鶴崗消費貸款市場分析

1. 消費信貸市場上的情況是什麼

記者調查發現，當前消費信貸市場上的產品種類很多，借款方式簡單方便，很多是全線上，「秒」到賬，但不同機構提供的產品各有特色。

在「借錢」越來越方便的時代，對於居民個人而言，應根據自身經濟能力，量入為出，合理借貸。專家提醒，消費信貸在滿足居民消費需求、支持經濟轉型升級的同時，由於我國居民提前消費的經驗不足，要謹防忽視自身償還能力，過度借貸、多頭借貸的情況。

管好消費貸，用好消費貸，還其短期應急、支持消費的本源，這一新興的金融服務才不會走了形，變了味。

2. 消費信貸的現狀與發展方向 [

我國消費信貸發展的基本情況

1998年以來，我國消費信貸發展迅速，成效顯著，為促進消費、擴大內需以及提高人們消費水平發揮了重要作用。消費信貸不僅刺激了消費需求，更重要的是促進了商品銷售，並成為國家對消費市場實施選擇性調控的重要手段。截至2006年4月末，我國消費信貸余額為22655億元，比剛剛起步時的1997年末增加了22465億元，增長了118倍；消費信貸余額占各項貸款余額的比例也由1997年末的不足0.23%上升到10.2%。消費信貸品種呈現多元化發展。從消費領域看，已發展到住房、汽車、助學等多個消費領域；從信貸工具看，已出現信用卡、存單質押、國庫券質押等多種信貸方式；從開辦消費信貸業務的機構看，已由國有商業銀行「一枝獨秀」發展到有條件開辦信貸業務的所有商業銀行和城鄉信用社都在經營此項業務。具體來看，我國消費信貸的發展呈現出以下特點：

貸款總量逐年增長但增速趨緩

1998年，中國人民銀行下發了《關於開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發展從此步入快車道。2000～2005年，消費信貸的年均增長率為31.4%，但受到基數逐步擴大等多方面因素的影響，消費信貸增長率呈逐年走低趨勢，2000年，消費信貸增長率高達205.4%，而到了2005年這一增長率僅為10.4%。消費信貸快速增長的原因，除了居民消費觀念的變化、金融服務水平的提高等因素外，城鄉居民收入水平及消費水平增長較快是近年來推動消費信貸增長的最重要因素。2005年，城鎮居民人均可支配收入達10493元，比2000年增加4213元，年均名義增長10.8%；社會消費品零售總額從 2000年的37664億元增至67177億元，年均增長達12.3%。消費信貸的增長與居民收入水平和消費品零售總額的增長變化趨勢是基本一致的。

消費信貸結構總體穩定但個別品種波動較大

個人住房貸款一直是消費信貸的主體。近年來，隨著我國住房制度改革的逐步深入，個人住房貸款成為消費信貸發展的重點。為了支持和鼓勵居民購買住房，國家通過重點支持經濟適用房建設、對住房貸款實行優惠利率等多種措施，發展住房貸款。 2000～2005年，個人住房貸款占消費信貸總額的比重基本穩定在80%左右；截至2006 年4月末，個人住房貸款余額已達19069億元，佔全部消費信貸余額的84%。

助學貸款穩步發展。1999年以來，為配合高校擴招政策及收費制度的改革，國家出台了教育助學貸款政策。2004年，針對國家助學貸款業務中存在的一些問題，人民銀行配合教育部等部門出台了通過招投標方式確定經辦銀行、建立貸款風險補償機制等一系列新政策，使助學貸款業務發展進入一個新的階段。截至2006年4月末，國家助學貸款余額已達115.75億元，加上商業性助學貸款，各項助學貸款余額已達137.9億元。初步統計，此項信貸業務開辦至今各金融機構累計發放國家助學貸款185億元，約228萬名學生得到幫助完成學業。

汽車貸款風險逐步暴露，波動較大。汽車貸款是商業銀行較早開辦的消費信貸品種之一。1998～2003年，汽車貸款業務迅速發展。2001～2003年，汽車消費貸款余額年均增長148%，佔全部消費貸款余額的比例歷年依次為6.2%、10.8%和11.7%。但從2004 年初開始，汽車貸款風險逐步暴露，金融機構開始控制汽車貸款規模，採取了更為嚴格的風險防範措施，汽車貸款發展步伐放緩。截至2006年4月末，汽車貸款余額為1011 億元，比2004年末下降583億元。

此外，耐用消費品貸款、信用卡消費等其他消費信貸發展比較平穩。截至2006年 4月末，其他消費信貸余額為2298億元，占消費信貸余額的10.14%，其中信用卡透支消費成為一個新的亮點。

消費信貸地區分布極不平衡

消費信貸發展的地域不均衡與整個消費增長的地域分布不均衡相吻合。據統計，佔全國人口近60%的農村市場銷售額占社會消費品零售總額的比重近年來逐步下降， 2000年為38.2%，2005年則降為32.9%。銷售進一步向發達地區集中，東部地區銷售額占社會消費品零售總額的比重已達60%，且比重仍在逐步提高。總體上看，經濟越發達的地區，其消費信貸規模越大。截至2006年4月末，消費信貸余額前六名的省市分別為廣東、上海、浙江、北京、江蘇、山東，其消費信貸余額佔全國的比重高達66%，而西部十二省(區)市的消費信貸余額之和為3126.11億元,僅佔全國的13.8%。

推動消費信貸健康發展的幾點建議

當前宏觀調控處於重要階段，在繼續搞好總量平衡的同時，要重點推進結構調整，其中一個重要方面就是要發揮消費對經濟的拉動作用。從國內外經濟發展經驗看，發展消費信貸，是促進消費需求增長的有效途徑。

促進國民經濟的健康發展和居民收入水平的穩步提高是促進消費信貸發展的根本

隨著社會公眾金融意識的進一步提高，消費信貸已經成為居民優化儲蓄及消費結構的重要工具。一般而言，對居民個人收入和支出的預期會直接影響到其進行消費信貸的深度和頻率。近年來，雖然消費需求增長較為平穩，但投資需求增長加快，增速明顯快於消費需求，導致消費率持續下降，從2001年的61.1%下降至2005年的50.7%。居民收入分配差距持續擴大，導致總體消費傾向下降，而社會保障體系建設尚不完善，也使城鄉居民預防性儲蓄動機明顯增強。這些都直接影響了消費信貸的增長。因此，當前和今後一段時間，應按照科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，千方百計提高居民收入水平，完善社會保障體系建設，減輕居民教育、醫療負擔，從而增強居民消費能力，改善支出預期，促進居民消費結構升級和擴大消費，為消費信貸的持續發展創造堅實基礎。

加快個人信用徵信體系建設，為促進消費信貸發展提供製度保障

借款人誠實、守信是消費信貸得以健康發展的一個重要前提，但我國建立個人信用制度的工作才剛剛起步，信用觀念尚在推廣過程中，借款人構造虛假的個人資料，騙貸、逃貸的情況屢有發生，嚴重挫傷了商業銀行發放消費信貸的積極性。如，汽車貸款近年來持續下降與個人信用制度不健全有十分緊密的關系。從國外的實踐經驗看，個人信用體系建設和商業化可以有效解決這一問題，一方面可以增加居民資產負債狀況的透明度，有利於防範貸款風險；另一方面可以降低金融機構管理成本，提高其開展個人業務的積極性。人民銀行近年來在完善企業徵信系統的同時，加快了個人信息基礎資料庫的建設。目前企業徵信系統已在全國范圍內實現聯網運行，為推動消費信貸的發展提供了有效的保障。下一步的關鍵是要完善個人信息披露的法律依據，盡快制定徵信法規，並出台相關配套辦法，使徵信發展和管理有法可依，為保障信貸資產安全、開展消費信用調查以及依法保護個人隱私等提供製度保障。同時，還應該完善個人信用評級體系建設，促進相關中介機構的健康發展，為金融機構更好地開展消費信貸業務提供服務。

開拓農村消費市場是消費信貸業務發展的重點

消費信貸業務主要在城市開展，這與農村消費水平明顯偏低直接相關。2005年，農村居民人均消費支出僅為城鎮的32.2%，比2000年下降了1.2個百分點。從消費結構看，2005年農村居民恩格爾系數高出城鎮居民8.8個百分點，農村消費結構明顯落後於城鎮。黨中央和國務院已明確提出在「十一五」期間要穩步推進社會主義新農村建設，提高農村居民收入水平、發展農村消費市場是其中一項重要內容。各金融機構應從促進消費信貸長遠發展的角度出發，對農村居民消費需求進行深入分析，大力發展大額耐用消費品信貸等直接推動農村消費升級的信貸品種，同時也要探索開發其他一些適合農村居民消費習慣的信貸新品種。

推動資產證券化試點工作是促進消費信貸的創新方向

消費信貸期限一般較長，流動性風險和利率風險都較高。除了一般貸款都要面對的利率變動、借款人收入變動等風險因素以外，消費信貸風險的不確定性因素還表現在借款人工作、住所、健康、家庭變故等都可能對借款人的還款能力產生不利影響。與較長的貸款期限相比，商業銀行的資金來源期限一般較短，一旦商業銀行對經濟金融變化估計不足，未能相應調整現金流量，「短存長貸」風險爆發，銀行就可能被迫折價變現資產或高價緊急融資從而造成損失，出現流動性風險。從國際經驗看，資產證券化作為一種經過實踐檢驗的比較成熟的結構性融資工具，對推動消費信貸發展具有十分重要的意義。通過證券化的途徑，可以將長期的住房抵押貸款、汽車貸款及其他消費貸款打包出售，回籠資金，有利於降低中長期貸款比重，改善信貸期限錯配狀況，優化利率期限結構，形成合理的收益率曲線。目前，我國的資產證券化試點工作剛剛起步。經國務院批准，國家開發銀行和中國建設銀行已經進行了信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化試點工作，先後在銀行間債券市場成功發行了資產支持證券。下一步，在總結相關試點經驗的基礎上，可研究探索擴大試點的信貸資產范圍，將汽車貸款、助學貸款、信用卡透支等進行證券化，同時加快推動個人住房貸款證券化進程，為金融機構，尤其是中小金融機構加快個人消費貸款業務發展拓展空間。-

3. 結合當前經濟金融形勢，對轄內信貸市場拓展形勢簡要分析

（一）國民經濟正常的快速發展，有力刺激了貸款需求的提高
第一季度GDP增長9.9%，4、5月份的「非典」短期內對我國經濟造成了一定的負面影響，但對整體經濟增長態勢不會有顯著影響，對全年的影響不大。其中的一些「暫緩消費」會在下半年得到補償。各方面體制改革，特別是民營經濟的迅速發展釋放的投資增長的發展勢頭仍不減。前5個月固定資產投資增長31.7%，創1995年年中以來最高水平。進出口前5個月累計增長近40%。這是推動上半年貸款迅猛增長的基本因素。

（二）各地方政府完成換屆後投資增長勢頭加快
有關數據表明，去年下半年以來，貸款擴張和固定資產投資同時提速，其中機場、地鐵、公路、橋梁、電信和電力等基礎設施投資擴張的勢頭尤其明顯。這一發展勢頭在時間上與地方各級政府換屆大體一致，在投資方向上所影響的部門也主要與地方各級政府行為有關。一度被關閉的「五小企業」出現死灰復燃苗頭。在某些地區，有些新開工的行業結構基本雷同，出現部分重復建設，促使貸款迅速增長。

（三）國際經濟增長放慢，利率不斷趨低和人民幣升值預期帶來的大量資本流入
1994年以來，我國國際收支平衡表的誤差項長期維持巨額負值，在1999年甚至達到接近150億美元的水平。但是2002年該誤差項卻首次出現巨額正值，達到近80億美元的水平，如此顯著的逆轉很難說完全是靠加強外匯管理帶來的。與此同時，出口企業的結匯率上升到遠高於歷史平均值的水平，金融機構的國外凈資產呈現明顯的迴流勢頭，外國直接投資的流入也達到歷史新高。這些因素都表明各種形式的外資正在通過多種方式進入中國，推動著我國的經濟擴張。

（四）商業銀行近期貸款運行新特點對貸款迅猛增長的推動
在商業銀行經營觀念合理轉變加強營銷管理的同時，出現了以下新情況：一是四大國有商業銀行的許多基層行迫於上級降低不良貸款率的壓力，有的在悄悄改變策略，通過加快貸款的發放來降低不良貸款率。這些貸款主要是有政府背景或有政府擔保的長期貸款，期限長，基層銀行不擔憂其有風險。二是四大銀行過去害怕向中小企業貸款，現在票據市場發展起來後，中小企業貸款和一些規模較小的項目貸款先由廣大中小銀行進行票據承兌貼現，然後由中小銀行向四大銀行進行轉貼現，貸款風險首先由中小銀行扛著，減少了四大銀行對貸款風險的憂慮，因此出現了票據市場的迅猛發展。三是貸款轉賣市場的興起以及其他金融創新的有力推進,使貸款周轉速度加快。四是一些銀行在內部採取了一些措施，如擴大基層行許可權，下調系統內上存資金利率，鼓勵基層行積極、穩妥放貸。

當然，也不排除商業銀行分支機構為了在考核中取得好成績，事先與客戶達成協議，考核前放貸款，過幾天收回貸款。從賬面看，貸款、存款都有增加，出現貸款在月末、季末快速增長，月初、季度初又迅速回落的現象。

對信貸形勢的基本判斷

目前，中國經濟發展的勢頭總體上說是基本良好的。「非典」疫情的短期存在並不會改變中國廣闊市場和廉價勞動力資源的基本優勢，外資流入是由其長期發展戰略和中國的相對優勢決定的，不會因為短期因素沖擊而改變，投資增長勢頭不減，人民幣匯率仍保持穩定。

因此我們預測，全年經濟增長應該在8%～8.5%之間。由此進一步判斷，鑒於1996年以來實際貸款增長率比理想貸款增長率年均大約低6個百分點的反彈，自去年8月份以來貸款的迅猛增長，其中有房地產投資和部分重復建設等結構性的不合理因素，但基本增長態勢是合理的。鑒於1986、1992年信貸過熱造成的嚴重通貨膨脹的教訓，對一年來的貸款迅猛增長要予以充分關注，但不至於擔憂馬上會引起像那個時期的嚴重通貨膨脹，更不要簡單地對當前經濟下「過熱」的結論。通過計量分析我們預測，今年的全年貸款增長速度理想目標為18%左右，明年的經濟增長大約在9.3%左右。如果今年全年貸款增長超過23%，則2004年的經濟增長速度可能會急劇升到10%甚至更高的水平，經濟有可能出現過熱的跡象。目前的對策是，不要過早地對信貸總量進行過於嚴格的調控，應該力爭在結構政策上進行調控。

為什麼當前的信貸增長還不至於馬上引起80年代中期、90年代初期的嚴重通貨膨脹呢？其基本原因是當前中國經濟的內外環境與以往已很不一樣。目前，我國經濟的對外依存度高達50%，絕大多數貿易品的價格一定程度上也受制於國際市場。在全球經濟減速和貿易品價格普遍下滑的條件下，我國貿易品價格出現飛速增長的可能性很小。同時由於存在強勁的外資流入和目前高達3400億美元的巨額外匯儲備，即使國內出現貿易品供給不足的局面，我們也完全有足夠的財力通過擴大進口平抑物價，這就是說約束經濟高速擴張的資源限制在很大程度上可以通過進口來解除。

在這種情況下，經濟擴張的壓力主要集中在非貿易部門，例如電力、道路、房地產等。由於這些部門的產品無法進口，在需求擴張的作用下其價格將出現一定程度上升。但由於上述龐大的貿易部門的價格基本維持穩定，因此總體價格水平的上升將得到明顯的約束。

若進一步分析，非貿易部門價格上升將可能帶來兩方面的後果。一是資源逐步向該部門轉移，從而糾正人民幣低估條件下長期形成的貿易部門過度擴張的局面。二是總體價格水平有所上升，形成一定程度的通貨膨脹，在人民幣名義匯率不變的條件下形成人民幣實際匯率逐步升值的局面，從而可糾正人民幣低估對國際收支和貨幣政策的壓力。同時輕微的通貨膨脹還有助於銀行清理壞賬。這就是說，由於現在的經濟環境同1986年和1992年時很不一樣，信貸快速擴張和經濟過熱的後果也就沒有那麼嚴重。

盡管如此，應該承認如果非貿易品價格過快上升仍然可能造成嚴重問題，這包括總體價格的過快上升、經濟泡沫的出現和對低收入居民生活的嚴重影響等。因此有必要未雨綢繆，及時採取預調、微調對策。

有關政策建議

（一）繼續選擇穩定匯率的政策
在當前國際收支雙順差，外匯儲備不斷攀升從而引起外匯占款大量增長，貸款增長率創歷史高位的情形下，中央銀行的政策確實面臨穩定匯率與控制通貨膨脹的兩難選擇。
如果允許人民幣小幅升值，非但不能解決問題，還可能會增強對匯率升值的進一步預期。從而刺激對人民幣的投機性攻擊，導致問題更加嚴重。但如果一次對人民幣幣值進行較大幅度的調整，或放任人民幣升值，人民幣匯率將顯著上升，在存在投機性因素的情況下很可能調整過頭，當投機性資金獲利流回時又會面臨貶值壓力，使匯率急劇波動。更為重要的是，由於我國出口產品主要是勞動力密集型產品，技術含量低，利潤率較低，人民幣的大幅度升值將引起出口部門快速收縮，形成大量失業，通過關聯效應導致經濟的顯著下降，同時在銀行體系將堆積大量新的壞賬。人民幣名義匯率顯著上升還將導致貿易品價格的大幅下跌，在目前物價低位運行的情況下形成通貨緊縮的局面。因此，短期調整成本是相當高的，在目前情況下選擇讓人民幣名義匯率升值不是一個很好的政策。

（二）密切關注信貸的增長，確保其增長速度不超過23%
盡管不宜選擇人民幣匯率升值的政策，但央行不能不關注信貸猛增的勢頭，更不能任目前信貸猛增的勢頭不管。我們預測，如果全年信貸增長速度超過23%，則會對2004年及2005年的經濟過熱產生壓力。因此，一方面不要輕易、過早下「過熱」的結論，另一方面應對6月底信貸同比增長22.9%的增速高度警惕（因往年第四季度信貸增長率較高），通過採取有效措施，爭取將全年信貸增長速度控制在23%以內。應巧妙把握目前的局勢與時機，利用近幾年我國貿易部門競爭力正趨上升，經濟增長態勢基本健康，外資不斷流入，外匯儲備較豐富，匯率不升值的大好機會，調控好信貸增長勢頭，爭取在未來幾年實現高於歷史趨勢的經濟增長率。

（三）力爭在調整貸款結構基礎上解決貸款繼續猛增的態勢
從目前推動貸款增長的可能原因和貸款增長率來判斷，信貸供給的結構問題可能比總量問題更突出，控制不好則會在未來形成大量壞賬。因此不宜輕易對總量採取「急剎車」政策，而應該力爭在加強風險控制的基礎上，通過結構政策解決貸款繼續猛增的態勢。
一是要根據央行最近關於加強對房地產信貸業務管理的通知精神，重點抓緊落實可操作性細則，防止房地產貸款中可能產生的不合理因素，特別是抑制投機性資金（包括外資）流入房地產形成房地產泡沫的因素。二是加大直至放開對中小企業貸款利率浮動幅度，以有助於抵消信貸結構政策調整中可能帶來的緊縮效應。同時在客觀上也是支持發展中小企業這一中國經濟發展的新生力量。三是通過加強對商業銀行內部風險控制的監管，改善貸款結構。檢查、糾正銀行資產與負債期限結構不匹配現象，防止新的不良貸款，制止商業銀行使資本充足率下降的經營行為繼續產生，以減輕銀行改革的新增成本。

（四）慎用存款准備金率政策，繼續選用央行票據實施對沖操作
調整存款准備金率是央行手中的一個有力工具。但它基本是總量工具，結構性操作較難。若調控力度小，對商業銀行基本沒什麼影響，商業銀行仍可根據自己的需要通過調整資產結構發放貸款。但如果調控力度大，容易引起信貸的大起大落，不僅形成對剛剛走出輕微通縮的經濟的打擊，而且會產生新的大批量不良貸款，調整代價高昂。另外，提高存款准備金率必然使得市場流動性減少，推動銀行間市場利率進一步走高，這又會鼓勵投機性外資的套利行為，進而通過擴大基礎貨幣供應部分抵消准備金政策的後果。情況嚴重時，部分商業銀行還能以流動性危機作為要挾倒逼中央銀行貸款，增加基礎貨幣投放。因此，非到關鍵時刻，不宜輕易動用存款准備金率工具。
在繼續維持匯率穩定、外匯占款不斷增多的情況下，選擇發行有一定財務成本的央行票據進行對沖操作，是一種不得已的有全局意義的明智選擇。但央行票據的發行要有前瞻性考慮，下列因素會阻礙該工具的大量、長期使用：一是在貸款能帶來較好盈利機會的條件下，要使商業銀行減少流動性就必然會將央行票據利率提高到比較高的程度，而利率的提高會提高國債的發行成本，會一定程度上影響資本市場的發展，從而影響直接融資規模。另外，市場利率和投資成本的提高，會影響經濟的增長。二是商業銀行可將持有的大量國債和海外資產方便地轉換為市場流動性，甚至出現包括商業銀行在內的套利性外資的流入，從而又部分地抵消該工具效應。在復雜的經濟生活中，由於較大規模使用央行票據，其歷史僅一年多，經驗缺乏，海內外資金流動的不可測性因素較多，因此，央行票據什麼時候賣出，賣出多少，市場實際利率會如何變動，要密切關注。總之，要勤於微調和預調，善於在對微調偏差的糾錯過程中達到調控目的。

（五）在保持人民幣名義匯率不變的情況下，尋求改善我國匯率的市場生成機制
保持匯率穩定，從根本上說，是為了抓住有利時機，大力發展中國經濟。但是根據世界經濟目前的狀況，按照我國經濟發展的快速勢頭，固定匯率、資本自由流動和獨立貨幣政策三者無法兼得的「鐵律」，早晚也會在我國演繹。何況，隨著形勢的發展，央行的對沖操作效應是增強還是減弱，會否遇到新的阻礙性因素，難以預測。因此，我們應主動應戰，通過不斷尋求改善我國匯率的市場生成機制，隨時適應正在不斷變化的形勢。可以考慮擇機搭配運用下列措施，保持人民幣名義匯率穩定，讓實際匯率自然有所升值。

1.根據我國加入世貿組織的承諾，從2002年1月1日起逐步降低進口關稅，即從2002年的15.3%降到2005年10%以下，這意味著今後的兩年內人民幣實際匯率會逐步升值，這會緩解人民幣現階段所面臨的升值壓力。
2.適當放寬外匯管制，緩解央行的對沖壓力。將強制結售匯制改為意願結售匯制，目前是較好時機。進一步有選擇地鼓勵企業到海外投資，放寬對企業和居民用匯的限制。
3.視匯率態勢發展，擇機減少國內企業到海外發行債券額度，逐步發展境內外幣債券市場。鼓勵合資企業、外資企業在境內發行股票與債券，向國內銀行借款，以影響外資流入境內的速度。
4.如果上述政策效應逐步減弱，只要經濟保持高速增長，仍出現較大的人民幣升值壓力時，可通過年1%～3%的溫和通貨膨脹政策逐步釋放。通過通貨膨脹調整的好處是：調整時間較長，資源轉移和經濟主體的行為可以逐步適應新的環境，經濟調整成本相對較低；調控當局針對國際市場美元匯率的變化情況及資本流動的新變化，可以及時改變政策走向；在長期，由於我國勞動力供給的結構性過剩，國際比較的工資水平可以長期維持在較低水平，保持競爭優勢；在溫和通貨膨脹和非貿易部門擴張的過程中，由於工資水平上升較慢，勞動力就業可以得到較大幅度的擴張，有利於明顯緩解我國目前的結構性就業不足問題。
5.在目前形勢下，外匯管理政策的基調應強調國際收支平衡。保持經常項目略有盈餘是我們的追求目標，時有逆差也不必驚恐。

總之，實際均衡匯率的變動，有經濟自身發展變化的內在原因，也有匯率預期引致的資金流動帶來的壓力。當前一方面要抓住好時機，防止信貸過快增長，快速發展我國經濟。另一方面要採取相應措施，減輕央行調控壓力，穩定人民幣匯率不變的預期，通過匯率穩定預期，爭取時間，進一步推進中國經濟的發展。

4. 個人住房消費貸款需求和供給分析

1、我國個人住房貸款需求情況

央行研究局近日發布報告指出，今年前四月我國個人住房貸款余額同比增長12.3%，增幅比去年同期減少16.2個百分點。這一數據變化說明，國內個人住房需求過快增長的勢頭得以緩解。隨著宏觀調控的實施，一些投機和投資需求被抑制，房產需求逐漸向自住需求轉移，直觀表現就是相關數據的下調，比如個人住房貸款余額等指標。目前我們的房產需求增長是相對過快的，一定程度的下降表明市場正在向理性方向發展。
2.影響個人住房貸款供給的因素
隨著福利分房制度的結束和住房分配貨幣化的實行 ,個人購買住房將成為新的消費熱點。由於購買住房需要大量的資金 ,這就使得向銀行申請貸款購買住房已經成為解決購房者資金不足的主要途徑。銀行個人住房貸款業務的不斷發展 ,個人住房貸款出現了逾期及欠息現象 ,為有效防範信貸風險 ,確保銀行信貸資金安全 ,筆者在此著重分析個人住房貸款業務潛在的內外部風險因素及對策。一、外部風險因素１、個人信用風險銀行辦理個人住房貸款的對象為自然人 ,因而其個人的信用程度尤為重要 ,而這一點恰恰是銀行無法掌握的 ,首先銀行對於借款人提供的收入證…
3.我國個人住房貸款供給情況
第一，房地產開發投資穩步上升，但經濟適用房投資仍然滯後。2006年、2007 年，全國房地產投資保持了穩定的增長，盡管2007年政府強調加大廉租房和經濟適用房的建設，但是經濟適用房的投資比重仍未有顯著上升，大約為住宅完成投資額的5%左右。

第二，商品房銷售面積持續高於竣工面積，住宅施工面積增速放緩。2006年以來，尤其是2007年商品房銷售面積持續高於竣工面積，2006年的銷竣比為1.14左右，而2007年銷竣比則達到了1.3，顯示供給與需求間存在較大不平衡，這與2006年以來住宅施工面積增速放緩有著直接聯系。同時，雖然從絕對值上講，2007年住宅施工面積不斷擴大，但是增速較慢，所以2008年住宅供給依然不容樂觀。

第三，房地產企業資金比較充裕，銀行貸款占房地產企業資金來源的比重不斷下降，而企業自籌資金和利用外資比重則出現了較大的增長。

5. 目前在個人消費貸款方面存在哪些問題

目前在個人消費貸款方面存在的問題。
有的人個人消費沒有計劃性，講究精緻的生活，用貸款買奢侈品造成了不能償還的結果。

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辦理流程：
申請人提交個人證明材料並填寫申請資料
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銀行在央行查詢申請人的徵信記錄
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審批
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7. 鶴崗貸款 如何才能公眾於世

主要人物都抓起來了，過年都沒讓回家，屬於鶴崗的房地產泡沫，美國一危機，鶴崗的泡沫也破了，慢慢等吧，只能等房地產商掙到錢了，才能還款，國家才不會給你堵這個窟窿呢