Ⅰ 商品房按揭貸款的程序 按揭購房怎麼辦理
房價越來越高，住房的需求卻沒有減少。因此很多人會選擇按揭購房，按揭購房怎麼辦理？首先我們要知道什麼是按揭，購房者是不是適合按揭購房，商品房按揭貸款的程序是怎樣的？這些具體政策你都了解嗎？
一、什麼是商品房按揭貸款？
按揭是一種擔保方式，是指商品房預售合同中的買受人在支付部分購房款後，將其與房屋出賣人簽訂的《商品房預售合同》中所擁有的對商品房的期待權作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時，商品房的出賣方作為貸款擔保人，如果房屋買受人未能依約定履行還本付息的義務，銀行即可取得買受人在《商品房預售合同》中的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。
通過按揭貸款的內容我們可以看出，辦理按揭貸款的當事人有三方，銀行是按揭權人、購房者為按揭人，開發商稱為擔保人。預售商品房按揭是一種法律行為，應簽訂書面合同，並應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續。
（一）按揭購房的優點主要有：
1、按揭貸款在分期付款的基礎上解決了需要在短時間內籌集大量資金的困難，將大筆資金分解為長期小額資金還貸。
2、按揭貸款首付不佔用大量金錢，還款期限長，可以把有限的資金用於多項投資。
3、銀行替你把關。辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會審查開發商，為你把關，提高購房的安全性。
（二）按揭購房的缺點包括：
1、背負債務，心理壓力大。按揭貸款買房屬於典型的「花明天的錢辦今天的事」，所以按揭付款對於保守型的人不合適。
2、貸款買的房不易迅速變現。因為是以房本身抵押貸款，所以如想將房子轉手出賣，手續復雜，不利於購房者退市。
通過上面的介紹相信您對貸款按揭有了一個初步的了解，提醒大家，一旦與銀行簽訂了《借款合同》，就要依法承擔相應的法律義務，購房者一定要根據自己的經濟實力，未來收入預期，做出理性的判斷，不要盲目貸款買房。
二、商品房按揭貸款的程序
商品房按揭貸款的程序主要體現在《個人住房貸款管理辦法》第6條規定之中，結合實物操作來看，主要有以下幾個步驟：
（一）購房者同開發商簽訂購房合同並支付不低於20%首付款。
（二）具備按揭貸款條件的申請人向相關金融機構提出申請，提供真實的個人資料。這里提醒大家，購買期房時，金融機構主要是各商業銀行的分理處或者營業部，並且申請人對金融機構並不具有選擇的可能，一般都要向與出賣人有特定業務關系的金融機構申請。
（三）經辦的金融機構對申請人的貸款條件進行審查核實，決定是否法房按揭貸款；
（四）借款人與貸款人簽訂按揭貸款合同，借款人如果選擇自動劃款方式還款，應當在銀行開立還款賬戶申領儲蓄卡；
（五）辦理擔保、保證或者保險手續；
（六）貸款人接受借款人委託，依照其指令將按揭貸款劃入出開發商賬戶。
總之，根據上面的注意事項我們可以看出貸款購房有很多優點但也存在著一定的風險，很多問題涉及比較專業的法律知識，在您購房時一定要謹慎考慮，簽訂購房合同時最好邀請律師陪同，確保購房合同中關於貸款的約定是有利於自己的，這樣在出現糾紛的時候可以保護好自己的權益。
（以上回答發布於2013-09-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅱ 我買的預售房，要是房產公司倒閉了，房子貸款他們抵押給銀行我可以找銀行要回嗎
一、房地產企業一旦破產，房屋是否建成就決定了該企業事實上是否可能履約。
1、房屋已建成：房屋已經建成的情況下，破產企業即有對購房人履約的可能，也就是業主有可能能夠拿到房子。
2、房屋未建成：若企業破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。
二、房屋權利歸屬問題
1、按揭貸款所購房屋的權利歸屬。
企業破產時房屋的權利歸屬。現房按揭中，開發商破產對房屋的權利歸屬沒有任何影響。購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權。當房屋建成後，若房款已經付清(購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了餘款)，購房人即可委託開發商向當地房地產登記處申領《房地產證》並取得房屋所有權。之後房地產企業的破產對房屋的權利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
2、對賣方分期付款買房時房屋的權利歸屬。
與按揭買房不同，在分期付款購房的情形下，在轉移所有權之前，根據破產申請受理時，購房人是否足額支付價款可以分為以下兩種情況討論：
第一，購房人已經付清全部價款的，所購房屋被排除在破產財產之外，購房人可以要求破產管理人轉移房屋所有權，並向房地產管理部門申請變更房屋登記。
第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產企業尚未轉移所有權，雙方均未履行完畢合同，破產管理人即有權決定是解除合同還是接受價款並轉移房屋所有權。
三、開發商破產後房產證如何辦理
對於開發商破產後，購房者該如何辦理房產證，目前國家的相關政策還沒有明文規定。開發商破產後，雖然其法人資格已經消失，但其與購房者的買賣關系依然存在，而且在辦證過程中，購房者才是真正的辦證主體，開發商只起到協助作用，因此，開發商破產後，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證，具體步驟如下：
第一，購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了注銷。
第二，如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實後，應當予以辦理。
Ⅲ 付清首付款,並且逐一月支付房貸,實際入住,享有物權期待權嗎
有，物權期待權是指將來在物權上有取得與實現的可能性的權利。期待權可發生於財產權之上。財產權包括債權、物權等權利。債權是特定人得向特定相對人請求為或不為一定行為的權利。期待權最常發生於債權之上。
如附條件和附期限法律行為中，當事人在所附條件成就和期限到來之前，即享有期待權。因此，期待權可於債權上發生。物權是權利人得支配特定物並排除他人干涉的權利。如在所有權保留制度中，買受人在付清全部價款之前，僅對標的物的所有權享有期待權，所有權仍屬於出賣人。因此，物權上也可發生期待權。法律依據《中華人民共和國民法典》第二百三十三條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。法律依據：《中華人民共和國消費者權益保護法》第三十九條消費者和經營者發生消費者權益爭議的，可以通過下列途徑解決：(一)與經營者協商和解;(二)請求消費者協會或者依法成立的其他調解組織調解;(三)向有關行政部門投訴;(四)根據與經營者達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁;(五)向人民法院提起訴訟。
Ⅳ 按揭貸款過程中，房屋所有權歸誰所有
房屋按揭貸款的概念
我國大陸地區的房屋按揭貸款，是指在購房者已經根據購房合同向房地產開發商先支付首期付款的情況下，剩餘購房款由銀行以按揭貸款形式發放並直接給予開發商，同時借款人將所購房產的權益或所有權抵押給銀行，以擔保其按月向銀行還本付息的一種抵押貸款。在實務中又被稱為「個人住房抵押貸款」、「個人住房按揭貸款」等。
「按揭」一詞是英美法中的mortgage在我國香港地區的粵音譯法。 英美法、香港法按揭的實質是通過對按揭物所有權的轉移來保障債權的實現，同時賦予按揭人以贖回權，其法律構成具備這樣的特點：特定財產所有權轉移而佔有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。
我國大陸地區的按揭概念與上述不相同。在按揭期間，銀行作為受揭人並不取得標的物的所有權，所有權仍歸按揭人所有，按揭房屋所有權也不會因按揭人不清償債務而當然轉移於銀行手中。實踐中通常的做法是由銀行將按揭財產變價並優先受償或由開發商按之前的約定將該房屋回購，並以回購款償付銀行本息。
（二）我國房屋按揭貸款業務的法律剖析
按揭自90年代初由香港地區傳入我國大陸地區以來，我國的個人住房抵押貸款稱謂就開始逐漸被個人住房按揭貸款所取代。目前我國大陸地區的法律、行政法規及部門規章始終沒有對按揭一詞做出界定，實踐中的按揭實際上是冠按揭之名，行抵押之實，因此我國大陸地區的按揭貸款...
業務具有特殊的法律內涵，其主要表現如下：
1、從法律法規規定上來看，我國的按揭實質就是抵押。對於現房按揭，就是指現房抵押，直接適用擔保法及其司法解釋關於房地產抵押的有關規定。對於期房按揭，《城市房地產抵押管理辦法》將其稱為「預購（預售）商品房抵押」。
2、從司法解釋上來看，個人住房按揭貸款實際是指個人住房擔保貸款。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確提出了商品房擔保貸款合同的概念，從該司法解釋第23條、第24條、第25條關於商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同的相互制約關繫上來推理，個人住房擔保貸款與個人住房按揭貸款具有相同涵義。
3、從法律主體上看，具有多個法律主體。房屋按揭貸款中，包括借款人（即購房者）、開發商和貸款銀行三個最基本的法律主體。
4、從法律關繫上看，具有多層法律關系。房屋按揭貸款包括三個基本法律關系，即開發商與借款人之間的房屋買賣法律關系、借款人與貸款銀行之間的借款合同法律關系和借款人與貸款銀行之間的抵押合同法律關系。此外，還可能存在以下法律關系：在預售階段開發商為保證借款人清償貸款而與貸款銀行之間產生的保證合同法律關系；借款人按貸款銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系；開發商在借款人不能按約定向貸款銀行償付本息時按原房價的一定比例回購房屋而產生的房屋回購關系。
Ⅳ 消費貸款與按揭貸款的區別
1、消費貸款也叫消費者貸款，主要指的是用於留學貸款、房屋裝修、購買耐用品乃至買車等方面的個人貸款，從種類上看，消費貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。具有消費用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限較長等特點。
2、按揭貸款是指以按揭方式進行的一種貸款業務。如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押並由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。所謂按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
Ⅵ 房屋抵押貸款和按揭貸款的區別
雖然都是和房子有關，但是房屋抵押貸款和按揭貸款其實有著本質上的不同。
那麼，雙方的區別有哪些呢？這里我們為大家分享一下：
1、在生效條件上
按揭的生效條件是，如果按揭物是現房的，那必須將房屋的產權證交付給按揭權人執管;若按揭物是期房的，則必須將《商品房預售合同》交付給按揭權人執管。但是不管現房還是期房，都必須向法定登記機構辦理登記後方可生效。而抵押的抵押物除了法律規定必須經法定登記機關登記才可生效外其他抵押物是否要登記後才生效，則由抵押人和抵押權商定。
2、在權利依據上
按揭的權利既屬於擔保物權，又屬於一般債權，因為按揭物如是現房，按揭人只要將按揭物的產權證交付給按揭人即可，它是一種權利的質押，與債權並無直接關系;若按揭物是一種期房的，它實際上還並不存在，因此根本不會發生轉移期房的佔有權問題，只是要求把《商品預售合同》交付給按揭權人即可。《商品房預售合同》中反映的僅是合同上的債權債務關系，也說明按揭人在商品預售的合同關系中是處於債權人的地位，這種權利只具有一種債權的性質，尚未具有直接體現財產權的性質。而抵押權屬於物權，因為它是抵押人以自己的財產作為履行債務的保證。
3、在標的物上
按揭和抵押權的標的雖然都可以是房屋，但抵押權的標的原則上應為有體物。雖然傳統民法上也可以對權利設定抵押權，如中國《擔保法》規定的可以國有土地使用權設定抵押，但抵押物必須直接指向現存的具有一定交換價值的財產或者一種能即時物化的權利，這就排除了以期待權作為設定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標的物不僅包括現房，還有在建的工程和樓花，後兩者用來設定擔保的是尚未建成的建築物，用作設定擔保的是一種期待權。
Ⅶ 商品房貸款政策 看商品房按揭貸款詳解規定
商品房貸款政策 看商品房按揭貸款詳解規定
商品房貸款政策都有哪些？商品房按揭貸款規定有哪些？搜房網特整理相關按揭貸款的流程及所需資料，希望對網友有所幫助。文中介紹了我國法律對商品房按揭的規定一系列相關內容，商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，並就所購商品房為貸款設定擔保的行為。
我國法律對商品房按揭的規定
(一)按揭的涵義
商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，並就所購商品房為貸款設定擔保的行為，按揭」制度最早起源於英國，英文為Mortgage。Mortgage一詞由古英語mort和gage構成，mort來源於拉丁語mortum，意為「永久、永遠、死」，gage意為「質押、保存」，兩者合在一起，就有了「死擔保、永久質、死質」的意思
我國對按揭沒有專門的法律法規規定，實踐中對按揭的稱謂沒有統一。國務院及有關部委，在頒布與商品房買賣、貸款、擔保相關的行政法規、規章時，都小心翼翼地避開「按揭」一詞，往往採用「抵押」的說法。最高院《擔保法問題解釋》和《商品房買賣合同問題解釋》分別採用「正在建造中的房屋抵押」、「商品房擔保貸款」提法，避開「按揭」一詞。盡管2006年國務院《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》關於「個人住房按揭貸款」的表述首次出現了「按揭」一詞，但是「按揭」尚未在全國性的基本法律中使用，也並非全國性立法文件真正意義上的術語。
根據我國的法律規范和按揭實踐，按揭的涵義是指由商品房開發商、銀行、購房者共同參加的融資購銷樓房的行為。購房者與開發商簽訂商品房買賣合同，支付一定的首期購房款後，由購房者將商品房設定物的擔保，向銀行申請按揭貸款作為向開發商支付購房款余額;銀行從購房者處收存商品房的權利證書和文本，並將貸款付給開發商;購房者違約不償還貸款本息時，開發商向銀行承擔購房者還款付息的連帶保證責任，或者回購用於擔保的商品房並以回購款優先償還銀行貸款本息。
由於我國對按揭沒有專門的法律法規規定，關於商品房按揭的法律性質，學界對此有較大分歧，包括不動產抵押說、權利質押說、讓與擔保說。我國內地的商品房按揭實際上包括了現房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性質也要區別對待。
現房按揭，是指購房者以所購現房向貸款銀行設定物的擔保，在還款期限界至而購房者不能償還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權而使其債權獲得實現的融資購房方式，我國現房按揭的法律性質應定義為不動產抵押行為。抵押是指為擔保債務人向債權人履行義務，債務人或者第三人提供財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法將該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。由此可見，我國現房按揭與抵押的概念相符。現房按揭與不動產抵押，二者都不需要轉移對標的物的佔有;二者都是以特定的不動產作為主債務履行的擔保，並因此獲得貸款或其他利益，與抵押物特定性要求相符;二者解除擔保的方式也相同。
期房按揭，又叫樓花按揭，在現行立法中一般稱為「預售商品房貸款抵押」，根據《城市商品房抵押管理辦法》規定，是指商品房預購人在支付首期規定的房貸後，由貸款銀行代其支付其餘的房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，筆者認為，期房按揭，是區別於抵押、質押、讓與擔保的我國特有的一種擔保行為。首先，質押在我國只有動產質押和權利質押，沒有不動產質押，而期房按揭是以不動產而設立的。質押的出質人若不按規定清償債務，那麼質權人享有處分權，可以對其協議折價清償或拍賣變賣優先受償。而在我國的按揭制度中，按揭人若違約不履行還貸債務，通常做法是商品房開發商回購按揭的商品房，並將回購款清償購房者未償付銀行的貸款本息。其次，根據我國法律，抵押物指向現存的具有一定價值的財產或權利，不包括期待權。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建築物，屬於期待權。再次，讓與擔保，是指為擔保債務的履行，債務人將擔保標的物的權利(如房屋的所有權)預先轉移給債權人，在債務清償後標的物返還給債務人，若債務人不履行債務則債權人有權就該標的物受償，期房按揭事實上並沒有轉移商品房的所有權，在性質上不能與讓與擔保等同。讓與擔保法律關系簡單，僅涉及債權人與債務人之間的法律關系，而期房按揭涉及的法律關系復雜，包括商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律關系(本文的研究對象主要是期房按揭)。
在當前我國的商品房按揭中，銀行和購房者是不可或缺的主體，商品房開發商通過多個身份進入到商品房按揭中來，保險公司在其中也發揮著極其重要的擔保作用，可以說按揭在我國己經形成了具有專門法律內涵的，習慣法認可的法學術語，並建立起包括一系列法律行為的特有的復雜的法律關系。銀行、購房者、開發商、保險公司等主體之間進行了包括了商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律行為，形成了一系列法律關系。
1.買賣關系。買賣關系，即購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系。在買賣合同關系中，購房者必須先與開發商簽訂買賣合同，約定購買特定的商品房，購房者要求以按揭的形式購買並在付款方式中約定「銀行按揭」。若買賣合同解除或無效，按揭也就沒有存在的意義了。
2.借貸關系。借貸關系，即購房者為解決購房款的問題，向銀行申請商品房按揭貸款而產生的貸款合同關系。購房者與銀行之間屬於借貸關系，購房者為借款人，銀行為出借人。借貸關系是按揭中的主合同關系，是按揭標的物所擔保的債權債務關系。
3.按揭擔保關系。按揭擔保關系，即購房者將所購商品房作為向銀行償還貸款本息的擔保所產生的擔保關系。按揭擔保購房者在向銀行申請借款的同時，要將產權憑證交銀行存管，將商品房作為還款付息擔保。如果購房者違約沒有償還貸款，銀行可以處置被按揭的商品房，所得價款優先受償。按揭擔保關系中，購房人為按揭人，銀行為按揭權人。
4.保證關系。保證關系，即開發商向銀行保證購房者如實清償按揭貸款的擔保關系。在我國商品房按揭中，在銀行取得《土地使用權證》、《房屋產權證》之前，購房者不履行償還按揭貸款義務的，開發商要代購房者向銀行承擔償還貸款的連帶保證責任。個別銀行還會要求開發商在整個貸款期間承擔連帶保證責任。開發商與銀行、購房者之間存在保證擔保關系，銀行是債權人，購房者是債務人和被保證人，開發商為保證人
5.保險關系。保險關系，即購房者向保險公司辦理保險業務而產生的保險關系。在商品房按揭實物當中，銀行為了降低風險，都會要求購房者向指定的保險公司購買特定的保險，為被按揭的商品房投保。
6.回購關系。回購關系，即當購房者違約不能向銀行償付貸款本息時，由開發商回購被按揭的商品房，從而在開發商與銀行之間形成的法律關系。回購協議往往是銀行為了保證按揭貸款的安全，要求開發商簽訂的。回購行為是銀行從迴避商品房按揭風險和維護自身權益的角度出發，對開發商提出的要求和保障。
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Ⅷ 按揭中的房屋出售問題
1、按揭合同的法律屬性。 商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房「按揭」。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移於債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償的擔保形式。我國現行法律中還找不到「按揭」這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現樓按揭和樓花按揭兩種。在現樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現樓按揭可歸屬於不動產抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬於權利抵押即准抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權後，權利抵押就會轉變為不動產抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產的所有權是英美法系中按揭的基本特徵，也是該制度與抵押、質押的根本區別。 2、按揭糾紛的處理原則。 《解釋》將商品房按揭貸款統稱為商品房擔保貸款，並在第23條至第27條較詳細規定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合並審理原則。《解釋》第25條規定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。二是平等保護原則。根據我國擔保法第49條、最高人民法院《規定》第35條的規定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建築商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建築商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，並按「成立在先、權利優先」的原則處理。另一方面，根據最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》的有關規定，建築商的優先受償權優於一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優於建築商的優先受償權。 1、對欺詐行為的認定。 從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有製造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對於商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是「缺斤短兩」的問題。比如《解釋》第8條、第9條規定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關於面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規定。另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規定的五種情形和面積「縮水」外，象在商品房買賣中出現的出賣人惡意隱瞞規劃情況，在履行合同過程中故意改變規劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意後一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據的話，容易使人產生認識上的混亂。筆者認為，出賣人的欺詐行為既可以表現為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。 2、對欺詐行為的處理。 我國《合同法》第113條第2款規定：經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）的規定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統民法中合同賠償責任只在於填補損失而不在於懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償的五種情形；《解釋》第14條第2款明確規定了出現面積誤差後的處理原則。但在審判實踐中，如果出賣人僅對其出賣房屋的某一方面作了故意虛假陳述，使得該商品房屋的質量出現部分瑕疵，對該部分的質量瑕疵應如何處理？現主要有二種觀點：第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。筆者同意後一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大於《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，並根據欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利於對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利於有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。
Ⅸ 按揭還款期間,房屋所有權歸誰是按揭人還是銀行理由根據
按揭還款期間，房屋所有權歸銀行所有，但使用權歸按揭人手裡，按揭人在貸款偉還清之前只可以居住或出租，不能抵押或者轉讓。按揭的房子的房產證是不放在銀行的，是在按揭人手裡。 但貸款之後，土地局會給銀行開具《他項權利證》由銀行保存，並給你的《產權證》做抵押登記，《產權證》就可以被按揭人拿走。 《他項權利證》指在他項權利登記後，有房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。
拓展資料：
1、房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協助就可以直接實現自己的權力。 此外，房屋所有權可以設立抵押權，但不能設立質權，因為根據物權法定原則，能設定權利質權的只有票據等有價證券，股票，股份和知識產權與一般債權這三種權利。①、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。 未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。②、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。 房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。③、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。④、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。
2、房屋所有權，又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的范圍內，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行佔有、使用、收益、處分。房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時並存，同等地受到憲法和法律的保護。
3、房屋使用權是指承租人承租的直管公有住房。房屋的使用權是對房屋的實際利用權力，通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。