① 如何認定二套房
算的！
近日,住建部、中國人民銀行、中國銀監會聯合發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准進行規范。通知明確,對於二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執行認房又認貸的嚴厲政策。多名銀行人士表示,這個政策空前嚴厲,90%以上的家庭都可能要「被二套房」。
/來自中華網社區 club.china.com/
晚報昨天報道,備受矚目的「二套房」認定標准終於落地。住房城鄉建設部、央行、銀監會三部門日前聯合發布《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》,正式提出可認定為二套房的三種情形:一、借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的。二、借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房,又申請貸款購買住房的。三、貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
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凡屬於以上幾種情形之一的,貸款人應對借款人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策,如首付不得低於50%,執行1.1倍利率等。
商業性住房貸款中居民家庭住房套數,將以家庭為單位認定。也就是說,擬購房家庭名下所有成員（包括借款人、配偶及未成年子女）購房,都將計入這個家庭的住房套數。
近日,住建部、中國人民銀行、中國銀監會聯合發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准進行規范。通知明確,對於二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執行認房又認貸的嚴厲政策。
這一規定,明確了二套房認定包括家庭所有成員,只要家庭名下有房,再買就要算二套。對此,揚州多名銀行人士向記者表示,這個政策空前嚴厲。「你想除非是剛來揚州的外地人,要不現在哪個家庭原來是沒有房子啊,如果按這個規定,那麼揚州90%以上的家庭都可能要'被二套房』」。
異地購房要算「二套房」。按照通知規定,不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定,對其暫停發放住房貸款。根據這條政策,只要不是當地常住人口,買房也要算「二套房」。記者了解到,事實上,之前揚州銀行就普通已經執行了這樣的政策。
三部委出台二套房認定標准,揚州銀行是否收到通知,何時開始執行呢？昨日,記者走訪了多家銀行。
「可能是由於周末的原因,我們現在還沒收到這個通知。」中信銀行揚州分行房貸部門負責人馬建宇告訴記者。不過,他也表示,上周五,他已經收到了總行發來的簡訊,總行已經告訴他們這個信息。「相信這幾天文件就會下來,下周可能就要開始執行。」
而在其他幾家銀行,記者也得到類似的答復。各家銀行都表示,這個新標准肯定會很快就執行。
② 怎麼樣算第二套房
以下七類情況可算第二套房：
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房 。
解析：新政規定，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說，未成年子女也被劃為家庭范疇，所以以未成年子女名義購房時，會按照二套房政策執行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，可以按執行首套房貸款政策。
2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房。
解析：根據銀行現行政策認貸又認房，如果不出售現有房產，再貸款購房則屬於二套房，將按照二套房的政策執行。而原來認定二套房主要以貸款記錄為依據，成年後申請貸款購房時，不算第二套。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。
解析：根據銀行現行政策，即使此前沒有房貸記錄，但銀行只要在房屋產權交易系統中能夠查到申請人名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，將認定為二套房，按照首付50%、利率上調1.1倍的貸款政策執行。而過去的政策是認貸不認房，全款買房後再申請貸款買房不會被算作二套房。
4、曾貸款購房，結清出售後再貸款購房。
解析：目前銀行對二套房認定是認房又認貸，因此即使將房產出售，家庭名下沒有住房，但因為之前有貸款記錄，所以之前貸款購買房產出售後，再購買時也會被算作二套房。 5、首次購房用商貸，再用公積金貸款購房。
解析：目前公積金貸款政策比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，因此使用公積金貸款再購房，首付比例為50%。
6、婚前一方貸款購房，婚後另一方貸款購房。
解析：可能夫妻婚後戶口沒有落在一起，但肯定有結婚登記記錄，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。
解析：目前銀行對二套房的認定是認房又認貸，只要在央行的徵信系統中能夠查到當事人的貸款記錄，即便離異後房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房，因此假離婚並不能規避二套房新政。
二套房是第二套普通自住房的簡稱，
是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
③ 如何界定二套房貸
(1)貸款買過一套房，商業貸款已結清的，再貸款買房屬於首套。若貸款未結清的，則屬於算二套。(2)個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定二套房以上。(3)夫妻兩人，一方婚前使用商業貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚後兩人想以夫妻名義共同貸款的。若貸款已還清，則銀行可以根據借款人償付能力、信用狀況等因素靈活把握貸款的利率和首付比例；若貸款未還清的，則認定兩套以上。