房子有貸款開發

1. 買房開發商給做抵押貸款自己還款的房子有什麼利弊

貸款按揭購房不是開發商給抵押貸款，是開發商代辦貸款，以自己所購買的房子做抵押，然後業主還款，這種情況利是解決了購房款困難，痹是購房者背上了債務壓力。

2. 房地產開發貸款條件

房地產開發貸款條件：

鑒於購房者獲得的房屋期權可設定抵押，則開發商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。

上海市人民政府第76號令《上海市房地產抵押辦法》第三條就規定了「房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權」，即依法生效的建設工程總承包合同，建設工程施工總承包合同約定開發商某一時間獲得建成房屋的權利可設定抵押。

建設銀行上海分行曾經嘗試以開發商與施工單位簽定的合法生效的建築工程承包合同為依據，按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權，分段遞增抵押物，並按約定的抵押額分次發放貸款。

(2)房子有貸款開發擴展閱讀

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：

一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建築物開發；第三層次為生產、生活服務性建築物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

3. 房地產開發貸款要具備哪些條件

(一)具備有權部門核定的開發資質等級證明。
(二)持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施(開)工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。
(三) 項目資本金不得低於項目總投資的30%，並先於貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本 金比例;對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。
(四)抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50%。
(五)工程監理單位有相應的資質等級。
《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法》第七條：
（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。
（二）持有有效的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施（開）工許可證》，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的《銷預售許可證》。
（三）項目資本金不得低於項目總投資的30％，並先於貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本金比例；對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮資本金比例。
（四）抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。
（五）工程監理單位有相應的資質等級。

4. 什麼是房地產開發貸款

近幾年房產泡沫的逐日脹大，讓越來越多的關於房產新名詞進入到了我們的視野，「房地產開發貸款」就是這樣一個對我們來說十分新鮮的名詞，但是也不得不承認，我們中的大部分人對這個名詞缺乏正確的了解，更談不上基本的了解。今天小編就為大家來科普一下這個名詞——房地產開發貸款。想增長多些知識的朋友們就趕緊跟著看下去吧!

什麼是房地產開發貸款

關於房地產開發開發貸款的名詞解釋在網路上不計其數，總的來說，房地產開發貸款指的是房地產開發企業為其他部門或者個人發放的商住房以及其他房地產開發建設的貸款。在這里我們要注意到發放人是各大銀行，其次這是一種中長期貸款，所以穩定性較強。目前來說，房地產開發貸款在國內銀行業務中並不是「佼佼者」，尤其是對於一些較大的銀行來說，所佔比例還不足10%，由此可以看出銀行對房地產開發貸款的執行選擇會慎之又慎。

房地產開發貸款的基本內容

房地產開發貸款的貸款原則是採取抵押擔保或者借款人具備國債、存單、備付信用資質等能夠證明經濟實力的物質要求，如果擔保能力不足，還可以靈活地採用保證擔保，這樣也能補足相應的缺口。房地產開發貸款的對象主要是經過注冊的房地產企業以及經營國有、外資等股份制企業。

房地產開發貸款申請的條件

1、具備企業法人營業執照。

2、具備使用貸款項目的土地權利。

3、取得與貸款項目有關的各類規劃投資許可證、建築許可證等相關真實、有效證明文件。

4、貸款項目最終用途與當地城市規劃發展一致。

5、貸款項目的相關經濟數據合法、符合當地政府規定。

6、在銀行貸款發放下來之前有一定的自有資金投入項目的前期建設。

7、平時與銀行有著正常、通暢的業務往來。

8、開發商企業必要要對建設項目購買保險，且保險的受益人必須將銀行放在第一位。

了解了以上這么多關於房地產開發貸款的知識，不知道大家對這個名詞的理解是否又增進了一步，最後小編也提醒大家該種貸款的申請條件是建立在符合一般貸款申請條件之上的哦，想要最終獲得貸款資格也是來之不易的。

5. 房地產項目開發貸款基本流程是怎樣的

房地產項目開發貸款基本流程如下：
1、遞交申請
2、受理調查
3、項目評估
4、核查審批
5、辦理手續
6、資料歸檔
7、貸後管理
8、收貸撤保。
《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產開發企業或建築安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。
第十一條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》;申請建築安裝貸款的，根據資金期 限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬於中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(中長期)借款申 請書》。
第十三條：貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(一)從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。
(二)開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。
(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批准。
(四)合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》;上述批件是否為臨時性質的批件。
(五) 貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農 業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相「炒賣」土地;對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是 否依法徵用轉為國有土地後可進行有償出讓。
(六)參建、聯建協議或合同的合法性。
(七)對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。
(八)抵押物的合法性。
根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：
1.違章建築及已列入拆遷范圍的房屋、設施;
2.軍事設施;
3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權;
4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。
根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：
1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的;
2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬於成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的;
3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。
對建築安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(一)從事建築安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含建築安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。
(二)建築施工企業資質等級證書的有效性和建築活動的合法性。應調查建築施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建築活動是否超越該企業資質等級許可的業務范圍，是否用其他建築企業的名義承攬工程。
(三)外地企業承建許可證。應調查外地注冊的建築安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。
(四)建築安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。
(五)貸款實際用途合規。是否用於墊資承包等國家政策所列禁項。
第二十條：房地產開發貸款以及建築安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。

6. 房地產開發商是怎樣利用房子抵押貸款的

房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。 房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。
按照開發內容的不同，房地產開發貸款又有以下幾種類型：
1、住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售住房的貸款。
2、商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售，主要用於商業行為而非家庭居住用房的貸款。
3、土地開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於土地開發的貸款。
4、房地產開發企業流動資金貸款，是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由於最終仍然用來支持房地產開發，因此這類貸款仍屬房地產開發貸款。

開發商的貸款步驟是：
1、房地產商從拿到地（預付了首期款）後，就可以向銀行貸款（土地開發貸款），但現在這種管理越來越嚴格，基本較難。
2、在取得貸款項目的土地使用權後向銀行貸款（土地開發貸款），目前也較難。
3、取得貸款項目規劃許可證、建設許可證、開工許可證，並完成各項立項手續，具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），並能夠在銀行貸款之前投入項目建設。在這種情況下貸款（但貸款到的金額不高）。
4、建築竣工驗收後，用現房來貸款，能貸到較多的錢。
5、自己買自己的房子，去搞一堆人的身份證來，弄首套房，偽造當地納稅證明，可貸到房屋售價的70%。售價多少？嘿嘿，那就是開發商說了算咯，這招可貸到100%-130%。
6、假設開發商內部的某A買了房子，他可以用房子做經營貸款，可貸到房子總價值的90%，只要虛增房價，相當於也可貸到100%-130%。

7. 房地產開發商能貸款嗎可以用房地產商開發的房子抵押貸款嗎

被抵押房產是可以依法轉讓的。 根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程後續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。由此可見，將在建房產抵押給銀行是合法的。但是，按有關法規規定，將抵押房地產出售必須滿足兩個條件： 一是通知抵押權人並經其同意。二是如實告知買受人。在實踐中，有幾種合法交易模式： 1、發展商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，後銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態。 2、目前通行做法是，開發商在履行告知的前題下，簽訂房地產買賣合同之後，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記塗銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產權之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。 3、買方和開發商簽訂合同後，買方、開發商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產開發商所應支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押塗銷。 4、買受人在購買房後，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產再次轉讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同後，共同向銀行申請辦理轉按揭手續（此項業務非所有銀行都有）。