『壹』 第一套房沒房貸能用公積金貸款第二套房嗎
首套沒使用住房公積金貸款，二套可以使用公積金貸款的，並且首付比例不變，依舊是總放款20%。
辦理住房公積金貸款的步驟:
借款人提出書面貸款申請並提交有關資料，可以向貸款銀行提出，由貸款銀行受理後交住房公積金管理部門審批，也可以直接向住房公積金管理部門申請、等待審批;
經住房公積金管理部門審批通過的借款人，與貸款銀行簽訂借款合同和擔保合同，辦理抵押登記、保險、公證等相關手續;
貸款銀行按借款合同約定，將貸款一次或分次劃入開發商在貸款銀行設立的售房款專用帳戶，或直接轉入借款人在貸款銀行開立的存款帳戶;
借款人在貸款銀行開立還款帳戶，按借款合同約定的還款方式和還款計劃，如期歸還貸款本息;
貸款結清後，借款人從貸款銀行領取「貸款結清證明」，取回抵押登記證明文件及保險單正本，到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續
首付比例：
從住房公積金管理中心了解到，首套房商業貸款未還清，二套房是可以用公積金貸款的，首付仍享首套待遇即最低首付比例為20% 。
這里，如果首套房房屋建築面積小於144平（含144），購買二套房建築面積大於144平，首付比例不低於3成，小於144平（含144）首付比例不低於2成；如果首套房房屋建築面積大於144平，則二套房不可以使用公積金貸款。（註：一些城市為140平）
貸款利率：
二套房公積金貸款利率相比同期首套公積金個人住房貸款利率上浮10%，5年以上公積金個人貸款利率為3.35%，上浮10%即為3.575%。
貸款額度和年限：
二套房公積金貸款額度，最高為80萬。公積金貸款最長貸款期限不超過30年，職工申請的貸款期限與申請貸款時的實際年齡之和不超過70年。
公積金首套房認定標准：
公積金管理中心只認房，不認貸。公積金管理中心只認申請人目前名下房產，不計算其擁有房產和按揭貸款的歷史記錄。如果購房者申請的是純公積金貸款，那麼只要當前名下無房，且之前申請的公積金貸款都已還清，那麼不管之前申請過多少次公積金貸款，再買房還是可以算「首套房」。
申請材料:
住房公積金個人借款申請書;
身份證件(居民身份證、戶口本或其他身份證件);
所在單位出具的借款人穩定經濟收入證明或其他償債能力的證明;
合法有效的購房合同、協議或其他批准文件;
抵押物清單，權屬證明文件，權利人同意抵押的證明;
住房公積金管理部門認可的房地產評估機構出具的抵押物評估報告;
保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明;
借款人用於支付購買住房首付款的自籌資金的有關證明;
住房公積金管理部門規定的其他文件和資料。
使用公積金貸款，個人需要注意在貸款前連續繳滿一定的期限，並注意不要提取公積金。因城市不同，地方也有差異，有疑問可以撥打住房公積金熱線12329咨詢，在前面加對應城市的區號即可。
『貳』 第一套房子用公積金貸款劃得來嗎
本文發表在《現代商業》作者：張全超
淺談我國住房公積金提取管理制度存在的的問題
前言：住房公積金制度是我國社會保障體系的重要組成部分。公積金在加快城鎮住房制度改革、改善中低收入家庭居住條件等方面發揮著重要作用。但目前我國經濟發展日新月異，而住房公積金管理制度卻相對滯後，在這里我簡單談一下在工作中發現的我國公積金提取管理方面存在的問題。
國務院《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）第24條規定，職工在購房、建房、修房、租房、還房貸、出境定居、喪失勞動能力及離退休等多種情況下均可以提取個人住房公積金賬戶內的余額。但如果一個職工購房時同時要求辦理住房公積金貸款和提取個人住房公積金賬戶內的余額，這個要求能不能被滿足呢？這個問題如果是向住房公積金管理中心提出的話，答案是否定的。如果辦理了住房公積金貸款，只允許從公積金賬戶余額中提取當年的還本付息額，目前全國各地住房公積金管理部門對這種情況下公積金提取的管理方法基本相同。那麼這種管理方法是否合法合理呢？
經向住房公積金管理中心咨詢，他們給出了這種公積金提取管理方法的依據：一是如允許職工在辦理公積金貸款同時又提取公積金余額，則公積金中心所管理的公積金被大量支取，將無法滿足其它職工的貸款需求，所以對有公積金貸款的職工要限制其提取公積金。二是2005年1月10日建設部、財政部、中國人民銀行聯合下發了《關於住房公積金管理若干問題指導意見》（以下簡稱《意見》），其第8條規定：職工購買、建造、翻建、大修自住住房，未申請個人住房公積金貸款的，原則上職工本人及其配偶在購建和大修住房一年內，可以憑有效證明材料，一次或者分次提取住房公積金賬戶內的存儲余額。夫妻雙方累計提取總額不能超過實際發生的住房支出。第19條規定：職工使用個人住房貸款（包括商業性貸款和住房公積金貸款）的，職工本人及其配偶可按規定提取住房公積金賬戶內的余額，用於償還貸款本息。每次提取額不得超過當期應還款付息額，提前還款的提取額不得超過住房公積金貸款余額。
對於住房公積金管理中心的以上解答，我認為在經濟和法律兩方面其均存在不合理之處。
從經濟方面來說，這種公積金管理方法大大提高了職工的貸款成本。比如一位職工要購買價值30萬元的房子，自有現金20萬元，夫妻雙方公積金賬戶有餘額5萬元，如果到商業銀行貸款，只要貸款5萬元，然後支取公積金賬戶的5萬元便能付清房款。但如果他到公積金管理中心貸款，要貸10萬元的公積金貸款才能付清房款。因為只要他申請了公積金貸款，公積金賬戶中自有的5萬元就不允許全部提取了，結果是這個職工實際需要貸款5萬元，申請公積金貸款卻要貸款10萬元並支付10萬元的貸款利息。目前商業銀行首套住房貸款利率已經按基準利率下浮30%執行了，這個利率水平和住房公積金貸款利率相差無幾，經對多位準備辦理住房貸款的職工調查結果顯示，公積金賬戶內有一定余額的職工均打算放棄辦理公積金貸款，而去選擇普通商業貸款以降低貸款成本。
住房公積金貸款本來是具有互助和保障性質的貸款，理應比商業銀行貸款更加優惠，但限制提取公積金的規定卻使住房公積金貸款的實際成本大大高於商業銀行貸款的成本，這如何能體現出公積金貸款的互助性質和保障性質？同時為了保證滿足其它職工貸款需求而不允許職工提取本人的公積金是捨本逐末的行為。國務院《條例》第3條明確規定住房公積金的所有權屬於職工個人，所以應該首先滿足職工購房提取公積金的要求，其次才是滿足其它職工的貸款需求。同時即使允許公積金貸款者提取公積金，也並不必然會出現公積金被 「大量提取」而「無法滿足其它職工貸款需求」的現象。因為據本市住房公積金管理中心提供的數據，我市有30萬以上的職工繳存公積金，而申請公積金貸款的人卻只有2萬人，2萬人中申請全部提取公積金的人就更少了。當前房地產市場低迷，貸款人數以及申請提取的人數日趨減少，而公積金繳存額卻呈增加趨勢，公積金管理中心假設的公積金出現缺口的情況並不會必然出現。
從法律規定方面來看，不允許辦理公積金貸款的職工提取公積金賬戶余額沒有法律依據。根據國務院《條例》第三條：職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬於職工個人所有。第二十四條：職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：（一）購買、建造、翻新、大修自住住房的……。根據以上法律規定來看，職工個人公積金賬戶內的余額所有權屬於職工個人，職工在購房時完全可以申請提取自己賬戶內的公積金余額。縱觀《條例》，沒有任何以「有住房公積金貸款」而不允許職工提取公積金余額的規定。2005年1月10日建設部、財政部、中國人民銀行聯合下發的《意見》不能作為不允許支取公積金余額的法律依據。從效力方面來看，這個《意見》不屬於法律、行政法規和部門規章中的任何一種，只是行政部門內部文件，效力較低，國務院《條例》總則第一條就指明了《條例》的宗旨是「維護住房公積金所有者的合法權益……提高城鎮居民居住水平」，而《意見》明顯和這一宗旨相悖，其和國務院《條例》相抵觸的部分自然無效。從適用范圍來看，這個《意見》是下發給「各省、自治區建設廳、財政廳，人民銀行各分支機構，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心」的，就是說，這個意見只是在行政部門內部流轉，沒有向社會公布。不能產生普遍的約束力。同時該《意見》其第8條和第19條規定分別位於該《意見》的文首和文尾，沒有嚴格呼應，措詞不嚴謹，存在空白點和矛盾點，使人難以理解，尤其是第19條規定強調要對使用商業性貸款的職工也限制其提取公積金，這一規定由於過於不合理，在大部分地區公積金管理中心均沒有得到執行，比如筆者所在地區有商業住房貸款的職工就可以全部提取公積金賬戶余額。
住房公積金提取管理中會出現以上不合理之處我認為存在立法體制方面的原因。國務院《條例》第6條規定：國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門、中國人民銀行擬定住房公積金政策，並監督執行。第9條規定：（各地）住房公積金管理委員會依據有關法律、法規和政策，制定和調整住房公積金的具體管理措施，並監督實施。同時建設部、財政部、中國人民銀行的《意見》則規定「本意見自發布之日起實施。各地可以結合實際制訂具體辦法。」這樣通過一級一級的行政機關的授權，使最基層的住房公積金管理機構擁有了合法立法權（廣義的），基層公積金管理機構自己制定公積金管理制度也成了合法的抽象行政行為（指行政機關制訂具有普遍約束力的規范性文件的活動）。在我國，抽象行政行為不屬於行政復議或行政訴訟的受案范圍，職工對不允許提取公積金的管理行為不服時，只能對具體管理行為提起復議或訴訟。但是在復議和訴訟過程中，公積金管理機構自己制定的管理制度又成為自己管理行為合法的依據。在這樣一個怪圈中，公積金貸款職工提取公積金的要求不可能被支持。
綜上所述，我國住房公積金提取管理的不合理方面是客觀存在的，這種公積金提取管理制度導致的後果是：繳存公積金越多的職工辦理公積金貸款所要承擔的實際利率就會越高，公積金賬戶稍有餘額的人將不會選擇去辦理公積金貸款而會去選擇商業銀行貸款。這種將正常繳存公積金的職工排除在公積金貸款的大門外，即使進入大門也要被迫承擔超額利息的作法構成了對職工公積金所有權和支配權的侵犯，造成了社會資源分配不公平現象的出現。
目前為應對國際金融危機，國家正出台多項政策措施刺激購房需求，穩定房地產市場，如果住房公積金管理制度不做調整，無疑是與國家基本政策背道而馳的，各級住房公積金行政管理部門應及時對公積金管理制度進行調整和完善。
參考文獻：
《住房公積金管理條例》―――――國務院
《建設部、財政部、中國人民銀行關於住房公積金管理若干具體問題的指導意見》―――――各部委
《中華人民共和國立法法》――――全國人民代表大會通過
《中華人民共和國行政復議法》――全國人民代表大會通過
《中華人民共和國行政訴訟法》――全國人民代表大會通過