房子太大用不了公積金貸款

A. 為什麼很多房子都不能公積金貸款

一般情況下，只要是買住房，符合住房公積金貸款條件，都可以申請住房公積金貸款。但實際上，還是有部分樓盤告知買房人不能申請住房公積金貸款，主要是開發商的項目沒進行住房公積金貸款備案造成的，有以下幾種原因：
1、開發公司資金比較緊張，公積金貸款放款相對於商業貸款放款時間較長，公司承受不起的。

2、開發公司本身不太規范，達不到公積金中心項目備案的要求，或備案申請被拒絕的。

3、開發公司屬於新成立的，以前沒有開發過商品房項目或者只開發過很小的項目。公司本身對住房公積金貸款不了解的。

B. 商品房為什麼 不能用公積金貸款

商品房是可以住房公積金貸款的。申請公積金貸款時應具備以下基本條件：

1. 具有完全民事行為能力；

2. 公積金繳存證明（或住房公積金卡）；

3. 申請人及配偶身份證、戶口本和婚姻狀況證明；

4. 所在單位正常繳存住房公積金一年（含）以上的在職職工，其本人須正常繳存六個月（含）以上，且住房公積金月繳存額達到管委會公布的最低月繳存額；

5. 職工在購買、建造、翻建、大修自住住房行為發生之日起五年（含）內，可以申請購房貸款；

6. 職工首次及二次申請貸款的，需支付購房款20%（含）以上的首付款；

7. 具有穩定的經濟收入，個人信用良好，具備償還貸款本息的能力。

C. 不能用公積金貸款的房子是什麼房子

一、那些房子不能公積金貸款？

1、小產權房屋：

小產權的房屋只有鄉鎮政府頒發的房地產許可證，沒有國家頒發的房地產許可證，因此，小產權房也稱為「鄉產權房」，正是因為小產權房屋沒有真正意義上的房地產許可證，因此，住房公積金管理中心不承認小型房產，自然也不可能使用公積金貸款。

2、公共房屋：

公立學校或醫院等名下的房子就屬於公房，無論您的目的是什麼，也無論您是個人還是企業，都無權處置公共住房，如果你購買這些公共房屋，那麼你將不能使用公積金貸款，所以無論公共房屋多麼便宜，小夥伴們都不應該去購買哦。

3、違規建造的房屋：

對於違反規定建造的房屋，它們可能隨時被強制拆除，更不用說使用公積金貸款買房了，因此，每個人在購買房屋時都要注意檢查開發商的五張證書，因為如果開發商的五張證書不完整，那麼他所建造的房屋基本上就是違規建築。

4、房子面積太大：

住房公積金是員工的一個福利政策，最初的目的是滿足購房族的需求，不是為了投資而買房，所以，如果您購買的房屋面積太大的話，將超出居民普通商品房的范圍，那麼，您也就將無法使用公積金貸款購買房屋哦！

5、使用次數受限：

住房公積金作為職工的一項福利政策，其初衷是為了滿足剛需族的住房需求，所以，不可能讓你無限次使用公積金貸款買房！

D. 超過五年的房子不能用公積金貸款

如果不滿5年，還是屬於特殊類的房源，屬於限制交易類的，不可以用公積金貸款，如果過了限制期，等同於普通商品房，就可以進行貸款。
產權證沒辦下來的新房子不可以用公積金貸款買
沒有產權證的房子是不能辦理過戶手續的，不能辦理過戶手續就是不能辦理公積金貸款的。
只能等產權證下來後才可以辦理公積金貸款，這樣的房子也可以買，不過是叫合同房買賣，買賣流程如下：
買賣雙方簽訂買賣合同，並約定產權證下來後什麼時候過戶，稅費誰來繳納；
然後到公證處辦理合同公證；
等產權證下來後在辦理買賣手續；

E. 房子超過170平方米能不能用住房公積金貸款

能

只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。

參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少於六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款後容易產生風險。

配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持。

貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

(5)房子太大用不了公積金貸款擴展閱讀：

以房屋價格為依據的公積金貸款計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款比例。其中貸款比例根據不同類型來確定，一般來說，購買房屋的建築面積超過90平方米的，貸款額度不得超過所購房款的70%；建築面積在90平米以下的，貸款額度不得超過所購房款的80%。

按照貸款最高額度計算，使用本人住房公積金申請貸款公積金貸款的，且符合其申請條件的，貸款最高限額為50萬元；同時使用配偶住房公積金申請貸款的，且符合貸款申請條件的，貸款最高限額為70萬元。

F. 為什麼很多商品房都不能用公積金貸款

1. 一些城市的公積金中心資金緊張了，導致放款慢，開發商不願意等

2. 開發商介紹業主商業貸款有利於和銀行合作

3. 公積金貸款程序多，開發商嫌麻煩

G. 買房不能用公積金貸款貸款買房7大潛規則

在貸款額度變稀缺時，如果仍然按照原有的優惠折扣發放貸款，則銀行的利潤空間會大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率來牟利。

買房不能用公積金貸款？貸款買房7大潛規則

最近一個朋友買房，她個人的公積金明明可以貸款到50萬，但卻選擇貸款利息較高的商業貸款，這是為什麼呢？最後商業貸款又拖了很長時間，且找了售樓部置業顧問幫忙，才順利地辦理下來。而和她幾乎同時申請貸款的人，不僅貸款早早地就批下來，而且還享受到了一定的利率優惠。這都是為什麼呢？其實，銀行貸款有很多潛規則。

一、貸款利率高者得房貸

即便銀行承諾了按照約定予以一定的折扣和優惠，但很多貸款人仍然在「無期限」地等待。在貸款額度變稀缺時，如果仍然按照原有的優惠折扣發放貸款，則銀行的利潤空間會大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率來牟利。在貸款發放時，有限的額度往往優先保證貸款利率高的項目，其他的只能排隊等待。

二、條件相同，接受的附加條件越多越好貸

銀行每個階段都會有自己的業務指標，為多拉客戶應付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環節出現違規收費、承諾優惠、捆綁銷售其他產品或者攬存等行為。想要8.5折優惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財產品或者基金產品等，少則幾萬，多則十幾萬。誰願意接受購買一些理財產品等條件，就會優先放款；也有的客戶不願意搭配產品，就會被要求上浮利率。

三、不同樓盤利率差別化

貸款買房利率打幾折，不僅要看您買的是第幾套房，還要看您是買的哪個開發商的房子。同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。

四、當心空白合同

空白合同已經是銀行近年來形成的行業「潛規則」，銀行客戶經理向貸款人口頭承諾折扣利率，並且與貸款人簽訂空白的「同貸書」，上面只標明銀行同意向貸款人放款，但並沒有標明具體的利率和放款時間。一旦銀行政策發生變化，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。在簽貸款合同的時候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據。

五、公積金貸款受歧視

公積金貸款，目前全國沒有對開發商有強制性要求。公積金貸款受歧視，有下面這些原因：

1、開發商資質問題樓盤能否使用住房公積金貸款取決於開發商是否資質齊全，還取決於是否與市公積金管理部簽訂了申請合作的協議。

2、開發商去公積金中心前合作協議流程較復雜開發商在辦理諸多手續之後，如果想讓自己開發的商品房項目享受公積金貸款，還需要准備若乾材料，向公積金管理部門申報。之後還要經過項目受理、審核，調查、認證，上報、審批等多個環節，才能由管理中心（分中心、管理部）與開發單位、受託銀行簽訂協議，並在審批通過後當日將項目相關信息錄入管理中心公積金貸款信息系統。

3、公積金貸款回籠資金慢公積金貸款審批時間較長、手續相對復雜、回籠資金相對較慢，開發商更願意購房者付全款或使用商業貸款。

4、樓市狀況相對較好，銀行和開發商互惠互利即使拒絕公積金貸款，開發商也不愁房子賣不出去。房地產開發和交易需要大量資金，很多銀行同意放貸的重要條件，就是讓開發商幫銀行爭取房貸客戶，售樓人員也有「任務指標」。因為「壓力」和「動力」的存在，開發商、房產中介和售樓人員都積極向購房者推銷商業貸款。

六、銀行「嫌棄」組合貸款

辦理組合貸款涉及到銀行、公積金管理中心兩個機構，辦理起來程序復雜，加上公積金貸款的申請周期比較長，銀行要長時間耗費時間、人力、物力來應對組合貸款。組合貸款本身能帶給銀行的利潤有限，銀行不能因為這一單交易耽誤了其他更能帶來收益的交易。但並不是完全不能貸，如果在A銀行辦理公積金貸款，同時又在A銀行辦理商業貸款，這樣的組合貸款，A銀行通常是會接受的。

七、房貸提前還款要交「罰金」

提前還款之所以要交違約金，原因很簡單，因為申請房貸的頭一年是利息最多的時候，銀行為了這筆貸款投入了人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行想要設法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。如果購房者堅持提前還款，銀行只能另想辦法「回本」順便賺錢。一年以上可以自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。

在我們買房辦理貸款的時候，可以挑選出那些能夠使用公積金貸款的樓盤，在這些樓盤中選擇符合自己要求的房子。同時，也注意問下售樓部，與其合作的貸款銀行的貸款利率優惠。開發商與銀行有合作，一般商業貸款都會批下來的，畢竟雙方是建立者互惠互利的合作基礎上的。

（以上回答發布於2016-05-23，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看