次貸人買二套房能貸款嗎

A. 房貸申請次貸人這種情況能下來嗎

1、主貸和次貸在公積金還款上有差別。扣款順序是：主貸人的基本賬戶→主貸人的補充公積金賬戶（如有）→次貸人的基本賬戶→次貸人的補充公積金賬戶。

2、不論是不是主貸人，只要共同申請了住房貸款，就有償還房貸的義務。這和婚後夫妻取得的財產屬於共同財產一樣，婚後他們的債務也是共同債務。

3、收入高的，收入穩定的來做主貸人，更容易通過貸款審批。此外，主貸人不要有什麼太多的信用不良記錄，不然這個貸款審核就可能被卡住。

4、一般主貸人和次貸人各占房產的50%，等於房子有2個房主， 其中只要有一方不同意出售，房子是不能上市成交的。

5、如果夫妻一旦離婚，房產判定由離婚後的一方所有，這個時候另一方才可以提出變更住房貸款人的要求，解除自己償還貸款的義務。如果單方面地認為自己沒有參與貸款合同，就不用繼續履行償債的義務，這是對住房貸款極大的誤解。

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小高與小顧戀愛期間共同出資購買了一套商品房，購房不久後，因感情破裂而分手。房子怎麼處理，卻成了一件麻煩事。近日，上海市嘉定區法院妥善審結了這起房屋糾紛，公平地算清了這筆「感情賬」」。

2010年，正處於戀愛期間的小高與小顧以120餘萬元的價格購買了一套商品房。小高先期支付了26萬余元購房首付，並與小顧一同向銀行申請了90餘萬元貸款。

可就在購房後不久，兩人卻因感情破裂而分手。新房沒有辦理產權登記，也一直處於空置狀態。雙方就房屋分割問題未能達成一致，於是小高向上海市嘉定區人民法院提起訴訟。

法院認為，該房屋的預告登記雖記載權利人為小高、小顧，共有人及共有情況為共同共有，但雙方在預售合同中並未約定共有的性質，該房屋目前也未辦理產權登記。

且小高與小顧之間不具有家庭關系，因此認定雙方對於共有的性質約定不明確，根據法律規定，應認定房屋為小高、小顧雙方按份共有。

該房屋購買時，雙方為戀愛關系，現雙方關系破裂，共有該房屋的基礎喪失，因此小高、小顧要求分割房屋的權利義務，法院予以支持。根據法律規定，對按份共有財產的分割，有協議的，按協議處理，沒有協議的，根據各自的出資額確定。

本案中，從雙方出資情況來看，小高對於房屋的貢獻大於小顧，且自2011年11月起，房屋貸款均由小高一人償還，因此確定房屋的權利義務歸小高所有，小高應根據出資比例給予小顧相應份額的折價款。

由於該房屋尚有貸款未償還，故應以房屋價值與貸款余額的差額為基礎，考慮雙方各自償還的貸款本金及支付的首付款計算出資比例予以分割。小高同意給付的2萬2千餘元已高於小顧根據出資本金可獲得的折價款，因此法院予以照準。

最終，法院判決小高、小顧與房產公司簽訂的《商品房預售合同》中買受人的權利、義務由小高享有，貸款由小高歸還，小高應向小顧支付房屋折價款2萬2千餘元。

針對戀愛期間共同出資購房，之後又因雙方分手而引發的房屋所涉權利、義務分割問題，有幾個容易產生誤解，需要引起注意的地方。

一、關於雙方的共有關系

訴訟中當事人往往以房屋系雙方共同共有為由，要求照此方式進行分割。我國《物權法》第103條規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

上述案例中涉案房屋的預告登記雖為男、女雙方共同共有，但雙方在預售合同中並未約定共有的性質、房屋直至訴訟時也未辦理產權登記，因此雙方對於共有的性質約定不明確，且男、女雙方之間不具有家庭關系，因此應認定涉案房屋為雙方按份共有。

若已登記為共同共有，但因雙方戀愛失敗未能實現婚姻關系，購買婚房用於共同生活的目的不能實現，可認為共有基礎喪失，法院也准予分割。

二、關於分割的對象

在審判實踐中發現，當事人的訴訟請求一般都是要求對房屋產權進行分割，但是分割房屋產權的前提是已經辦理了房屋產權登記。

在上述案例中，買受人實際尚未辦理產證，因此在這種情況下無法分割房屋產權，只能對涉案房屋的《商品房預售合同》中的權利、義務進行分割。

即由一方繼受合同的全部權利、義務，從而可以在今後獨立辦理產權登記等手續，獲得獨立的房屋產權。同時合同權利、義務繼受一方需向另一方支付相應的折價款。

三、關於分割的其他必要條件

當事人往往以為只要男、女雙方就分割問題達成共識即可，事實上，對於涉及貸款的房屋，除購房人內部同意分割外，還需要經過抵押權人銀行、合同相對方開發商的同意。

在雙方共同作為貸款人的情況下，一旦對合同的權利、義務進行分割，一方將不再承擔還款義務，此時銀行需要就另一方的貸款資質進行重新評定。因此法院在案件處理時需要征詢銀行是否同意由合同繼受方獨自償還貸款的意見。

此外，由於分割涉及對《商品房預售合同》合同主體的調整，後續辦理房屋產證時也需房產開放商予以配合，因此在案件處理中還應當征詢合同相對方即房產開發商的意見。

四、關於折價款的計算

我國《物權法》第104條規定，按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定。

實踐中也存在這樣的誤區，即認為歸還的貸款利息也應當視作出資，但事實上利息並非出資，應視為一種融資成本。

假設雙方購買一售價200萬的房屋，一方以100萬現金形式支付首付，剩餘100萬由另一方以銀行按揭貸款方式支付，雖然支付按揭貸款的一方實際需要支出的本息遠遠不止100萬，但在認定雙方出資時，仍認為雙方各出資一半。

B. 次貸人買二套房首付多少

第二套房房價首付30-50 根據當地政府管控

C. 我老婆與她姐共同在銀行貸有款購房,她姐是主貸人,老婆與我是次貸人,再購,我們是屬於二套房嗎

首套房 是你們名下沒有房子 在買房子時是首套，如果你們名下有房子了在買 則是二套。

D. 次貸人還能貸款買房嗎

會有的，人行徵信紀錄體現主貸人婚姻情況的時候會有體現，一般情況下個人貸款，主貸人配偶是一直做為共同還款人存在的。

E. 次貸人買房可以作為首套嗎

首先，購房行為是以家庭為單位。

所以購房需要看自己是否有購房資格，是否有被限購。

然後，看當地購房貸款認定標准，有的地方是認房，有的地方是認貸，有的地方房貸皆認，認定范圍為全國。

一般來說，次貸人是沒有貸款記錄的，但是不排除有被記名的情況發生。如果產證上有夫妻雙方的名字，那麼相當於您的家庭已經有了一次購房記錄，對於有些地方來說，就已經可以算作二套了。

所以建議，拉取徵信報告，核實作為次貸人的一方是否有貸款記錄。

注意：徵信報告一年查閱不能超過6次，一旦超過，銀行大可能拒絕貸款。

F. 第一套房貸沒還完可以再貸款購買第二套住房嗎

第一套房子貸款沒還清，可以再次貸款買第二套房，但是首付比例和貸款利率都會上浮。

購房者按揭貸款購買商品房，如果貸款未結清，根據2010年4月國務院《國十條》規定： 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

二套房貸費用

1、首付款

按照銀行的規定，若借款人申請二套房貸，則需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，個別地區要求二套房貸首付比例不低於70%。

2、利息

二套房貸利息是根據借款人的貸款額度、貸款期限、貸款利率以及還款方式計算出來的。其中，貸款利率的高低直接影響到房貸利息支出的多少）。

3、抵押登記費

申請二套房貸的客戶，須同意將名下所購房屋作抵押，辦理抵押登記手續時，借款人需要支付一定金額的抵押登記費。

4、公證費

辦理二套房貸時，還需支付公證費。申請銀行住房貸款時，銀行會委託公證部門，對借款人進行資格認證，借款人則需支付公證費。

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二套房認定標准

2010年6月4日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會公布的《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中確定了二套房認定標准：

一、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

二、應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。

如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

(三)貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

G. 夫妻共同公積金貸款買房，次貸人算有貸款記錄嗎

您好，作為次貸人在查詢徵信時是不會有貸款記錄的。

另外，您以家庭為單位再次購買房子，因為之前您們夫妻名下已有一套住房，所以不管誰作為主貸人，根據上海公積金管理中心的規定，家庭在滬已有一套房產的，再次購買的房屋即被認定為二套房，與此相關的最低首付比例、最高貸款金額以及貸款利率也會有所變化。

對於首二套房的判定，具體標准如下：

①繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在本市無住房和公積金貸款記錄的，認定為首套住房；

②繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在本市無住房、有一次公積金貸款記錄的，或已有一套住房、購買第二套符合改善型認定條件的，均認定為第二套改善型住房；

③購買共有產權保障住房的，均按照首套住房進行認定；

④對於已有兩次公積金貸款記錄或購買第二套非改善型住房的繳存職工家庭，停止發放公積金貸款。

註：改善型認定條件：本市居民人均住房建築面積不高於36.7平方米，購買第二套住房算改善型住房。

H. 次貸人可以用購房合同貸款嗎

不可以。 購房合同在銀行是做不了抵押貸款的。