配製度改革還不完善」。
專家指出，居民收入增長和經濟增長之間的關系一直很大。如果經濟增速下降，但居民收入不增長甚至下降，這就會直接導致消費能力不足。
近年來，我國在調整收入分配製度方面下了不少功夫。
中國社科院世界經濟與政治研究所研究員張明認為，收入分配製度改革主要是提高低收入群體的消費能力和消費傾向。
「對於低收入群體來說，只有增加收入才能促進消費，而增加收入的主要辦法就是提高工資、福利待遇。特別是在當前我國經濟下行壓力加大的情況下，有必要加快推進收入分配製度改革。」張明說。
中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東表示，要從根本上改變這種狀況，需要提高低收入群體的收入水平、增強他們的消費能力。
此外，還應適當減少壟斷行業的壟斷利潤。
經濟轉型過程中的陣痛
在劉英看來，我國經濟在轉型過程中也出現了一些問題，比如部分行業產能過剩嚴重，企業利潤下降，生產積極性不高；實體經濟發展速度下降，就業壓力加大；收入分配差距擴大，消費環境欠佳等。
「在經濟發展過程中，必然會出現一些陣痛。」劉英說。「我認為在供給側結構性改革的大背景下，會出現一些陣痛，比如產能過剩、經濟增速下滑、收入分配差距擴大等。」

在李迅雷看來，我國居民的消費傾向比歐美等發達國家低得多。「根據《報告》顯示的數據計算，2019年美國居民消費支出占 GDP比重為58.7%，日本為41.1%、德國為46.4%；而我國居民消費支出占 GDP比重僅為38.9%，低於日本和德國。」
李迅雷建議：「一方面要重視供給側結構性改革；另一方面要大力發展實體經濟、提升製造業競爭力。這是解決問題的關鍵所在。」

老齡化帶來的消費需求不足
中國人民大學中國宏觀經濟論壇（CMF）主要成員、中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員張宇燕表示，在人口老齡化和收入差距拉大的情況下，消費需求不足的問題非常突出。
他說：「隨著人口老齡化程度的加深，老齡人口的消費需求會越來越少，而年輕一代則更願意將錢存起來以備養老之需。」
「在居民收入差距較大的情況下，如果貧富差距過大，會產生更多的社會矛盾。因此，應採取措施縮小收入差距，從而改善社會公平。」張宇燕說。

「雖然中國的儲蓄率高達40%，但是用於消費和投資的比例卻很低。這說明我國的消費需求不足是一個嚴重問題。」張宇燕說，「因此我們必須採取措施來提高消費需求和投資需求。」
債務負擔沉重
調查數據顯示，目前，我國居民杠桿率處於較高水平，居民債務負擔沉重。
根據中國人民銀行調查統計司發布的數據，截至2020年末，我國居民杠桿率為55.7%，其中住戶貸款占總負債的比重為39.2%，在主要國家中處於較高水平。
據《報告》數據，2021年一季度居民儲蓄存款增加了11.4萬億元。其中，定期儲蓄存款增加了7.3萬億元，活期儲蓄存款增加了2.8萬億元。
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，居民杠桿率迅速上升和高債務水平的問題不容忽視。中國人民銀行調查統計司課題組對2020年城鎮居民家庭債務收入比進行測算發現，在控制其他因素的情況下，家庭債務收入比超過90%的家庭佔比接近70%。

信貸結構不合理
受新冠肺炎疫情影響，全球經濟形勢惡化，我國出口產品競爭力下降，企業經營壓力增大。不少企業出現暫時資金周轉困難，這導致部分中小企業和個人的信用記錄不良，影響了他們的信貸能力和貸款可獲得性。
據統計，我國居民部門負債中約80%是房貸，其中大部分是通過銀行貸款。據中國人民銀行統計，截至2020年末，我國個人住房貸款余額為33.58萬億元，占居民部門債務余額的46.73%。從金融機構角度來看，去年上半年房地產貸款同比增長30.7%。
中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼表示：「雖然我國居民消費需求仍然旺盛，但對居民消費形成重要支撐的信貸增長乏力。」
完善社會保障體系
當前，我國社會保障體系尚不健全，覆蓋面不夠廣，居民在面臨疾病、失業、工傷等風險時，只能通過儲蓄來應對。專家指出，未來

⑤ 個人消費的現狀

投資和出口主導的經濟發展模式的另一問題，是能源及原材料等資源的巨大消耗，以及對環境極大的破壞。投資主導型可能造成投資浪費、壞賬增加和經濟過熱；而出口主導型則容易導致國際間貿易摩擦和受到國際經濟消極因素的沖擊。針對這一問題，中國政府多年來努力改變經濟增長的模式，採取包括推動個人消費在內的多種手段，並不斷強調經濟增長應該依賴投入的質量而非投入的數量，可惜這一系列的設想和政策推進緩慢，個人消費在國內生產總值中所佔的比重不升反跌。
2000年至2007年間，中國內地個人消費占國內生產總值的比重，從46．4%一直下跌至35．4%，成為全球主要發展中國家中最低的一個。導致這種格局形成的一個主要原因，是居民為預防不測之需而不斷增加儲蓄。我們看到，隨著經濟體制改革的深入，過去那種由國有企業向職工提供免費房屋、醫療、教育等各種福利的模式逐漸消亡。截止到07年，房屋、醫療及教育開支已佔城鎮家庭總開支的30%；而1995年此類支出僅為20%。
盡管經濟負擔上升對個人消費的影響難以量化，但城鎮地區人均儲蓄占人均收入的比重，則從2002年的22%上升至2008年的30%。形成儲蓄率上升的一大原因，就是居民為應對不測之需。與此同時，占內地人口55%的農村居民生活水平仍然低下。2008年，農村地區的人均收入僅為城鎮地區的33%，農村人口人均儲蓄占人均收入僅8%，在扣除必需品開支後，可用作其它消費和儲蓄的錢所剩無幾。
缺乏成熟的消費信貸市場，也阻礙了個人消費的增長。內地的消費信貸市場發展始於1999年，當年，在內需遲滯的情況下，政府以鼓勵銀行放寬個人消費信貸為手段，推動個人消費。自此，消費信貸占銀行貸款余額的比率由1998年的0．5%，穩步上升至2008年底的12%。然而這一水平仍遠低於周邊國家和地區30%至50%的水平。而且，超過80%的內地消費信貸是按揭貸款，而其它主要國家和地區的按揭貸款則只佔50%~75%。這表示其它類別的消費信貸，例如購買車輛或耐用消費品的貸款，仍有擴充的餘地。尤其應該注意的是，在內地消費信貸中，住房按揭貸款的高企，顯示內地消費信貸市場的發展極不均衡，而且總體水平落後。

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