二套房銀行貸款限購

1. 什麼是限購令，限購令政策下如何認定二套房

一、什麼是限購令？國務院限購令頒布之後，強調各省市要根據各自的具體狀況制定適合當地的限購政策，從目前各地方政府頒布的具體限購政策來看，限購的具體房屋數量上有所差異，但是政策的基本形式大同小異。什麼是限購令？我們以北京市限購令的政策為藍本，同時參考其他城市的具體政策，為您詳細介紹：限購令是指對已經擁有一套住房的戶籍居民家庭，對持有有效暫住證，在本市沒有住房的購房人，且連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房；對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市暫住證、連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。限購令的限制主要存在於以下幾方面：（一）限制購房數量。本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房，住建部將會同多個部門完善信息共享和購房人資格審查。（二）限制二套房銀行貸款。在住房信貸政策方面，要求切實實施差別信貸政策，要求各金融機構和公積金管理中心對二套房購房者切實執行首付比例不低於六成，貸款利率1.1倍的政策。（三）限制納稅或社會保險繳納年限。無本市戶籍但持有有效暫住證的，需要連續五年繳納社會保險和個人所得稅才可以享受一套購房資格。二、限購令政策下如何認定二套房？限購令的主要著眼點在於限制購房者買房數量，那麼限購令政策下如何認定二套房？一般來說認定為二套房的主要有以下六種情形：（一）父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。（二）個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。過去只「認貸」，這種情況不算二套房，但現在加了「認房」，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。（三）個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房。目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。（四）婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過「假離婚」來規避二套房新政的想法得到一定程度的抑止。

2. 限購區域可以買二套房嗎

限購區域購買二套房主要看限購區域限購政策。每個地區限購政策和要求是不一樣的。並不是所謂的限購區域禁止購買二套房。限購令的限制主要有：（一）限制購房數量。（二）限制二套房銀行貸款。（三）限制納稅或社會保險繳納年限。

3. 二套房貸款條件

如果是買第2套房的話，貸款條件是首付要達到50%以上，同時你的徵信上沒有不良記錄，有還款能力，有固定工作，這樣才可以買二套房時辦理貸款。

買房貸款是這樣申請的。

購買房屋時，許多購房者會因資金不足而選擇向銀行借款，很少會有人一次性全款購房。而貸款的方式有很多種相對也比較復雜。其中，最常見的兩種還款方法是等額本息和等額本金。但是有很多購房者對這兩種還款方式一無所知，甚至無法區分等額本金和等額本息之間的區別？

等額本金與等額本息的區別

等額本金與等額本息的區別：

等額本金：每個月還款額不同，隨著期數的增加月還款額不斷遞減，這種方式是將貸款本金按還款總月數均分，再加上上期剩餘的本金利息得出月供數額。

計算方式：

月供=（總本金/總期數）+（本金-累計已還本金）*月利率；

月本金=總本金/總期數；

月利息=（總本金-累計已還本金）*月利率；

總利息=（總期數+1）*總本金*月利率/2；

總還款額=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2+總本金；

等額本息：每月還款總額相同，因為月供中的本金佔比逐月增加，利息逐月減少，總期數不變。

計算方式：

月供=[本金*月利率*（1+月利率）*貸款月數]/[（1+月利率）*還款月數-1]；

月利息=剩餘本金*貸款月利率；

總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]-貸款額；

還款總額=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]；

貸款期限越長利息相差越大

在一般的情況下，等額本息支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

等額本息隨著還款後貸款本金的逐步減少，利息比例逐漸減少；等額本金每個月還款的本金數值保持不變，利息逐月減少，月還款總額逐漸降低。

同時，我們可以看出來在前八年中，等額本金還款總額更高，利息少一些，但是月供壓力會更大，這段時間也幾乎感受不到利息少的好處。因此等額本息說白了就是用更多的利息來換取更小的還款壓力，對於首付資金較少的人群來說，等額本息的還款方式能夠支持更大總額的貸款，而對於帶有投資目的和首付比例比較高的購房者來說等額本金會更加合算。

申請購房貸款要注意那些？

1、金額應量力而為

一些購房者認為貸款金額越大越好。實際上，情況並非如此，因為貸款是要還的，如果買方的貸款期限長且貸款金額更大，則將支付的貸款利息將會更多，這將增加還款壓力。

2，首付與收入

根據當前規定，首套通常需要30％首付，第二套房子至少需要40％的首付。此外，最好確保他們的月收入達到月還款額的兩倍以上，這可以幫助提高抵押合格率。

3、申請貸款前請勿使用公積金

如果在貸款前提取公積金余額，則公積金賬戶上的余額將變為零，因此，公積金貸款限額也將變為零。換句話說，您目前無法成功申請公積金貸款。

4、提前還貸

不要以為手上有一定資金後隨時都可以提前還貸，這要根據具體的貸款方式以及還貸時間來綜合考慮。有的時候提前還貸未必是好事。

大家在選擇房貸的還款方式時應根據個人需求、風險偏好以及經濟能力來決定，如果還款能力比較強，選擇等額本金就能減少利息總量，但若是房貸負擔比較重，那麼選擇等額本息，壓力就會小一些。

等額本金前期還款壓力比較大，後期壓力逐漸遞減，因此適合還款力強、首付比例高的人群，另外年紀稍微大一點的人群也適合該種方式，因為隨著年齡的增加，收入可能會逐漸減少。

等額本息每月還款額度相同，適合有規律開支計劃的家庭和剛剛開始賺取薪水的年輕人，這部分人群隨著年齡的增加收入和職位會逐步增加，這類人群選擇等額本金的話，前期壓力會非常大。

因此，兩種方式各有其獨特的優勢與劣勢，每個人都應該根據目前和未來自己的收入狀況進行選擇，不要相信別人簡單的一句建議。

4. 二套房貸款政策

在你的名下已經有了一套房子，在買第2套房的時候，貸款政策不能享受首套房的利率，而且首付通常在30%以上。

二套房貸款，和首套房貸款的區別。

首套房與二套房貸款的區別
1、首付比例：如果是在不限購限貸的城市裡購買的是首套房的話，即便購房者是通過商業貸款的方式來購買房屋，那麼首付比例一般在20%左右，如果是購買二套房的話，商業貸款的首付比例則為30%以上。

2、貸款難度：由於在申請貸款的時候，很多購房者都遇到過被銀行拒貸的情況，通常首套房在申請貸款的時候是比較容易的，而二套房想要申請貸款的話難度要比首套房大很多，特別是在遇到銀行資金緊張的時候，二套房的貸款是很難申請到的。

3、利率的區別：如今各地房貸利率不斷上漲，很多人也發現了，二套房的利率上漲比例肯定是大於首套房的，所以首套房和二手房貸款利率在不同的銀行、不同的城市也不一樣。

首套房與二套房貸款的區別

首套房的認定標准
1、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。

2、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。

3、全款買過一套房，再貸款買房——算首套。

4、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套。

5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套。

6、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房——算首套。

7、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

8、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款——算首套。

但是，這里需要額外指出的是，目前在貸款買房時，有些銀行還會嚴格區分「首次購房」與「首套房」。

相對於首套房，首次購房標准更為嚴格，也就是說，此前既沒買過房也沒貸過款的，是標準的「首次購房」，購房的首付比例也會低於已有過購房經歷的人。

比如，在實際操作中，個別銀行出現對「首次」和「首套」不做具體審查的情況，均按首次購房執行20%的首付比例。但從嚴格意義上講，「首次」房貸並不等於「首套」房貸。

鑒於「首次」房貸條件略優於「首套」，因此對於符合「首次」購房條件的，應不折不扣按「首次」政策發放貸款，以確保「首次」購房人群在購房時，能得到住房信貸政策的優先支持。

二套房認定標准
二套房認定標准有三種：認房又認貸、認房不認貸、認貸不認房，很多購房者雲里霧里傻傻分不清楚，今天小編為大家詳解三種標準的區別。

1、認房：看買家在當地房屋登記系統中是否已經有了登記信息。

2、認貸：看買家在銀行徵信系統里是否已經登記有貸款買房的信息。

3、認房又認貸：以家庭為單位，既看名下是否有房產，也看貸款情況。

①既沒有房產，也沒有貸款買房記錄，購房算首套房;

②名下有一套房產，或者有貸款買房記錄，再次購房算二套房。

註：首套房、二套房認定標准都是以家庭為單位，家庭由三種人組成本人、配偶、未成年子女。

4、認房不認貸：以家庭為單位，只看名下是否有房產，不管貸款情況。

①名下無房產，購房算首套房;

②名下有一套房產，再次購房算二套房。

5、認貸不認房：以家庭為單位，只看貸款是否結清，不管名下房產情況。

①貸款已結清，再次購房算首套房;

②貸款未結清，再次購房算二套房。

5. 二套房貸款2021年新規

在北京，購買二套房想要申請按揭貸款的，需要符合一定的條件，並可以根據有關政策，享有較購買首套房較低的購房首付、貸款利率的優惠。
一、北京二套房房貸政策：
北京買房政策分為北京戶口和非北京戶口兩大類，對於北京市民來說，超兩套房不得再購，對於非北京戶口來說，納稅5年限購一套。具體來說對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
二、北京購房條件
1、在北京連續滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續滿五年的社會保險證明;
2、有北京合法有效的暫住證;
3、購房人在北京沒有房屋，如果已經結婚，夫妻雙方在在北京沒有房屋;
4、身份證、結婚證和戶口本。
5、如果在北京以外的地方貸款買過一套房，符合以上條件在北京再貸款買房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，貸款利率上浮百分之十。
三、二套房貸款利率：
在二套房的情況下，購買房產並且需要貸款的最低首付50%，利率由銀行根據個人的信用情況根據基準利率上浮或者下浮。

【拓展資料】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

6. 杭州買二套房需要什麼條件

法律分析：杭州買二套房條件是第2次購房者首付60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。從石家莊住房公積金管理核心獲悉，近期該核心上調了住房公積金的貸款門檻，首付款比例由原來的較低20%調整為不得低於30%。同商業銀行一樣，石市還頭次對住房公積金貸款區分了二套房貸，規定借款人申請住房公積金貸款購買第2套房，首付比例上調至50%。限購政策1、本市戶籍成年單身人士(含離異)：在限購區域內限購一套住房，即在市區范圍內暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。2、本市戶籍家庭在限購區域內限購2套，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3、企業購買限購區域住房的限制上市交易年限，需滿3年才能上市交易。4、非本市戶籍家庭，需提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上的個人所得稅或社會保險證明。5、對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區范圍內購買住房。自2016年9月28日起，在杭州市區范圍內(含蕭山、餘杭、富陽、大江東)暫停實施購房入戶政策。

法律依據：《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》第三條 有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；（一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；（三）貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

7. 買第二套房國家有什麼規定和限制

買第二套房國家有什麼限制？

1．2015年第二套房貸款新政策公布：第二套房貸款低首付比例調整為不低於40％。由中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會發布了關於個人公積金購買第二套房貸款首付比例降低的通知。

2．對擁有第一套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買第二套普通自住房，第二套房貸款低首付款比例為30％。

3．購買第二套房貸款支付首付比例降至40％。

4．對已經擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買第二套普通商品房，第二套房貸款低首付款比例調整為不低於40％。

5．調整前：第二套房首付比例為60％北上廣深70％。

6．前第二套房首付比例為60％，北上廣深第二套房首付比例為70％。

7．此前第二套房住房公積金貸款政策：第二套房普通自住房貸款90平方米以下的，第二套房低首付款比例為20％；第二套房面積在90平方米以上的，第二套房貸款低首付款比例為30％。

拓展資料：買第二套房國家相關規定有哪些？

1．以第二套房貸款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。

2．對於已利用銀行貸款購買第二套房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向當地商業銀行申請住房貸款的，可比照第二套房貸款政策執行，但第二套房貸款人應當提供當地房地產管理部門依據第二套房登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為准。

3．已利用住房公積金貸款購買第二套房的家庭，再次向商業銀行申請第二套房貸款的，按前款規定執行。

4．商業銀行應切實履行告知義務並且要求貸款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，商業銀行都不得受理其第二套房貸款申請。

總而言之，買第二套房國家的限制有購買第二套房貸款支付首付比例降至40％，不同房屋的面積所要支付首付的比例不一樣。買第二套房國家相關規定有要以第二套房貸款人家庭為單位認定房貸次數。

參考鏈接：二套房

8. 中國銀行現在第二套房按揭貸款政策怎麼樣

在實施「限購」措施的城市，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，首付款比例不低於40%。具體首付款比例會根據不同地區和客戶的具體情況進行適當調整，請您詳詢當地中行經辦機構。
在不實施「限購」措施的城市，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。
人民銀行、銀監會要求各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。因此，各地具體的首付款比例和貸款利率請詳詢當地中行網點。
以上內容供您參考，業務規定請以實際為准。
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