房子貸款租售比

⑴ 什麼叫租售比

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300[1] 。如果租售比低於1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個月的月租與房屋總價的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個月才能收回購房成本），這意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；而如果高於1:200（即1:100等），表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，後市看好。
租售比很好的解決了供求關系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發商會去炒作租金水平的。
但是在實際應用中，要與經濟發展趨勢和通貨膨脹預期相結合，國際上通行的標準是在經濟發展緩慢穩定和貨幣穩定的情況下形成的，無論是在美國金融危機的情況下還是在中國高速發展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對指標衡量投資價值還是很好的，比如判斷某一個城市、區域甚至樓盤的投資價值相對於同類型的單位。也就是說，經濟發展速度相同的地區，無論城市大小，租售比應該接近，否則就有不合理性。
計算方法
即：租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價= 月租金/房價
例如：50m2電梯小戶型帶傢具，800元/月是基本價，2002年買的房子，當時賣價2550/m2，按此價格和租金水平計算，其租售比=800/(2550×50)，按2002年的賣價約為1:160。
或者月租金/建築面積=800/50=16元/平方米.月。租售比=每平米月租金/每平米售價=16/2550≈1:160

⑵ 房屋租售比如何計算意味著什麼

房屋租售比如何計算
1、租售比的定義。租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋房產價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

⑶ 如何計算房子貸款多少年回本

看租售比 比如你的房子100w買的 月租金5000快 那你16年半回本

⑷ 對於年輕人現在關注的租售比問題,那麼到底是買房劃算還是租房

對比租房，肯定買房更加合適，租的房子等同於您給別人錢去買房，每個月固定支出還不如自己買套房月供養著，畢竟多年後房子給您帶來的收益跟上漲是無限的，最近看了個樓盤，位於石灘占據了穗莞交匯的黃金位置，一江之隔去東莞投資潛力巨大。目前交通逐漸完善，TOD東部門戶；國家一級交通樞紐也開始建設未來建成去往灣區幾大核心城市將非常便利。像廣汕高鐵，地鐵16號線東莞4號線，清從增莞快速軌道，贛深國鐵專線東北客運聯絡線等。目前整個板塊處於發展階段，價格低窪比較便宜長遠投資來看是非常值得入手的。目前政府准備降低人才落戶門檻也是大力支持人才常駐，大力發展產業如低碳總部園，廣汽本田研發中心，飛肯摩托，東鵬特飲華南生產基地以及前海人壽醫院廣州總院等都會帶來大量的人才常駐。區域的發展趨勢是非常好的。同時教育百年名校黃岡中學，華師附中相繼引入推動板塊的發展，提高基礎配套的上限。目前購房落戶門檻較低，是投資剛需居住首選。

⑸ 中國房地產租售比為什麼低 知乎

威脅盡管面臨宏觀經濟和房地產行業雙重調控政策的威脅，但是，對於房地產業的未來，對於房地產行業的投資價值，我們的看法不會因調控而產生動搖，相反，行業發展趨勢以及宏觀調控政策使我們有理由超配地產股，並將投資的重點集中於行業龍頭和區域龍頭。萬科A、保利地產、招商地產、金地集團、華僑城A、中糧地產等已經奠定了全國行業龍頭地位的企業無疑是我們最好的選擇，而區域龍頭如北京城建、中華企業、上實發展、棲霞建設、華發股份等也是我們可以放心選擇的優良品種。那些通過資產注入、整體上市在全國快速擴張從而躋身行業或區域龍頭圈子的企業也將成為給投資者帶來超常收益率的黑馬。機會隨著外圍經濟繼續動盪，國內經濟景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個月前，央行的重點還放在「控通脹」上，而近期連續兩次降息意味著政府正將重心轉向「保增長」，同時也標志我國已進入降息周期。降息對地產行業確實是實質性的利好，能夠降低地產公司的財務成本，也是放鬆銀根的表現，使地產公司更易獲得貸款，同時能夠降低購房者的負擔，有助於刺激住房消費等。降息以及地方政府的救市措施對房地產行業確實都是實質性的利好，我們不否認這一點，但我們認為此輪房地產調整的根源是房價過高，在房價剛開始調整，還存在強烈降價預期的階段，目前這些措施尚不能解決這個根本性的問題。從地產股與市場的關系來看，市場基本面不變，地產股的長期趨勢難改。但在目前的淡市中，市場存在「預期帶來的階段性機會」。我們在四季度的策略報告中指出，若房地產市場已發生較大調整，則對基本面已調整到位的預期會帶來一波較大行情。從目前的情況來看，行業還沒到這個階段。但在市場低迷以及宏觀經濟減速的背景下，對政府調控政策或者相關宏觀政策變動的預期也會帶來階段性的行情。香港的情況表明：在政策預期的帶動下，地產股在短期內存在跑贏大盤的機會，但需大盤配合，逆勢而上的機會較少，而且一旦政策效應消失，預期發生反轉，其下跌的幅度相對大盤也將更大。因此，要把握波段行情，及時獲利了結是一個前提。從日本的情況來看，由於缺乏具體的數據，無法考察短期內政策對股市的影響，但從長期來看，持續的降息並未阻止地價的繼續下降，降息初期地產股跑贏大盤也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無論行業處於調整還是崩盤時期，降息初期，行業最糟糕的時候都還沒有來，地產股也不具備跑贏大盤的基礎。行業還將繼續調整，經濟下行風險初露，無論是對行業調控政策放鬆的預期還是對諸如降息的宏觀政策預期還將存在，因此，階段性的機會依然會出現，淡市沒有盛宴，但不是沒有任何機會。二、「政策放鬆預期」會帶來階段性的機會1998年初，軟化8.5萬個建屋計劃，2-3月，地產市場出現一個小陽春。3月份，一年期最優貸款利率從10.25%下調至10.23%，4月再下調至10%。從股市的情況來看，也確實存在階段性的機會。1998年5月，政府採取系列救市措施。其中包括：將樓花預售期由完成前的15個月延長到20個月，超過1200萬元的豪宅可豁免需抽簽的規定，暫時取消四項針對樓花轉售及公司買家的限制炒賣樓花措施，簡化購買住宅樓宇按揭計劃以使銀行確切知道可以得到多少流動資金去擬定貸款計劃。1998年6月23日，政府宣布推出9項紓解民困的措施，包括將1998/1999財政年度預留「首次置業貸款」的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6000戶增加到12000戶；提供「置業貸款」的名額從4500增加到10000；免繳當年第四季度差餉等等。其中最矚目的，就是即時停止賣地9個月。

⑹ 房屋租售比的影響租售比的七大因素

租售比作為房地產投資價值體系的體系指標，需要結合完全的指標體系進行演算，需對照所不同國家的各種情況進行合理調整。國家不同時期的房產政策的出台也會影響到租售比變化，從而直接影響著消費者購房投資。
目前影響租售比的因素主要有：
一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的「租售比」的數據是不是完全的「租售比」值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的「租售比」就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開征不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
二、關於房地產消費者的宏觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢於將大量的投資房閑置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯 然，這個貸款政策也是直接制約「租售比」比值的重要條件。
三、政府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以政府要以盡可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供政府補貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致「租售比」的變化。
四、房地產開發商建設房屋的銷售程序及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經高度發展後仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲後的增值，這和我國實行的預售制度有極大關系。在這樣的背景下的「租售比」數值會發生很大變化。我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關系的。一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下佔有購房戶全部房款的條件下才能發生。
五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果政府對土地政府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果政府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設置約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場「租售比」。同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規范，也導致「租售比」中的租的比例放大或縮小，從而使「租售比」的數值發生變化。
六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件松緊也影響著房價的「租售比」。
住房對外開放條件松緊也影響著房價的「租售比」。城市政府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那麼政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，至今沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了GDP增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動「租售比」的相應變化。
七、住房市場的「租售比」統計學上范圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域范圍。我國目前實行的城市區域模式是「市管縣」模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。因此計算城市或區域的租售比應該參考權威機構的數據才更科學實用。

⑺ 把房賣了租房住還得看租售比和房價收入比

無意中看到一篇文章，講一大堆道理痛述房價之瘋狂，買房之瘍，如今看清樓市真相雲雲。作為地產從業者，我們該用怎樣的姿態直面客戶之迷惘，又當如何拔亂反正，自證清白呢?這是我們都該三思的話題!

所以我將原作者標題稍作改動，留下更多問號?

至於漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦，可以找地方再租十年，越是高檔住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這么談長租很難。

所以算明白了這些，你就會發現，租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心裡擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續暴漲十年嗎?

其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那麼到底誰會賺呢?反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的裡面，肯定有我一個了。

3、 買房值or租房值?史上最大難題終於清楚了

其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區別，不妨想想30年後，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

買房：30年後擁有房產

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金，如果直接向開發商買房的話，購房者需首付87.6萬元，並辦理商業性貸款
202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為
365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

（以上回答發布於2017-02-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑻ 為什麼」租售比」決定不了中國房價

租售比在穩定的市場經濟條件下才具有現實意義，在中國當前國情這是不存在的。所以在中國用租售比來討論房價是不理性的，至少應該考慮較長周期內成本和收益：
1. 房產的買入成本：各種稅費、中介費、貸款利息、其他費用；
2. 房產的持有成本：房產稅、物業費、環保稅、保險費、維修費、房租稅和空置費(若出租)；
3. 房產賣出成本：賣房的各種稅費、中介費、賣房個人所得稅(可能徵收高達20%以上)，當前存量由於房產原值憑證缺失個稅能徵收力度不大，但從長期角度以後逃稅的可能性越來越小;
綜合以上因素測算出的房價的漲幅才具有實際意義，我們基於以下現實：
1. 假設我們持有的房產在未來預期收益 (扣除各種成本)能和國際房價的平均收益率持平。聽說美國房價漲自2009年以來漲幅達60%，加上美國每年租金回報率4%，那麼美國持有房產年化收益率將達10%，持有房產15年意味著房價累計應該漲到當初買入價的419%；
2. 在中國也以持有房產15年來考慮，那麼我們持有的房產在15年後的房價應該達到美國同等的水平，即419%；
3. 假設房價未來回歸理性，即未來15年漲幅從x%-6.125%（4.9%上浮25%）間線性變化。
考慮上海等一線城市當前租金回報率僅2.08%(租售比1:576)，那麼可以測算出我國房價的初期漲幅x%。基於房產稅的現狀，我至少得的以下漲幅x%，供買房者參考：
1. 賣房個稅20%+房產稅0%情況：中國明年的房價至少要漲20.6%；
2. 賣房個稅20%+房產稅0.6%情況：中國明年的房價至少要漲21.3%；
3. 賣房個稅20%+房產稅2.5%情況：中國明年的房價至少要漲23.8%；
所以基於我自己的判斷，無法相信專家說的房產稅會導致降房價。我的結論是房產稅落地的那一刻，就是房價報復性上漲的一刻！！！考慮中國房價的非理性和瘋狂因素以及個人收入持續增長的現實，估計房價實際漲幅比要我上面估算的還要在加15%左右。

⑼ 正在按揭貸款中的房子能出租嗎

現在一般都是通過貸款的方式買房子，但在實際貸款的過程中，又會遇到困難，那麼還貸款中的房子能租出去嗎？還有一部分房主，貸款買房本就是打算租出去盈利的，而不是自住，那麼將還貸款中的房子能租出去真的可以賺錢嗎？
現在隨著房價的一路上漲，買房已經基本上成了一種穩賺不賠的手段。因此一部分手頭資金充足的人就看到這個機會把手裡的閑錢都用來買房了，即使自己不住，租出去每年也能賺到不少租金。但有一些房子是屬於貸款還未還清的，這些房子可以租出去嗎？
答案是肯定的。按揭貸款房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭貸款房的主要特徵是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。但是可以出租給別人使用。貸款買的房子，在貸款未還清之前，是可以將房子出租的，房租按照當地市場價，由雙方協商確定。不過在出租給租戶時，要先告知該套房屋的情況是屬於按揭貸款中的，這個是租戶的知悉權。
另一部分貸款買房是為出租盈利的房主，雖然房屋在按揭貸款的情況下，可以出租，但是這樣真的可以賺錢盈利嗎？以租養貸劃算嗎？如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當10年至20年)內能收回房款，買房就是劃算的。
國際公認的合理范圍，房價租售比應在1：250以內，有的甚至超過了1：500。在以前，類產品只需交付少量的首付款，再用租金與房貸月供相抵，等個幾年就算不賣也能白撈套房。這種「以租養貸」模式曾一度大行其道，在當時甚至還傳出一種「租房不如買房」的流行說法。然而，隨著近幾年商業地產蓬勃興起，「以租養貸」再度被提起，在商鋪、類等性產品還依靠這種模式還會劃算嗎？
值得注意的是，國際公認的合理范圍，房價租售比應在1：250以內。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當10年至20年)內能收回房款，買房就是合算的。而「以租養貸」的者，主要通過按揭貸款購房，然後把房屋對外出租從中收取租金來供養按揭貸款，這些人通常來說，是手中掌握的資金並不多，一旦租售比泡沫加劇，「以租養貸」難以為繼。以租養貸這種模式曾經被者熱衷，但現在包括類產品等商業地產租售比已經超過1：350，有的項目需要出租20年以上才可收回全款購房成本，如果算上貸款利息，光靠租金來賺錢對大部分樓盤來說並不劃算。
買房初期，租售剪刀差本身對性需求影響不大，加之房價本身在短時期內的，可以滿足大多數者的心理預期，同時租金和月供相差不大，大部分貸款可由租金歸還。但是長此以往，租售比變得很大，房租再也不能和月供還款相抵，一旦長期墊付多餘還貸差額，房東就會遭遇出租與出售兩難抉擇。
一直以來，房屋租售比都是不動產收益為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考：一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低於4.5%，則說明該地區的房價存在泡沫，如果該比值高於5.5%，則該住房尚存在空間。租售剪刀差與日俱增所引發的房產泡沫，主要來源於供求關系逆轉，導致受樓市上漲影響，引發眾多者進入樓市購房，尤其在類產品領域在一定時期之後形成大量閑置。而隨著這些閑置的產品逐步進入租賃市場，因此造成租賃市場的房源增加，房源過剩從而引發租金下跌。
近幾年來，與快速上漲的房價相比，類產品的租金相應卻沒有達到同等水平的提升。而目前成都產品的租售比確實已經超過了國際警戒線，再加上受房地產市場調控的影響，這一比例繼續上升的可能性大。從長遠看來，可以預見，靠房屋租金來還銀行購房貸款的「以租養房」的方式越來越難。
因此，將還貸款中的房子能租還貸、賺錢需根據自身經濟能力、理性消費的角度出發，要給准備貸款的置業者提個醒：選擇貸款買房切記量力而行，以免陷入「斷供」的麻煩之中。

⑽ 影響房屋租售比的因素有哪些

很多人會發現，房租每隔一段時間都會出現一定的漲幅，在房地產市場上存在著一個反映住房出租與出售之間緊密聯系的名詞，我們稱之為房產政策的出台也會影響到租售比變化，從而直接影響著消費者購房，那麼影響房屋租售比的因素有哪些?
一、租金快速增漲的地區，相比租金穩定的地區，租售比會更高。如同股市中，業績快速增長的行業，其PE倍數高於傳統穩定行業。美國等地區租金基本穩定，輸於GDP漲幅。中國租金則保持快速增長，與人均收入增長速度一致。
二、金融市場管制
金融市場管制，實際負利率，房貸是僅有的貸款機會。中國老百姓一生中，能拿到的貸款機會就是購房，而中國銀行業利率管制，房貸利率是低於市場實際利率的，房貸是非常劃算的「便宜錢」，多使用這筆錢是理性的選擇。此行為促進了房屋銷售，拉高了租售比。
三、土地政策
人口增多，城市發展步伐加快，全國各地都在轟轟烈烈搞樓市，政府也在土地供應上，加緊調控，一段時期內，放出的土地少，或者是大批量放出土地競拍信息，都會對開發商的囤地，蓋樓和售樓行為產生一系列連鎖反應，進而影響購房和租房市場的變化，租售比也會在這段時間內，產生很明顯的變化。
四、孩子讀書的問題
為了公平起見，中國的義務教育並不是商品化市場化的，並非出價高者可以上好學校接受更好的學習氛圍。而是劃分了區域的，讀書的資格與戶籍、房產是綁定的。但是，為了上更好的學校而願意花更多錢的意願依然存在，有些私立學校還不如老牌公立的時候，購買學區房成為這些人的選擇。
五、住房情節
中國人傳統農耕文明下的「住房情結」。大家都說要成家立業，沒有家何來業。不管是農村還是城市，都認為結婚前一定要有一套自己的住房，使得擁有婚房成為了婚姻中的標准，擁有住房會增加個體在婚姻市場中的籌碼。那麼在這種「情結」的扭曲下，使得大家更願意選擇「不劃算」的買房，而不願意選擇「劃算」的租房。這種「丈母娘推動了房價上漲」的扭曲會導致租售比相應提高。
六、租房保障
租房契約得到的法律保障很低，使得大多數人不敢租房。或者，為了保障自己，在租房時，選擇低於自身需求的住房去「湊和」。而買房時，則預期了中國經濟向好、收入上升、房價上漲，選擇高於自身需求的住房，盡可能「往上夠」，這也會拉高租售比。
七、住房貸款政策
貸款政策包括隨著國家城鎮化進程的加快，越來越多的人才開始湧入城市，各級政府也為了引人才買房入戶，紛紛推出首套房購房優惠和扶持政策，在首套房稅費和貸款利率上給予很大的優惠，而且還推出了大批的公租房，廉租房，經適房等社會保障性住房。至此，導致的結果是，購房者增多，租房者數量相對減少，直接導致了租售比的降低。