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房子有銀行貸款怎麼賣

發布時間:2022-03-01 14:58:27

㈠ 有貸款的房子賣房的程序是怎樣的

沒有還清銀行貸款的房子,屬於抵押狀態,必要先到銀行辦理注銷抵押登記,買賣雙方才能繼續交易,才能成功辦理過戶手續。
1、用買方的首付款繳清剩餘貸款
二手房交易最常見、最方便的方式。適用於原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清,然後撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。
注意:買賣雙方需要先去了解銀行是否對提前還貸有要求。有些銀行會對提前還貸有限制,如果賣家不符合提前還貸的條件,或者提前還貸需付違約金,那麼依然難以解除房屋抵押。如果買家的首付款小於未還清貸款額,賣家也可以與買家商量提高首付,適當降價的方式協商完成。
2、轉按揭(將貸款轉移到買家身上)
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子,需要將房子的按揭轉給買方,讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。轉按揭的手續流程相當復雜,存在同行轉按揭和跨行轉按揭的情況,這種方法在使用中受到很多限制,目前能做轉按揭的銀行很少。
3、再次貸款來繳清剩餘貸款
假設以上兩種都行不通的情況下,賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產)向銀行或者資金監管機構申請抵押貸款,以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款,但是需要利息或者手續費。
總結:賣家需注意,如果買家不同意幫賣家贖樓(墊首付),那麼賣家一定要把握好提前還貸、解除抵押的時間,以免因耽誤了贖樓的時間,而造成違約。

㈡ 銀行貸款買的房子,想賣掉,怎麼辦啊需要做些什麼

這個很簡單,目前二手房交易大部分都是還貸著款呢。你只需要找個中介,其他一切都好辦。具體流程大概是中介會找評估機構對所售房源進行評估,評估後由買家付款開始交易就行,如果買家全款那麼你把之前的貸款還清過戶就可以了。如果買家也貸款那麼等銀行放款後你把貸款還清再過戶就可以了。(中間涉及到稅費的問題中介也都搞定,不過會收取一定的中介費,可以講價的)

㈢ 正在還貸款的房子想出售,怎麼賣

1、貸款轉按揭,這算是最簡單最直接的一種方法。轉按揭是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

但是目前可以做辦理轉按揭的銀行很少,一般是通過中介公司辦理。

2、用買方的首付款繳清剩餘貸款,這種模式僅適用於賣主貸款額度較低或者賣主已經還了大半的貸款,所剩貸款數目不大的情況下,而且買主有充足的資金可以支付首付款的時候。

3、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款。在買方想在賣出房產前還清貸款,但是賣方卻不承擔支付大額首付的情況下;

賣家可以考慮用自己名下的其他抵押物來結清自己的房產按揭。這樣買家就可以通過向銀行抵押而得到一筆錢,從而還清按揭的房產,以促成交易的成功。

【法律依據】

《城市房地產管理法》第三十八條,下列房地產,不得轉讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

㈣ 有貸款的房子如何買賣

正在還貸款的房子,也是可以買賣的,可以把房子賣給別人,由別人繼續償還貸款,也可以用別人的首付,把貸款全部還上。
貸款房賣掉。
有些人在買房之後按揭的貸款還沒還清,但是因為某些原因想要賣掉房子,那麼這種情況可行嗎?沒還清貸款的房子是否可以買賣呢?

即按照規定,按揭貸款買房的,應在辦理產權登記後,辦理房產抵押登記,銀行作為抵押權人,會得到《房屋他項權證》。

在辦理房產抵押登記後,《房屋所有權證》由房屋買受人收執,而銀行所持有的是《房屋他項權證》。已辦理抵押登記的房產,在貸款未還清之前房產檔案中一直有抵押登記的記錄,是不允許買賣的。

那為什麼聽說有些人仍然交易了?需要先明確一點,購房人必須取得房屋所有產權才能出售,也就是說首先要確定是否有房產證。所以這里可以分幾種情況來對待。

1、轉按揭

轉按揭是比較簡單的方法,把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

在二手房買賣中就是把個人住房出售或者轉讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。需要注意的是,需要委託中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜,銀行不接待個人辦理申請二手房轉按揭業務。

2、用買方的首付款繳清剩餘貸款

比較常見的方式,適用於原房主貸款額度較低或者已經還了大部分貸款,剩餘還款數目不大的情況。

一般來說,買房能夠接受首付房產總成交額的30%至40%,賣房可以利用購房者的這些首付將剩餘的貸款結清,然後撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。

3、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款

如果上面兩種方式行不通的話,賣家可以考慮用名下的抵押物(如其他房產),以結清按揭貸款。

如果想在賣房之前還清貸款,或買方看好但不願意購買貸款未繳清的房產,可以採取這種方式。前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產)用來向銀行申請貸款。這樣賣方通過抵押向銀行貸款來付清想要出售的房產貸款,賣房之後等買家付了房屋全款再還清銀行抵押貸款。

所以,貸款沒還完,還是可以賣掉房子的。不過要清楚是否有房產證,無產權證房屋買賣風險大。購房者如果買了無證的房子,只有房屋的使用權而沒有房屋的所有權,因此購買時一定要警惕。

㈤ 按揭的房子怎麼賣

還未結清貸款的房子,若已經取得了房產證,可以通過三種方式轉讓:

一、轉按揭

即把個人住房出售或轉讓給第三人,並申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款,是按揭中的房屋為簡單直接的一種交易方式,流程如下:

1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;

2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;

3、買方支付首付款;

4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款,並出具確認函;

5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款,並提交相關資料;

6、賣方向買方實際交付房屋;

7、銀行復審通過後放款,向賣方的貸款銀行賬戶劃款;

8、賣方收到款項後,與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記,與買方、律師一同辦理過戶,並將房屋抵押給買方的貸款銀行;

9、買方的貸款銀行將首付款支付給賣方。

二、用買方的首付款繳清剩餘貸款

即買方將首付款支付給賣方,一般為總成交額的30%至40%,賣方可利用買方的首付款將剩餘貸款付清,然後撤銷房產的抵押登記,再進行下一步交易。該方式適用於原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況,是當下二手房交易中應用多的方式,具體流程如下:

1、賣方向貸款銀行申請提前還款;

2、賣方前往貸款銀行辦理提前還款,並事先在還款賬戶中存入足額錢款;

3、賣方在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續;

4、銀行貸後管理出具解押材料;

5、賣方前往擔保公司辦理相應手續(原先未簽訂擔保協議的可不去);

6、賣方前往房屋所在不動產登記解押。

三、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款

若買方不願意出資幫賣方還清貸款的話,賣方可以選擇利用銀行貸款來繳清剩餘貸款,但前提是得有銀行認可的抵押物。如果符合條件,賣方可以通過抵押向銀行貸出一定的款項來付清交易房屋的貸款,解除該房產的抵押,後促成交易。


注意事項

1、未還清貸款的房子是可以買賣的,但前提是必須已經取得國家認可的房屋權證,因為二手房交易是以房產證為準的。

2、通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過後方可辦理過戶手續。

3、通過中介公司居間出售按揭房的,實踐中一般又有兩種操作方案,一是買賣合同簽訂後上家自行還貸,二是買賣合同簽訂後上家用下家的首付款還貸;非轉按揭交易的實質是,簽訂轉讓合同還貸後再交易過戶。相對於轉按揭,這樣交易更靈活、方便。

㈥ 有貸款的房子怎麼出售

一、轉按揭
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子,需要將房子的按揭轉給買方,讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉按揭的同時,買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
但是這種方法在使用中會受到限制,很多銀行的政策對於轉按揭辦理不盡相同,實際操作中也會少有銀行能夠辦理轉按揭業務,因此,這種方法能夠使用的人很少。

二、賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款
賣家用買方的首付款來繳清剩餘貸款這種方式被大家運用的比較多,適合一些原房主貸款額度較低或已經償還了大量貸款之後,房子所剩貸款金額不大的情況。一般二手房交易房子的首付可以在房產總成交額的30%至40%這個范圍,那麼在貸款金額所剩不多的情況下,賣家可以充分的利用買方的首付款來將剩餘的房貸還清,然後到銀行等相關部門撤銷房產的抵押登記,從而進行下一步的買賣交易。
這種方法操作簡單,而且對於貸款不多的賣家來說十分適合,將房貸還清後在進行下一步的交易會更加安全。
三、 向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸
如果您的房貸剩餘過多且無法辦理轉按揭手續時,那麼您可以考慮通過銀行貸款來繳清剩餘的房貸。賣家可以根據自己的實際情況,用名下的其他抵押物向銀行申請抵押貸款,從而結清房子的按揭貸款。等買家支付放款後再來將銀行的抵押貸款還清。
這種方法操作起來會有些麻煩,但是對於想要出售有貸款房子的賣家來說,也不是不可行的方法。

㈦ 有貸款的房子能賣嗎怎麼賣符合規定

不少人買房後,房貸還沒還完,由於改善住房或者其他原因,要賣房子,處於還貸中的房子能賣嗎?房主怎麼做才能合理、合法的將有貸款的額房子出售出去?

有貸款的二手房不能賣

目前國內貸款買房的情況下,貸款銀行均會在原房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定:「抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」也就是說,房屋產權人沒有經過銀行的同意,不得轉讓房屋,除非購買人願意替房屋產權人代為還清銀行的債務。

因為貸款未還清的房子是不能變更產權的,買房的人拿不到產權證,所以只有償還完貸款後才能過戶。

貸款房屋怎麼賣?

可申請提前還款,償還完剩餘貸款後再出售

房主可咨詢貸款銀行,申請提前還款,按揭買房等到貸款償還完畢之後,就可以辦理出售以及房屋更名。由於在房屋按揭還款期間,房屋產權證上存在「房產抵押」字樣,所以房主需要等到還清銀行 貸款之後,攜帶銀行提供的他項權利證、貸款還清證明等,到當地房管局拿到房屋的他項權,然後正常的上市交易。

買方留尾款支持房主提前償還貸款

除了房主自己償還房貸外,還可以找可以支付全款的買家,通過在交易中買方留有尾款,待房主用前期支付的錢還清貸款,再辦理更名過戶的方式。但是,這種情況下買方只能一次性付全款,而不能再向銀行申請貸款。對於尾款數額,買賣雙方可以具體協商,並且將留尾款與如何更名方式寫在買賣合同中。不過貸款尚未還清的房屋買賣存在很大風險,買賣雙方好通過中介簽訂三方,並將協商結果寫到補充協議中,盡可能地避免風險。

運氣比拼:轉按揭

除了自己找到願意出錢的下家,你也可以通過銀行的轉按揭完成籌款賣房的願望。目前有的銀行支持轉按揭業務,有的銀行不支持。所以,到底能不能成功就要看你的運氣了。

貸款房屋出賣流程

①簽訂《房屋買賣合同》,交定金;

②收賣房首付款;

③申請提前還貸;

④解抵押,獲房屋完整產權;

⑤買方打尾款、雙方辦理過戶(資金監督管理);

⑥過戶完成,賣家領尾款。

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